【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• NTT都市開発リート、星野リゾート・リート、ＳＯＳｉＬＡ物流リート、投資法人みらい：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、大和証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１/13(木)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産（オフィスビル２物件　取得価格 802億円）を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、
  同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口を決定した。

この資金調達によって、 オフィスビル２物件（中之島三井ビルディング（大阪市北区）、飯田橋グラン・ブルーム（東京都千代田区（追加取得））取得予定価格 802億円）を2022年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、70物件、取得金額 １兆4,372億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約2.9%（OAを含めると最大約3.0%）です。

直近のオフィスビルに特化して投資しているJ-REITの、POの発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、アクティビア・プロパティーズ 6.7%、Oneリート 11.9%、ＮＴＴ都市開発リート 6.4%ですので、それらと比較すると公募増資の規模としては少なめです。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,037口、25日平均は4,448口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

2001年９月に国内初となる不動産投資法人として、東証J-REIT市場に上場し、

三井不動産をメインスポンサーとするオフィスビルに特化した、日本最大級の規模を誇るJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【基本方針】

投資主価値の最大化を目指して、

• １口当たり分配金の中長期的な安定成長
• １口当たりのNAV※(Net Asset Value：純資産総額)の増大
  ※１口当たりNAV＝（期末出資総額＋期末圧縮積立金＋翌期圧縮積立金（積立額－取崩額）＋期末鑑定評価含み益）÷期末発行済投資口数

を掲げています。

【ポートフォリオ構築方針】

東京都心部を中心に東京周辺都市部および地方都市部にも分散投資を行っています。

• 地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部（東京23区のうち都心５区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）、東京周辺都市部（上記都心５区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県及び栃木県に所在する都市）及び地方都市部の３地域に分類し、
  不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30%以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図っています。

【ポートフォリオ分散状況】（物件数 70物件、取得価格 １兆4,372億円 ：2022年１月６日現在 、稼働率 95.6%：2021年11月30日現在）

＜投資エリア＞（取得価格ベース： 2022年１月６日現在）

• 東京都心部（都心５区） 59.6%
• 東京周辺都市部（都心５区を除く東京23区） 22.1%
• 東京周辺都市部（東京都を除く） 6.0%
• 地方都市部 12.3%

となっており、東京都内の物件が８割を占めています。

【直近の運用概況】

【2021年６月期の運用状況と2021年12月期以降の見通し】（2022年１月６日発表）

2021年６月期の実績は、前期比で営業収益は１割、利益面は２割強の増額となり好調な結果でした。

2021年12月期(2021年７月～2021年12月)の予想は前期比で増収減益の予想となっており、少し寂しい感じですが、

一転して、2022年６月期は前期比 増収増益予想です。

ただし、2022年12月期は前期比 減収減益予想です。

これは、2021年12月期末時点で保有している73物件に、今年３月に予定している新規物件取得（計２件（内１件は追加取得））と資産譲渡（計４物件：2022年1月 １物件、2022年７月 ３物件）により、

2022年６月期では73物件、2022年12月期では70物件を前提としており、2022年12月期は物件数が３物件減少するためです。

また、今回の２物件の新規物件取得と１物件の譲渡をすることで、 2022年６月期は、当初予想より営業収益は2.5％、利益面は７%程度増額修正しています。（表３参照）

今回の新規資産取得と既存物件の譲渡により、取得金額で約5.8%の増加率(13,714→14,516億円(2022年６月末時点))からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（2.5～７%）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

分配金に関しては、2022年6月期は2021年12月期より1,500円増額ということで、投資口主にとってうれしいですね。（ただし、2022年12月期は1,500円減額予想 ）

【2021年６月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

当期における日本経済は、基調としては持ち直しの動きが続いているものの、新型コロナウイルス感染症の影響により、一部地域に再び緊急事態宣言が発出されるという厳しい状況の中、飲食・宿泊等のサービス支出に下押し圧力が強まるなど、業種によって需要動向にばらつきが見られました。

