【公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート投資法人(3470)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのマリモ地方創生リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• NTT都市開発リート、星野リゾート・リート、ＳＯＳｉＬＡ物流リート、投資法人みらい：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１/12(水)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達及び新たな不動産信託受益権（レジデンス５物件、商業施設１物件、オフィスビル２件の計８物件、取得予定価格 96億円）の取得により、中長期にわたる投資主価値の継続的な向上を目指し、「安定性」と「収益性」の確保とポートフォリオの着実な成長を図ることを目的として、
  市場動向、1口当たり分配金水準等に留意し、検討した結果、新投資口の発行を決定。

この資金調達によって、 レジデンス（住居施設）５物件、商業施設１物件、オフィスビル２物件の計８物件（取得予定価格 96億円）を2022年１月と４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、40物件、取得金額 398億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約25.0%（OAを含めると最大約26.2%）です。

直近の総合型のJ-REITのPOの発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、ヒューリックリート 6.4%、積水ハウス・リート 3.4%、投資法人みらい 6.6%ですので、それらと比較すると公募増資の規模としては大きめの水準です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,246口、25日平均は877口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィスからなる総合型J-REITです。

東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、

このJ-REITは、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としてところに特徴があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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同投資法人は以下の基本理念を掲げています。

• 各地方の特性に応じた総合型収益不動産（賃料等の収益の創出を見込むことができる、レジデンス、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場の総称）への投資を通じて、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現し、「地方から日本を強くしていく」という基本理念の実現を目指す。
• 地方（東京圏以外の地域）を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指す。

東京の一極集中が問題視される中、地方の活性化と雇用の創出目指す、ということに共感が持てますね。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（途方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 投資対象
  「レジデンス」と「商業施設」を中心としたポートフォリオを構築しつつ、ホテル、オフィス及び駐車場へも投資

【ポートフォリオ分散状況】（取得価格 302億円、物件数 32物件、稼働率 97.7%：2021年12月22日現在）

＜地域別投資比率＞

• 北海道・東北 15.0%
• 東京圏 17.5%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 2.1%
• 東海 14.6%
• 近畿 5.6%
• 中国・四国 12.9%
• 九州・沖縄 32.3%

となっており、九州・沖縄地区の比率が約３割と最も大きくなっています。

＜用途別投資比率＞

• レジデンス 45.7%
• 商業施設 45.2%
• ホテル 2.5%
• オフィス 6.6%

となっており、「レジデンス」と「商業施設」の２つでほとんどを占め、半々の割合です。

直近の運用状況

【2021年６月期の運用状況と2021年12月期以降の見通し】（2022年１月４日発表）

2021年６月期の実績は、前期比で微増の増収、利益面は営業利益は微減ですが、営業利益以外は微増の増益の結果でした。

2021年12月期(2021年７月～2021年12月)の予想は、増収増益で営業収益、利益面ともに１割増の予想。

分配金は278円増額予想で、好調な運用を見込んでいます。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年６月期は、当初予想より営業収益、利益面ともに３割程度の増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約31.8%の増加率(302→398億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（約３割）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

次期の2022年12月期に関しては、前期比で減収減益、分配金も減額予想となっており、こちらは少し寂しいですね。

【2021年６月期の運用状況】

同資産運用会社とプロパティマネジメント会社である、株式会社マリモの各拠点との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、各地域の特色を踏まえたリーシング活動（テナント誘致や賃貸借契約の管理などのサポート）や

個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを実践し、運用物件の安定した稼働及び、ダウンタイムの短縮に努めました。

また、内部成長策の一環として、「アルティザ博多プレミア」（福岡市）の屋上アンテナ設置工事による賃料収入の増額等を実現しました。

コスト削減は、ＰＭ（プロパティマネジメント）契約及びＢＭ（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）契約の一部見直し、「ＭＲＲデルタビル」（広島市）での節水型トイレへの更新等により費用削減を実現しました。

さらに、「アルティザ東別院」（名古屋市）での室内用無料ＷｉＦｉ導入等機能性・利便性の向上及び顧客満足度の向上に向けた運用を行い、当期末における同投資法人の保有資産（32物件、取得価格の合計304.5億円）の稼働率は98.0％、期中平均稼働率は97.5％となりました。

【資金調達の概要】

当期末（2021年6月末）時点における借入金残高は、161.7億円となり、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)は、49.2％（前期比0.6ポイント増）となりました。

【2021年12月期（2021年７月～12月）の見通し】

＜外部成長戦略＞

全国６拠点のマリモと緊密な連携を取ることにより、全国各地から集まる多種多様な不動産情報を共有し、地方での長年の経験に基づいた深い知見による資産価値の分析や流動性・代替性の確保を検証しながら、

