【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法⼈(8958) ＜2026年４月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのグローバル・ワン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はモルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、岡三証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／１(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル２物件、取得価格：267億円）を取得することで、ポートフォリオの質の向上及び収益安定化のための資産規模拡大を行うとともに、引き続き特定資産を機動的に取得していくために、財務基盤の更なる強化を図ることを目的としている。
• このため、不動産売買市場の状況、J-REIT 市場の動向、現在のＬＴＶ（総資産有利子負債比率）水準及び１口当たり分配金水準等を勘案のうえ、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（取得予定価格 267億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、16物件、取得価格は2,350億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約12.0%（第三者割当を含めると、最大約12.6%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2022年12月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+0.0～+0.7%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2022年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法人(8958)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・インフラファンド(9287)、ＳＯＳｉＬＡ物流リート(2979)、グローバル・ワン不動産(8958)

どんな投資法人？

2003年9月にオフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。

長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REITです。

中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行っています。

特徴としては、

• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資
• 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮

があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月５日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,221億円、稼働率：98.3%（2026年２月28日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月30日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.7%
• その他東京都内23区 19.3%
• 東京周辺都市部 19.7%
• その他３大都市圏 22.0%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.3%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 85.7%
• ５分超 14.3%

となっており、地域別では、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月19日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増で着地しました。

今期の2026年３月期（2025年10月～2026年３月）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を見込んでいます。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込んでいます。

【2025年９月期の運用概況】

＜投資環境＞

東京のオフィスの賃貸マーケットは、2020年に底打ちして以降、テナント需要は現在も力強く増加しています。

好立地・高グレードビルへの移転や拡張移転・館内増床等の面積拡張需要により空室は減少し、賃料の上昇基調が継続しています。

また、東京周辺部や地方都市においても、堅調な需要を背景に、賃料上昇の傾向が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、

Ａクラスビルの物件情報は引き続き限定的であることから、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。

＜運用の実績＞

2025年４月11日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格5,550百万円）、2025年４月25日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分25％、譲渡価格6,067百万円）をそれぞれ譲渡し、

2025年４月25日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の25％相当、取得価格6,032百万円）を取得しました。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。

有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。

当期においては、2025年９月30日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で6,000百万円の借入れを行いました。

また、物件売却により得た資金で、2023年３月31日に借入れを行った2,600百万円と2023年４月28日に借入れを行った200百万円について、2025年４月30日に期日前弁済を行いました。

なお、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、資本効率の向上と投資主還元を目的として、

2025年３月３日から2025年９月12日までを取得期間として、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより自己投資口の取得を行うことを決議し、自己投資口の取得を実施しました（取得した投資口の総数：30,800口、取得価額の総額：3,869百万円）。

また、９月30日付で同投資法人が保有する全ての自己投資口（26,278口）をそれぞれ消却しました。

2025年９月30日現在の出資総額（純額）は941億円、発行済投資口の総口数は972,337口、借入金残高は722億円、投資法人債発行残高は157億円です。

なお、当期末（2025年９月末）現在で、LTV(Loan to Value（総資産に占める有利子負債の割合）)は44.4%(簿価ベース：前期末比変わらず)となっています。

【今期（2026年３月期）の見通し】

＜基本方針＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産（以下、「運用資産」）の着実
な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことにしています。

同投資法人及び資産運用会社のグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主価値の最大化」を最終目的とし、資産運用を行っています。

＜ポートフォリオ戦略＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う予定です。

具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求しています。

1. 競争力の高い優良不動産への重点投資
   中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識。
   そのため、「近」（利便性の高い）「新」（築年数が浅い）「大」（大型）の各要素を考慮するが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行う。
2. 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
   運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図る。
   ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもある。
3. 高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
   テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指す。
   また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化する。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の予想】

2026年３～４月に予定している資産取得（オフィスビル２物件、取得価格 267億円）に伴い、

2026年９月期の運用状況と分配金予想の修正および2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況の予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割前後の増額修正しています。

なお、分配金予想に関しては変更ありませんでした。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.0倍
• 年間分配金（会社予想）：6,400円（2026年９月 3,200円、2027年３月 3,200円）、利回り：5.02%

分配金利回り（予想）は5.02%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.28%(３/25時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけました。

しかしその後はやや下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけました。

しかしその後は下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落しました。

今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REIT。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資しており、収益が見込める。
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮している。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増。
• 今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル２物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、
  前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込む。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 5.02％で、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(３/25時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きい。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期（2026年３月期）比では385円減。
  翌2027年３月期は前期比で変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけた。
  しかしその後はやや下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけた。
  しかしその後は下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。