【公募増資・売出(PO)は買いか?】平和不動産リート投資法人(8966)

東京オフィス公募増資・売出(PO)
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こんにちは!

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか?直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの平和不動産リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

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  • 公募増資・売出(PO)とは?
既上場企業が新たに発行する株式(公募株式)や既に発行された株式(売出株式)を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public(公開の)Offering(売り物)」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株(IPO)」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出(PO)」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株(IPO)」と「公募・売出(PO)」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

まとめ

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表1のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%(直近のJ-REITは2~2.5%)です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

  • コンフォリア・レジデンシャル、三井不動産ロジパーク、ヘルスケア&メディカル、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、ザイマックス・リート:2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事(今回は、SMBC日興、大和、野村、みずほ、三菱UFJモルガン・スタンレー証券)はじめ、引受人の証券会社(岩井コスモ、東海東京証券)で購入申込可能です。

早ければ、5/25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日2022 年5月 25 日(水)
受渡期日
(POで買った場合はこの日から売却可能)
2022 年 6 月 2 日(木)
公募による新投資口の発行
(一般募集)数量
55,200 口
発行済み投資口数 1,055,733 口 の約5.22%
投資口の売出し
(オーバーアロットメントによる売出し)

数量
2,800 口(実施決定(5/25)
※上記の「発行価格等決定日」に決定SMBC日興証券が売出す。
調達資金手取り概算額(上限)約 80 億円
発行価格137,913 円(5/25決定)
ディスカウント率2.50 %(5/25決定)
申込単位数量1 口
主幹事SMBC日興、大和、野村、みずほ、三菱UFJモルガン・スタンレー証券
引受人岩井コスモ、東海東京証券
表1:平和不動産リート PO概要

新投資口発行の目的及び理由

  • 新たな特定資産である、オフィスビル 3物件、レジデンス 2物件の計5物件、取得予定価格 102.5億円を取得することで、資産規模の拡大並びにポートフォリオの収益性の改善及び質的向上を目指ことを予定
  • 総資産負債比率(LTV)の引き下げによる財務基盤の強化を目的として、
    不動産売買市況、投資口市場動向、分配金水準及び 1 口当たりNAV(Net Asset Value:NAV純資産価値÷投資証券発行口数)の水準等を勘案して検討した結果新投資口の発行を決定。

今回の資金調達によって、オフィスビル 3物件、レジデンス 2物件の計5物件(取得予定価格 102.5億円)2022年6月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、同時に実施する資産譲渡(オフィスビル 1件)を含めて、119物件、取得金額は2,127億円に拡大します。

今回の増資される投資口数は、発行済み口数の約5.22%(OAを含めると最大約5.49%)で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

投資法人みらい 6.6%、マリモ地方創生リート 26.2%、ザイマックス・リート 11.8%でしたので、それと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高(売買が成立した投資口の数量)の5日平均は2,812口25日平均は2,213口で、流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人?

高級マンション

2005年の上場以来、東京都区部を中心中規模オフィスシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITです。

基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、

投資主価値の最大化に向けて取り組んでいます。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特色】

  1. 戦略的なポートフォリオの構築
    • 高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアにあるオフィス及びレジデンス」に集中投資
    • 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化
  2. 平和不動産とのスポンサーシップ
    • 信用力・ブランド力の向上
    • 財務基盤の強化
    • 物件稼働率の向上
    • 物件取得のサポート

【ポートフォリオ構築方針】

厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っています。

オフィス及びレジデンス各々の投資メリットを効率的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50%(取得価格ベース)を目処としています。

また投資エリアは、第一投資エリア(東京23区)を主たる投資地域と位置付けていますが、

各エリアのマーケット状況(取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等)を勘案しながら、

第二投資エリア(第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県における主要市街地)及び地方投資エリア(第一・第二投資エリアを除く大都市圏における主要市街地)にも投資する方針です。

用途別投資比率

  • オフィス 原則50%(30~70%)
    第一投資エリア:60~100%
    第二投資エリア:0~40%
  • レジデンス 原則50%(30~70%)
    第一投資エリア:60~100%
    第二投資エリア:0~40%
  • 例外的資産 5%以内

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計 物件数:117件取得価格:2,006.6億円 (2022年2月28日現在) 、稼働率:97.5%(2022年4月30日現在)

用途別比率

  • オフィス 45.7%
  • レジデンス 54.3%
  • その他 0%

となっており、「オフィス」と「レジデンス」がほぼ半々ですが、若干「レジデンス」が多くなっています。

エリア別比率

  • 都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区) 40.7%
  • 東京23区 29.2%
  • 首都圏 10.0%
  • その他地域 20.1%

