【公募増資・売出(PO)は買いか?】サムティ・レジデンシャル(3459)

マンション株式投資

こんにちは!

直近で公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか?ファンダメンタルズや客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

  • 公募増資・売出(PO)とは?
既上場企業が新たに発行する株式(公募株式)や既に発行された株式(売出株式)を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public(公開の)Offering(売り物)」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出し」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株(IPO)」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出(PO)」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株(IPO)」と「公募・売出(PO)」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

今回は、東証J-REITのサムティ・レジデンシャルです。

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POの概要

マンション

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。売出価格決定期間や受渡期日、売出数量は以下です。

ただし、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社(今回は、大和証券、SMBC日興証券、みずほ証券)をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、7/19(月)の夕刻に、会社側からの売出価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖

売出価格等決定日2021/7/19(月)
受渡期日8/3(火)
一般募集 
投資口数
57,868 口
発行済み投資口数639,300口の約9.1%
並行第三者割当増資
投資口数
70,339 口
発行済み投資口数639,300口の約11.0%
売出投資口数(オーバーアロットメント(以下、OA)による)2,893 口(一般募集増資口数の約5%。上限の口数であり、全く行われない場合もある)
※上記の「売出価格等決定日」に決定
大和証券が売出す。
発行価格124,675
ディスカウント率2.50%
※7/19終値(130,600 円)から 2021 年7月期の1口当たりの予想分配金 2,728 円を控除した上で、上記のディスカウント率にて算定
申込単位数量1口以上1口単位
実施の目的新投資口の発行による資金調達及び新たな特定資産の取得により、中長期にわたる安定した収益性の確保とポートフォリオの着実な成長及び財務基盤の強化を図ることを目的として、市場動向、1口当たり分配金の水準及び投資口の流動性等を勘案した上で、新投資口の発行を決定した。
主幹事会社大和証券、SMBC日興証券、みずほ証券
引受人SBI証券、FFG証券、西日本シティTT証券

一般募集の投資口数は、発行済み口数の約9.1%(並行第三者割当増資とOAを含めると最大20.5%)とかなりの数量になっています。

上表の「並行第三者割当増資口数」は、大和証券グループ本社と、サムティ株式会社のみに割り当てられる口数で、我々個人投資家には募集されない口数です。

また、この銘柄の直近の出来高(売買が成立した投資口の数量)の5日平均は1,123口、25日平均は1,002口ですので、流動性はほどほどのレベルです。

どんな投資法人?

マンションの一室

関西地盤の不動産会社サムティがメインスポンサーの、主に日本全国の主要都市のワンルームやシングルマンションを運用しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

保有物件数は、2021年5月31日現在で、132物件 1,182億円、稼働率 95.7%となっています。

このJ-REITの特徴は、

  1. 安定性の高いアセットクラスであるレジデンスへの投資
  2. 主要地方都市を中心としたポートフォリオの分散
  3. 不動産系(サムティ)及び金融系(大和証券グループ本社)スポンサーによる強固なスポンサー体制

が挙げられます。

ポートフォリオ構築投資方針は、

  • 用途別投資比率
    • レジデンス(シングル・コンパクトサイズの物件重視) 80%以上
    • 運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等) 20%以下
  • エリア別投資比率(地方都市 70%程度
    • 主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市) 50%以上
    • その他地方都市(主要地方都市を除く地方都市) 20%以下
    • 首都圏 30%程度

としています。

そして、今回の増資により、2021年8月に物件の取得を予定しています。

取得の理由としては、

主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資により、『安定性』(全国の厳選されたレジデンスへの分散投資)・『成長性』(主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大)及び『収益性』(厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現)を追求したポートフォリオの構築を目指す。ということです。

また、この取得は、メインスポンサーであるサムティのスポンサーサポートを活用し、着実な資産規模の拡大及びポートフォリオの安定性の向上を図るものです。

【取得予定物件数と金額】

2021年5月時点2021年8月取得予定
件数と金額
2021年8月時点(予定)
物件数[件]132+24156
金額[億円]1,182+2561,438
地方都市比率[%]72.772.6(0.1%減)

