【公募増資・売出(PO)は買いか？】大和ハウスリート投資法人(8984) ＜2023年９月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの大和ハウスリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、大投資口主（大和ハウス工業）からの投資口の売出しです。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ラサールロジポート、三井不動産ロジスティクスパーク、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／７(木)の夕刻に、法人側から売出価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【売出しの目的】

• 大和ハウス工業株式会社が資本効率向上を実現し、本売出しによる回収資金を不動産開発投資に充当することを目的としたもの
• 同投資法人としては、本売出しによる回収資金が大和ハウス工業の優良資産の開発に再投資され、将来的な同投資法人のパイプライン物件の拡充が期待できるものと考えている。

としています。

今回の投資口の売出数量は、発行済み株式総数の約4.09%（OAを含めた最大の株数で約4.31%）で、

直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)は、ライフドリンクカンパニー 29.8%、日本ホスピスホールディングス 30.2%、プラスアルファ・コンサルティング 26.3%でしたので、それらと比較すると少ない数量で、

今回の売出口数(OAを含むと100,000口)は、１日の平均的な出来高（25日平均：4,766口(9/1時点)）の約21倍となっており、これからすると多めの数量です。

ご参考までに、前回(2021年９月)のPO（公募増資）の結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付や大引、１週間後の寄付きで売却した場合、９～13%程度の損益プラスの結果でした。この時は地合いが良かったということもありましたが、好結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は8,349口、25日平均は4,766口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

中核資産である物流施設、居住施設、商業施設、ホテルに加え、オフィスやヘルスケア施設等も投資対象とした「総合型リート」として、三大都市圏を中心に全国に立地する不動産等への投資・運用を行っているJ-REITです。

スポンサーの大和ハウスグループの総合力とノウハウを最大限に活用しながら、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の最大化を実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【投資法人の特徴】

中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指しており、以下を特徴としています。

• 主として４つの中核資産に投資する総合型REIT
  • 中核資産は、物流施設、居住施設、商業施設及びホテル
  • 首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏に主に投資
  • リスク・リターンの特徴が異なる多様な資産への投資により分散したポートフォリオを構築
• 大和ハウスグループとのコラボレーション
  • 大和ハウスグループの総合力によるバリューチェーンの活用
  • 優先的売買交渉権の付与等の大和ハウスグループのパイプライン・サポート
  • 大和ハウスグループの開発物件を中心に取得し、資産規模の拡大を目指す
  • 大和ハウスグループとの協働による管理・運営コストの削減
• 安定した財務運営
  • 有利子負債の長期固定化と返済期限の分散化
  • LTV水準は40～50％（正ののれんを含む総資産ベース）とする安定した財務運営
  • 強固なレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築

【ポートフォリオ構築方針】

中核資産（物流施設 、居住施設 、商業施設、ホテル）と中核資産以外の用途の不動産（オフィス、ヘルスケア施設等）にも投資可能としており、

中核資産 80%以上、その他資産 20%以下としています。

投資地域は、

三大都市圏（以下の地域）を70%以上としています。

• 首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）
• 中部圏（愛知県・岐阜県・三重県）
• 近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 230物件、取得価格 8,975億円、平均稼働率 99.7%（2023年７月31日現在）

＜用途別投資比率（取得価格ベース）＞

• 物流施設 52.4%
• 居住施設 26.8%
• 商業施設 13.7%
• ホテル 2.5%
• その他 4.6%

となっており、物流施設が５割強を占めています。

＜地域別比率（取得価格ベース）＞

• 首都圏 65.8%
• 中部圏 3.3%
• 近畿圏 7.8%
• その他 23.1%

となっており、首都圏が７割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年２月期の運用実績と2023年８月期以降の見通し】

（2023年４月18日発表）

表３のとおり、2023年２月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

2023年８月期(2023年３月～８月)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想となっています。

今期(2024年２月期)は、今回のPO発表と同時に、新規資産計２物件（ホテル１物件、物流施設１物件、取得金額 82.3億円）を2023年９月～10月に取得することを発表したため、

予想を修正をしており、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は微増の増益となっており、

１口当たりの分配金は、2024年２月期は前期比 50円増、2024年８月期は同変わらずの予想です。

【2023年２月期の運用状況】

＜運用実績＞

当期における保有資産の運用実績は、期末稼働率の実績が99.7％となり、引き続き安定した賃貸事業収入を維持することができました。

この結果、営業収益は、2022年８月期決算短信で公表した運用状況の予想を236百万円上回る294億円となりました。

一方、賃貸事業費用においては、将来の負担軽減の観点から、次期以降に予定していた修繕工事等を一部前倒しで実施しましたが、

主に同投資法人の居住施設における稼働率改善により、営業利益は運用状況の予想を106百万円上回る127億円となり、当期純利益は運用状況の予想を113百万円上回る111億円となりました。

【資金調達の状況】

1. 2022年９月９日に返済期限が到来した既存借入金10億円の返済資金に充当するため、10億円のリファイナンスを実施
2. 2022年９月28日に返済期限が到来した既存借入金40億円の返済資金に充当するため、40億円のリファイナンスを実施
3. 2022年10月３日に返済期限が到来した既存借入金30億円の返済資金に充当するため、30億円のリファイナンスを実施
4. 2022年12月28日に返済期限が到来した既存借入金105億円の返済資金に充当するため、2022年12月19日に第19回無担保投資法人債20億円を発行し、2022年12月28日に85億円のリファイナンスを実施

