【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＮＴＴ都市開発リート投資法人(8956)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＮＴＴ都市開発リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITでは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産、Oneリート、大和証券リビング：2.5%
• 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は ＳＭＢＣ日興証券、野村證券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10/25(月)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的】

• 新たな特定資産（オフィスビル１物件（東京オペラシティビル）、取得予定価格 220億円）の取得により、資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上を図り中長期的に分配金の安定性を高めること並びに、LTV（負債比率）水準の引き下げによる将来の取得余力を創出する。

この資金調達によって、 オフィスビル １物件（取得予定価格 220億円）を2021年11月に取得予定です。これと同時に、オフィスビル １物件（スフィアタワー天王洲）を売却し、ポートフォリオの安定性強化、収益力の向上を図る目論見です。

取得後のポートフォリオの合計は、58物件と変わらずですが、取得金額は2,670億円(+70億円)に拡大します。

一般募集の投資口数は、発行済み口数の約6.1%（OAを含めると最大約6.4%）と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,127口、25日平均は3,606口で、流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人？

NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスとレジデンス（住宅）を主たる投資対象とする複合型運用をしているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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このJ-REITの保有物件(2021年９月30日現在)は、58物件 2,600億円となっており、稼働率(2021年８月末現在)は93.1%です。

投資方針は、

• 主として、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行う。
• 具体的には投資対象エリアを都心５区、都心５区を除く東京23区、東京周辺都市及び地方主要都市のカテゴリーに区分し、都心５区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図る。
• オフィスとレジデンス各々について、各々を100％とした場合に、以下のような分散状況となることを目途として分散投資を行う。
  • 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）　オフィス 50%以上、レジデンス 50%以上
  • 都心５区を除く東京23区　オフィス ０～20%、レジデンス ０～40%
  • 東京周辺都市（東京23区を除いた東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県（千葉市等））　オフィス ０～40%、レジデンス ０～20%
  • 地方主要都市（札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及び福岡市等）　オフィス ０～20%、レジデンス ０～20%

としています。

2021年10月１日現在のポートフォリオは、

＜タイプ別投資比率＞

• オフィス 70.0%
• レジデンス 30.0%

＜エリア別投資比率＞

• 都心５区 64.4%
• 東京23区（都心５区を除く） 27.5%
• 東京周辺都市 3.9%
• 地方主要都市 4.2%

となっており、タイプ別では「オフィス」、エリア別では「都心５区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

【2021年４月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】

前期(2021年４月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は３割以上増と好調でした。

今期の2021年10月期(2021年５月～10月)は、一転して前期比 減収減益予想となっており、分配金も894円減の大幅減額となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は29%、利益面は５割増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約2.7%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、取得金額以上の増収増益の効果があるといえます。

ただ、次期の2022年10月期は、今回の資産の新規取得と既存物件の売却の効果が消え、 収益は2021年10月期より微減の予想となっています。こちらは、2021年12月に売却予定のスフィアタワー天王洲の売却益(約22億円)が剥落することが大きな要因となっています。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年４月期は2021年10月期から845円増、2022年10月期は前期比1,245円減予想となっています。

【2021年４月期の運用状況】

同投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下のような状況です。

＜賃貸市場＞

オフィスビルの賃貸市場については、テレワークの定着化やシェアオフィス、サテライトオフィス拡大などのオフィスニーズ変化やテナント企業の業績見通し変化を踏まえ、東京都心部を中心にオフィスの解約、減床の動きが見られ、空室率が上昇傾向にあるとともに、賃料水準は僅かながら低下傾向が続きました。

一方、レジデンスについては、新型コロナウイルス感染症を踏まえた2020年４月の緊急事態宣言の発出以降、東京都心部の人口は転出超過の状況が続いていましたが、足元では人口流出に歯止めがかかりつつあり、空室率には改善傾向も見られました。

＜売買市場＞

オフィスビル、レジデンスともに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による物件の選好は残るものの、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレート（還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率）は低水準が続き、物件価格は高値圏で推移しました。

当期において同投資法人は2020年12月21日に品川シーズンテラスの準共有持分49.0％（オフィスビル、取得価格122億円）を取得し、さらに2021年３月30日に同ビルの準共有持分26.0％（取得価格65.2億円）を追加取得しました。

一方、2015年１月に取得したアーバンネット麹町ビル（オフィスビル、取得価格36億円）を売却し、1,921百万円の不動産等売却益を実現しています。

この結果、2021年４月30日現在、同投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は2,619億円、用途別の投資比率はオフィスビル61.9％、レジデンス30.5％、その他（優先出資証券）7.6％となっています。