世帯数の増加に伴い賃貸需要が比較的安定している「レジデンス」及び日常生活における必需品を販売する食品スーパーマーケット・ドラッグストア・ホームセンター・ディスカウントストア等の「商業施設」を中心に取得機会を増加させ、

今後の外部成長につながる活動を行い、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い総合型ポートフォリオを構築する方針です。

また、スポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、マリモが開発する賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」、同社が保有・購入する収益不動産及び同社の市街地再開発事業等により開発される商業施設やホテルを含む物件の取得に係る優先的売買交渉権の付与を受けながら資産規模の拡大を図るとともに、

マリモ、サポート会社８社（三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行及び株式会社リビタ）の

豊富な物件ネットワーク、物件情報取得力等並びに本資産運用会社の役職員が不動産業界において培ってきたネットワークに基づき入手する物件情報、保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づき入手する物件情報を、同投資法人の着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。

さらに、市場状況を勘案し、ポートフォリオ構築上、中長期的に適切であると判断した場合は、物件の売却又は入替えを検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

同投資法人は、中長期的に安定した賃貸収益の確保を目標とし、マリモより、プロパティマネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供、保有する資産の再生サポートの提供、賃料固定型マスターリース契約の提供など内部成長に係る各種サポートを受け、

適切な資産のマネジメントを通じて、中長期的な収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指す予定です。

新型コロナウイルス感染症の影響については、今後の影響について警戒が必要と認識のもと、今後も当期同様、保有資産の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、

戦略的なバリューアップ工事の実施による資産価値及び競争力の維持、稼働率の向上、テナント入替時の賃料の引上げ、駐車場収入等の付帯収入の増加等、賃貸事業収入の向上を図る予定です。

また賃貸事業収入の向上に資する施策とともに、原状回復工事を含む修繕工事費の圧縮、電力供給会社の切替えによる水道光熱費の削減、共用部照明器具のLED化による環境への配慮・取組み及びコスト削減、募集費用等の各種費用の削減に取り組み、賃貸収益の向上を図る予定です。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を実現するための資金調達を行っていく方針です。

資金の借入れについては、借入金返済期日の分散化、借入期間の長期化と借入金利の低下を念頭に置き、都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションを維持するよう努め、

新投資口の発行については、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の動向等に配慮しつつ、物件取得の資金需要、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、金融環境を踏まえて決定する予定です。

【2022年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年12月期の予想】

2022年１月と４月に予定している資産取得（ レジデンス（住居施設）５物件、商業施設１物件、オフィスビル２物件の計８物件）に伴い、

2022年６月期の運用状況と分配金予想の修正および2022年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年６月期の予想は、営業収益、利益面ともに３割の増額をしています。

分配金は９円増ということで、比率としては0.2%ですので物足りない感じです。

2022年12月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

現時点(2022/1/5)で格付けは未取得です。

投資口価格の動向

【2022／１／５(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：130,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,344円（2022年６月 3,815円、2022年12月 3,529円）、年間利回り：5.6%

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.94%(１/４時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りになっています。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

分配金は、3,500～3,600円程度で推移していましたが、2021年12月期は250円程度増額されています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(67,000円)をつけて以来、高値切り上げ安値切り上げの右肩上がりの上昇トレンドを継続しており、

現在は、その安値の２倍程度で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、12/13に上場来高値(139,900円)をつけるまでは、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、

それ以降は下落基調で12月末の分配金の権利落ち日に窓を開けて下落し、

今回のPO発表の翌営業日(１/５)は、大きめの陰線を付けて前日比 3,000円安(-2.3%)で終了しています。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現し、
  「地方から日本を強くしていく」という基本理念の実現を目指しており、投資口主がこの理念に深く共感が持てるJ-REITである。
• 地方（東京圏以外の地域）を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指しており収益が期待できる。
• 2021年６月期の運用状況は、前期比で微増の増収、利益面は営業利益は微減で、営業利益以外は微増の増益の結果。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約31.8%の増加率(302→398億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益、利益面ともに３割の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性があるといえる。
• 次期の2022年12月期は、前期比で減収減益、分配金も減額予想。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 5.6％は、東証１部上場会社の単純平均1.94%(１/４時点)と比較して２倍以上高く、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較しても遜色ない。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,246口、25日平均は877口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(67,000円)をつけて以来、高値切り上げ安値切り上げの右肩上がりの上昇トレンドを継続しており、現在はその安値の２倍程度の価格で推移。
• 直近の投資口価格は、12/13に上場来高値(139,900円)をつけるまでは、右肩上がりの上昇トレンドで推移していたが、それ以降は下落基調で12月末の分配金の権利落ち日に窓を開けて下落した。
• 今回のPO発表後の翌営業日(１/４)は、１株利益の希薄化懸念からか大きめの陰線をつけ前日比 3,000円安(-2.3%)と売られた。この下落により、今後、需給悪化は避けられそうもない。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。