直近の運用状況

経営状況

前期(2021年1月期)の運用状況と今期(2021年7月期)以降の見通し】

決算期営業収益[百万円]
(前期比)
営業利益[百万円]
(同)
経常利益[百万円]
(同)
当期純利益[百万円]
(同)
1口当たり分配金[円]
2020年7月期実績3,9001,7761,4491,4482,834
2021年1月期実績4,357
(11.7%増)
2,171
(22.2%増)
2,008
(38.6%増)
2,007
(38.7%増)
3,333
(499円増)
2021年7月期会社予想
(2021年5月21日修正)
4,176
(4.2%減)
1,865
(14.1%減)
1,513
(24.7%減)
1,512
(24.7%減)
2,728
(605円減)
2022年1月期会社予想
(2021年7月12日修正)
4,843
(16.0%増)
2,314
(24.1%増)
1,826
(20.7%増)
1,825
(20.7%増)
2,751
(23円増)
2022年7月期会社予想
(2021年7月12日発表)
4,945
(2.1%増)
2,192
(5.3%減)
1,773
(2.9%減)
1,772
(2.9%減)
2,642
(109円減)

2021年7月期(2021年2月~7月)は、減収減益の予想だったのですが、今回の公募増資を受けて、不動産を取得することで、来期の2022年1月期(2021年8月~2022年1月)は、営業収益は約16%の増収、利益面では20%強の増益で、増収増益を予想しています。

今回の公募が最大20.5%の増資からすれば、それなり以上の増収増益を計画しており、妥当な増資といえそうです。

1口当たりの分配金の予想も、増資した後の2022年1月期の予想は2,751円としており、増資前の2021年7月期より23円増えています。

今回の発表と同時に、2022年7月期の予想も発表していまして、前期比で増収減益で、分配金も109円減の予想となっています。こちらは少し寂しいですね。

【格付けの状況】

日本格付研究所(JRC)で 長期発行体格付「A(ーマイナス)」(ポジティブ)です。

※A:債務履行の確実性は高い。(日本格付研究所(JRC) HPより)

株価指標

株価指標

7/13(火)終値時点の数値

  • 投資口価格(1口当たり):129,800円
  • 信用倍率(信用買い残÷信用売り残):-(信用売り残無し)
  • 年間分配金(会社予想):5,479円(2021年7月 2,728円、2022年1月 2,751円)、年間利回り:4.2%

直近5営業期間の分配金は、以下のようになっています。

決算期分配金(円)
2019年1月期3,076
2019年7月期3,723
2020年1月期2,877
2020年7月期2,834
2021年1月期3,333
※サムティ・レジデンシャル 直近分配金推移

直近の分配金の変動は、多少はあります。それでも、他の日本株(東証1部の単純平均は1.78%(7/12時点))と比較すると、かなり高いほうです。

また、J-REITは全般的に収益が安定していますので、分配金の極端な増減は上場会社の配当金と比較すれば、あまりないですので安心ですね!

週足チャート(直近2年間):

出所:楽天証券サイト

投資口価格は、昨年のコロナショック前の水準(107,500円)をゆうに超え、コロナショックの安値(67,100円)を付けてから、ずっと右肩上がりの上昇基調です。

現在は、その安値の2倍近くまで上昇しています。

まとめ

まとめ

【投資法人のファンダメンタルズ】

今回の増資と物件所得の目的は、「安定性」「収益性」「成長性」を追求したポートフォリオの構築を目指すということだが、今まで保有していたマンションの「S-FORT」「S-RESIDENCE」シリーズの追加取得が実態。

保有物件規模を大きくして、ポートフォリオを分散して安定性を増すことは理解できるが、それ以上の取得のメリットはあまり感じられない。

ただ、2022年1月期会社予想の増収率が20%強に対し、今回の公募が最大20.5%増資なので、納得感はある。

【インカムゲイン】

分配金の利回りはJ-REIT共通だが、上場会社の株よりは高く安定感がある。

しかしながら、1年後の2022年7月期の予想は、2022年1月期よりも減益ということで、分配金は109円減額する見込みになっており、この点はあまり納得できるところではない。

【流動性】

直近の出来高(売買が成立した株式の数量)の5日平均は1,123口、25日平均は1,002口。流動性はほどほどにある。

【投資口価格モメンタム】

昨年のコロナショック後、ほとんど押し目もなく一本調子で上昇している。

今回の公募増資の発表後の翌営業日(7/13)は、投資口価格は変わらずで、日足は十字足(迷い足)となった。一本調子で上げてきただけに、今回の増資をきっかけに少し下げてくる可能性もある。

以上をふまえ、

レベル(最低⭐~最高⭐⭐⭐⭐⭐)
投資法人のファンダメンタルズ⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐(中立)
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

と判断しました。

参考になればうれしいです!最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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