【公募増資・売出(PO)は買いか？】レーサム(8890)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証スタンダードから不動産業種のレーサムです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による増資です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、日本郵政(6178) 2.01%、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387) 3.09%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＢＩ証券）はじめ、引受人（今回は岡三証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／28(火)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【資金調達の背景と目的】

• 同社は、同社が上場する東証スタンダード市場の上場維持基準のうち、流通株式比率（25％以上）の基準を満たしていない（2023 年 3 月末：20.6％）という経営課題を解決するため、2023 年 9 月 19 日付「自己株式の取得及び自己株式の公開買付けの開始に関するお知らせ」で公表したとおり、自己株式の公開買付け（以下「本公開買付け」）を行い、2023 年 11 月 16 日付で 2,841,700 株の自己株式を消却した。
• 本公開買付けに要した資金はその全額を自己資金で充当したが、本公開買付けに要した資金と同程度の資金を調達することで、中期経営計画の達成に向けてより十分な事業資金の確保が可能となることから、今般、公募増資（以下「本公募増資」）を実施することとした。
• 本公募増資により、前記の事業資金確保に加え、株式の取得先の属性に応じて更なる流通株式比率の改善が期待できるほか、
  本公募増資を本公開買付けと近接した時期に行うことにより、同社株式の希薄化を実質的に防ぎ、株価に対する影響を限定的なものとすることも可能になると考えている。
• 今回の公募増資で調達する資金は、中期経営計画期間における不動産物件の仕入・開発資金に充当する予定。
• 同社は引き続き、価値ある不動産資産の創出、強みとする国内個人富裕層の顧客との取引深耕、国内外法人、海外富裕層との取引拡大を進め、持続的な収益力の向上と企業価値の向上に努めていく。

としています。

また、今回のPOにより、流通株式比率（25％以上基準）は33%程度まで改善し、この基準を満たす見込みです。

【調達資金の使途】

今回の一般募集及び本第三者割当増資による手取概算額合計上限82.8億円については、

同社の中期経営計画（2023 年 3 月期～2025 年 3 月期）（同社が公表した 2023 年 5 月 12 日付「中期経営計画の見直しに関するお知らせ」のとおり 2024 年 3 月期及び 2025 年 3 月期の定量目標を見直した計画を意味する。）の達成に向けた事業資金とすることを予定しています。

具体的には、その全額を2024 年 3 月期に不動産物件の仕入・開発資金として充当する予定です。

また、今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約10.8%（第三者割当を含む）で、

直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)は、ライフネット生命保険 15.0%、セルソース 3.67%、NATTY SWANKYホールディングス 11.5%でしたので、それらと比較すると中間的な数量です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は1,479百株、25日平均は903百株で、流動性は平均的な水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

時代の中で価値を失いつつある不動産を、未来の社会に再び価値を生むよう、知を結集して生まれ変わらせ、顧客の運用資産として提供している、不動産価値創造企業です。

事業内容は、国内・海外の顧客向けに付加価値の高い不動産資産の提供を行う「資産価値創造事業」、

顧客に提供した不動産の価値向上のために賃貸管理・建物管理を行う「資産価値向上事業」、

不動産を活用しながら将来の社会課題に対応した事業を自ら行う「未来価値創造事業」の ３つの事業を行っており、

中核とする資産価値創造事業及び関連事業を継続的に発展・進化させ、顧客への更なる付加価値の提供と企業価値の増大を図っています。

2023年３月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 資産価値創造事業 90.4%
• 資産価値向上事業 6.5%
• 未来価値創造事業 3.0%

となっており、「資産価値創造事業」が９割を占めています。

直近の経営概況

【2024年３月期２Q（2023年４月～９月）の経営成績】

（2023年11月10日発表）

表３の通り、前年同期比 増収増益で、売上高は２倍、利益面は２～３倍の増益で好調です。

2024年３月期通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は３割強増、利益面は３割前後の増益を見込んでおり、

