今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本ビルファンド(2025年７月実施)、ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／20(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、市場動向、LTV水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、
  ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（住宅型アセット３、その他アセット（生活圏配送・販売型）２、その他（ホテルアセット）１の計５物件）を取得するため、新投資口を発行し資金調達を行う。

としています。

今回の資金調達によって、住宅型アセット３、その他アセット（生活圏配送・販売型）２、その他（ホテルアセット）１の計５物件（取得予定価格 129.54億円）を2026年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：34物件、取得金額：742億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約21.7%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート(2025年２月実施分) 13.8%、平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,015口、25日平均は1,197口（１/14時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は過去に３年連続で３回公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は1.8～4.4%の損益プラスでの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2025年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2025年１月実施＞
• 前々回（2024年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞
• 前々回（2024年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)
• 2023年２月実施分の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989)
• 2023年２月実施分の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、エネクス・インフラ(9286)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（※１）を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

※１：底地
他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  東海道地域（静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、滋賀県、京都府、大阪府） 90%以上
  内、静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオデータ】

物件数 29物件、取得価格 612億円 （2025年９月１日現在） 、稼働率 99.6%（2025年11月30日現在）

＜投資エリア分散状況＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散状況＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住居系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年７月期の運用状況と2026年１月期以降の見通し】

（2025年９月16日発表）

表３のとおり、前期（2025年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱～３割弱増でした。

今期（2026年１月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減～１割弱減を予想しています。

次期の2026年７月期（2026年２月～７月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2026年７月期は前期比 81円減、2027年１月期は同50円増の予想となっています。

【2025年７月期の運用概況】

＜運用環境＞

当期における日本経済は、各国の通商政策等の影響による海外経済の減速懸念により一部に企業収益の成長鈍化が見られるものの、全体としては緩やかな回復基調が続いており、物価についても上昇基調が継続しています。

金利動向については、政策金利の追加利上げ観測は根強いものの、目先は海外経済の先行き不透明感等を背景に当局の慎重姿勢も観測されています。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2025年１月末）の1,704.84ポイントから当期末（2025年７月末）は1,859.19ポイントとなり前期末比約9.1％上昇しました。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、交通インフラが発達し産業が集積している東海道地域等の立地を活かした産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（※２）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

※２：リーシング

不動産貸借する契約を行い、物件所有者と利用者間での調整や交渉を行う業務

＜運用状況＞

同投資法人は、2025年２月に運用資産６物件を取得し、また、2025年７月に運用資産１物件の一部（共有持分51％）を譲渡し、当期末現在において、運用資産29物件（取得価格 合計608億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産29物件の総賃貸可能面積は387,723㎡、総賃貸面積は386,160.14㎡、稼働率は99.6％（前期末比 0.1ポイント減）でした。　

＜資金調達の概要＞

（エクイティ・ファイナンス）

当期においては、「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及びその付随費用の一部に充当する目的で、

2025年２月３日を払込期日とした公募による新投資口（38,483口）の発行により3,706百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

当期においては、「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及び付帯費用の一部等に充当するため、これに伴う借入れ（総額3,741百万円）を2025年２月４日に実行しました。

また、2025年６月23日に返済期限が到来した借入金（総額4,250百万円）の返済資金に充当するため、2025年６月23日に同額の借入れを実行しました。

この結果、当期末（2025年７月31日）時点における借入金残高は326億円となり、総資産のうち借入金が占める割合（LTV）は48.1％（前期末比変わらず）となりました。

【今期（2026年１月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。

それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、

同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び同資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、

投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2026年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年１月期の予想】

2026年２月に予定している資産取得（計５物件）に伴い、2026年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年７月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約21.1%の増加率(612億円→742億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額率は、今回の資産取得の増加率と比較するとやや物足りないといえます。

また、分配金は前回予想から30円増で、前期(2026年１月期)予想比で81円減となりました。

ただ、次々期の2027年１月期は前期比 50円増となりますので、次々期以降、投資主に恩恵が出てくることになりそうです。

2027年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／１／14(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：117,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,510円（2026年７月 3,230円、2027年１月 3,280円）、利回り：5.53%

分配金利回りは5.53%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.27%(１/13時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.56％（2025年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり3,284～3,380円で、上下96円の差で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は、113,000～118,000円程度のレンジ内で推移しており、

今回のPO発表日(1/13)に年初来高値(118,700円)をつけています。

そして、PO発表翌営業日(1/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い大きめの陰線をつけて、前日比 900円安(-0.76%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を割り込まず、再び年初来高値を更新するのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 前期（2025年７月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱～３割弱増で着地。
• 今期（2026年１月期）の運用状況予想は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減～１割弱減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約21.1%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額率は、今回の資産取得の増加率と比較するとやや物足りない。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.53％(１/14時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.27%(１/13時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りよりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、上下96円の差で推移。
• 今回の増資後の2026年７月期の分配金は前回予想から１口当たり30円増で、前期(2026年１月期)予想比で81円減、
  次々期の2027年１月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,015口、25日平均は1,197口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけた。
  しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上している。
• 直近の投資口価格は、昨年10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は、113,000～118,000円程度のレンジ内で推移しており、今回のPO発表日(1/13)に年初来高値(118,700円)をつけた。
  そして、PO発表翌営業日(1/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い大きめの陰線をつけて、前日比 900円安(-0.76%)で終了。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線を割り込まず、再び年初来高値を更新するのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年１月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)

【特徴】

• 2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、
  長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、東急不動産、ＮＥＣキャピタルソリューション及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約、オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理を行い、長期的なキャッシュ・フローを生み出している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月１日現在）

物件数：57物件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2025年７月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜タイプ別＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 医療関連施設等 2.4%

＜エリア別＞

• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏） 82.4%
  （内訳）首都圏 46.2%、近畿圏 35.2%、中部圏 0.9%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、「三大都市圏（首都圏）」が５割弱、「三大都市圏（近畿圏）」が４割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：117,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
• 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年１月 3,250円、2026年７月 3,150円）、利回り：5.46%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,164～3,282円で推移しており、最大と最小の差は118円です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、各決算期（１月末日・７月末日）の投資主は、同投資法人が保有するヘルスケア施設に入居検討中の方のみが対象ですが、

介護施設などの無料体験入居（１泊２日食事付）や無料昼食付見学が進呈（対象者：投資主を含むその親族）されます。

ご家族の中で、入居を検討中の方はうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(113,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に高値(120,800円)をつけました。

しかしその後は、一旦は下落基調で推移しましたが、直近では全ての移動平均線の上に浮上しています。

ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)

【特徴】

• 東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT。
• スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用して着実な成長をしている。
• 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月19日現在）