また、優先出資証券を除いた58物件の稼働率は、2021年４月30日現在でオフィスビルが前期末比4.8ポイント低下の93.4％、レジデンスが前期末比0.1ポイント低下の94.4％で、全体では3.0ポイント低下の93.8％となっています。（2021年３月31日に2021年５月７日付けでの譲渡を決定したビュロー紀尾井町を除くレジデンス稼働率は96.1％、全体稼働率は94.3％です。）

【今期(2021年10月期)の見通し】

オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の影響長期化により賃料水準は引き続き弱含む見通しですが、

テレワークやサテライトオフィスの利用拡大等ニューノーマル時代におけるオフィスニーズの変化を注視していくとともに、オフィスワーカーの安心、安全への配慮、ＩＣＴの活用等アフターコロナを見据えたビル運営を行っていくことで、賃貸収益の確保に取り組んでいく予定です。

一方、レジデンスについては、東京都心部からの人口流出にも一定の歯止めがかかりつつある状況にあり、今後も物件に合わせたリニューアル工事の実施、周辺マーケット状況を踏まえた適切な賃料設定などにより、安定的な運営を行っていく予定です。

不動産売買市場においては、オフィスビル、レジデンスともに、今後も売買価格は強含みで推移する可能性があり、厳しい取得環境は継続するものと考えられ、金融資本市場、投資用不動産市況の動向にも注視する必要があることを踏まえ、

同投資法人は以下の運用方針で安定的なファンド運営に注力する計画です。

• 内部成長については、引き続き稼働率の維持・向上及び適切な賃料水準の確保に注力し、ポートフォリオの活性化に努めていく。
• 外部成長については、スポンサーのパイプライン・サポート等を活用しつつ、ポートフォリオの着実な成長に努めていく。
• 財務面については、借入期間の長期化及び返済期日の分散等を通じた資金調達の安定化を図るとともに、市場動向に応じた資金調達コストの削減や有利子負債比率の引下げなどに努めていく。

【2022年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2021年11月～12月に予定している資産取得（オフィスビル１物件）と譲渡（オフィスビル１物件）に伴い、次期(2022年４月期) の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

＜次期(2022年４月期)の運用状況予想＞

今期の予想を、営業収益は３割弱、利益面は５割程度増額をしています。

分配金は1,265円増の予想です。しかしながら、上述していますように、 2021年10月期の分配金からは845円増となっています。

【格付けの状況】

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA－」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【10／20(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：154,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：29.1倍
• 年間分配金（会社予想）：6,705円（2022年４月 3,975円、2022年10月 2,730円）、年間利回り：4.3%

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.81%(10/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りとなっています。

直近５期の分配金は、2,800円～4,000円程度で推移しており、業績により増減があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

＜日足チャート（直近３か月間）＞

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(75,200円)から、１年以上上昇トレンドで推移しましたが、今年の４月末に高値(169,600円)を付けた後は、緩やかな下落トレンドに転換してきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、8/30に高値(161,900円)をつけた後、下落基調で推移していますが、現在は25日移動平均線（赤線）を上抜けて、下落トレンドを脱しようとしています。

今回のPO発表の翌営業日(10/19)は、それほど出来高が増えず、前日比 1,200円安(-0.77%)でした。

今後は、直近の高値 (161,900円) を上抜けてくるのかがポイントです。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• ＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスの「収益性」とレジデンスの「安定性」をバランスよく配分し分散化しており、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行い、ポートフォリオの安定性強化、収益力の向上を図っている。
• 2021年４月期の運用成績は、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は３割以上増と好調。
• 今回の公募増資によって、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は３割、利益面は５割増額修正されており、今回の取得金額で約2.7%の資産増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、取得金額以上の増収増益の効果があるといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(4.3％)は、東証１部上場会社の単純平均1.81%(10/19時点)と比較して、２倍以上高い。
• 公募増資後の、2022年４月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年10月期から845円増、2022年10月期は前期比1,245円減予想となっています。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,127口、25日平均は3,606口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースでは、昨年のコロナショック時の安値(75,200円)から、１年以上上昇トレンドで推移したが、今年の４月末に高値(169,600円)を付けた後は、緩やかな下落トレンドに転換。
• 直近の日足ベースのチャートは8/30に高値(161,900円)をつけた後、下落基調で推移しているが、現在は25日移動平均線を上抜けて、下落トレンドを脱しようとしている。今後は、直近の高値を上抜けてくるのかがポイント。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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