【公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート投資法人(3470) ＜2023年１月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのマリモ地方創生リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 三菱地所物流リート、スターツプロシード、SOSiLA 物流リート、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（岡三証券、野村證券、大和証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達及び新たな不動産信託受益権の取得により、中長期にわたる投資主価値の継続的な向上を目指し、「安定性」と「収益性」の確保とポートフォリオの着実な成長を図ることを目的として、
  市場動向、LTV（総資産のうち有利子負債総額が占める割合）水準、１口当たり分配金水準等に留意し、検討した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、レジデンス３物件、商業施設７物件、ホテル１物件、物流施設１物件の計12物件（取得予定価格 100億円）を2023年１月～３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、52物件、取得金額は495億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約22.2%（第三者割当を含めると、最大約23.4%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

ザイマックス・リート 11.8%、スターアジア不動産 7.93%、タカラレーベン不動産 11.0%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

ご参考までに、この投資法人はちょうど１年前に公募増資(受渡日：2022年１月19日)を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は０～3.6%の損益マイナスの結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,040口、25日平均は671口で流動性は少し低い水準です。

どんな投資法人？

2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィスからなる総合型J-REITです。

東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、

このJ-REITは、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としてところに特徴があります。

また、日本全国に住む人々が自らの地域の未来に希望を持ち、個性豊かで潤いのある生活を送ることができる地域社会を創生する一助となり、

同投資法人を通じて誰でも地方創生に参画でき、その創生の果実を享受できる仕組みを作ることを目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【基本理念】

• 各地方の特性に応じた総合型収益不動産（賃料等の収益の創出を見込むことができる、レジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場の総称）への投資を通じて、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現し、「地方から日本を強くしていく」という基本理念の実現を目指す。
• 地方（東京圏以外の地域）を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指す。

としています。

【ポートフォリオの概要】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 投資対象
  「レジデンス」と「商業施設」を中心としたポートフォリオを構築しつつ、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場へも投資

【ポートフォリオ分散状況】

取得価格 395億円、物件数 40物件、稼働率 97.9%（2022年９月30日現在）

＜地域別投資比率＞

• 北海道・東北 11.5%
• 東京圏 12.1%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 9.6%
• 東海 13.7%
• 近畿 11.9%
• 中国・四国 11.4%
• 九州・沖縄 30.0%

となっており、九州・沖縄地区が３割と最も大きくなっています。

＜用途別投資比率＞

• レジデンス 46.4%
• 商業施設 39.7%
• ホテル 1.9%
• オフィス 12.0%

となっており、「レジデンス」と「商業施設」の２つ合わせて９割弱を占めています。

直近の運用状況

【2022年６月期の運用実績と2022年12月期以降の見通し】

（2022年８月18日発表）

表３のとおり、前々期(2022年６月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに３割弱増の結果でした。

前期(2022年12月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱減を見込んでいます。

今期の2023年６月期(2023年１月～６月)は、前期比 増収減益で、営業収益は２割弱増、利益面は２割強増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年６月期は前期比 40円増ですが、2023年12月期は同167円減の予想となっています。

【2022年６月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期（2022年６月期）における日本の経済状況について、2022年1月-3月期の実質GDP成長率（季節調整済　2次速報）は前期比年率換算－0.5％とマイナス成長になりました。

2021年7月-9月期と比較すると、2022年1月-3月期の民間需要は前年同期比－1.4％から0.5％とプラス転換し向上しました。

理由としては、新型コロナウイルス感染症まん延防止等重点措置が2022年3月21日に終了するなど、2022年1月-3月期には新型コロナウイルス感染症の影響が収束しつつあったことに伴い、国内需要を中心に経済活動が徐々に再開しつつあったことが挙げられます。

今後については2022年7月以降、全国各地の新型コロナウイルス感染症新規感染者数が増加に転じており、今後の影響について警戒が必要と同投資法人は認識しています。

＜運用実績＞

当期においては、本資産運用会社とプロパティマネジメント会社である株式会社マリモ（以下、「マリモ」）の各拠点との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、

各地域の特色を踏まえたリーシング（テナント誘致、客付け）活動や個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを実践し、運用物件の安定した稼働及び、ダウンタイムの短縮に努めました。

また、内部成長策の一環として、「アルティザ松本」での室内リフォーム工事（床材変更、間取変更等）を行い、契約賃料増加に向けて取り組みました。

その結果、当期末における同投資法人の保有資産（39物件、取得価格の合計395億円）の稼働率は98.0％、期中平均稼働率は97.7％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期においては、不動産信託受益権８件の取得に際し、2022年1月18日に一般公募による新投資口の発行により46.8億円、2022年2月15日にオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行により1.7億円の資金調達を行いました。

また、2022年1月19日に長期借入金12億円及び37.7億円、短期借入金2.3億円の借入れを行い、不動産信託受益権８件の取得及び関連費用の一部に充当しました。

借入金のうち、2022年1月19日付にて借り入れた短期借入金230百万円について、手元資金により2022年6月1日付で期限前返済を行いました。

このほか2016年8月1日付にて借り入れた長期借入金（借入残高1,342百万円）のうち、７百万円について2022年2月1日付で、また７百万円について2022年5月2日付で、手元資金により約定返済を行いました。