物件数：79物件、取得価格：2,835億円、平均稼働率：98.4%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ別＞

• オフィス 26.4%
• ホテル 39.2％
• 住宅 13.0%
• 商業施設 10.3%
• 物流施設 10.6%
• 学生専用レジデンス 0.6%

となっており、「ホテル」が４割、「オフィス」が３割弱を占めてます。

＜エリア別＞

• 東京圏 65.0%
• 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.3%
• 主要都市圏（上記以外） 15.7%

となっており、「東京圏」が７割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：62,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：18.3倍
• 年間分配金（法人予想）：3,395円（2026年１月 1,745円、2026年７月 1,650円）、利回り：5.48%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,524～1,803円で推移しており、最大と最小の差は279円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(49,100円)をつけるまでは、下落トレンドで推移しましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(64,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(58,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し11月中旬に年初来高値(64,000円)をつけました。

その後は調整していますが、直近では、全ての移動平均線の上に浮上しており、再び年初来高値を目指し上昇中です。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月１日現在）

物件数：29物件、取得価格：612億円、稼働率：99.6%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住宅系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：114,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,511円（2026年１月 3,311円、2026年７月 3,200円）、利回り：5.67%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月中旬に年初来高値(118,200円)をつけました。

そしてその後は調整しています。

まとめ

2026年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台半ば～後半で僅差となりました。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降、ほとんどの銘柄は上昇基調が継続しており、上昇の勢いは衰えていない状況です。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、分配金も安定しています。

ただ、2023～2025年の１月に３年連続公募増資(PO)を実施しており、2026年もその可能性がないとはいえませんので、PO発表後の急落（ただし、大抵は、PO受渡日以降に投資口価格は元に戻ります。）には注意が必要かもしれません。

「スターアジア不動産」は、もっとも投資口価格のモメンタムがよく、今後の投資口価格の上昇に期待が持てます。

１口当たり10万円以下で、投資しやすいのも魅力です。

「ヘルスケア＆メディカル」は、昨今の高齢化社会のニーズにマッチしており、安定した収益が見込めそうです。

投資口優待がありますので、ご自身やご家族で高齢者向け施設の入居を検討している方にとって魅力的ですね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、ヘルスケア＆メディカルの次に利回りが高い、

産業ファンド(3249)は利回り5.36％(12/26時点)、霞ヶ関ホテルリート(401A) 5.32%(同)で、いずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年１月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：１/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年６月27日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月31日現在）

物件数：38物件、取得価格：715億円、稼働率：99.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 16.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中部圏 0.7%
• 九州圏 21.3%
• 北海道圏 1.8%
• その他 10.6%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：21.5倍
• 年間分配金（法人予想）：6,996円（2025年７月 3,486円、2026年１月 3,510円）、利回り：5.69%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(129,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(107,700円)をつけました。

そしてその後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、2025年４月以降は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(108,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/27に年初来高値(123,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：三井不動産ロジスティクパーク投資法人(3471)

【特徴】

• 2016年８月に東証に上場し、総合デベロッパーである三井不動産と総合商社である伊藤忠グループのダブルスポンサー体制を構築して、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指すJ-REIT。
• 主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLP（所定の標準仕様を満たす三井不動産が開発する先進的物流施設）・IMP（所定の標準仕様を満たす伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発が開発する物流施設）に重点投資を行い、
  「ロケーション」、「クオリティ」及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指している。
• 特徴を有する物流不動産に投資するものとし、中でもMFLP・IMPへ重点的に投資を行い、
  その他に、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設といった企業活動の基盤となるインダストリアル不動産に投資している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月31日現在）

物件数：48物件、取得価格：5,782億円、平均稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜投資対象エリア別比率＞

• 首都圏 70.6%
• 関西圏 20.6%
• その他 8.9%

となっており、首都圏が７割を占めています。

＜IC（インターチェンジ）へのアクセス距離別比率＞

• 1km未満 25.7%
• 1km以上3km未満 33.7%
• 3km以上5km未満 23.9％
• 5km以上 16.6%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：105,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：26.3倍
• 年間分配金（法人予想）：6,107円（2025年７月 3,629円、2026年１月 2,478円）、利回り：5.78%

2025年７月期は2024年11月～2025年７月の９カ月間の変則決算（通常は6カ月）となっており、配当金の期間が長い分配金額が多くなっています。

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,164～2,304円で推移（2024年11月１日付１／４分割換算、１円未満四捨五入）しています。

なお、2024年10月期は３カ月間の変則決算となっているため、従来に比べると少なくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に高値(128,750円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(96,600円)をつけました。

そしてその後は、100,000円前後のヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(97,100円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/18に年初来高値(106,000円)をつけています。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月４日現在）

物件数：29物件、取得価格：614億円、稼働率：99.6%（2025年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年２月４日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 43.5%
• 三重県 14.9%
• 岐阜県 7.8%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.8%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.2%
• 住居系アセット 31.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.0%

となっており、「住宅系アセット」が３割強、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,605円（2025年７月 3,299円、2026年１月 3,306円）、利回り：5.87%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,211～3,351円で推移しており、最大と最小の差は140円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかしその後は反転上昇しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に上場来安値(97,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/27に年初来高値(112,700円)をつけています。

まとめ

2025年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台後半で僅差となりました。

「三井不動産ロジステックパーク」は、昨年11月に１／４分割して１口当たり10万前後で購入しやすくなっていますが、

注意点として、2025年７月期は９カ月間の変則決算となっており、通常より分配金が多くなって配当利回りが高くなっています。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降は上昇基調が継続して底打ち感が見え始めており、中長期的にも上昇が期待できそうです。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、投資口価格は年初来高値を更新したばかりです。

今後、資産規模が大きくなってくれば更なる収益増が期待できそうです。

「三井不動産ロジステックパーク」は、投資口の底打ち感があり、流動性も高い点がいいですね。

ただ、2026年１月期以降は６か月の決算に戻りますので、分配金利回りは低くなりそうです。

「エスコンジャパンリート」は、こちらも高分配ランキングの常連で、安定的な高分配です。

投資口価格は、昨年12月と今年４月のダブルボトムで底固めしていますので、今後の投資口価格の上昇も期待できそうです。

今回ご紹介していない７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い、

スターアジア不動産(3468)は利回り5.64％(６/27時点)、サムティ・レジデンシャル(3459) 5.56%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年７月の権利付き最終日は29日(火)（権利落ち日：７/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、福岡リート、タカラレーベン不動産、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本都市ファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券、岡三証券、東海東京証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／21(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（底地（※１）アセット（産業インフラ型）２、住宅型アセット４の計６物件）を取得するため、
  市場動向、LTV（総資産のうち借入金が占める割合）水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行う。
  ※１：底地
  他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

