【公募増資・売出(PO)は買いか？】リアルゲイト(5532)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証グロースから不動産業種のリアルゲイトです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募増資（並行第三者割当、第三者割当含む）です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、ゆうちょ銀行(6178) 2.08%、デンソー(3387) 3.02%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近では日本電子材料(6855)の9.9%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／25(月)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【資金調達の背景と目的】

• 同社は、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念のもと、築古ビルを安心・安全に収益性の高いビルに再生する技術力と、都心部を中心に 100 棟を超えるクリエイティブオフィスの再生実績に裏打ちされた企画・運営力を背景にプロジェクトチームを作り、企画・設計・施工から運営管理までをワンストップで進めることで、スピード感をもって築古不動産の高収益物件への再生事業を展開している。
• 同社が所属している不動産業界は、近年、建築資材価格や人件費の上昇を背景に建築費が高騰し、新築開発に依存した不動産供給モデルは転換期を迎えている。
  今後20年の間に耐用年数を迎える築古オフィスビルは増加することが見込まれるなか、建築費の高騰による新築大規模開発の見直しにより既存不動産の活用ニーズが高まっており、築古不動産の再生に強みを持つ同社にとっては有利な事業環境が継続している。
  また、2026年２月には、ヒューリック株式会社との間で、既存不動産を対象とした取得・再生事業に関する業務提携について合意し、合弁会社「HistoRy合同会社」を設立しており、本件JVスキーム（※１）による物件の取得も２件決定するなど、仕入のパイプラインは順調に積み上がっている。
  ※１：JVスキーム
  同社と HistoRy 合同会社の共有持分により築古不動産を取得し、再生にかかる設計・施工業務及び物件運営業務を同社が請け負った後、売却によるキャピタルゲインを獲得する事業モデル
• さらに、同社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントではあるが、ストック収入は「プロパティマネジメントモデル（PM）」、「マスターリース（※２）モデル（ML）」及び「再生物件保有モデル（保有）」から成る複数の収益構造により構成されており、2025年10月に策定した中期経営計画2028 においては、より収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率を向上させるポートフォリオ戦略を採用している。
  ※２：マスターリース
  オーナーが所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出し、サブリース会社はその物件を第三者に貸し出すこと。
• 昨今の外部環境に起因した仕入機会を捉え、新規物件の取得を推進することによりポートフォリオの入れ替えを加速させることは、中期経営計画2028において目標に置いた営業利益50億円の早期達成の実現に対する重要な施策の一つ。
• 同社は、借入れを含めたデット・ファイナンスも継続的に活用しているが、今後の成長戦略の実現のための新規物件の仕入の拡大及び一層の大型化にあたっては、より強固な財務基盤の構築による、仕入資金及び建築資金の確保が必要不可欠であり、そのためには、公募及び第三者割当による新株式発行を実施し、有利子負債依存度を引き下げることが財務戦略上の最適な選択肢であると判断した。
• 同社は、本資金調達を通じて、中長期的な企業価値の最大化を目指すとともに、築古不動産再生事業におけるリーディングカンパニーとしての地位を確立するべく引き続き邁進していく。

としています。

【調達資金の使途】

今回の一般募集、並行第三者割当増資及びおよび本第三者割当増資の手取概算額合計上限約26.2億円については、

継続的な事業拡大を目的とした物件の購入及び付加価値向上のため、1,405 百万円を 2027 年２月末までに設備投資資金の一部に充当し、

残額を2027年３月末までに借入金の返済資金に充当する予定です。

【新株式の発行数量／流動性】

今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約13.0%（並行第三者割当、第三者割当を含む）で、

直近の新株式の発行をしたPOの発行株数比率(最大)は、住友ファーマ 14.8%、ホットランドＨＤ 22.0%、ＧＭＯインターネット 10.9%でしたので、それらと比較すると中規模の新株式発行です。

新株式の発行は１株利益の希薄化につながりますので、短期的に株価を押し下げる可能性があります。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は490百株、25日平均は1,046百株（５/15時点）で、流動性はやや低い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