となっており、都心5区と東京23区を合わせて7割を占めています。

直近の運用概況

経営状況

【2021年11月期の運用状況と2022年5月期以降の見通し】

決算期営業収益
[百万円]
(前期比[%])
営業利益
[百万円]
(同)
経常利益
[百万円]
(同)
当期純利益
[百万円]
(同)
1口当たり
分配金
[円]
(同[円])
2021年11月期実績6,876
(2.2)
3,361
(1.6)
2,972
(1.9)
2,971
(1.9)
2,890
(90)
2022年5月期法人予想
(2022年4月6日修正)
7,318
(6.4)
3,608
(7.3)
3,185
(7.1)
3,185
(7.2)
3,050
(60)
2022年11月期法人予想
(2022年5月18日修正)
7,795
(6.5)
3,971
(10.0)
3,515
(10.3)
3,515
(10.3)
3,115
(65)
2023年5月期法人予想
(2022年5月18日発表)
7,801
(0.0)
3,917
(△1.4)
3,458
(△1.7)
3,458
(△1.7)
3,115
(±0)
表2: 平和不動産投資リート法人 2021年11月期の運用状況と2022年5月期以降の見通し

2021年11月期は、前期比 増収増益で、営業収益利益面ともに微増の結果でした。

今期の2022年5月期(2021年12月~2022年5月)は、4/6に資産の入替えにより上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益利益面ともに微増を予想しています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年11月期(2022年6月~11月)は、当初予想より営業収益は12%利益面は25%前後増額修正されています。(表3参照)

今回の新規取得資産は取得金額で約5.0%の増加率(2,035.5億円→2,127億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合(営業収益は12%、利益面は25%前後)は、今回の資産取得以上の内容といえます。

1口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年11月期は2022年5月期から65円増額で、

2023年5月期は2022年11月期と同額予想となっています。

【2021年11月期の運用状況】

運用環境

オフィスビル賃貸マーケット

三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィスビルの平均空室率は、コロナ禍におけるテレワークの拡大や企業の先行き懸念による館内縮小や集約等に伴うテナントの解約の動きもありましたが、

拡張移転等による成約の動きも見られたことから上昇ベースは鈍化しつつあり、前期末(2021年5月末)の5.90%から当期末(2021年11月末)には6.35%と微増となりました。

一方、平均賃料については、2020年8月以降16ヵ月連続で下落となり、前期末の21,249円/坪から当期末には20,686円/坪単価減少となりました。

新型コロナウイルス感染症のオフィスビル市況へ及ぼす影響は今なお大きなものがありますが、昨秋頃から空室率の増加は収まる傾向も見せており、

併せて、テナント側においてはコロナ禍を契機としてオフィス戦略を見直す前向きな動きも増え、テナントの規模縮小、経費節減等を理由とする解約の懸念は縮小しつつあるものと思われます。

同投資法人の運用資産における稼働率新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けるも影響は限定的であり、依然として高水準を維持しています。

レジデンス賃貸マーケット

アットホーム株式会社によれば、2021年11月の全国主要都市(首都圏1都3県、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の9エリア)のマンション平均募集家賃は、東京23区の50㎡以下の面積帯で下落基調が継続していましたが、

70㎡超の面積帯では上昇傾向が続き、東京23区・東京都下・埼玉県・千葉県・大阪市において2015年1月以降最高値を更新しました。

また、2021年11月の「建築着工統計調査報告」によると新設住宅着工戸数(貸家)は、2021年2月まで30ヵ月連続で減少傾向が続いていましたが、2021年3月には増加に転じ9ヵ月連続で増加しました。

前期に引き続き供給は落ち着いており、需給動向は安定的に推移しましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い入居数が減少しており、賃貸住宅の需要はやや弱含んだ状況がみられます。

同投資法人の運用資産における稼働率は各種施策を講じたことで期中において安定的に推移しました。また、景況悪化による影響は限定的であり、短期的な運営への影響は軽微と考えています。

不動産市況

2021年9月に発表された2021年7月1日時点の都道府県地価調査においては、東京圏、大阪圏及び名古屋圏の三大都市圏の全用途平均は横ばいから上昇に転じました。その内訳として、住宅地は下落から横ばいに、商業地は9年連続の上昇となりましたが上昇率が縮小しました。

一方で地方圏(三大都市圏を除く地域)については、住宅地の下落は継続しているものの下落率は縮小し、商業地は2年連続の下落となり下落率が拡大しました。

同投資法人が投資対象の地方における政令指定都市についても、住宅地、商業地ともに上昇幅の縮小又は下落が継続しており、弱含んだ状況がみられます。

新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不透明感から需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、下落の継続となったと見られますが、事態は長期化しており今後も不動産市況の動向を注視していく必要があると思われます。

