【公募増資・売出(PO)は買いか？】アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)　

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのアドバンス・ロジスティクス投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回は、みずほ証券、野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／12(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による調達資金により、新たな不動産信託受益権（物流不動産１物件）の取得をすることで、資産規模の拡大による収益性のさらなる安定及びポートフォリオの質の向上を図る。
• 市場動向、１口当たり分配金水準等に留意し、総資産LTV（Loan to Value：負債比率）の当面上限を45％と意識していることも踏まえて検討した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流不動産１物件（アイミッションズパーク市川塩浜、取得予定価格 218億円）を2022年10月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、13物件、取得金額は1,332億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.7%(第三者割当を含めると、最大約12.3%)で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

日本プロロジスリート 3.4%、三井不動産ロジスティクスパーク 6.3%、三菱地所物流リート 15.0%でしたので、それらと比較するとやや大規模な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,982口、25日平均は1,522口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事を中心とする伊藤忠グループと「拡張的協働関係」を構築し、

物流不動産をはじめとした物流インフラを発展させることで豊かな社会づくりに寄与するとともに、

投資主価値の最大化及びJ-REIT市場の健全な発展に貢献することを目指しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2022年７月31日現在)は、12物件 1,114億円となっており、稼働率(2022年９月30日現在)は99.9%です。

ポートフォリオ構築方針、投資戦略は以下になっています。

【ポートフォリオ構築方針】

• （用途別投資比率）物流不動産 80%以上、その他不動産 20%以下
• （エリア別比率）関東エリア・関西エリア（関東：東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城　関西：大阪、京都、兵庫、奈良、滋賀） 70%以上、その他 30%以下

としています。

【投資戦略】

＜立地に対するこだわり＞

• 関東エリア、関西エリアの中でも、始点としての生産地や着地点としての大消費地に近く、物流機能が求められる立地や広域配送に適した主要幹線道路・高速道路等を利用しやすいなど交通アクセスを考慮した立地への重点投資
• 一定以上の人口集積地域で、公共交通機関・自家用車等での通勤利便性を有し、テナント企業の従業員確保に関する容易性にも考慮した立地への投資
• テナント専用仕様施設については、特定テナントの拠点戦略に合致し、将来的なテナント誘致も見込める立地への厳選投資

＜建物仕様に対するこだわり＞

アイミッションズパーク（伊藤忠商事が運営する物流施設）は、多様なテナントのオペレーションに対応可能な汎用性を確保した基本仕様を原則として有しています。

加えて、開発者として適切と判断する場合には、コストを考慮の上、物流事業者である伊藤忠商事物流ビジネス部が有する施設ユーザーとしての知見を活かし、当事者目線から工夫を加えることで、使いやすい施設づくりの追求がされています。

さらに、開発の計画段階から独自のオペレーションを求めるテナント向けに、汎用性を確保しつつテナントごとの専用仕様を有する施設の開発がされています。

【ポートフォリオの分散状況】（取得価格ベース）

＜用途別投資比率＞

• 物流不動産 100%
• その他不動産 ０%

＜エリア別投資比率＞

• 関東エリア 100%
• 関西エリア ０%
• その他 ０%

となっています。

直近の運用概況

【2022年７月期の運用状況と2023年２月期以降の見通し】

表２のとおり、2022年７月期は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減でした。

2023年２月期(2022年８月～2023年２月の７カ月間：以降、２月期と８月期の決算に変更)は、決算期（決算期間）が異なりますので前期比比較はできません。

【2022年７月期の運用状況の概況】

＜当期の運用実績＞

当期（2022年7月期）において、以下の施策を実施しました。

1. 内部成長
   • 企業包括保険の見直しによる保険料の削減
   • 2022年9月契約終了テナントとの再契約交渉
   • 2023年9月契約終了テナントとの再契約交渉開始
2. 外部成長
   アイミッションズパーク桑名、アイミッションズパーク春日井の優先交渉権を獲得。
3. 財務戦略
   20億円のグリーンボンドの発行を行い、有利子負債の平均残存期間の長期化・金利固定による財務基盤強化を推進。
4. ESG(Environment(環境)/Social(社会)/Governance(ガバナンス))
   千葉県野田市と災害時における防災協定の締結、グリーンボンドの発行、ESGレポートの作成によるESG施策の訴求を実施。

同投資法人は、当期（2022年7月期）において、伊藤忠グループと連携し、適切な管理運営のもとに保有12物件（取得価格合計111,422百万円）の着実な運用を行った結果、保有資産全体の稼働率は当期末時点99.9％と良好な稼働状況を維持しています。

＜資金調達の概要＞

当期においては、2022年2月18日付で20億円のグリーンボンド（国内外のグリーンプロジェクトに要する資金を調達するために発行する債券）の発行を行い、同ボンドと手元現金を原資とし、2022年2月28日に短期借入金20.1億円の期限前弁済を行いました。

その結果、当期末時点の有利子負債残高は472億円、当期末時点における総資産のうち有利子負債の占める割合（LTV）は41.1％（前期末比 0.2ポイント減）となりました。

