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【公募増資・売出(PO)は買いか?】NTT都市開発リート投資法人(8956)

まとめ

こんにちは!

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか?直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのNTT都市開発リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

既上場企業が新たに発行する株式(公募株式)や既に発行された株式(売出株式)を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public(公開の)Offering(売り物)」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株(IPO)」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、公募・売出(PO)」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株(IPO)」と「公募・売出(PO)」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%(直近のJ-REITでは2~2.5%)です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社(今回は SMBC日興証券、野村證券)をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10/25(月)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日2021年 10 月 25 日(月)
受渡期日
(POで買った場合はこの日から売却可能)
2021 年 11 月 2 日(火)
公募による新投資口数(一般募集)80,600 口発行済み投資総口数 1,316,995 口の約6.1%
投資口売出し(オーバーアロットメント(以下、OA)による)口数4,040 口(一般募集増資口数の約5.0%。実施決定(10/25))
※上記の「発行価格等決定日」に決定
SMBC日興証券が売出す。
発行価格150,023 円
ディスカウント率2.50%
申込単位数量1口以上1口単位
調達する資金の額(手取り概算額上限)120億円
主幹事会社SMBC日興証券、野村證券
引受人大和証券、みずほ証券、三菱UFJモルガン・スタンレー証券
表1:NTT都市開発リート投資法人 公募増資概要

新投資口発行の目的

この資金調達によって、 オフィスビル 1物件(取得予定価格 220億円)を2021年11月に取得予定です。これと同時に、オフィスビル 1物件(スフィアタワー天王洲)を売却し、ポートフォリオの安定性強化、収益力の向上を図る目論見です。

取得後のポートフォリオの合計は、58物件と変わらずですが、取得金額は2,670億円(+70億円)に拡大します。

一般募集の投資口数は、発行済み口数の約6.1%(OAを含めると最大約6.4%)と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。

また、この銘柄の直近の出来高(売買が成立した投資口の数量)の5日平均は3,127口、25日平均は3,606口 で、流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人?

NTTグループ唯一の総合不動産会社であるNTT都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスとレジデンス(住宅)を主たる投資対象とする複合型運用をしているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

このJ-REITの保有物件(2021年9月30日現在)は、58物件 2,600億円となっており、稼働率(2021年8月末現在)は93.1%です。

投資方針は、

としています。

2021年10月1日現在のポートフォリオは、

<タイプ別投資比率>

<エリア別投資比率>

となっており、タイプ別では「オフィス」、エリア別では「都心5区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

2021年4月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】

決算期営業収益
[億円]
(前期比[%])
営業利益
[百万円]
(同)
経常利益
[百万円]
(同)
当期純利益
[百万円]
(同)
1口当たり
分配金
[円]
(同[円])
2021年4月期実績115
(21.1)
5,710
(34.4)
5,300
(37.6)
5,299
(37.6)
4,024
(1,101)
2021年10月期会社予想108
(△6.1)
5,024
(△12.0)
4,582
(△13.5)
4,580
(△13.6)
3,130
(△894)
2022年4月期会社予想
(2021年10月18日修正)
124
(15.2)
6,016
(19.7)
5,573
(21.6)
5,572
(21.7)
3,975
(845)
2022年10月期会社予想
(2021年10月18日発表)
105
(△15.6)
4,242
(△29.5)
3,828
(△31.3)
3,826
(△31.3)
2,730
(△1,245)
表2: NTT都市開発リート投資法人 2021年4月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し

前期(2021年4月期)は、前期比 増収増で、営業収益は2割増、利益面は3割以上増と好調でした。

今期の2021年10月期(2021年5月~10月)は、一転して前期比 減収減益予想となっており、分配金も894円減の大幅減額となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年4月期(2021年11月~2022年4月)は、当初予想より営業収益は29%、利益面は5割増額修正されています。(表3参照)

今回の新規取得資産は取得金額で約2.7%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、取得金額以上の増収増益の効果があるといえます。

ただ、次期の2022年10月期は、今回の資産の新規取得と既存物件の売却の効果が消え、 収益は2021年10月期より微減の予想となっています。こちらは、2021年12月に売却予定のスフィアタワー天王洲の売却益(約22億円)が剥落することが大きな要因となっています。

1口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年4月期は2021年10月期から845円増2022年10月期は前期比1,245円減予想となっています。

【2021年4月期の運用状況】

同投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下のような状況です。

<賃貸市場>

オフィスビルの賃貸市場については、テレワークの定着化やシェアオフィス、サテライトオフィス拡大などのオフィスニーズ変化やテナント企業の業績見通し変化を踏まえ、東京都心部を中心にオフィスの解約、減床の動きが見られ、空室率が上昇傾向にあるとともに、賃料水準は僅かながら低下傾向が続きました。