運用実績

外部成長

同投資法人は、資産規模の拡大並びにポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、また、財務基盤の強化を目的として、2021年6月に公募増資等を行いました。

その資金等により、オフィス2物件レジデンス4物件を取得レジデンス1物件を売却しました。

この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス35物件(取得価格の合計:890億円)レジデンス79物件(取得価格の合計:1,057億円)合計114物件(取得価格の合計:1,947億円)となっています。

内部成長

同投資法人は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めましたが、

当期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング(※1)活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。

こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は当期末時点で97.7%となり、前期末時点の97.4%から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、期中月末平均稼働率は97.3%と高水準となりました。

また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。

※1 リーシング:商業用不動産の賃貸をサポートする業務

資金調達

当期末時点での有利子負債額(※2)は、908億円(期末総資産有利子負債比率(※3):44.71%(前期(2021年5月期)末:46.11%、1.40ポイント減少))となりました。

(※2)有利子負債額=短期借入金+1年内償還予定の投資法人債+1年内返済予定の長期借入金+投資法人債+長期借入金

(※3)期末総資産有利子負債比率=期末有利子負債額/期末総資産額×100

【2022年5月期の見通し】

同投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」「平和不動産グループとの連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的とし、

東京23区に所在するオフィス及びレジデンスを中心に、質の高いポートフォリオを構築・運営してきました。

上記方針に従い、ポートフォリオの安定的な運用を行いつつ、着実な成長戦略の推進によって、更なる投資主価値の極大化を目指しています

外部成長

継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産の入替えの検討等も行い中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の極大化を目指しています。

新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により資金調達環境や景気の回復に伴う物件価格の上昇については状況が変わる可能性はあるものの、

各社の取得意欲の急速な減退は想定しにくく、物件の取得環境は引き続き厳しい環境が続く可能性があると考えられます。

そのために、平和不動産のパイプラインの活用及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、優良物件情報の早期入手していく予定です。

基本戦略として、平和不動産が保有・開発する物件取得や、他のデベロッパーが保有・開発する物件取得等、取得機会の増加に努め、

中長期的な安定収益の確保に貢献するポートフォリオの拡大を目指しています。

内部成長

平和不動産グループ及びプロパティ・マネジメント会社が培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、

賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細やかなプロパティ・マネジメントを行うことで、

運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることが可能になると考えています。

新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、オフィスビルの賃貸市場については、国内外経済動向、企業動向等の変化に加え、

テレワークの利用拡大等に伴うオフィスニーズの変化を注視していく必要はあるものの、2022年5月期の影響は限定的と予想しています。

一方、レジデンスの賃貸市場については、テレワークの日常化に伴う物件ニーズの変化や、人口集中を避けるための郊外化の動きが一部において発生する動きが見られていることから、

都中心部の狭い住戸についてはニーズが減少していく可能性はありますが、マーケット状況を注視しながら個別物件の特性に応じたきめ細やかな運用を行っていく予定です。

運用においては、引き続き賃料水準の維持・向上及び退去者数低減に重点を置いたテナント対応や、

退去者発生から新規入居者獲得までの期間短縮のための原状回復工事期間の短縮等のリーシング管理を行っていく予定です。

更に、物件競争力強化のための運用資産の修繕・改修工事については、物件毎の築年数や設備水準等を勘案し、

中長期的な資産価値の維持・向上を図るためのバリューアップ投資を引き続き積極的に行っていく予定です。

財務戦略

財務基盤の安定化を図り、持続的な成長を可能とすることを目的とした施策に鋭意取り組んでいます。

投資口の発行については、既存の投資主の権利の希薄化及び投資口の取引価格に与える影響等を考慮しつつ資金調達手段の一つとして検討し、

調達した資金については、物件取得を通じた資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性及び質の向上、あるいはLTVの引き下げによる財務基盤の強化等に充てることで、

中・長期的な視点での投資口価格分配金及び1口当たりNAV等の投資主価値向上を目指していく計画です。

借入金については、適切なLTVをコントロールしながら、引き続き借入期間の長期化・償還期限の分散化を図る一方で、今後の金利上昇リスクの低減や金融コストの低減を推進していく計画です。

また、金融機関とのリレーション強化を行いながら、更なるバンクフォーメーションの強化を進め、金融コストの低減効果や金融マーケットの動向を注視しつつ、投資法人債の発行についても取り組んでいく予定です。

