【公募増資・売出(PO)は買いか？】ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証スタンダードから不動産業種のヤマイチ・ユニハイムエステートです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による増資です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、日本郵政(6178) 2.01%、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387) 3.09%となっていますが、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は大和証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／８(月)の夕刻に、会社側から売出価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【資金調達の背景と目的】

• 同社グループは、これまで蓄積してきた郊外型の宅地開発ノウハウを活かし、市場流通性が比較的低い複雑な権利関係が存する土地や、素地（田畑、山林等の宅地化が必要な土地）について、
  権利調整や各種許認可取得プロセスを通じて、土地の利用可能性や市場性を高める開発事業を展開してきた。
• 同社グループでは、この「土地」から生まれる販売/賃貸利益の獲得をさらに拡大するため、積極的な開発用地の取得を進めており、
  素地からの開発は、既成市街地の宅地開発と異なり、用地確保から収益化までの期間が２年～５年程度かかる点や、権利調整・許認可取得に関しての経験値とノウハウが必要である点から、用地取得における競合相手が限定的となる傾向があり、結果として取得原価を抑えて収益性を高めることが期待される。
• 加えて、同社グループでは一般的な開発プロセスである「用地取得～許認可取得～宅地造成～建築～販売・賃貸」までをワンストップで扱っており、土地開発におけるいわば製販一体のビジネスモデルにより、収益性の高い事業を目指している。
• 自社開発した土地については、社会経済の趨勢に応じて成長性の見込まれる産業への事業用地（工場用地、物流拠点、倉庫等）として法人向けに分譲販売を行うことや、
  商業施設としてテナントに事業用定期借地として賃貸を行うことで長期安定収益の獲得を進めている。
• 今般の新株式発行により調達した資金は、同社の強みを活かすことのできる成長投資として不動産開発・賃貸事業において、
  2025 年 3 月期にテナントをオープン予定の現在進行中の開発プロジェクトにかかる造成工事費等の運転資金に充当し、賃貸収益を拡大することで、さらなる企業価値向上を目指す。

としています。

【調達資金の使途】

今回の一般募集及び第三者割当増資に係る手取概算額合計上限約13.1億円については、

12.0億円を2025年３月期までに、不動産開発・賃貸事業における造成工事費等の運転資金に順次充当し、

残額を借入金の返済資金に充当する予定です。

また、今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約20.0%（第三者割当を含む）で、

直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)は、ヤマエグループＨＤ 19.4%、Ｌｉｂ Ｗｏｒｋ 3.69%、エコミック 22.5%で、それらと比較すると多めの数量です。

新株式発行は１株利益の希薄化につながりますので、短期的にはこの要因が株価を押し下げる可能性があります。

そして、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）は、５日平均は411百株、25日平均は176百株で、流動性は低い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

宅地開発や分譲マンション開発を通して魅力的で個性溢れる“マイホームづくり”を目指すとともに、

『地域の人々が“安心”して住める調和のとれた街づくり』、 『地域が活性化し、人々が生き生きと“快適”に暮らせる街づくり』、『高齢者から子供までが豊かさを感じ”満足”に暮らせる街づくり』を行い、

地域とそこに住む人々の幸せを追求した住宅事業を展開している会社です。

同社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、

1. 商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」
2. 住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」
3. マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」
4. 高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」

の４事業に区分して事業を展開しています。

2023年３月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産・賃貸事業 13.2%
• 不動産開発・販売事業 30.1%
• マンション事業 55.2%
• その他（介護事業、飲食事業、損害保険代理店業等） 1.4%

となっており、「マンション事業」が６割弱を占めています。

直近の経営概況

【2024年３月期３Q（2023年４月～12月）の経営成績】

（2024年２月９日発表）

表２の通り、前年同期比 減収減益で、売上高は５割弱減、利益面は６割前後の減益でした。

2024年３月期通期の業績予想は、今回のPO発表と同時に修正（表４参照）しており、前期比 増収減益で、売上高は１割弱増、利益面は１割前後の減益を見込んでいます。

その通期予想に対する進捗率は３Q終了時点で、売上高、利益面ともに４割前後で遅れ気味です。

【2024年３月期３Qの状況、経営成績の要因】

当３Q連結累計期間におけるわが国の経済は、一部で足踏みがみられるものの、緩やかな景気回復基調でした。

宿泊・飲食サービスの需要が回復し、企業の景況感改善をけん引しています。

また、名目賃金の伸びが続いており、家計の所得環境が緩やかに改善しています。

しかしながら、住宅業界においては、資材価格や労務費の上昇を受けた建設費の高騰が続いており、需要を下押ししています。

同社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでいます。

同社グループの不動産開発は、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように柔軟な事業展開を行っています。

不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としています。

以上の結果、表２の前年同期比 減収減益となっています。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

「不動産開発・賃貸事業」は前年同期比増収減益、「不動産開発・販売事業」は減収減益、

「マンション事業」は減収で赤字転落、「その他事業」は増収増益となっています。

となっています。

各セグメントの状況は以下です。

＜不動産開発・賃貸事業＞

全体として用途を問わず堅調に稼働しており、予算をやや上回るペースで収益を積み上げています。

収益不動産取得を目的として、富士物産株式会社の株式取得を2023年12月15日に開催の同社取締役会で決議承認していますが、

2024年3月期４Qより連結子会社となる予定で、当期の連結業績に与える影響は軽微であると考えています。

＜不動産開発・販売事業＞

戸建住宅の販売は低調でしたが、法人向けの不動産販売と引渡しが順調に進捗しました。

＜マンション事業＞

２Qにおいて完成在庫を完売できたことから、当３Qにおける売上に大きな変動はなく、期末竣工物件の営業活動を中心に行いました。

＜その他事業＞

レジャー事業の売上が計画をやや下回りましたが、シニア事業においては、前年度より取り組んできた収益構造の改善が奏功しており、計画をやや上回るペースで堅調に推移しています。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2024年３月期３Q末時点で23.5%と前期末(26.3%)から2.8ポイント低下しています。