その通期予想に対する進捗率は２Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割前後でそこそこです。

【2024年３月期２Qの状況、経営成績の要因】

主力事業の資産価値創造事業で順調に売上を積み重ね、通期業績予想の達成に向けて好調な業績進捗となっています。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表４の結果になりました。

主力の「資産価値創造事業」と「資産価値向上事業」は増収増益、

「未来価値創造事業」は減収で赤字幅縮小となっています。

各セグメントの状況は以下です。

＜資産価値創造＞

京都市の大型商業・オフィス複合ビル、千葉県の物流施設、広島県の宿泊施設、京都市屈指の観光地に所在する商業施設、東京都吉祥寺駅、埼玉県浦和駅至近の商業ビルなど、バラエティに富んだ物件を顧客に提供しました。

当２Q連結累計期間の当事業の売上高は、352億円（前年同四半期比125％増）、セグメント利益は101億円（同110％増）となり、

当セグメントの通期業績目標の達成に向けて順調な業績を重ねています。

複数の大型物件を組み合わせた100億円規模の運用資産に数千万円単位から投資できる不動産投資商品の第二弾は当四半期でほぼ完売となり、すでに第三弾の商品を組成、販売を開始しています。

必要な改修工事、用途変更準備、テナントリーシングや営業活動を鋭意進めているほか、来期以降の売上につながる物件の仕入も順調に進捗しています。

＜資産価値向上事業＞

当事業では、顧客に提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行っています。

テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上策を提案する等、顧客の希望を細かく聞き、長期的な資産価値向上を目指しています。

当２Q連結累計期間の当事業の売上高は、前年同四半期と比較して保有物件の賃料収入が多かったことにより、25.2億円（前年同四半期比18.1％増）、セグメント利益は6.8億円（同98.7％増）となりました。

＜未来価値向上事業＞

当事業では主に、コミュニティホステル（安価で泊まれる宿泊施設）、超高齢化社会に必須の高度医療専門施設、多発する自然災害に備える非常用電源開発など、将来の社会課題に対応した事業を、自社事業として行っています。

これらの事業運営を通して獲得した経験や知見は、将来の資産価値創造事業、資産価値向上事業における構想と提案に活かされています。

当２Q連結累計期間の当事業の業績は、前年と比較して国内人流が回復していることもあり、宿泊事業は前年同四半期比で増収増益となりましたが、

前期に売却したゴルフ場事業（前年同四半期の売上高323百万円）の連結除外の影響もあり、

売上高10.2億円（前年同四半期比8.4％減）、セグメント損失は7.4億円（前年同四半期は16.7億円のセグメント損失）となりました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2024年３月期２Q末時点で47.7%と前期末(49.4%)から1.7ポイント低下しています。

これは主に、前期末比で

• 長期借入金が8,526百万円増加し、固定負債が合計で9,389百万円増加
• 利益剰余金が4,640百万円増加し、株主資本が合計で4,966百万円増加

したことによるものです。

自己資本比率の数値としては問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞2024年３月期２Q累計のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況

• フリーCF（営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計した金額 ※１）6,023百万円の支出
  • 営業活動によるCF 5,507百万円の支出（前年同期 1,164百万円の支出）
  • 投資活動によるCF 516百万円の支出（同 1,658百万円の支出）

　※１ フリーCFの説明：

• プラスの場合：会社が自由に使える資金が増える。
• マイナスの場合：会社が自由に使える資金が減る。

前期(2023年３月期２Q累計)のフリーCF(2,822百万円の支出)から3,201百万円減少しています。

営業活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 税金等調整前四半期純利益 9,631
• 販売用不動産の増減額（△は増加） 5,212
• 仕掛販売用不動産の増減額（△は増加） △19,200

投資活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 有形固定資産の取得による支出 △522
• 関係会社株式の有償減資による収入 259
• 貸付けによる支出 △213

【今期（2024年３月期通期）業績予想】

同社は、「不動産に内在する価値、すなわち社会、経済、環境の全てが共生し継続的に発展していくという価値の本質を考え抜き、それを世の中に顕在化させること」が同社の存在意義であると再認識し、事業活動に取り組んでいます。