一方、レジデンスについては、新型コロナウイルス感染症を踏まえた2020年4月の緊急事態宣言の発出以降、東京都心部の人口は転出超過の状況が続いていましたが、足元では人口流出に歯止めがかかりつつあり、空室率には改善傾向も見られました。

<売買市場>

オフィスビルレジデンスともに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による物件の選好は残るものの、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレート(還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率)は低水準が続き、物件価格は高値圏で推移しました。

当期において同投資法人は2020年12月21日に品川シーズンテラスの準共有持分49.0%(オフィスビル、取得価格122億円)を取得し、さらに2021年3月30日に同ビルの準共有持分26.0%(取得価格65.2億円)を追加取得しました。

一方、2015年1月に取得したアーバンネット麹町ビル(オフィスビル、取得価格36億円)を売却し、1,921百万円の不動産等売却益を実現しています。

この結果、2021年4月30日現在、同投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券1銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は2,619億円、用途別の投資比率はオフィスビル61.9%、レジデンス30.5%、その他(優先出資証券)7.6%となっています。

また、優先出資証券を除いた58物件の稼働率は、2021年4月30日現在でオフィスビルが前期末比4.8ポイント低下の93.4%、レジデンスが前期末比0.1ポイント低下の94.4%で、全体では3.0ポイント低下の93.8%となっています。(2021年3月31日に2021年5月7日付けでの譲渡を決定したビュロー紀尾井町を除くレジデンス稼働率は96.1%、全体稼働率は94.3%です。)

【今期(2021年10月期)の見通し】

オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の影響長期化により賃料水準は引き続き弱含む見通しですが、

テレワークやサテライトオフィスの利用拡大等ニューノーマル時代におけるオフィスニーズの変化を注視していくとともに、オフィスワーカーの安心、安全への配慮、ICTの活用等アフターコロナを見据えたビル運営を行っていくことで、賃貸収益の確保に取り組んでいく予定です。

一方、レジデンスについては、東京都心部からの人口流出にも一定の歯止めがかかりつつある状況にあり、今後も物件に合わせたリニューアル工事の実施、周辺マーケット状況を踏まえた適切な賃料設定などにより、安定的な運営を行っていく予定です。

不動産売買市場においては、オフィスビル、レジデンスともに、今後も売買価格は強含みで推移する可能性があり、厳しい取得環境は継続するものと考えられ、金融資本市場、投資用不動産市況の動向にも注視する必要があることを踏まえ、

同投資法人は以下の運用方針で安定的なファンド運営に注力する計画です。

【2022年4月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2021年11月~12月に予定している資産取得(オフィスビル1物件)と譲渡(オフィスビル1物件)に伴い、次期(2022年4月期) の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

<次期(2022年4月期)の運用状況予想>

営業収益
[億円]
営業利益
[百万円]
経常利益
[百万円]
当期純利益
[百万円]
1 口当たり分配金
[円]
前回発表予想96.14,0013,5703,5692,710
今回修正予想1246,0165,5735,5723,975
増減額282,0152,0032,0031,265
増減率29.0%50.4%56.1%56.1%46.7%
表3:2022年4月期の運用状況と分配金の予想修正(2021年10月18日発表)

今期の予想を、営業収益は3割弱、利益面は5割程度増額をしています。

分配金は1,265円増の予想です。しかしながら、上述していますように、 2021年10月期の分配金からは845円増となっています。

【格付けの状況】

投資口価格の動向

10/20(水)終値時点の数値

決算期1口当たり
分配金(円)
2019年10月期2,792
2020年4月期2,872
2020年10月期2,923
2021年4月期4,024
2021年10月期3,130
(予想)
※表4:NTT都市開発リート投資法人
直近分配金推移

直近5営業期間の分配金は、表4のようになっています。

上場株式の年利回り(東証1部の単純平均:1.81%(10/19時点))と比較すると、2倍以上の高い利回りとなっています。

直近5期の分配金は、2,800円~4,000円程度で推移しており、業績により増減があります。

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

出所:楽天証券サイト

<日足チャート(直近3か月間)>

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(75,200円)から、1年以上上昇トレンドで推移しましたが、今年の4月末に高値(169,600円)を付けた後は、緩やかな下落トレンドに転換してきています。

<日足チャート(直近3か月間)>

出所:楽天証券サイト

直近の投資口価格は、8/30に高値(161,900円)をつけた後、下落基調で推移していますが、現在は25日移動平均線(赤線)を上抜けて、下落トレンドを脱しようとしています。

今回のPO発表の翌営業日(10/19)は、それほど出来高が増えず、前日比 1,200円安(-0.77%)でした。

今後は、直近の高値 (161,900円) を上抜けてくるのかがポイントです。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

【インカムゲイン】

【流動性】

【投資口価格モメンタム】

以上をふまえ、

レベル(最低⭐~最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐⭐(買い)
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

と判断しました。

参考になればうれしいです!最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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