としています。

今回の資金調達によって、底地アセット（産業インフラ型）２、住宅型アセット４の計６物件（取得予定価格 68.95億円）を2025年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：29物件、取得金額：614億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約13.8%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 16.6%、日本都市ファンド 3.07%、日本ホテル＆レジデンシャル 32.1%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,829口、25日平均は1,892口（１/15時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は昨年、一昨年の過去２回公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は1.9～4.4%の損益プラスでの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2024年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞
• 前回（2024年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)
• 前々回（2023年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989)
• 前々回（2023年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、エネクス・インフラ(9286)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  東海道地域（静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、京都府、大阪府） 90%以上
  内、静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 23物件、取得価格 545億円 （2024年12月25日現在） 、稼働率 99.5%（2024年11月30日現在）

以下は、取得価格ベース、2024年２月２日現在のデータです。

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年７月期の運用状況と2025年１月期以降の見通し】

（2024年９月17日発表）

表３のとおり、前期（2024年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割増でした。

今期（2025年１月期）は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微減、経常利益と純利益は微増を予想しています。

次期の2025年７月期（2025年２月～７月）も、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割強～２割強増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年７月期は前期比 31円減、2026年１月期は同７円増の予想となっています。

【2024年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、緩やかに回復している兆しがみられます。

輸出は、回復ペース鈍化の影響を受けつつも、横ばい圏内の動きとなっています。

また、雇用・所得環境は緩やかに改善し、個人消費も底堅く推移しています。

当期における海外経済においては、欧米における高い金利水準の継続に伴う影響や中国経済の先行き懸念などの景気の下押しするリスクが一部見られます。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2024年１月末）の1,798.71ポイントから当期末（2024年７月末）は1,722.58ポイントとなり前期末比約4.2％減少しました。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、主たる投資対象である産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（※２）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

※２：リーシング

不動産貸借する契約を行い、物件所有者と利用者間での調整や交渉を行う業務

＜運用状況＞

同投資法人は、当期末現在において、運用資産22物件（取得価格合計530億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産22物件の総賃貸可能面積は345,311.75㎡、総賃貸面積は343,661.32㎡、稼働率は99.5％（前期末比 0.1ポイント減）でした。　

＜資金調達の概要＞

（エクイティ・ファイナンス）

当期においては、「各務原インダストリアルセンター（底地）」他計10物件の取得資金の一部に充当する目的で、2024年２月１日を払込期日とした公募による新投資口（35,900口）の発行により4,197百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

当期においては、「各務原インダストリアルセンター（底地）」他計10物件の取得資金に充当するため、これに伴う借入れ（総額44億円）を2024年２月２日に実行しました。

また、2024年６月23日に返済期限が到来した借入金（28億円）について2024年６月24日に同額借入れを行いました。

この結果、当期末（2024年７月31日）時点における借入金残高は273億円となり、総資産のうち借入金が占める割合(LTV)は46.9%（前期末比0.7ポイント増）となりました。

【2025年１月期の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。

それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、

同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

また、同投資法人は、2024年３月28日付でスポンサー開発物件である「（仮称）豊橋市富士見台プロジェクト」について、優先交渉権を取得しています。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び同資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、

投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2025年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2026年１月期の予想】

2025年２月に予定している資産取得（計６物件）に伴い、2025年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年７月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約15.8%の増加率(530億円→614億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から14円増で、前期(2025年１月期)比で31円減となりました。

ただ、次々期の2026年１月期は前期比 ７円増となりますので、次々期以降、投資口主に恩恵が出てくることになりそうです。

2026年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

現時点（2025年１月16日）では、格付けは取得していません。

投資口価格の動向

【2025／１／15(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,605円（2025年７月 3,299円、2026年１月 3,306円）、利回り：6.19%

分配金利回りは6.19%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.54%(１/15時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（5.15％（2024年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり3,211～3,351円で、上下140円の差で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、

それ以降は下落トレンドで推移し、同年12月に安値(101,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移していましたが、直近では25日移動平均線（赤線）を上抜けきており、回復基調です。

そして今回のPO発表の翌営業日(1/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念が感じさせず、前日比 400円高(+0.37%)と小幅高となりました。

今後は、25日移動平均線の上をキープしながら、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、25日移動平均線を下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 前期（2024年７月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割増で着地。
• 今期（2025年１月期）は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微減、経常利益と純利益は微増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2025年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約15.8%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.19％(１/15時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.17%と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りよりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,211～3,351円で推移しており、上下140円の差で推移。
• 今回の増資後の2025年７月期の分配金は前回予想から１口当たり14円増で、前期(2025年１月期)比で31円減、
  次々期の2026年１月期は同７円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,829口、25日平均は1,892口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、
  それ以降は下落トレンドで推移し、同年12月に安値(101,600円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移していたが、直近では25日移動平均線を上抜けきており、回復基調。
  そして今回のPO発表の翌営業日(1/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念が感じさせず、前日比 400円高(+0.37%)と小幅高だった。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線の上をキープしながら、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、25日移動平均線を下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年１月権利確定のJ-REIT（全13銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年12月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年11月30日現在）

物件数：37物件、取得価格：703億円、稼働率：99.6%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 16.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中部圏 0.7%
• 九州圏 21.3%
• 北海道圏 1.8%
• その他 10.6%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：76.2倍
• 年間分配金（法人予想）：6,880円（2025年１月 3,280円、2025年７月 3,600円）、利回り：6.10%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(102,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年５月に高値(129,400円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

12/19に年初来安値(107,700円)をつけるまでは、右肩下がりの下落基調で推移していましたが、

それ以降は上昇に転じており、直近では、25日移動平均線（赤線）を上抜けています。

ＴＯＰ２：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年12月19日現在）

物件数：23物件、取得価格：545億円、稼働率：99.5%（2024年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2024年２月２日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：107,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,665円（2025年１月 3,380円、2025年７月 3,285円）、利回り：6.19%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,170～3,351円で推移しており、最大と最小の差は181円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、

それ以降は下落トレンドで推移して、同年12月に安値(101,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして、12/21に年初来安値(101,600円)をつけた後は、若干ですが上昇に転じてきており、直近(12/27)では75日移動平均線（青線）を上抜けています。

ＴＯＰ１：いちごホテルリート投資法人(3463)