築古ビルを安心・安全に収益性の高いビルに再生する技術力と、

都心部を中心に 100 棟を超えるクリエイティブオフィスの再生実績に裏打ちされた企画・運営力を背景にプロジェクトチームを作り、

企画・設計・施工から運営管理までをワンストップで進めることで、スピード感をもって築古不動産の高収益物件への再生事業を展開している会社です。

同社は、フレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントで、

2025年９月期通期のサービスごとの売上高構成比は、

• 賃貸及び運営管理 62.2%
• 設計施工 4.4%
• 販売 33.1%
• その他 0.3%

となっており、「賃貸及び運営管理」が６割強、「販売」が３割強を占めています。

直近の経営概況

【2026年９月期２Q（2025年10月～2026年３月）の経営成績】

（2026年４月28日発表：日本基準（非連結））

表２のように、前年同期比 減収増益で、売上高は１割強減、利益面は２割強～３割強増でした。

今期（2026年９月期）通期の業績は、前期比 増収増益で、売上高は１割弱増、利益面は３～４割増を予想しています。

その通期予想に対する進捗率は、２Q終了時点で、売上高は５割強でそこそこ、利益面は７～８割強で順調です。

【2026年９月期２Qの状況、経営成績の要因】

同社が主力事業とするオフィス賃貸業界においては、平均空室率の改善に見られるとおりオフィス需要全体が堅調に推移しています。

特に同社が強みを持つ渋谷エリアでは、スタートアップ企業の活発な需要を背景に、同社運営の既存物件は高稼働率を維持し、賃料も上昇傾向です。

また、建築費の高騰や金利上昇を背景に、新築よりも既存ビルを活用する方が収益面で優位な状況となっています。

これにより、新築再開発を前提とするデベロッパーは、築古ビルを解体し、新築する従来のビジネスモデルの継続が困難になりつつあります。

一方、築古ビルの再生に強みを持つ同社にとっては、これが仕入機会の拡大につながっており、引き続き有利な事業環境となっています。

このような追い風を受け、同社は既存運営物件の高稼働率を維持し、安定的なストック型収入の積み上げを継続したことで計画を上回る収益を計上しており、

１Qにおける販売用不動産の売却についても順調に決済が完了し、フロー型収入も収益に大きく貢献した結果、各段階利益において増益を達成しました。

また、仕入活動についても、2026年２月にヒューリック株式会社との合弁会社設立を通じたJV案件による新規物件の獲得も順調な滑り出しとなっており、

当中間会計期間において新たに４件の新規購入物件の決済や２件のマスターリース物件の契約締結が完了するなど、計画を上回るペースで推移しました。

下期以降も来期以降の収益に貢献する物件の仕入活動などの先行投資を積極的に継続し、年間獲得目標を12件に増やしつつ、ホテルビジネスをはじめとした新規ビジネスなど、さらなる業容拡大に向けた取り組みに注力していく方針です。

なお、中東情勢の不安定化によるナフサ等の建築資材不足の影響については、オフィス中心の築古ビル再生への影響は新築ビル開発と比べ現時点では小さく、同社の業績に与える影響は限定的であると見込んでいます。

以上の取組みの結果、当２Qの経営成績は、表２の数値の前年同期比 減収増益となりました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2026年９月期２Q末時点で15.8%と前期末(15.5%)から0.3ポイント上昇しています。

負債と純資産の主な増減は以下となっています。（単位：百万円）

• 負債 +3,265
  • 流動負債 +1,102
    （内訳）短期借入金 +1,490、契約負債 △272、その他流動負債 △95.0
  • 固定負債 +2,162
    （内訳）長期借入金 +2,064、預り保証金 +98.7
• 純資産 +712
  • 株主資本 +676
    （内訳）利益剰余金 +593
  • 新株予約権 +36.0

自己資本比率の数値としては危険水域レベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞2026年９月期２Q累計のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況

• フリーCF（営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計した金額 ※３）3,886百万円の支出
  • 営業活動によるCF 1,661百万円の収入（前年同期 3,308百万円の収入）
  • 投資活動によるCF 5,547百万円の支出（前年同期 4,235百万円の支出）

　※３ フリーCFの説明：

• プラスの場合：会社が自由に使える資金が増える。
• マイナスの場合：会社が自由に使える資金が減る。

前期(2025年９月期)２QのフリーCF(927百万円の支出)から2,958百万円減少しています。

営業活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 税引前中間純利益 874
• 販売用不動産の増減額（△は増加） 1,038
• 契約負債の増減額（△は減少） △272

投資活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 有形固定資産の取得による支出 △5,356
• 敷金及び保証金の差入による支出 △106
• 投資その他の資産の増減額（△は増加） △137