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、一部には拡張移転等の成約は見られたものの、拠点集約等に伴う大型解約や部分解約の動きも出てきたことから、空室率の上昇傾向が続いており、募集賃料は小幅ながらも下落傾向となっています。

オフィスビル売買市場については、引き続き金融緩和により資金調達環境が良好であり、海外投資家、国内不動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びJ-REITによる物件取得意欲は引き続き高い状況にあります。

こうした状況下で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続しています。

同投資法人は、このような環境のもと、「中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指す」という基本方針に基づき運用を行っています。

当期は、優良物件の取得が厳しい環境下においてスポンサーパイプラインを活かし、2021年１月に「新宿三井ビルディング」（不動産、取得価格：1,700億円）、「グラントウキョウサウスタワー」（不動産、取得価格：470億円）を取得、2021年３月に既保有物件である「上野イーストタワー」の共有持分40％（不動産、取得価格：134億円）を追加取得しました。

また、2021年３月に「ＮＢＦ南青山ビル」（不動産、譲渡価格：316億円）、「ＮＢＦ新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの共有持分50％（不動産、譲渡価格：59.5億円）を譲渡し、ポートフォリオの見直しを進めました。

保有物件については、稼働率水準が調整局面を迎えましたが、マーケット動向を的確に把握し、適切かつ柔軟なリーシング活動（テナント誘致や賃貸借契約の管理などのサポート）及び良好なテナントリレーションの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、賃貸事業収入は安定的に推移しています。

加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めています。

同投資法人では、ＥＳＧへの取り組みを推進しています。当期にＴＣＦＤ（気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同を表明し、ＣＯ２排出量（原単位）の削減目標を新たに定めました。

このような運用の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件数は75物件、取得価格累計は１兆3,675億円、総賃貸可能面積は1,216,543㎡（368,004坪）となりました。

また、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率（サブリース勘案後）は97.2％（前期末比0.5ポイントの下落）、テナント総数（サブリース勘案後）は1,606となっています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「ＬＴＶ」）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36～46％に定め、保守的な財務運営を行っています。

当期においては、長期借入金については合計270億円が返済期限を迎え、新たに1,230億円を長期借入金により調達しました。さらに、第20回無担保投資法人債（グリーンボンド）を発行し50億円を調達しました。

これらの結果、ＬＴＶは42.2％（2020年12月期末は38.4%：3.8ポイント上昇）、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。）は95.1％となっています。

【2021年12月期（2021年７月～12月）の見通し】

今後の日本経済は、ワクチン接種の進捗や海外経済の改善等により経済回復を期待できる反面、変異型ウイルスの感染拡大等、新型コロナウイルスへの警戒感が続いていることから、感染症が国内外の市況に与える影響につき注視する必要があります。

新興国におけるワクチン接種の遅れが世界的な経済回復への懸念要因となっていることに加え、米国政権下において継続されている中国との通商問題等、依然として不透明な国際情勢が続くものと考えられます。

オフィスビル賃貸市場については、東京都心部での物件竣工が2020年に一旦落ち着いたことにより新規供給が減少しており、拡張移転等による成約が期待される一方で、テレワークの浸透、企業の業績悪化等によるオフィスの集約に伴う解約も予想されるため、空室率の動向については引き続き注視しながら運用を行う必要があります。

オフィスビル売買市場については、国内外の投資家の物件取得意欲が引き続き高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。

このような環境下、同投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。

なお、ＥＳＧについては、ＥＳＧへの配慮が不動産投資運用業務における重要課題であるとの認識に基づき、三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めていきます。

＜新規物件の投資方針＞

• 厳しい物件取得環境が継続する一方で、金融市場の調達環境が良好な状況を踏まえ、中長期的にポートフォリオ全体に貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオの更なる強化を図る。
• 投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、感染症による金融マーケットへの影響のほか、経済情勢や不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行う。
• 資産の入れ替えについては、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響も考慮しながら、マーケット環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施。

＜保有物件の投資方針＞

• オフィス賃貸市況動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続的な拡大を図る。
• 既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努める。
• 建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する適切かつ効果的な工事、設備の更新・新設等を実施。

