【結果検証:公募増資・売出(PO)は買いか?】GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート(3283)、平和不動産リート(8966)

公募増資・売出(PO)
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こんにちは!

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか?

受渡期日当日と1週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2023年5月のGLP投資法人、6月の日本プロロジスリート平和不動産リートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

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発行価格とその後の株価推移

株価指標

まずは、発行価格で買って1週間(5営業日)後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか?確認していきましょう!

※売買手数料は考慮していません。

銘柄受渡
期日
発行
価格

[円]
ディス
カウント

率[%]
受渡日
始値[円]
(騰落率[%])
受渡日
終値[円]
(同)
1週間後
の始値[円]
(日付)
損益[円]
(増減率

[%])
GLP投資法人
(3281)
5/25
(木)
145,1382.0146,000
(+0.6)
145,000
(-1.0)
147,100
(6/1)
+1,962
(+1.4)
日本プロロジス
リート

(3283)
6/2
(金)
290,1522.0296,000
(+2.0)
298,900
(+3.0)
305,000
(6/9)
+14,848
(+5.1)
平和不動産
リート
(8966)

6/2
(金)
148,2392.5153,900
(+3.8)
155,400
(+4.8)
154,600
(6/9)
+6,361
(+4.3)
表1:直近のPO銘柄の発行価格とその後の推移

受渡期日の寄付又は大引けと1週間(5営業日)後の結果は、

日本プロロジスリート平和不動産リート全ての段階で損益プラス

GLP投資法人受渡日の寄付や受渡日1週間後の寄付で売却した場合損益プラス受渡日の大引で売却した場合損益マイナス

でした。

特に、日本プロロジスリートは受渡日1週間後の寄付で売却した場合は、5.1%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます!

ちなみに私は今回は購入無しでした。皆さんはいかがでしたでしょうか?

それでは個別に見ていきましょう!

要因分析:GLP投資法人(3281)

物流施設

このJ-REITのPO発表時の評価は、表2のように判断していました。

レベル
(最低⭐~
最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐
(中立)
表2:GLP投資法人 PO発表時の評価
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

この投資法人は、日本最大級の資産規模を持つ物流施設特化型のJ-REITで、

先進的物流不動産や関連テクノロジーをグローバルに展開するGLPグループをスポンサーとして、首都圏、関西圏を中心とした「先進的物流施設」への投資を行うことで、中長期にわたる安定収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行っており、

GLPグループの物流施設の運営経験を最大限に活かし、世界各国で展開するファンドマネジメントビジネスのノウハウを基礎として、投資主価値の最大化に取り組んでいました。

前期(2023年2月期)の運用実績は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は1割前後の増益だが、純利益は2割減で着地しており、

今期(2023年8月期)は、POによる資金調達により、新規物件(物流施設4物件(取得予定価格 582億円))を取得し、

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに3%前後の増額をしており、修正された営業収益や利益面の増額の割合はもの足りないですが、

次期の2024年2月期の当初予想は、6~8%の増額をしているので、段階的に資産取得の効果が出てくるものと考えていました。

分配金の利回り(予想) 3.59(5/16時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(5/15時点)と比較して高い水準でした、J-REITの平均予想利回りと比べてもそれほど高くない水準でしたね。

そして、増資後の2023年8月期の分配金は、前回予想から41円増額していましたが、前期(2023年2月期)比では342円減2024年2月期は同78円減の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2021年8月に上場来高値(205,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していました。

直近は、3月に安値(141,400円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移していましたが、

今回のPO発表の翌営業日(5/16)は、大きな変動はなく前日比 1,400円安(-0.91%)で終了しました。

その後は、この上昇基調を継続して、5月に入ってつけた年初来高値(156,900円)を上抜いていくのか、下落に転じ直近の安値(141,400円)に近づいていくのか注目していましたが・・・。

ご参考(PO前の分析):【公募増資・売出(PO)は買いか?】GLP投資法人(3281) <2023年5月実施>

【PO発表後の投資口価格の動き】

<日足チャート(直近3か月)>

PO発表翌営業日から受渡日(5/25)までは下落基調で推移し、一旦は発行価格(145,138円)を少し割り込みましたが、

受渡日の翌営業日以降は、POによる1口当たり利益の希薄化懸念が解消されてきており、上昇に転じています

要因分析:日本プロロジスリート(3283)

物流

このJ-REITのPO発表時の評価は、表3のように判断していました。

レベル
(最低⭐~
最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐
(中立)
表3:日本プロロジスリート PO発表時の評価
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

この投資法人は、物流施設を主な投資対象として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模及び価値の成長を通じ、投資主価値の最大化を目指すJ-REITで、

物流施設の中でも、物流効率化に資する一定の規模、立地条件、機能性、安全性を備えた「Aクラス物流施設」に重点的に投資し、中長期的な観点に立って保有・運営していました。