この結果、当期末（2022年6月末）時点における借入金残高は211億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は、49.0％（前期末比 0.1ポイント増）となりました。

【2022年12月期の見通し】

＜外部成長戦略＞

全国６拠点のマリモと緊密な連携を取ることにより、全国各地から集まる多種多様な不動産情報を共有し、地方での長年の経験に基づいた深い知見による資産価値の分析や流動性・代替性の確保を検証しながら、

世帯数の増加に伴い賃貸需要が比較的安定している「レジデンス」及び日常生活における必需品を販売する食品スーパーマーケット・ドラッグストア・ホームセンター・ディスカウントストア等の「商業施設」を中心に取得機会を増加させ、

今後の外部成長につながる活動を行い、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い総合型ポートフォリオを構築する方針です。

また、スポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、マリモが開発する賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」、

マリモが保有・購入する収益不動産及び同社の市街地再開発事業等により開発される商業施設や、ホテルを含む物件の取得に係る優先的売買交渉権の付与を受けながら資産規模の拡大を図るとともに、

マリモ、サポート会社８社（三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行、リビタ）の豊富な物件ネットワーク、物件情報取得力等並びに本資産運用会社の役職員が不動産業界において培ってきたネットワークに基づき入手する物件情報、

保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づき入手する物件情報を、同投資法人の着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。

さらに、市場状況を勘案し、ポートフォリオ構築上、中長期的に適切であると判断した場合は、物件の売却又は入替えを検討しています。

＜内部成長戦略＞

中長期的に安定した賃貸収益の確保を目標とし、マリモより、プロパティマネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供、保有する資産の再生サポートの提供、賃料固定型マスターリース契約の提供など内部成長に係る各種サポートを受け、

適切な資産のマネジメントを通じて、中長期的な収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

新型コロナウイルス感染症の影響については、2022年7月以降、全国各地の新規感染者数が増加に転じており今後の影響について警戒が必要と認識しています。

今後も当期同様、保有資産の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なバリューアップ工事の実施による資産価値及び競争力の維持、稼働率の向上、テナント入替時の賃料の引上げ、駐車場収入等の付帯収入の増加等、賃貸事業収入の向上を図る計画です。

また賃貸事業収入の向上に資する施策とともに、原状回復工事を含む修繕工事費の圧縮、契約条件の適宜見直しによる水道光熱費の削減、共用部照明器具のLED化による環境への配慮・取組み及びコスト削減、募集費用等の各種費用の削減に取り組み、賃貸収益の向上を図る予定です。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を実現するための資金調達を行っています。

資金の借入れは、借入金返済期日の分散化、借入期間の長期化と借入金利の低下を念頭に置き、都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションを維持するよう努めています。

新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の動向等に配慮しつつ、物件取得の資金需要、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、金融環境を踏まえて決定する予定です。

【2023年６月期の運用状況及び分配金予想の修正と2023年12月期の予想】

2023年１月～３月に予定している資産取得（12物件）に伴い、2023年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年６月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は３割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約25.3%の増加率(395億円→495億円)からすると、

この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の増額の割合にほぼ見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から37円増の予想で、前期(2022年12月期)比で40円増です。

2023年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年12月13日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A－」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2023／１／５(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：126,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,199円（2023年６月 3,683円、2023年12月 3,516円）、年間利回り：5.69%

上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.49%(１/４時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとそこそこの水準です。

直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり3,546円～3,924円で推移しており、最小と最大で378円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショック時から右肩上がりで上昇し、2021年12月に高値(139,900円)をつけました。

そして、その後は急落して翌年１月に年初来安値(119,100円)をつけましたが、

直近は、130,000～140,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年11月に高値(138,900円)をつけた後はしばらくヨコヨコの展開でしたが、12月中旬から下落基調で推移し、

今回のPO発表の翌営業日(1/5)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか大きめの陰線をつけて下落し、前日比 3,400円安(-2.62%)で終了しました。

今後は、130,000～140,000円のレンジを割り込んだ中、昨年１月につけた年初来安値(119,100円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• レジデンス・商業施設・ホテル・オフィスからなる総合型J-REITで、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としてところに特徴があり、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現することに共感が持てる。
• 地方（東京圏以外の地域）を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。
• 2022年６月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに３割弱増の結果で着地。
• 前期(2022年12月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期(2023年６月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は３割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約25.3%の増加率(395億円→495億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はほぼ見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 5.69％は、東証プライム上場会社の単純平均2.49%(１/４時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均的水準と比べると同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,546円～3,924円で推移しており、最小と最大で378円の幅がある。
• 今回の増資後の2023年６月期の分配金は当初予想より37円増額し前期比 40円増、2023年12月期は同167円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,040口、25日平均は671口で流動性は少し低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年のコロナショック時から右肩上がりで上昇し、2021年12月に高値(139,900円)をつけた。
  そして、その後は急落して翌年１月に年初来安値(119,100円)をつけ、直近は、130,000～140,000円のレンジ内で推移。
• 直近の投資口価格は、昨年11月に高値(138,900円)をつけた後はしばらくヨコヨコの展開だったが、12月中旬から下落基調で推移し、
  今回のPO発表の翌営業日(1/5)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか大きめの陰線をつけて下落し、前日比 3,400円安(-2.62%)で終了。
• 今後の投資口価格は、昨年１月につけた年初来安値(119,100円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。