【特徴】

• いちごの「心築」を軸としたビジネスモデルを最大限活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リート
• 規模の経済性を重視した着実な資産規模の成長に向けて、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごの強力なソーシング（不動産の調達）力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指している。
• 物件選定にあたっては、①立地②建物③バリューアップ余地④オペレーター⑤キャッシュフロー分析の５点に着目して、総合的な判断を基に投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年12月２日現在）

物件数：28物件、取得価格：662億円、客室稼働率：88.4%（2024年７月期）

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜投資エリア＞（2024年７月31日現在）

• 大阪 18.5%
• 東京 12.8%
• 中国・四国 12.8%
• 東海 12.7%
• 京都 6.4%
• 関東甲信越 13.1%
• 北海道 12.6%
• 九州 5.2%
• 名古屋 3.8%
• 神戸 2.1%

となっており、「大阪」が最も多く２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：155,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：104倍
• 年間分配金（法人予想）：13,234円（2025年１月 9,671円、2025年７月 3,563円）、利回り：8.49%

今期（2025年１月期）の分配金は、前期比で２倍以上となっていますが、これは「ヴァリエホテル広島」を譲渡を決議し、2024年12月2日付で代金決済および引き渡しを行う予定で、

本譲渡に伴い、2025年1月期において譲渡益約2.3億円を計上見込みのためです。

直近５営業期間の分配金は表３のように、１口当たり1,418～3,040円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資主は、以下の２点が進呈されます。

• Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」
  ※試合日ごとに、Ｊ１、Ｊ２、Ｊ３それぞれにつき１試合ずつ応募可能
• 同投資法人が保有するホテルのオペレーターとの契約に基づき、対象ホテル（ホテルウィングインターナショナル、チョイスホテルズ運営のホテル（コンフォートホテル、コンフォートイン、コンフォートスイーツ等）、スマイルホテル、クインテッサホテル、テンザホテル等）の宿泊代金に特別優待料金が適用される「宿泊代金割引」

個人投資家にとって、うれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年６月に安値(98,100円)をつけた後は、しばらく100,000～120,000円程度のレンジ内の推移でしたが、

翌年後半から急上昇しはじめ、12月に高値(157,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

右肩上がりの上昇基調が継続しています。

そして、12/27に年初来高値(157,500円)をつけています。

まとめ

2025年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに全て利回りが６％超で、特にいちごホテルリートは何と８％超と脅威の利回りです。

J-REIT全体でも投資口価格は下がりっぱなしでしたが、直近では堅調な値動きも見せ、ようやく底打ち感も見え始めており、今が買い時の可能性もあります。

今後は、2025年のNISA枠を活用した投資も期待できる時期でもありますので、インカムゲインと同時にキャピタルゲイン（値上がり益）も狙えそうです。

個別では、

「いちごホテルリート」は、圧倒的に分配金利回りが高く、投資主優待もあるので魅力的です。

ただ、2025年１月は資産の譲渡益が上乗せされており、次期（2025年７月期）以降の分配金は１口当たり数千円下がりますので、１月の配当権利落ちの下落には注意が必要です。

「東海道リート」は安定的な高配当で、投資口価格も底打ち感があります。

75日移動平均線線を上抜けていますので、今後の投資口価格上昇に期待です。

「エスコンジャパンリート」は、こちらも安定的な高分配ですが、若干減配リスクがあります。

ただ、投資口価格は中期的には上下20,000円程度の差しかなく安定していますので、安心して保有できますね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い、

サムティ・レジデンシャル(3459)は利回り6.09％(12/27時点)、スターアジア不動産(3468) 5.96%とどちらも６％前後となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年１月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：１/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのスターアジア不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、星野リゾート・リート、コンフォリア・レジデンシャル：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、８／22(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性及び成長性の強化を目的として、ホテル 4 物件（取得予定資産）を取得する予定。
  これにより、着実な資産規模拡大を実現するとともに、ポートフォリオ収益の「安定性」と「成長性」を確保することで、投資主利益の最大化を図ることができると考えている。
• 取得予定資産の取得のための資金調達にあたっては、市場動向、財務の健全性及び 1 口当たりの分配金水準も留意しつつ検討を行い、新投資口発行及び投資口売出しの決定した。

としています。

今回の資金調達によって、ホテル４物件（KOKO HOTEL 築地 銀座、浅草かっぱ橋、浅草田原町、大阪心斎橋：取得予定価格 347億円）を2024年８月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年９月に譲渡予定の１物件を含めると、78物件、取得金額は2,765億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約13.2%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

投資法人みらい 7.67%、タカラレーベン不動産 12.9%、平和不動産リート 3.91%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は10,997口、25日平均は9,862口（８/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人は2021年８月、2022年８月、2023年８月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、2021年８月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付で売却した場合は損益マイナス、受渡日の大引や受渡日１週間後の寄付で売却した場合は損益プラス、

2022年８月と2023年８月実施時は全ての段階で損益プラスの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

【ご参考】

• 前回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468) ＜2023年８月実施＞
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産(3468)、大和ハウスリート(8984)、アドバンス・レジデンス(3269)
• 前々回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468)　<2022年８月実施>
• 前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】プラップジャパン(2449)、スターアジア不動産(3468)、タカラレーベン不動産(3492)
• 2021年８月実施時の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468)
• 2021年８月実施時の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】イオンリート(3292)、スターアジア不動産(3468)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

不動産金融マーケットにおける豊富な経験と実績を持つメンバーを擁するスターアジア投資顧問株式会社にその運用を委託し、

オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とする総合型REITとして、

収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 東京圏（※１）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT
   • スターアジア投資顧問が独自の分析に基づき、投資対象アセットタイプ（用途）及びエリアごとの投資スタンスを決定
   • 当面は、日本の経済・文化活動の中心であり、人口が最も集積している東京圏の不動産等に集中的に投資する方針
   • 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資
2. スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長
   • 日本の不動産関連マーケットにおいて豊富な投資実績を誇り、海外の投資家から評価されてきたスターアジアの情報収集能力、マーケット分析力等を活用
   • スターアジアがその不動産運用における専門性を背景に取得したパイプライン物件の売却情報の提供を受けることで、取得の検討機械を獲得
3. 投資主利益第一主義追求のための施策
   • スターアジアグループが投資口を保有することで、同投資法人の利益とスターアジアの投資家利益とを共有することを意図
   • 自己投資口の取得による投資主還元と資本コストの最適化を検討　等

があります。

※１：｢東京圏」とは、オフィス・商業施設は、東京23区、川崎市及び横浜市をいい、住宅・物流施設・ホテル・学生専用レジデンスは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県をいう。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 75物件、取得価格 2,433億円 （2024年８月19日現在） 、平均稼働率 97.6%（2024年６月30日現在）