これは主に、それぞれ前期末比で、

• 負債
  • 短期借入金が4,288百万円増加、１年以内返済予定の長期借入金が3,197百万円増加し、流動負債が合計で7,061百万円増加
  • 長期借入金が1,897百万円減少、その他固定負債が266百万円増加し、固定負債が合計で1,174百万円減少
• 純資産
  • 利益剰余金が262百万円増加し、株主資本が合計で264百万円増加

したことによるものです。

自己資本比率の数値としては危険水域に近いレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2024年３月期通期）業績の見通し】

今回のPO発表と同時に、2024年３月期通期連結業績予想の修正を発表しています。

2024年３月期通期の業績予想は表４です。

前回予想と比べ、売上高は微減、利益面は１割前後の増額修正をしています。

修正の理由は、

• 一般顧客向けの住宅販売が伸び悩んだことで売上が予想を下回った一方で、
  利益率の高い法人向け不動産販売が好調であったことから、前回発表予想に対して減収増益の予想となった。

としています。

なお、配当予想に関しては、修正はありませんでした。

株価指標と動向

【2024／４／１(月)終値時点の数値】

• 株価：972円
• 時価総額：69.8億円
• PER（株価収益率(予想)）：5.88倍

PERは、同業で時価総額が近い、日本グランデ(2976) 30.7倍、ハウスフリーダム(8996) 8.3倍、日本エスコン(8892) 9.6倍と比較すると低い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：0.65倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.61倍
• 年間配当金（予想）：33円（年１回 ３月）、利回り：3.39%（配当性向 19.9%）

配当利回りは3.39%で、東証スタンダードの単純平均 2.17%(４/１時点)と高い水準です。

表５のように、直近５年間の配当金は、１株当たり０～30円で推移しており、2021年3月期以降は連続増配を継続中です。

配当性向は、10%前後です。

この会社は、

配当政策の基本方針は、収益力の強化や事業基盤の整備をしつつ、内部留保の充実状況及び企業を取り巻く事業環境を勘案したうえで、株主に対して安定的かつ継続的な利益還元を実施する方針です。

内部留保資金は、事業拡大を目的とした中長期的な事業原資として利用していく予定です。

また、剰余金の配当を行う場合、期末配当の年１回を基本としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年３月末に400株以上保有の株主は、5,000種類以上の優待商品からポイントと交換できる株主優待ポイントが3,000ポイント進呈されます。

（600株以上保有：6,000ポイント、800株以上：10,000ポイント、1,500株以上：25,000ポイント、3,000株以上：50,000ポイント）

個人投資家にとってはうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年６月の新規上場後、同年７月に上場来安値(743円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月に年初来安値(931円)をつけた後は、上昇基調で推移し、3/25に上場来高値(1,043円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(4/1)は、１株利益の希薄化懸念により、前日比 29円安(-2.90%)と下落しました。

今後は、この日下抜けた75日移動平均線（青線）や25日移動平均線（赤線）を再び上抜いて上昇に転じるのか、下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2024年３月期）３Qの業績は、不動産開発は、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように柔軟に事業展開し、
  前年同期比 減収減益で、売上高は５割弱減、利益面は６割前後の減益。
• 今期通期予想は、今回のPO発表と同時に、一般顧客向けの住宅販売が伸び悩んだことで売上が予想を下回った一方で、利益率の高い法人向け不動産販売が好調であったことから売上高は減額、利益面は増額修正し、
  前期比 増収減益で、売上高は１割弱増、利益面は１割前後の減益を見込む。
• この通期業績予想に対する進捗率は、３Q終了時点で、売上高、利益面ともに４割前後で遅れ気味。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は3.39%で、東証スタンダードの単純平均 2.17%(４/１現在) と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株当たり０～30円で推移しており、2021年3月期以降は連続増配を継続中。
  配当性向は、10%前後。
• 株主優待があり、毎年３月末に400株以上保有の株主は、5,000種類以上の優待商品からポイントと交換できる株主優待ポイントが3,000ポイント進呈される。
  （600株以上保有：6,000ポイント、800株以上：10,000ポイント、1,500株以上：25,000ポイント、3,000株以上：50,000ポイント）

【流動性・売出株数】

• 今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約20.0%（第三者割当を含む）で、直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)は、ヤマエグループＨＤ 19.4%、Ｌｉｂ Ｗｏｒｋ 3.69%、エコミック 22.5%で、それらと比較すると多めの数量。
• 直近の出来高の５日平均は411百株、25日平均は176百株で、流動性は低い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2022年６月の新規上場後、同年７月に上場来安値(743円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移。
• 直近の株価は、今年２月に年初来安値(931円)をつけた後は、上昇基調で推移し、3/25に上場来高値(1,043円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(4/1)は、１株利益の希薄化懸念により、前日比 29円安(-2.90%)と下落。
• 今後の株価は、この日下抜けた75日移動平均線や25日移動平均線を再び上抜いて上昇に転じるのか、下値模索を継続するのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。