この取り組みが着実に成果として現れていることを背景に、国内富裕層との関係を深め、国内法人や機関投資家、海外富裕層との取引機会を広げ、

顧客への新たな投資機会の提供を加速し、業績向上を目指しています。

これらにより、2024年３月期の連結業績見通しは、表２の数値の増収増益を見込んでいます。

なお、今２Q決算発表時点では、2023年５月12日の「2023年３月期 決算短信」で公表された通期の連結業績予想に変更はありません。

株価指標と動向

【2023／11／20(月)終値時点の数値】

• 株価：3,180円
• 時価総額：834億円
• PER（株価収益率（今期予想））：7.47倍

PERは、同業で時価総額が近い、ＡＤワークスグループ(2982) 8.4倍、トーセイ(8923) 8.7倍、サンフロンティア不動産(8934) 6.8倍と比較すると、中間的な水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：1.57倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間配当金（会社予想）：175円（年１回 ３月）、利回り：5.50%（配当性向 45.5%）

配当利回りは5.50%で、東証スタンダードの単純平均2.31%(11/17時点) と比較すると高い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、年間１株あたり４～55円で推移しており、2022年３月期以降は連続増配しています。

配当性向は、20%台で安定して推移しています。

この会社は、

積極的な事業投資による企業価値向上及び配当等を通じた株主への利益還元を、経営上の重要政策と位置付けています。

2023年３月期通期業績決算と同時に発表された中期経営計画では、2024年３月期及び2025年３月期において、１株当たり配当金の下限を175円とし、連結配当性向40％を目安として、配当を行うことを基本方針としています。

また、剰余金の配当は、期末配当の年一回を基本方針としています。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年11月に上場来安値(545円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移していましたが、

2023年５月に急速に上昇し、同年９月に高値(3,545円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

9/20に年初来高値(3,545円)をつけるまで上昇基調でしたが、それ以降は調整しており、

今回のPO発表の翌営業日(11/20)は、POによる１株利益の希薄化懸念から、前日比 205円安(-6.06%)と急落しました。

この下落で、全ての移動平均線を下抜けています。

今後は、８月につけた安値(2,886円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2024年３月期）２Qの業績は、資産価値創造事業で順調に売上を積み重ね、通期業績予想の達成に向けて好調な業績進捗となり、
  前年同期比 増収増益で、売上高は２倍、利益面は２～３倍で好調。
• 今期通期予想は、国内富裕層との関係を深め、国内法人や機関投資家、海外富裕層との取引機会を広げ、顧客への新たな投資機会の提供を加速し、
  前期比 増収増益で、売上高は３割強増、利益面は３割前後の増益を見込む。
• この通期業績予想に対する進捗率は、２Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割前後でそこそこ。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は5.50%で、東証スタンダードの単純平均 2.31%(11/17時点) と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり４～55円で推移しており、2022年３月期以降は連続増配している。
  配当性向は、20%台で安定して推移。
• 2023年３月期通期業績決算発表時の中期経営計画では、
  2024年３月期及び2025年３月期において、１株当たり配当金の下限を175円とし、連結配当性向40％を目安として、配当を行うことを基本方針としている。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約10.8%で、
  直近の新株式発行を含むPO（ライフネット生命保険、セルソース、NATTY SWANKYホールディングス）の発行株数比率(第三者割当を含む)と比較すると中間的な数量。
• 直近の出来高の５日平均は1,479百株、25日平均は903百株で、流動性は平均的な水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2021年11月に上場来安値(545円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移していたが、
  2023年５月に急速に上昇し、同年９月に高値(3,545円)をつけた。
• 直近の株価は、9/20に年初来高値(3,545円)をつけるまで上昇基調だったが、それ以降は調整しており、
  今回のPO発表の翌営業日(11/20)は、POによる１株利益の希薄化懸念から、前日比 205円安(-6.06%)と急落した。
  この下落で、全ての移動平均線を下抜け。
• 今後の株価は、８月につけた安値(2,886円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。