＜エリア別投資比率＞

• 東京圏 64.2%
• 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 18.7%
• 主要都市圏（それ以外） 17.1%

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 30.8%
• 住宅 16.0%
• 物流施設 12.3%
• ホテル 28.4%
• 商業施設 11.9%
• 学生専用レジデンス 0.6%

となっており、エリア別では「東京圏」が６割強、

アセットタイプ別では「オフィス」が３割、「ホテル」が３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年１月期の運用実績と2024年７月期以降の見通し】

（2024年３月15日発表）

表３のとおり、2024年１月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割強～２割増で着地しました。

2024年７月期(2024年２月～７月)は、今回のPO発表と同時にホテルの変動賃料が想定を上回ったことを主たる要因として上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

今回のPOによる増資後の2025年１月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１～２割弱増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年１月期は前期比 58円減、2025年７月期は同15円増の予想となっています。

【2024年１月期の運用状況】

同投資法人の保有ポートフォリオにおいては、

• オフィス
  稼働率は96％程度を維持した上で、賃料単価の増額を実現
• 商業施設
  期初に想定した収益と概ね同等の収益を稼得、また、シュロアモール筑紫野においては「ロピア」（大型スーパー）の開業により施設の集客力向上を実現
• 住宅
  稼働率は安定的に推移し、既保有物件においては新規入居及び更新時の賃料増額を実現
• 物流施設
  稼働率及び賃料収入ともに安定的に推移、加えて２物件において賃料増額を実現
• ホテル
  新規取得の７物件からの変動賃料により内部成長に寄与

という運用概況でした。

当期における内部成長に関しては、上記のとおり、拡大する宿泊需要に伴い、2023年9月に新規取得したホテルからの変動賃料が大きく貢献しました。

これに加えて、オフィス及び住宅においては賃料増額(新規契約時及び契約更新時ともに)に注力し、その成果が顕れたと同法人は考えています。

また、同資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社(以下「日本管財グループ」)の協力を得て、資材高騰による工事費の増加傾向の中、

発注方法の見直しやVE(ヴァリューエンジニアリング)などにより費用を抑えつつ最適化に努め、適切な修繕及び資本的支出により資産価値の維持向上に注力しました。

また、外部成長に関しても、公募増資による調達資金等により、スターアジアグループのサポートを活用して物件取得を実行し、資産規模を拡大しています。

同投資法人は、今後もスターアジアグループのサポートを活用した外部成長、資産入替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン（銀行や信用金庫等の金融機関の借入金よりも返済順位が低い）債権への投資、自己投資口の取得等、

様々な施策を検討し、投資主利益の最大化に資する運用を展開する方針です。

【資金調達の状況】

＜エクイティ・ファイナンス（新投資口の発行）＞

新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格の状況等に配慮し、

新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定しています。

当期においては、2023年8月に実施した公募増資により231億円を資本市場から調達しました。

＜借入れの状況＞

当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リスクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っています。

当期においては、以下のとおり借入金の借入れ及び借換えを行いました。

• 2023年9月1日
  ８物件に係る不動産信託受益権（取得価格46,143百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、23,100百万円の借入れ
• 2023年9月20日に返済期限の到来した借入金4,840百万円のリファイナンスにあたり、同日付で4,840百万円の借入れ
• 2023年12月1日
  ３物件に係る不動産信託受益権（取得価格3,048百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、3,200百万円の借入れ

この結果、当期末日（2024年1月31日）現在の有利子負債残高は1,231億円（借入金残高1,221億円、投資法人債残高10億円）となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は47.5％（前期末比 1.2ポイント増）となりました。

なお、当期末後の2024年2月29日に返済期限の到来した借入金500百万円のリファイナンスにあたり、同日付で500百万円の借入れを実行しており、

2024年３月15日付現在の有利子負債残高は1,231億円（借入金残高1,221億円、投資法人債残高10億円）となっています。

【2024年７月期の見通し】

運用方針及び対処すべき課題は以下のようになっています。

＜外部成長戦略＞

同投資法人は、投資主利益の最大化を基本理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、学生専用レジデンス及び底地を投資対象アセットタイプとする総合型リートとして、

各アセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、厳選投資を行うことにより、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできるポートフォリオの構築を追求しています。

2021年3月に策定した中期計画（資産規模目標：2026年に3,000億円）の実現に向けて、

スターアジアグループによるスポンサーサポートを最大限に活用し、かつ同資産運用会社独自のネットワークによる案件発掘にも注力し、資産規模の拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

管理運営に係る基本的な考え方として、各運用資産の特性に応じた最適なプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」）及びビルディング・マネジメント会社（以下「BM会社」）を選定し、

PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき適切にモニタリングし、常に最適なPM会社及びBM会社を起用できる体制を構築することにより、各運用資産の収益の最大化、支出の最適化を目指しています。

特に、修繕費及び資本的支出に関しては、同資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財グループの物件管理運営に係る知見を活用し、工事費の最適化及びテナント満足度の向上を図っています。

各アセットタイプに関する内部成長戦略は以下のとおりです。

（オフィス・住宅）

稼働率の維持、向上のため各運用資産の特性に応じて適切なテナント仲介会社等を選定し、迅速に多数のテナント候補を確保し、賃貸条件を比較した上で最良と考えられるテナントを選定しています。

また、賃貸借契約の更新に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行うことを検討しています。

また、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、専有部及び共用部の改修等のリノベーション工事等も積極的に実施し、テナントへの訴求性を高めています。

（物流施設・ホテル）

シングルテナント又は少数のテナントが賃借している物件が多いことから、テナントと定期的にコミュニケーションを図り、テナントからの要望等を適時に把握し、

これら要望等にきめ細かく対応することによりテナントの満足度を向上させ、賃料収入の維持、向上を図っています。

（商業施設）

シングルテナントの物件においては、テナントとの頻度高いコミュニケーションにより、テナント満足度の向上を図り、賃料収入の維持を図る方針です。

また、複数のテナントが入居する商業施設においては、テナントミックスの再考や、契約更新又は再契約時の状況により、テナント入替も含めて収益向上策を検討することにより、賃料収入の最大化を図っています。

＜財務戦略＞

中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。

（エクイティ・ファイナンス）

資産の取得、債務の返済及び運営に係る費用（修繕費、資本的支出等）への充当を目的として、新投資口の発行を行うことを検討しています。

新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格への影響等に配慮し、

新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定しています。

（デット・ファイナンス）

デット（有利子負債）調達においては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮しています。

実際のデット調達においては、必要資金額に鑑み、利率（固定／変動の別）、返済期限、調達方法（借入金・投資法人債）等を検討し、１口当たり分配金への影響を測った上で決定しています。