投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却についても検討していく予定です。

これら施策、取組みを継続して行うことで、資金調達環境に左右されない健全な財務体質の構築に努める計画です。

【2022年11月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年5月期の予想】

2022年6月に予定している新規資産取得(オフィスビル3物件、レジデンス2物件、計5物件)、譲渡(オフィスビル)1件に伴い、

2022年11月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年5月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年11月期の運用状況予想は表3です。

営業収益
[百万円]
営業利益
[百万円]
経常利益
[百万円]
当期純利益
[百万円]
1 口当たり
分配金
[円]
前回(2022/4/6)
発表予想
6,9543,2442,7702,7703,100
今回修正予想7,7953,9713,5153,5153,115
増減額84172774474415
増減率[%]12.122.426.926.90.5
表3:2022年11月期の運用状況と分配金の修正予想(2022年5月18日発表)

前回発表予想から、営業収益は12%利益面は25%前後の増額修正をしています。

分配金は前回予想から15円増額予想です。

2023年5月期の予想は、表2に記載のとおりです。

【格付けの状況】(2021年11月末現在)

日本格付研究所(JRC):長期発行体格付「A+」(ポジティブ)(※A:債務履行の確実性は高い。)

投資口価格の動向

株価指標

2022/5/19(木)終値時点の数値

  • 投資口価格(1口当たり):146,800円
  • 信用倍率(信用買い残÷信用売り残):2.28倍
  • 年間分配金(法人予想):6,230円(2022年11月 3,115円、2023年5月 3,115円)、年間利回り:4.24%

分配金の年利回りは4.24%で、上場株式の年利回り(東証プライムの単純平均:2.33%(5/18時点))と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均利回り(5~6%台(2021年10月時点))と低めの水準です。

直近5営業期間の分配金は、表4のようになっており、

決算期1口当たり
分配金(円)
2020年5月期2,550
2020年11月期2,680
2021年5月期2,800
2021年11月期2,890
2022年5月期3,050
(予想)
表4:平和不動産リート投資法人
直近分配金推移

連続増配を継続しています。

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

出所:楽天証券サイト

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年7月に高値(180,900円)をつけました。

しかしその後は調整し、下落トレンドで推移しています。

<日足チャート(直近3か月間)>

出所:楽天証券サイト

直近の投資口価格は、3月につけた安値(130,800円)から上昇し、4月上旬に高値(152,700円)をつけました。

しかしその後は、横ばいのもみ合いが続き、今回のPO発表の翌営業日(5/19)は、地合いが悪かったこともありますが、1口当たり利益の希薄化懸念からか、前日比 2,700円安(-1.81%)と売られました。

今後は、このまま下落し、直近の安値(130,800円)まで下がっていくのか、再び上昇し高値(152,700円)を上抜けてくるのか、要注目です。

まとめ

まとめ

【ファンダメンタルズ】

  • 東京都区部を中心中規模オフィスシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITである。
  • 運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
  • 多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図って収益変動リスクを極小化しており、安定感がある。
  • 2022年11月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果。
  • 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約5.0%の増加率(2,035.5億円→2,127億円)からすると、
    修正された営業収益や利益面の増額の割合(営業収益は12%、利益面は25%前後の増額)は、取得金額以上の増収増益の効果があり、納得性がある。
  • 1年後の2023年5月期は、前期比でほとんど変わらずで、増収減益予想となっている。

【インカムゲイン】

  • 分配金の年利回り 4.24%は、東証プライム上場会社の単純平均2.33%(5/18時点)と比較して高い水準だが、J-REITの利回り(5~6%台(2021年10月時点))と比較するとそれほど高くない
  • 直近5期の分配金は、連続増配を継続している。

【流動性】

  • 直近の出来高の5日平均は2,812口25日平均は2,213口で、流動性はやや高い水準

【投資口価格モメンタム】

  • 週足レベルの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年7月に高値(180,900円)をつけたが、その後は調整し、下落トレンドで推移
  • 直近の投資口価格は、3月につけた安値(130,800円)から上昇し、4月上旬に高値(152,700円)をつけた後は、横ばいのもみ合い状態が続いた。
    今回のPO発表の翌営業日(5/19)は、地合いが悪かったこともあるが、1口当たり利益の希薄化懸念からか、前日比 2,700円安(-1.81%)と売られた。
  • 今後の投資口価格は、このまま下落し、直近の安値(130,800円)まで下がっていくのか、再び上昇し高値(152,700円)を上抜けてくるのか、要注目。

以上をふまえ、

レベル(最低⭐~最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐(中立)
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

と判断しました。

参考になればうれしいです!最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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