【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)、イオンリート(3292)

こんにちは！

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2023年１月のマリモ地方創生リート、２月のコンフォリア・レジデンシャル、イオンリートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

コンフォリア・レジデンシャルとイオンリートは、全ての段階で損益プラス、

マリモ地方創生リートは全ての段階で損益マイナスの結果でした。

特に、コンフォリア・レジデンシャルは受渡日１週間後の寄付で売却した場合は、7.0%の利益が出ています。

コンフォリア・レジデンシャルやイオンリートをPOで購入された方、おめでとうございます！

ちなみに私は購入無しでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：マリモ地方創生リート(3470)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

レジデンス・商業施設・ホテル・オフィスからなる総合型J-REITで、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としてところに特徴があり、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現することに共感が持て、

「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指しているところは良い点でした。

2022年６月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに３割弱増の結果で着地しており、

前期(2022年12月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱減を見込んでいて、ほどほどでした。

分配金の年利回り(予想) 5.69％は、東証プライム上場会社の単純平均2.49%(１/４時点)と比較して高い水準でしたね。

投資口価格モメンタムは、2020年のコロナショック時から右肩上がりで上昇し、2021年12月に高値(139,900円)をつけましたが、

その後は急落して翌年１月に年初来安値(119,100円)をつけ、直近は、130,000～140,000円のレンジ内で推移していました。

そして、直近では12月中旬から下落基調で推移し、今回のPO発表の翌営業日(1/5)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか大きめの陰線をつけて下落し、前日比 3,400円安(-2.62%)で終了しており、

その後は、昨年１月につけた昨年来安値(119,100円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート投資法人(3470) ＜2023年１月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の翌営業日は下げましたが、その翌営業日から４連続陽線で発行価格等決定日まで上昇しました。

そして、受渡日(1/19)の前日まで発行価格を上回って推移していましたが、一転して受渡日には大きく下落し、結局、発行価格を下回ってしまいました。

その後、受渡日の１週間後もほとんど上昇せず、現時点(2/17)も緩やかながら下落基調で推移しています。

年初来安値(119,100円)は下回らなかったのですが、予想できない値動きでしたね。

要因分析：コンフォリア・レジデンシャル(3282)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

東京圏の賃貸住宅を中心とした成長性を重視した居住用資産へ投資し、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立しているJ-REITで、

スポンサーである東急不動産を中心とする、東急不動産ホールディングスグループ会社の事業との有機的な連携による一連の価値のバリューチェーンが、資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高めていました。

2022年７月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地しており、

2023年１月期は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と純利益は微増だが、経常利益は微減を予想していましたので、まあまあでしたね。

分配金の利回り(予想) 3.90％は、東証プライム上場会社の単純平均2.49%(１/６時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べるとほぼ同水準でした。

投資口価格モメンタムは、2020年のコロナショック時から上昇し、2021年７月に高値(383,500円)をつけ、その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドでした。

そして直近は、昨年11月下旬に高値(321,000円)をつけた後は、下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(1/6)は、引き続き出来高を伴い売られ、前日比 2,700円安(-0.93%)で終了していましたので、あまり良くない状況で、

今後は、昨年12/20につけた昨年来安値(283,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年１月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の翌営業日は下落しましたが、その後は発行等価格決定日の翌日まで上昇しました。

そして、その後はヨコヨコで推移し、何とか値を保っている状態でしたが、

受渡日(2/2)以降は、上昇基調に転じています。

昨年12/20につけた昨年来安値(283,000円)を下抜けずに耐えていたのが、受渡日以降の上昇につながったと考えています。

要因分析：イオンリート(3292)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

イオングループの大規模なショッピングセンターを中心に「地域社会の生活インフラ資産」に投資するリートで安定した分配金を期待でき、

スポンサーであるイオングループの総合力を活用し、イオングループのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略を描いているところが魅力的でした。

2022年７月期の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微減でしたが、当期利益は微増の結果で着地しており、

2023年１月期は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微増、経常利益と当期利益は微減で、

増資後の2023年７月期は前期比 増収増益予想でしたのでこの点は良かったです。

分配金の利回り(予想) 4.73％は、東証プライム上場会社の単純平均2.48%(１/16時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたので、この点は魅力的でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり3,184～3,315円で推移しており、最小と最大の差は131円で安定していました。

投資口価格モメンタムは、2021年７月に高値(169,600円)をつけた後は調整し、2022年１月に安値(137,800円)をつけましたが、その後は安値を切り上げながら推移していました。

直近では、昨年11月に高値(163,600円)をつけた後は、下落基調で推移し、

今回のPO発表の翌営業日(1/17)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 7,900円安(-5.28%)と急落しました。

そして、その後は、昨年１月につけた昨年来安値(137,800円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】イオンリート投資法人(3292) ＜2023年１月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

発行価格決定日(1/19)以降、６営業日後までは上昇しましたが、その後は受渡日(2/2)まで下落しました。

そして、それ以降は発行価格(135,456円)を下回らず推移しています。

昨年来安値(137,800円)を下抜けずに上昇に転じていきましたので、これが勝因でしたね。

まとめ

マリモ地方創生リート(3470)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)、イオンリート(3292)のPO予想と一週間（５営業日）後の投資口価格は、表５のようになりました。

今回は１勝２敗、勝率0.333。反省です(__)

2023年１月中旬から日経平均株価が大きく上昇し地合いが良かったせいか、コンフォリア・レジデンシャルとイオンリートは、大きくは上昇しなかったもののその波に乗れた感じですね。

今後の投資口価格の動向ですが、

マリモ地方創生リートは、２月中旬まではヨコヨコの展開でしたが、それ以降下落基調で推移しています。

分配金利回りが５％超と高く、安値で拾われるケースもありますので今後の巻き返しに期待ですね。

コンフォリア・レジデンシャルは、２月初めから上昇トレンドが継続し、75日移動平均線を超えてきました。

この調子で、さらなる上値に期待です。

イオンリートは、受渡日以降、ヨコヨコの展開が続いており、まだ25日移動平均線の下で推移しています。

発行価格決定日翌日(1/20)の安値(140,500円)を下抜けなければ、上昇に転じてきそうです。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。