また、機動的なデット調達のため、コミットメントラインの設定を検討しています。

（LTV）

LTVの水準は、デット調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限としています。

【2025年１月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年７月期の予想】

2024年８月に予定している新規資産取得（ホテル４物件）等に伴い、

2025年１月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年１月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約13.6%の増加率(2,433→2,765億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の取得資産の増加率とほぼ見合っており、妥当といえます。

分配金は前回予想から変わらずで、前期(2024年７月期)比で58円減です。

2025年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年１月11日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「A+」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：
  発行体格付「A」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／８／20(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：54,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：12.3倍
• 年間分配金（法人予想）：3,091円（2025年１月 1,538円、2025年７月 1,553円）、利回り：5.71%

利回りは5.71%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.45%(８/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.72％（2024年７月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり1,476～1,596円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(52,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(63,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(52,600円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、その後は上昇に転じました。

しかし、今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たりの希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,200円安(-3.91%)と急落しました。

今後は、年初来安値(52,600円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とする総合型REITとして、
  収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指している。
• スポンサーであるスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長をしている。
• 2024年１月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割強～２割増で着地。
  前期(2024年７月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想。
• 今期(2025年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１～２割弱増を見込む。
• 今回の資金調達による資産取得等により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約13.6%の増加率(2,433→2,765億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の取得資産の増加率とほぼ見合っており妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.71％（８/20時点）は、東証プライム上場会社の単純平均2.45%(８/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,476～1,596円で推移している。
• 今回の増資後の2025年１月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期比 58円減、2025年７月期は同15円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は10,997口、25日平均は9,862口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年３月に安値(52,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(63,100円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• 直近の投資口価格は、8/5に年初来安値(52,600円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、その後は上昇に転じた。
  しかし、今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たりの希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,200円安(-3.91%)と急落。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(52,600円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのコンフォリア・レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 産業ファンド、タカラレーベン不動産、平和不動産リート、星野リゾート・リート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、野村證券、ＳＢＩ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、７／18(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性向上を図ることを目的として追加の物件取得（賃貸住宅４物件、運営型賃貸住宅（※１）１物件の計５物件）を行うことを予定しているが、
  当該物件取得に伴い、市場動向、財務の健全性及び１口当たりの分配金水準等にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。
  ※１：運営型賃貸住宅
  介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設である「シニア住宅」、家電・家具付きでフロントサービス、クリーニングサービス等を提供する賃貸用住宅である「サービスアパートメント」、主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅である「学生マンション（学生寮）」等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅をいう。

としています。

今回の資金調達によって、賃貸住宅４物件、運営型賃貸住宅１物件の計５物件（取得予定価格 97.4億円）を2024年８月～11月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年８月に譲渡予定の１物件を含めると、170物件、取得金額は3,271億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.82%（第三者割当を含めると、最大約2.96%）で、

このJ-REITは、2022年２月、2023年２月、2023年８月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)はぞれぞれ約3.5%、2.93%、2.83%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,436口、25日平均は1,561口（７/12時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人の以前（2022年２月、2023年２月、2023年８月）の公募増資の結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、

2022年２月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日１週間後の寄付で売却した場合は損益マイナス、

2023年２月実施時は全ての段階で損益プラス、

前回の2023年８月実施時は受渡日の寄付や大引で売却した場合は損益マイナス、受渡日１週間後の寄付で売却した場合は損益プラス、

で、損益まちまちの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも関係してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2023年８月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年８月実施＞
• 前回（2023年８月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル(8963)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)

• 2023年２月の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年１月実施＞
• 2023年２月の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)、イオンリート(3292)
• 2022年２月の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)
• 2022年２月の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル(3282)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、ヘルスケア＆メディカル(3455)

どんな投資法人？

2013年２月に東証に上場し、

「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、

主に、東京圏の賃貸住宅を中心に、単身・小家族世帯をターゲットとした都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っているJ-REITです。

（J-REITの簡単な説明）

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【基本方針】

• 居住用資産へ投資し、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立する。
  • 賃貸住宅の特性
    賃貸住宅は、一般的に景気や資産価格の変動の影響を受けにくいため、賃料水準に下方硬直性が認められる。
    また、賃貸借契約自体が小口であり、契約締結時期も分散しているため、一度に大量の空室や大幅な賃料減額が発生し、収益性が急激に悪化するリスクが相対的に低い資産である。
  • 成長性の重視
    社会・経済環境の変化の中で、人口や世帯数の増加に伴う賃貸住宅ニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行う。
• 東急不動産ホールディングスグループの活用
  • 同資産運用会社のスポンサーである東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループ会社の事業と同資産運用会社及び同投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖（バリューチェーン）が、
    資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高める。
  • 東急不動産ホールディングスグループ各社は、同資産運用会社との間で締結されるスポンサーサポート契約及びサポート契約、並びに運用資産について締結されるプロパティ・マネジメント契約を通じて、
    資産規模拡大（外部成長）及び外部成長戦略に資するサポート体制、資産価値の維持・向上（内部成長）及び運用ノウハウの構築と改善に資するサポート体制を整えている。

【ポートフォリオ構築方針】

• 投資対象
  • 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率 80%以上
  • 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅」 20%以下
• 投資エリア
  • 賃貸需要が厚く見込める「東京都心」(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)、「準都心」(「東京都心」を除く東京23区)、「その他東京圏」(上記を除く賃貸需要が厚く見込まれるエリア) 80%以上
  • その他中核都市（上記以外の政令指定都市等の住宅集積地） 20%以下

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 165物件、取得価格 3,167億円 （2024年４月11日現在） 、月次稼働率 96.4%（2024年５月31日現在）

＜投資エリア＞

• 東京都心 31.3%
• 準都心 55.1%
• その他東京圏 7.3%
• その他中核都市 6.3%

となっており、「準都心」が６割弱を占め、

「東京都心」と「準都心」を合わせた東京23区の合計が９割弱を占めています。

＜投資対象＞

• 賃貸住宅 90.9%
• 運営型賃貸住宅 9.1%

「賃貸住宅」が９割を占めています。

直近の運用概況

【2024年１月期の運用実績と2024年７月期以降の見通し】

（2024年３月15日発表）

表３のとおり、前期（2024年１月期）は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は微増の結果でした。

今期（2024年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想しています。

次期の2025年１月期(2024年８月～2025年１月)予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年１月期は前期比 90円増、2025年７月期は同30円減の予想となっています。

【2024年１月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期の国内景気は、企業による堅調な設備投資や個人の賃金上昇による消費の底堅さなどにより堅調に推移しました。