【今期（2026年９月期）通期業績の見通し】

今後の成長戦略として、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指しています。

具体的には、好調な稼働率を維持しながら、テナント賃料改定を実施することでストック型収入の更なる成長ならびに持続的な成長を目指す方針です。

また、設計・施工請負工事や物件売却によって得られるフロー型収入についても、更なる請負契約受託や計画的なポートフォリオの最適化を通じて、底上げを図る計画です。

継続して新規物件獲得を積極的に行い、先行投資を実施しながらも、業績拡大及び収益向上を目指しています。

2026年９月期は、当事業年度以前に新規獲得した保有物件である「FURAM SANGUBASHI」「（仮称）目黒区大橋１丁目新築PJ」「（仮称）中目黒１丁目再生PJ」「（仮称）港区芝５丁目再生PJ」「（仮称）千駄ヶ谷１丁目再生PJ」が開業予定であり、収益に貢献する予定です。

また、マスターリース物件である「THE STEPS/SHIFT HOTEL」「（仮称）第一清水ビル再生PJ」も開業予定であり、従来のテナント賃料に加えホテル事業によるストック型収入の獲得を見込むほか、

設計や施工といったフロー型収入が付随することで、収益に貢献していく予定です。

また、同社がコンストラクションマネジメント業務として参加した「（仮称）原宿新築ビルPJ」も開業予定です。

さらに2027年９月期以降を見据えて、大手デベロッパーとのJVやファンド組成等の新たな試みも検討しながら、引き続き新規物件の獲得に注力していく方針です。

これらの事業展開を踏まえ、2026年９月期の業績予想は、表２の数値の前期比 増収増益を見込んでいます。

なお、今２Q決算発表時には、、2025年10月28日に公表された業績予想から変更ありませんでした。

株価指標と動向

【2026／５／15(金)終値時点の数値】

• 株価：3,475円
• 時価総額：201億円
• PER（株価収益率（予想））：27.7倍

PERは、同業で時価総額が近い、イノベーションホールディングス(3484) 14.6倍、アズーム(3496) 23.8倍、サンフロンティア不動産(8934) 8.1倍と比較すると、高い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：5.05倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間配当金（予想）：０円（無配）、利回り：ー

表３のように、直近５年間の配当金は、無配を継続中です。

この会社は、

設立以降、配当実績はありません。

株主に対する利益還元を経営の重要課題と認識していますが、物件購入等、中長期的な成長に繋がる投資が業務拡大に必要不可欠であるものと認識しており、

そのためには内部留保資金を充実させるとともに財務体制の強化が当面の優先課題と考えています。

現時点において、配当の実施及びその実施時期等については未定ですが、将来的には、経営成績、財政状態及び内部留保とのバランス等を統合的に勘案しながら配当の実施を目指していく方針です。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(714.5円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2026年４月に上場来高値(4,390円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年３月下旬に２回安値(2,680円)をつけた後は上昇基調で推移し、４月中旬に上場来高値(4,390円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

そして、今回のPO発表翌営業日(5/18)以降の株価は、POによる１株利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

75日移動平均線（青線）や節目の3,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2026年９月期）２Qの業績は、既存運営物件の高稼働率を維持し、安定的なストック型収入の積み上げを継続したことで計画を上回る収益を計上、
  １Qにおける販売用不動産の売却についても順調に決済が完了し、フロー型収入も収益に大きく貢献した結果、各段階利益において増益を達成し、
  前年同期比 減収増益で、売上高は１割強減、利益面は２割強～３割強増。
• 今期通期予想は、今後の成長戦略として、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指し、
  前期比 増収増益で、売上高は１割弱増、利益面は３～４割増を見込む。
• その通期業績予想に対する進捗率は２Q終了時点で、売上高は５割強でそこそこ、利益面は７～８割強で順調。

【株主還元】

• 配当金は無配予想。
  同社は成長過程にあり、内部留保資金を充実させるとともに財務体制の強化が当面の優先課題と考えており、設立以降、配当実績はない。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約13.0%（第三者割当を含む）で、
  直近の新株式の発行をしたPOの発行株数比率(最大)（住友ファーマ、ホットランドＨＤ、ＧＭＯインターネット ）それらと比較すると中規模の新株式発行。
• 直近の出来高の５日平均は490百株、25日平均は1,046百株（５/15時点）で、流動性はやや低い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2024年８月に安値(714.5円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  2026年４月に上場来高値(4,390円)をつけている。
• 直近の株価は、今年３月下旬に２回安値(2,680円)をつけた後は上昇基調で推移し、４月中旬に上場来高値(4,390円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表の翌営業日(５/18)以降の株価は、POによる１株利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  75日移動平均線や節目の3,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。