【今期（2023年２月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事を中心とする伊藤忠グループとの「拡張的協働関係」を活用した以下の戦略を着実に実行することによって、１口当たり当期純利益の着実な成長を目指しています。

1. 外部成長戦略
   伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発との間でそれぞれ締結したスポンサーサポート契約に基づく優先交渉権を活用し、伊藤忠グループが取得・開発した優良物流不動産への重点投資を行っています。
   また、伊藤忠グループが有する「不動産・物流」と「商社・商流」の二つのビジネスプラットフォームを積極的に活用し、優良な物流不動産に投資していくことで持続的な成長を図っています。
2. 内部成長戦略
   伊藤忠商事とのリーシングマネジメント契約に基づく、「不動産・物流」と「商社・商流」の２つのビジネスプラットフォームを最大限活用した商社ならではのリーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）、及び保有物件にかかる水道光熱費、保険料等の運用コストや借入コストの削減により、着実な内部成長を図っています。
3. 財務戦略
   保守的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指しています。
   その他には、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化を通じた財務基盤の安定化を図りつつ、資金調達余力の確保に配慮したLTVコントロールをしています。
   また、適切なキャッシュマネジメントを通じて、効果的な資本的支出の実施、新規物件の取得資金や有利子負債返済への一部充当など、資金の有効活用を図るとともに、継続的な利益超過分配を行うことで、投資主価値の最大化に努めています。

【2023年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年８月期の予想】

2022年10月に予定している資産取得（物流施設１物件）に伴い、今期(2023年２月期) と次期(2023年８月期)の運用状況と分配金の予想の修正をしています。

2023年２月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は７%、利益面は７～10%弱増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約19.5%の増加率(1,114億円→1,332億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、物足りないですが、

次期の2023年８月期の予想は営業収益は15%、利益面は16～19%増額していますので、徐々に資産取得の効果が出てくるものと考えます。

2023年８月期の修正後の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2021年12月27日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA-」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／10／５(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：146,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（会社予想）：6,045円（2023年２月 3,239円（※7カ月決算（通常は６カ月））、2023年８月 2,806円）、年間利回り：4.13%

分配金利回りは4.13%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.35%(10/４時点)）と比較すると、高い水準です。

ですが、2023年２月期は７カ月決算ですので通常(６カ月決算)よりは多めの分配金予想です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり2,425円～2,755円で推移しており、最大と最小で幅が330円あります。

また、１口当たり分配金年平均成長率は5.5%で推移しています。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年12月に安値(125,000円)から高値切り上げ安値切り上げで上昇し、今年１月初旬に高値(185,600円)をつけました。

しかしその後は調整し、現在は全ての移動平均線の下で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月につけた年初来安値(142,100円)から上昇し、８月下旬に高値(160,500円)をつけました。

しかしその後は、日経平均の下落とともに下落トレンドで推移し、9/28に安値(144,400円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(10/5)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、出来高を伴い大きめの陰線をつけ、前日比 4,700円安(-3.12%)で終了しています。

今後は、直近の安値(144,400円)や年初来安値(142,100円)を下回らずに上昇に転じていくのか、これらを下抜けて下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事を中心とする伊藤忠グループと「拡張的協働関係」を構築し、
  物流不動産をはじめとした物流インフラを発展させることで豊かな社会づくりに寄与し、投資主価値の最大化及びJ-REIT市場の健全な発展に貢献することを目指しているJ-REIT。
• 主に物流施設に投資し、交通アクセスを考慮した立地へ重点投資、特定テナントの拠点戦略に合致し、将来的なテナント誘致も見込める立地への厳選投資をし、長期安定的な運用が見込める。
• 2022年７月期の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年２月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は７%、利益面は７～10%弱増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約19.5%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は物足りないが、
  次期の2023年８月期の予想は営業収益は15%、利益面は16～19%増額しており、徐々に資産取得の効果が出てくる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 4.13％は、東証プライム上場会社の単純平均2.35%(10/４時点)と比較して高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,425円～2,755円で推移しており、最大と最小で幅が330円ある。
  また、１口当たり分配金年平均成長率は5.5%で推移。
• 2023年２月期の１口当たりの分配金の予想は、当初予想から127円減額。2023年８月期は同じく11円減額している。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,982口、25日平均は1,522口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年12月に安値(125,000円)から高値切り上げ安値切り上げで上昇し、今年１月初旬に高値(185,600円)をつけたが、
  その後は調整し、現在は全ての移動平均線の下で推移。
• 直近の投資口価格は、６月につけた年初来安値(142,100円)から上昇し、８月下旬に高値(160,500円)をつけた。
  しかしその後は、日経平均の下落とともに下落トレンドで推移し、9/28に安値(144,400円)をつけた。
• 今回のPO発表の翌営業日(10/5)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、出来高を伴い大きめの陰線をつけ、前日比 4,700円安(-3.12%)で終了。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(144,400円)や年初来安値(142,100円)を下回らずに上昇に転じていくのか、これらを下抜けて下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。