こうした中、賃貸住宅市場においては、新規求人数の増加等により東京23区への転入超過や入国規制緩和による外国人入国超過の持続的な増加等を背景に需給は更にタイト化に向かっています。

同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

不動産投資市場においては、日銀によるマイナス金利政策の出口が意識され、その影響を注視する必要が高まっている状況ですが、

特に住宅に対しては好調かつ安定的な運用が期待されることから、国内外投資家の旺盛な物件取得意欲がみられ、取引価格水準は引き続き高値圏で推移しています。

＜資産の取得および譲渡＞

当期は2023年10月にコンフォリア森下サウス他１物件を取得しました。

その後、2023年12月にコンフォリア高島平を取得しました。

その結果、当期末現在における同投資法人の保有資産は160物件、取得価格の合計3,073億円となっています。

＜保有する資産の管理運営＞

同投資法人は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リースを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、

「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング（資金調達）コストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、当期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。

その結果、当期末（2024年１月末日）時点における出資総額は1,489億円、有利子負債は1,648億円であり、

総資産に占める有利子負債の割合（LTV）については、当期末時点で50.6％（前期末比 0.9ポイント減）、期末における有利子負債の平均残存年数は4.1年、長期比率は85.6％、固定化比率は93.3％となっています。

【2024年７月期の見通し】

投資運用の基本方針に基づき、東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行い、中長期的な成長を目指しています。

＜外部成長戦略＞

東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、同資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指しています。

具体的には、同資産運用会社が東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。

このほか、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。

かかる観点から、同資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループのうち、サポート会社７社（東急リバブル、東急コミュニティー、東急住宅リース、学生情報センター、東急イーライフデザイン、イーウェル及び東急スポーツオアシス）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

＜内部成長戦略＞

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、

J-REIT及び「コンフォリア」シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託しています。

また、建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し、効率的な管理運営に努めています。

加えて、東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し、投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現しています。

また、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取り組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指しています。

2024年７月期以降も、当期同様に物件運営状況を注視し、きめ細かく対応することによって稼働率の維持、改善を目指しています。

＜財務戦略＞

今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行っています。

借入金は、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行う方針です。

また、新投資口の発行は、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)の上限を概ね60％程度とした上で、

物件取得等の資金需要、財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行っています。

【2025年１月期の運用状況及び分配金予想の修正と2025年７月期の予想】

2024年８月～11月に予定している資産取得（計５物件取得、１物件譲渡）に伴い、2024年１月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年１月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２％強、利益面は５％弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産（譲渡資産含む）は取得金額で約2.6%の増加率(3,187億円→3,271億円)で、営業収益や利益面の増額の割合とほぼ同じですので、運用状況の修正は妥当といえます。

また、分配金は前回予想から80円増で、前期(2024年７月期)比で90円増です。

2025年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年１月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2024／７／12(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：312,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：13.9倍
• 年間分配金（法人予想）：11,470円（2025年１月 5,750円、2025年７月 5,720円）、利回り：3.67%

分配金利回りは3.67%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.23%(７/12時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均予想利回り（4.67％（2024年６月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり5,334～5,660円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に高値(358,500円)をつけるまでは上昇基調で推移しましたが、

その後は下落に転じ、2024年３月の安値(277,900円)を底にして、278,000～355,000円程度のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/7に年初来高値(353,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、7/9に安値(306,000円)をつけました。

しかしその後は、上昇転換の兆しを見せはじめ、５日移動平均線（緑線）の上に浮上しています。

今後は、今回のPO発表を受け１口当たり利益の希薄化懸念を嫌気され、下落が予想されますが、

直近の安値(306,000円)や３月につけた年初来安値(277,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 2013年２月に東証に上場し、東京圏の賃貸住宅を中心に、単身・小家族世帯をターゲットとした都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行い、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立しているJ-REIT。
• スポンサーである東急不動産を中心とする、東急不動産ホールディングスグループ会社の事業との有機的な連携による一連の価値のバリューチェーンが、
  資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高めている。
• 前期（2024年１月期）の運用実績は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は微増で着地。
• 今期（2024年７月期）の運用状況の予想は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいる。
• 次期（2025年１月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２％強、利益面は５％弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産（譲渡資産含む）は取得金額で約2.6%の増加率(3,187億円→3,271億円)で、営業収益や利益面の増額の割合とほぼ同じで、運用状況の修正は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.67％は、東証プライム上場会社の単純平均2.23%(７/12時点)と比較すると高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり5,334～5,660円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の次期（2025年１月期）の分配金は、前回予想から１口当たり80円増額し前期比 90円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,436口、25日平均は1,561口（７/12時点）で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年７月に高値(358,500円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、
  その後は下落に転じ、2024年３月の安値(277,900円)を底にして、278,000～355,000円程度のレンジ内で推移。
• 直近の投資口価格は、5/7に年初来高値(353,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、7/9に安値(306,000円)をつけた。
  しかしその後は、上昇転換の兆しを見せはじめ、５日移動平均線の上に浮上。
• 今後の投資口価格は、今回のPO発表を受け１口当たり利益の希薄化懸念を嫌気され、下落が予想されるが、
  直近の安値(306,000円)や３月につけた年初来安値(277,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年６月26日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：38物件、取得価格：696億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 11.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中京圏 7.3%
• 九州圏 21.6%
• 北海道圏 1.9%
• その他 8.7%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.97倍
• 年間分配金（法人予想）：6,467円（2024年７月 3,193円、2025年１月 3,274円）、利回り：5.24%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(102,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(129,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/2に年初来高値(129,400円)をつけた後は下落基調で推移し、6/14に安値(117,500円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、現時点(6/26)は全ての移動平均線の上で推移しています。

ＴＯＰ２：産業ファンド投資法人(3249)

【特徴】

• 日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している。
• 物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（鉄道関連、空港・港湾関連、自動車交通関連、データセンター・通信関連施設等）（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指している。
• 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：108物件、取得価格：4,987億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 50.0%
• 工場・研究開発施設等 34.0%
• インフラ施設 16.0%

となっており、「物流施設」が５割を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 88.2%
• ２年以上10年未満 11.3%
• ２年未満 0.5%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：126,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2,583倍
• 年間分配金（法人予想）：6,780円（2024年７月 3,390円、2025年１月 3,390円）、利回り：5.35%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,060～3,434円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年７月に高値(188,900円)をつけた後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年２月に安値(120,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/17と18に安値(121,900円)をつけました。

しかしその後は切り返しており、現時点(6/26)では、25日移動平均線（赤線）の上に浮上しています。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月２日現在）

