【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法人(8958)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのグローバル・ワン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• アドバンス・ロジスティクス、ケネディクス商業リート、三菱地所物流リート、スターツプロシード：2.5%
• ＧＬＰ投資法人：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／29(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル１物件）を取得することで、ポートフォリオの質の向上及び収益安定化のための資産規模拡大を行うとともに、引き続き特定資産を機動的に取得していくために、財務基盤の更なる強化を図る。
• 不動産売買市場の状況、J-REIT 市場の動向、現在のＬＴＶ（総資産有利子負債比率）水準及び１口当たり分配金水準等を勘案のうえ、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件（取得予定価格 173億円）を2023年４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、12物件、取得金額は2,019億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約7.41%（第三者割当を含めると、最大約7.77%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 5.49%、スターアジア不動産 7.93%、タカラレーベン不動産11.0%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,073口、25日平均は3,294口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

2003年9月にオフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで8番目に東証に上場。

長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REITです。

中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行っています。

特徴としては、

• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資
• 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮

があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年９月30日現在）

物件数：11物件、取得価格：1,911億円、稼働率：96.7%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 44.5%
• その他東京都内23区 25.3%
• 東京周辺都市部 21.3%
• その他３大都市圏 8.9%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 100%

となっており、東京都心５区の物件が４割強で最も多く、最寄駅から徒歩５分以内の物件が100%となっています。

直近の運用概況

【2022年９月期の運用状況と2023年３月期以降の見通し】

（2022年11月17日発表）

表２のとおり、前期(2022年９月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

今期の2023年３月期(2022年10月～2023年３月)は、今回のPO発表と同時に修正しており（表３参照）、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割前後の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年３月期は前期比 434円増、2023年９月期は同178円増の予想と増配基調が継続しています。

【2022年９月期の運用概況】

＜投資環境＞

東京のオフィスの賃貸マーケットは、空室率の上昇に頭打ちの兆しが見られるものの、募集賃料は小幅ながらも緩やかな下落傾向が継続しています。

テナントの動きは着実に増加しているものの、大型区画の成約に足踏み感が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、良好な資金調達環境が継続する中、国内外の投資家の旺盛な投資意欲が続いており、Ａクラスビルの物件情報は依然として限定的であることから、物件の取得競争は厳しく、売買価格は高止まりしています。

今後については、賃貸市況や不動産売買市場の動向及び金融環境の変化に細心の注意を払っています。

＜運用の実績＞

当期は、新たな資産の取得・譲渡は行っていません。

同投資法人の保有資産は、2022年９月30日現在において、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積131,843.76㎡となっています。

当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は96.7％です。

【資金調達の概要】

同投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。

有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。

当期においては、2022年９月28日に償還期限が到来した第10回無担保投資法人債（30億円）の償還資金に充当するため、2022年９月９日に以下のとおり投資法人債（30億円）の発行を決定し、2022年９月27日に払込が完了しました。

また、2022年９月30日に返済期限が到来した既存の借入金50億円の返済資金に充当するため、同日付で50億円の借入れを行いました。

2022年９月30日現在の出資総額（純額）は924億円、発行済投資口の総口数は948,996口、借入金残高は755億円、投資法人債発行残高は187億円です。

なお、2022年９月末現在で、LTV(Loan to Value（総資産に占める有利子負債の割合）:LTV＝有利子負債額÷期末総資産額)は47.4%(前期末比変わらず)となっています。

【今期(2023年３月期)の見通し】

＜基本方針＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産（以下、「運用資産」）の着実
な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことにしています。

同投資法人及び資産運用会社のグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主価値の最大化」を最終目的とし、資産運用を行っています。

＜ポートフォリオ戦略＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う予定です。

具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求しています。

1. 競争力の高い優良不動産への重点投資
   中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識。そのため、「近」（利便性の高い）「新」（築年数が浅い）「大」（大型）の各要素を考慮するが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行う。
2. 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
   運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図る。
   ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもある。
3. 高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
   テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指す。
   また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化する。

【2023年３月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年９月期の予想】

2023年４月に予定している資産取得（オフィスビル１物件、取得価格 173億円）に伴い、

2023年３月期の運用状況と分配金予想の修正および2023年９月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年３月期の運用状況の予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は変わらず、利益面は微減を予想しています。

運用状況の予想にあたっては、2022年９月30日現在の保有物件11物件に2022年12月７日取得予定のTHE PEAK SAPPORO及び2023年４月28日取得予定の東松ビルを加え、

2022年12月６日と2023年９月25日に大手町ファーストスクエアをそれぞれ25％と30％譲渡したものとみなし、

これらを除き2023年９月期末（2023年９月30日）までの間、その他の異動（追加物件の取得、既存物件の売却）がないことを前提として計算しています。

今回の公募増資による新規資産取得は2023年４月を予定していますので、2023年３月期の運用状況には影響を及ぼしません。

分配金予想に関しても、変更ありませんでした。

2023年９月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／11／18(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：107,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：6.78倍
• 年間分配金（会社予想）：5,898円（2023年３月 2,860円、2023年９月 3,038円）、年間利回り：5.50%

分配金利回り（予想）は5.50%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.35%(11/18時点)）と比較すると高い水準で、J-REITの平均的水準(４～５％台)と比べても高めです。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり2,411円～2,446円で推移しており安定しています。

そして、今期(2023年３月期)と来期(2023年９月期)の分配金は、今まで2,400円台の水準だったものが、400円以上上がることになります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショック時の安値から上昇し、2021年４月に高値(130,700円)をつけました。

しかしその後は、下落トレンドで推移し、今年６月に安値(102,500円)をつけています。

そしてその後は、110,000円程度でもみ合って推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、10月下旬に安値(105,000円)をつけた後は、一気に上昇し、11/2に高値(116,200円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回のPO発表と2022年９月期決算発表の翌営業日(11/18)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 3,700円安(-3.34%)で終了しました。

今後は、直近につけた安値(105,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込んで、下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REIT。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資しており、収益が見込める。
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮している。
• 2022年９月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今期(2023年３月期)の運用状況予想は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割前後の増益で、J-REITとしては大きな増収増益率を見込んでいる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 5.50％は、東証プライム上場会社の単純平均2.35%(11/18時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高め。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,411円～2,446円で推移しており安定している。
• 今期(2023年３月期)と来期(2023年９月期)の分配金は、今まで2,400円台の水準だったものが、400円以上上がり2,800円超となり、ワンラックアップした感がある。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,073口、25日平均は3,294口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年のコロナショック時の安値から上昇し、2021年４月に高値(130,700円)をつけたが、
  その後は、下落トレンドで推移し、今年６月に安値(102,500円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、10月下旬に安値(105,000円)をつけた後は、一気に上昇し、11/2に高値(116,200円)をつけたが、その後は調整しており、
  今回のPO発表と2022年９月期決算発表の翌営業日(11/18)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 3,700円安(-3.34%)で終了。
• 今後の投資口価格は、直近につけた安値(105,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込んで、下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。