＜財務戦略等＞

• 借入れによる資金調達については、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来どおり長期固定金利の資金調達を基本とする。
• 多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケット環境を注視しつつ、引き続き投資法人債の発行にも取り組む。
• ＬＴＶのターゲットは引き続き36％～46％を当面の目標とし、上限の目途を56％とする。
• 長期固定金利比率のターゲットについては、90％以上を当面の目標として財務運営を行う。
• 適切な情報開示と透明性確保の観点から、正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに行うことを方針としてＩＲ活動を実施。

【2021年12月期、 2022年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年12月期の予想】

2021年12月以降に予定している資産取得（オフィスビル２物件（内１件は追加取得））と資産譲渡３物件に伴い、

2021年12月期、2022年６月期の運用状況と分配金予想の修正および2022年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年６月期の予想は、営業収益は2.5%、利益面は７％程度の増額をしています。

分配金は当初予定から500円増ということで、投資家にとってうれしい内容ですね。

2022年12月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年６月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA＋」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：発行体格付「AA」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）
• S&P グローバル・レーティング・ジャパン株式会社（S&P）
  • 長期「A＋」（安定的）（※A：債務者がその金融債務を履行する能力は高いが、上位2つの格付けに比べ、事業環境や経済状況の悪化の影響をやや受けやすい。）
  • 短期「Aー１」（※Aー１：債務者がその金融債務を履行する能力は高い。最上位の短期発行体格付け。）

投資口価格の動向

【2022／１／７(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：666,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：7.82倍
• 年間分配金（会社予想）：24,500円（2022年６月 13,000円、2022年12月 11,500円）、年間利回り：3.7%

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：2.01%(１/７時点)）と比較すると、高い水準になっていますが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））よりは低めの水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、11,000～11,500円程度で推移しており、安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、一昨年の10月に安値(522,000円)をつけた後、昨年10月の高値(747,000円)まで上昇トレンドで推移しましたが、

その後は、下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年の10月に年初来高値(747,000円)をつけた後は、下落トレンドで推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(1/7)は、１口当たりの利益の希薄化懸念で売られると思いきや、地合いが悪いにもかかわらず、前日比 2,000円高(+0.3%)で終了しました。

現時点(1/7)では、下落トレンドが継続中ですので、今後はどこで下げ止まって、上昇に転じていくのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 三井不動産をメインスポンサーとするオフィスビルに特化した、日本の最大級の規模を誇るJ-REITで、投資主価値の最大化を目指して、「１口当たり分配金の中長期的な安定成長」と「１口当たりのNAVの増大」を掲げて運用している。
• 東京都心部を中心に東京周辺都市部および地方都市部にも分散投資を行っており、収益性が高くかつ地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させている。
• 2021年６月期の実績は、前期比で営業収益は１割増収、利益面は２割強の増益となり好調な結果。
• 今回の新規資産取得と既存物件の譲渡により、取得金額で約5.8%の増加率(13,714→14,516億円(2022年６月末時点))となり、これからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（2.5～７%）は、取得金額と同程度の増収増益の効果がある。

【インカムゲイン】

• 分配金は、2022年6月期は2021年12月期より1,500円増額だが、2022年12月期は前期比で1,500円減額予想となっており、年利回り 3.7％。
  この利回りは、東証１部上場会社の単純平均2.01%(１/７時点)と比較して高いが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りない水準。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,037口、25日平均は4,448口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、一昨年の10月に安値(522,000円)をつけた後、昨年10月の高値(747,000円)まで上昇トレンドで推移したが、その後は下落基調で推移。
• 直近の投資口価格は、昨年の10月に年初来高値(747,000円)をつけた後は、下落トレンドで推移。
• 今回のPO発表の翌営業日(1/7)は、１口当たり利益の希薄化懸念で売られると思いきや、地合いが悪いにもかかわらず、前日比 2,000円高(+0.3%)で終了した。
  今後はどこで下げ止まって、上昇に転じていくのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。