【公募増資・売出(PO)は買いか？】ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)

こんにちは！

直近で公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は表１の内容です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• コンフォリア・レジデンシャル、三井不動産ロジパーク、ヘルスケア＆メディカル：2.5%
• 日本プライムリアリティ、日本ビルファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券株式会社、野村證券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２/17(木)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大と分散の進展を通してポートフォリオ収益の安定性の強化を図るため、新たな特定資産（住居用施設４物件、ヘルスケア施設３物件、計７物件、取得予定価格 122.4億円）の取得することを予定している。
• 上記の特定資産取得のための資金調達の方法を検討するにあたり、金融市場の動向や資金調達が財務の健全性、投資口の流動性及び 1 口当たり分配金水準に与える影響等を勘案した結果、新投資口の発行による資金調達を行う。

この資金調達によって、住居用施設４物件、ヘルスケア施設３物件、計７物件 取得予定価格 122.4億円を2022年３月～６月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、172物件、取得価格 2,897億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約4.8%（OAを含めると最大約5.0%）です。

直近の住居施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

NTT都市開発リート 6.4%、コンフォリア・レジデンシャル 3.5%、ヘルスケア＆メディカル 15.6%と比較すると小さめの増資です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は4,664口、25日平均は3,768口で、流動性は少し高い水準です。

どんな投資法人？

2012年４月に上場した、人が居住・滞在する空間である「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指すJ-REITです。

ケネディクス株式会社の理念と人材を受け継ぐケネディクス不動産投資顧問株式会社にその資産運用を委託し、

最適と考えられる投資機会及び収益機会を「柔軟」に追求し、的確な情報収集と意思決定に基づき「機動的」に投資及び運用を行うことを通じて、投資主利益の最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

主に人が居住、滞在する空間である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を投資対象とし、これらに投資を行っています。
投資にあたっては、個別不動産等の特性や立地等を踏まえた地域分析や個別分析に基づき、

テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行っています。

＜用途別投資比率＞

• 居住用施設60%以上
  • 賃貸住宅
  • 施設運営者付き住宅
    サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等
• ヘルスケア施設30%以下
  • シニアリビング施設
    有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイサービス施設等
  • メディカル施設
    病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等
• その他 10%以下
  上記に定める建物が所在する借地権が設定された土地（底地）、宿泊施設又は保育施設等

＜地域別投資比率＞

• 東京経済圏 50%以上
  東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県の主要都市
• 地方経済圏（政令指定都市をはじめとする地方都市）、上記以外の地域 50%以下

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：165件、取得価格：2,775億円 (2021年12月16日現在) 、稼働率：97.4%(2021年12月31日現在)

＜物件タイプ別比率＞

• 居住用施設 76.0%
• ヘルスケア施設 22.2%
• その他 1.8%

となっており、「居住用施設」が３／４を占めています。

＜エリア別比率＞

• 東京経済圏 66.0%
• 地方経済圏 33.5%
• その他 0.5%

となっており、東京経済圏が２／３を占めています。

直近の運用概況

【2021年７月期の運用状況と2022年１月期以降の見通し】

2021年７月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱の増収、利益面は１割強の増益の結果でした。

2022年１月期(2021年８月～2022年１月)は、営業収益は微減、営業利益は微増ですが、経常利益、純利益は微減の予想です。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年７月期(2022年２月～７月)は、当初予想より営業収益、利益面は３～４％程度増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約4.4%の増加率(2,775億円→2,897.4億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より、営業収益、利益面は３～４%の増額）は、ほぼ取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年７月期は2022年１月期から変わらずで、

2023年１月期は2022年７月期から、19円増額予想となっています。

【2021年７月期の運用状況】

＜運用環境＞

同投資法人の主たる投資対象の一つである居住用施設については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、地方経済圏（政令指定都市を始めとする地方都市）から東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市）への人の流れが減少するとともに、

東京経済圏内においても、企業によるテレワークの導入等によりこれまで都心偏重であった居住ニーズがより広範に分散する動きが継続しており、賃貸市場にも変化が生じています。

こうした市場環境の変化を受けて、都心の一部の賃貸住宅では低下した稼働率の回復が遅れていますが、その一方で、都心近郊や地方所在の賃貸住宅ではコロナ禍前の水準を上回る稼働状況のものもあり、賃貸住宅市場全般としてはコロナ禍による影響は軽微であり、稼働率は堅調に推移しています。

一方、賃料の増加については、増加率は減少しているものの、依然として賃料の増加傾向は継続しています。

ヘルスケア施設を取り巻く環境については、我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されています。

それに呼応するように、近年においては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加していますが、高齢者向け施設への需要は引き続き増加していくものと、同投資法人は考えています。新型コロナウイルス感染症拡大の状況下においても、各施設のオペレーターによる感染防止策を施した安定的な施設運営が継続されています。

宿泊施設は、新型コロナウイルス感染症拡大防止を目的とした海外からの入国制限や国内での移動制限措置に伴い、宿泊需要が大幅に減少しており、宿泊施設のオペレーターにとっては厳しい運営環境が続いています。

今後、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいでいくにつれて、宿泊需要も回復していくことが見込まれますが、コロナ禍以前の状況に戻るには一定の時間を要するものと考えられます。