しました。

当期末現在の有利子負債残高は前期と同額の4,075億円（借入金残高3,635億円、投資法人債残高440億円）となり、当期末のLTV（のれんを含む）は42.4％（前期末 42.3%(0.1ポイント増)）、LTV（のれんを除く）は44.9％（前期末 44.9%(変わらず)）となりました。

【2023年８月期の見通し】

＜投資環境＞

当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動の規制が緩和されつつあり、景気が持ち直していくことが期待される中、2022年10～12月期の実質GDP成長率（２次速報値）は前期比0.0％（年率0.1％）となっています。

一方で、世界の中央銀行による利上げの本格化による影響、海外景気の下振れによる景気下押しリスク、資源価格の高騰等、今後の経済活動に与える影響を注視する必要があるものと考えています。

J-REIT市場においては、2023年２月末の東証REIT指数は1,843ポイントとなりました。

国内の金融市場は概ね落ち着いた動きとなっているものの、米国を中心に金融引き締めが相次ぐことで世界的に金利が上昇傾向にあり、金融資本市場の変動による影響に留意する必要があるものと考えています。

また、不動産売買市場については、金利上昇により不動産投資を手控える動きが広がり、2022年の10～12月に投資額が世界的に減少したものの、

優良な物流施設や賃貸住宅に対する国内外の不動産投資家の物件取得意欲は依然として根強く、優良物件の期待利回りは低水準で推移しています。

また、将来の訪日客の回復を見据えたホテル等の売買も活発化することが考えられます。

＜今後の運用方針＞

（成長戦略）

同投資法人は、合併に伴う総合型REITへの転換により、幅広いアセットタイプの物件取得の機会が拡大したことを契機として、

資産規模の着実な成長を図るとともに、長期的な安定収益を確保することにより投資主価値の最大化を目指しています。

ポートフォリオは、総合型REITとしてリスク・リターンの特徴が異なる多様な資産が含まれており、保有資産は高い稼働率を維持しています。

多様な資産への投資により、ポートフォリオの分散が進展するとともにテナント集中リスクが低減し、ポートフォリオの収益性及びキャッシュ・フローの安定性の更なる向上を図ることができると同投資法人は考えています。

また、主に大和ハウスグループのパイプラインから、投資主価値向上に資する資産を厳選して取得しており、今後も厳選投資の方針を維持する予定です。

また、継続的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値向上の実現を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針としています。

また、強固なレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）を維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化に取り組み、

有利子負債の金利の長期固定化及び返済期限の分散化を推進し、財務基盤の安定性の向上に努めています。

【2024年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2024年８月期の予想】

2023年９月～10月に予定している新規資産取得（ホテル１物件、物流施設１物件の計２物件、取得金額 82.3億円）に伴い、

2024年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年２月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１%弱、利益面は0.8～１％の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約0.9%の増加率(8,975億円→9,057億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり50円増額の予想です。

2024年８月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：
  発行体格付「AA－」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／９／１(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：265,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：7.88倍
• 年間分配金（法人予想）：11,300円（2024年２月 5,650円、2024年８月 5,650円）、年間利回り：4.25%

分配金利回りは4.25%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.19%(８/31時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較すると少し高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり5,600円～6,118円（上下518円差）で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に高値(354,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(263,500円)をつけました。

しかしその後は、この安値を更新していません。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/31に年初来高値(306,500円)をつけた後は調整しており、280,000円前後で推移していましたが、

今回のPOと新規資産取得による運用予想の上方修正発表の翌営業日(9/1)は、POによる需給悪化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い前日比 10,700円安(-3.87%)と急落しました。

今後は、３月につけた年初来安値(263,500円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 中核資産である物流施設、居住施設、商業施設、ホテルに加え、オフィスやヘルスケア施設等も投資対象とした「総合型リート」として、三大都市圏を中心に全国に立地する不動産等への投資・運用を行っているJ-REIT
• スポンサーの大和ハウスグループの総合力とノウハウを最大限に活用しながら、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の最大化を実現を目指している。
• 2023年２月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
  前期(2023年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想。
• 今期(2024年２月期)は、今回のPO発表と同時に新規資産取得（ホテル１物件、物流施設１物件の計２物件、取得金額 82.3億円）により修正しており、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は微増の増益を見込む。
• 今回発表された資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１%弱、利益面は0.8～１％の増額修正をしており、
  今回の新規取得資産は取得金額で約0.9%の増加率(8,975億円→9,057億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.25％（９/１時点）は、東証プライム上場会社の単純平均2.19%(８/31時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比較しても少し高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり5,600円～6,118円で推移しており、上下518円の差がある。
• 今回のPOと同時に発表された新規資産取得後の2024年２月期の分配金は前回予想から50円増で、前期比 50円増、2024年８月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は8,349口、25日平均は4,766口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に高値(354,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(263,500円)をつけた。
  しかしその後は、この安値を更新していない。
• 直近の投資口価格は、5/31に年初来高値(306,500円)をつけた後は調整しており、280,000円前後で推移していたが、
  今回のPOと新規資産取得による運用予想の上方修正発表の翌営業日(9/1)は、POによる需給悪化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い前日比 10,700円安(-3.87%)と急落。
• 今後の投資口価格は、３月につけた年初来安値(263,500円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。