前期(2022年11月期)の運用実績は、前期比 増収減益で、営業収益は微増利益面は微減で着地しており、

次期(2023年11月期)は、POによる資金調達により、新規物件(物流施設1物件(取得予定価格 514億円))を取得し、

2023年11月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は5%、利益面は6%前後の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約5.9%の増加率(8,653億円→9,167億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はほぼ見合っているといえました。

分配金の利回り(予想) 3.30%(5/23時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(5/22時点)と比較して高い水準でしたが、J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準でしたね。

そして、増資後の2023年11月期の分配金は、前回予想から82円増額し、2024年5月期は同16円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2021年12月の高値(412,000円)をつけるまでは上昇トレンドでしたが、その後は下落に転じ下落トレンドで推移していましたね。

直近は、3月末に年初来安値(278,500円)をつけた後は上昇基調で推移し、5/17に年初来高値(323,500円)をつけていましたが、

それ以降は調整し、今回のPO発表の翌営業日(5/23)はそれほど大きな反応はなく、前日比 6,000円安(-1.92%)と下落しました。

その後は、75日移動平均線を下抜けずに下げ止まり、上昇に転じていくのか、下抜けて年初来安値に近づいていくのか注目していましたが・・・。

ご参考(PO前の分析):【公募増資・売出(PO)は買いか?】日本プロロジスリート投資法人(3283) <2023年5月実施>

【PO発表後の投資口価格の動き】

<日足チャート(直近3か月)>

PO発表後以降下落基調で推移しましたが、受渡日の2営業日前に下げ止まり、それ以降はPOによる1口当たり利益の希薄化が解消して、上昇に転じています。

要因分析:平和不動産リート(8966)

オフィスビル

このJ-REITのPO発表時の評価は、表4のように判断していました。

レベル
(最低⭐~
最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐
(中立)
表3:平和不動産リート PO発表時の評価
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

この投資法人は、東京都区部を中心中規模オフィスシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITで、

運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでおり、

多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図って収益変動リスクを極小化しており、安定感がありました。

前期(2022年11月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は1割弱増利益面は1割強増で着地しており、

次期(2023年11月期)は、POによる資金調達により、新規物件(オフィスビル2物件(取得予定価格 50.2億円))を取得(譲渡1物件)し、

2023年11月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は1割強利益面は2割強の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約1.9%の増加率(2,210億円→2,252億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の増額修正の割合が大きくなっていました

分配金の利回り(予想) 4.12%(5/24時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.31%(5/23時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

そして、増資後の2023年11月期の分配金は、前回予想から30円増額し、2024年5月期は同20円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2022年1月に安値(128,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

直近は、3月に安値(148,500円)をつけた後は上昇基調で推移し、5/17に年初来高値(164,200円)をつけましたが、その後は下落に転じていましたね。

そして、今回のPO発表の翌営業日(5/23)は、1口当たり利益の希薄化懸念により窓を開けて出来高を伴い、前日比 3,200円安(-1.98%)と急落翌営業日の5/24は続落し、全ての移動平均線を下抜けました。

その後は、直近の3月につけた安値(148,500円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて1月につけた年初来安値(145,100円)に近づいていくのか注目していましたが・・・。

ご参考(PO前の分析):【公募増資・売出(PO)は買いか?】平和不動産リート投資法人(8966) <2023年5月実施>

【PO発表後の投資口価格の動き】

<日足チャート(直近3か月)>

結局、PO発表後以降は下落基調が続き、POによる1口当たり利益の希薄化懸念は解消しきれていませんが、発行価格(148,239円)は下回らずに推移しています。

まとめ

まとめ

GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート(3283)、平和不動産リート(8966)のPO予想と一週間(5営業日)後の株価は、表5の結果になりました。

銘柄名事前予想結果(損益)[円]
(「受渡日の1週間
(5営業日)後始値」
ー「発行価格」)

(損益率[%])
判定
GLP
投資法人
中立+1,962
(+1.4)
日本プロロジス
リート
中立+14,848
(+5.1)
×
平和不動産
リート
中立+6,361
(+4.3)
×
表5:事前予想と結果
※事前予想の「買い」は3%以上の上昇、「中立」は±3%、「見送り」は3%以上の下落を想定しています。

今回は1勝2敗、勝率0.333反省です(__)

2023年5月は4月に引き続き地合いが好調で、どの投資法人も発行価格を大きく下回ることはありませんでした

今後の動向ですが、

GLP投資法人は、受渡日の翌営業日以降上昇基調を継続中です。

8月末の分配金の権利取りに向けて、更なる投資口価格の上昇に期待です。

日本プロロジスリートは、全ての移動平均線の上に投資口価格が浮上してきており好調です。

5日移動平均線が25日移動平均線を上抜いてゴールデンクロスし、更なる上昇に期待です。

平和不動産リートは、投資口価格が全ての移動平均線の下にあり、上昇気流に乗り切れていない状況です。

今回のPOの発行価格を下回らずに、上昇転換へのきっかけをつかみたいところです。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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