不動産売買市場は、新型コロナウイルス感染症拡大を機に、当初、一部において不動産投資へ慎重な姿勢を示す投資家もみられましたが、国内外での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動産への投資意欲は回復しており、足もとにおいては活発な取引が行われています。同投資法人の主な投資対象である賃貸住宅については依然として期待利回りは低水準のままであり、厳しい物件取得環境が続いていくものと考えられます。

＜運用状況＞

同投資法人は、当期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、

居住用施設３物件（取得価格の総額2,533百万円）、ヘルスケア施設３物件（取得価格の総額4,429百万円）合計５物件（取得価格の総額6,963百万円）を取得し、居住用施設１物件（取得価格650百万円・譲渡価格1,110百万円）を譲渡しました。

上記の結果、当期末（2021年7月31日）現在の保有物件は居住用施設が133物件（取得価格の総額2,022億円）、ヘルスケア施設が26物件（取得価格の総額586億円）、宿泊施設が2物件（取得価格の総額49.6億円）の計161物件（取得価格の総額2,658億円）となりました。

＜資金調達＞

同投資法人は、資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮したうえで実行しています。

（新投資口の発行）

当期においては、2021年2月25日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、公募増資により42,500口の新投資口の発行を行い、7,402百万円の資金を調達しました。

また、2021年3月9日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、第三者割当増資により2,125口の新投資口の発行を行い、370百万円の資金を調達しました。
これらの結果、当期末（2021年7月31日）現在の出資総額は1,163億円となっています。

（借入れの状況）

当期において、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として8,750百万円の借入れを行いました。

この結果、当期末（2021年7月31日）現在の借入金残高は1,382億円、投資法人債を含めた有利子負債残高は1,469億円となり、有利子負債の平均残存年数は4.1年、平均金利は0.93％に、

また長期負債比率は84.4％、固定金利比率は98.4％に、総資産有利子負債比率（LTV）は50.1％（前期2021年１月期末は51.3%(1.2ポイント減)）となっています。

【2022年１月期の見通し】

同投資法人は、「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という3つの基本戦略に基づき、

主として、主要な用途が賃貸住宅等の居住用施設、有料老人ホーム等のヘルスケア施設及びホテル等の宿泊施設へ投資を行う予定です。

今後も居住用施設からヘルスケア施設、宿泊施設まで「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を通じて、社会・経済構造の変化に沿った REIT へ進化し、「安定性」と「成長性」を高めることで投資主価値の最大化を目指します。

なお、上記３つの主たる投資対象を前提として、同じく「人が居住・滞在する空間」であり、同投資法人のポートフォリオの中心である居住用施設との親和性が高いと考えられる保育施設を、2019年9月12日付で従たる投資対象として新たに加えています。

【2022年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年１月期の予想】

2022年３月～６月に予定している新規資産取得（居住用施設４物件、ヘルスケア施設３物件、計７物件）に伴い、2022年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年７月期の運用状況予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益、利益面は３～４％程度の増額をしています。

分配金は前回予想から変更ありません。

2023年１月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2022年１月７日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  • 長期発行体格付「AA－」（安定的）
    （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／２／15(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：188,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.97倍
• 年間分配金（法人予想）：8,221円（2022年７月 4,101円、2023年１月 4,120円）、年間利回り：4.4%

分配金の年利回りは4.4%で、上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：2.16%(２/14時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））よりは少し低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、2021年７月期までは連続増配でしたが、2022年１月期は減配予想です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(100,000円)をつけた後、上昇トレンドで推移し、昨年の７月にその安値の2.5倍程度の高値(246,300円)をつけました。

しかしその後は調整し、下落トレンドに転換してきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、今年の年初に高値(224,400円)をつけた後は下落基調で推移し、

今回のPO発表の翌営業日(2/15)は、地合いが悪いこともあり、出来高を伴い売られ、前日比 6,200円安(-3.2%)で終了しました。

今後は、節目の180,000円程度で下げ止まり上昇に転じていくのか、さらに下抜けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指すJ-REITである。
• テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行っている。
• 2021年７月期の運用状況は、前期比で営業収益は１割弱の増収、利益面は１割強の増益の結果で好調であった。
  2022年１月期は、営業収益は微減、営業利益は微増、経常利益、純利益は微減の予想でほとんど変化がない。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約4.4%の増加率(2,775億円→2,897.4億円)であり、
  それからすると、修正された2022年７月期の営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より、営業収益、利益面は３～４％の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性がある。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回りは 4.4%で、上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：2.16%(２/14時点)）と比較すると高い水準だが、J-REITの平均的な利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると少し物足りない。
• 分配金の直近５期の推移は、2021年７月期までは連続増配だったが、2022年１月期は減配予想。
• 新規資産取得後の分配金は、2022年７月期は前期と同額、2023年１月期は19円増配の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は4,664口、25日平均は3,768口で、流動性は少し高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(100,000円)をつけた後、上昇トレンドで推移し、昨年の７月にその安値の2.5倍程度の高値(246,300円)をつけたが、その後は調整し、下落トレンドで推移。

• 直近の投資口価格は、今年の年初に高値(224,400円)をつけた後は下落基調で推移し、
  今回のPO発表の翌営業日は、地合いが悪いこともあり、出来高を伴い売られ、前日比 6,200円安(-3.2%)で終了。
• 今後の投資口価格は、節目の180,000円程度で下げ止まり上昇に転じていくのか、さらに下抜けるのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。