物件数：22物件、取得価格：530億円、稼働率：99.5%（2024年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,635円（2024年７月 3,255円、2025年１月 3,380円）、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり2,446～3,351円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(111,000円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は上昇に転じて、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/1に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/14に安値(120,200円)をつけました。

ただその後は、一旦は切り返して25日移動平均線（赤線）の上で推移しています。

まとめ

2024年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高分配で、差はほとんどありません。

ＴＯＰ１の「東海道リート」とＴＯＰ２の「産業ファンド」は、分配金利回り僅差で、連続増配を継続している点は魅力的です。

ただ、「産業ファンド」は投資口価格が長期間、下落基調というところが懸念点です。

「エスコンジャパンリート」は、分配金利回りは他の２つよりも低いですが、それほど差はなく、直近では投資口価格が上昇基調ですので、その点は安心材料です。

今回ご紹介していない2024年７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い

スターアジア不動産(3468)は利回り5.12％(2024/６/26時点)、いちごホテルリート(3463) 5.08%も利回りが５%超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年７月の権利付き最終日は29日(月)です（権利落ち日：７/30）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの産業ファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• アドバンス・レジデンス、大和証券リビング、ＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらい、東海道リート：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／21(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設 28物件、取得予定価格 1,082億円）を取得することによるポートフォリオの収益力向上と財務安定性の向上を目的として、
  マーケット動向及び１口当たり分配金の水準等を勘案した結果、国内一般募集及び海外募集（グローバル・オファリング）による新投資口の発行を決定したもの

としています。

今回の資金調達によって、物流施設 28物件（取得予定価格 約1,082億円）を2024年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、106物件、取得金額は4,945億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約19.3%（第三者割当を含めると、最大約20.0%）で、

直近の複合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

大和証券リビング 6.45%、ＮＴＴ都市開発リート 5.73%、東海道リート 14.8%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

ご参考までに、この投資法人は昨年３月にも公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は5.7～6.2%の損益プラスでした。

その時の地合いの良し悪しにも左右されますが、ご参考まで。

（※売買手数料は考慮していません。）

【参考記事】

前回PO：【公募増資・売出(PO)は買いか？】産業ファンド投資法人(3249)

前回POの振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】大光(3160)、ゆうちょ銀行(7182)、産業ファンド(3249)

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は10,690口、25日平均は6,637口で流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、

「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【基本戦略】

あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、

物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指しています。

同投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産（以下「インダストリアル不動産」）及び、

かかる産業活動を支える基盤となる不動産（以下「インフラ不動産」）とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。

• インダストリアル不動産
  • 物流施設
    輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設
    具体例：消費者向け配送センター、輸出入施設、製品・原材料保管型物流センター、宅配・路線業者用ハブセンター、温度帯管理型物流センター、トランクルーム等
  • 工場・研究開発施設等
    研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設
    具体例：
    食品加工工場、飲料工場、パルプ・紙加工工場、化学品工場、石油・石炭工場、金属製品工場、一般機械・産業機械工場、輸送用機器工場、電子部品工場、印刷工場、研究開発施設等
• インフラ不動産
  交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設
  具体例：鉄道関連施設、空港・港湾関連施設、自動車交通関連施設、データセンター・通信関連施設、エネルギー関連施設、水道関連施設、その他公共施設等

【物件選定方針】

中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っています。

ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行っています。

【目標ポートフォリオ】

「物件選定方針」に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。

• アセットカテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 物流施設及び工場・研究開発施設等 50～80％
  • インフラ施設 20～50％
• 立地カテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 都市近郊型又は工業集積地型 80％以上
  • 独立立地型 20％以下
• 賃貸借契約期間（賃料収入ベース）
  • 2年未満 0～20％
  • 2年以上10年未満 20～40％
  • 10年以上 40％以上

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 78物件、取得価格 3,893億円、稼働率 99.3%（2023年７月31日現在）

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 51.0%
• 工場・研究開発施設等 34.4%
• インフラ施設 14.6%

となっており、「物流施設」が５割強を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 87.9%
• ２年以上10年未満 11.7%
• ２年未満 0.4%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年７月期の運用状況と2024年１月期以降の見通し】

（2023年９月13日発表）

表２のとおり、前々期(2023年７月期)は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は２割強増でした。

前期(2024年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を予想しています。

今期(2024年７月期)は、上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2024年７月期は前期比 10円増、翌2025年１月期は同変わらずの予想となっています。

【2023年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期（2023年２月～７月）における日本経済は、2023年5月に新型コロナウイルス感染症の感染症上の分類が「５類感染症」に変更されたことにより、

個人消費を中心とした回復により経済活動が正常化に向けて一層進みました。

不動産売買市場は、2023年4月に日本銀行総裁の交代後も従前と変わらず金融緩和政策の継続が示されたことから、

良好な資金調達環境の下で、国内・海外投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあり、厳しい取得環境が続いています。

一方で、2023年7月27日・28日に開催された金融政策決定会合を経て、日本銀行は長短金利操作（イールドカーブコントロール）の運用柔軟化を決定しました。

今回の決定内容は軽微であるものの、将来における金融緩和政策の修正と捉えることができ、金利上昇における資金調達環境の変化や同投資法人の調達コスト上昇などの影響を注視していく必要があると同投資法人は考えています。

また、ウクライナ情勢を受けた資源価格高騰による物価上昇の影響等が、個人消費や企業業績の回復妨げの要因になるため、資本市場の変動とともに注視していく必要があると考えます。

このような状況下、同投資法人は強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング（ターゲットの選定と交渉）活動を継続しています。

当期においては、公募増資の実施に伴い、５物件の取得を発表し、2023年3月23日付けでIIF滋賀竜王ロジスティクスセンター、IIF近江八幡ロジスティクスセンター及びIIF飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）の３物件、

2023年5月15日付けでIIF大田マニュファクチュアリングセンターの取得をし、

2023年12月25日付けでIIF厚木ロジスティクスセンターⅢ（再開発）を取得する予定です。

また、IIF神戸ロジスティクスセンターについて、2023年4月7日付けで準共有持分割合３%、2023年7月31日付けで準共有持分割合32%を譲渡し、不動産等売却益861百万円を計上しています。

これらの結果、同投資法人の2023年7月31日時点の保有資産は、78物件（物流施設48物件、工場・研究開発施設等24物件、インフラ施設６物件）、取得価格の合計は3,893億円となっています。

また、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3%となっており、良好な稼働状況を維持しています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針としています。

（エクイティファイナンス）

2023年3月に公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口43,500口の発行を行い、5,818百万円の調達を行いました。

この結果、当期末時点の発行済投資口の総口数は2,113,516口となっています。