【公募増資・売出(PO)は買いか？】投資法人みらい(3476)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの投資法人みらいです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 積水ハウス・リート、NTT都市開発リート、星野リゾート・リート、ＳＯＳｉＬＡ物流リート：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12/20(月)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル１物件（愛媛ビル・広島）、商業施設２物件（ツルミフーガ１、ビッグモーター岐南店（底地））、インダストリアル１物件（横浜大黒町整備工場（底地））の計４物件、取得予定価格 106.5億円）の取得によるポートフォリオの着実な拡大と分散化の進展及び収益基盤のさらなる強化を図るため、
  現在のLTV（総資産有利子負債比率）水準、市場動向および分配金水準等に留意しながら検討を行った結果、新投資口を発行するに至った。

この資金調達によって、 オフィスビル１物件、商業施設２物件、インダストリアル１物件の計４物件（取得予定価格 106.5億円）を2022年１月と３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、37物件、取得金額は1,646億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約6.3%（OAを含めると最大約6.6%）です。

直近の総合型のJ-REITのPOの発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、大和ハウスリート 5.6%、ヒューリックリート 6.4%、積水ハウス・リート 3.4%ですので、それらと比較すると公募増資の規模としては多めの水準です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は13,394口、25日平均は9,082口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

2016年12月に東証J-REIT市場に上場し、

日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REITです。

三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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同投資法人は以下の運用理念を掲げています。

1. 両スポンサーの強みが発揮されるオートフォリオ
   • オフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてポートフォリオを形成
   • グロースアセット（コアプラスアセット及びニュータイプアセット）を一定程度ポートフォリオに組み込み、持続的な成長を目指す
2. スポンサーパイプラインとグロースアセットの組み入れを企図した成長戦略
   • 三井物産グループ及びイデラ キャピタルのスポンサーパイプラインを活用した取得戦略
   • 両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、過度な競争を回避した取得戦略を推進
3. ポートフォリオ分散とキャッシュフローの増大に着目したポートフォリオ運営
   • 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指す
   • 三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュフローの増大を目指す
4. 健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
   • メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産有利子負債比率）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営
   • 投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制の構築

【ポートフォリオの分散状況】（取得価格ベース：2021年12月13日現在）

ポートフォリオの合計　物件数：34件、取得価格：1,539億円で、平均稼働率（2021年10月末日）97.8%となっています。

内訳は、

＜アセットタイプ別比率＞（コアアセット：87.6%、グロースアセット：12.4%）

• オフィス 54.5%
• 商業施設 19.1%
• ホテル 17.2%
• その他 9.2%

＜エリア別＞

• 東京圏 60.7%
• 大阪圏 16.9%
• 名古屋 8.9%
• その他 13.5%

となっており、「東京圏」の「オフィスビル」の割合が大きくなっています。

直近の運用概況

【2021年10月期の運用状況と2022年４月期以降の見通し】（2021年12月13日発表）

2021年10月期の実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、増収増益で営業収益、利益面ともに微増の予想となっていますが、分配金は29円減額となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年４月期は、当初予想より営業収益は３%、利益面は７%弱増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約6.9%の増加率(1,539→1,646億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

次期の2022年10月期に関しても、前期比で増収増益予想となっており、さらに効果が見込める予定です。

【2021年10月期の運用状況】

当期の日本経済は、引き続き新型コロナウェルス感染症の影響を受けており、同投資法人においても、ホテル分野は緊急事態宣言の発出やその後の延長等の影響を大きく受けました。

新規感染者が大幅に減少し、緊急事態宣言が解除された本年10月は、ほとんどのホテルでは稼働率は改善傾向にありますが、今後のホテル稼働率の動向は引き続き注視する必要があります。

商業施設分野では、新型コロナウェルスの影響は限定的であり、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラでは繁華性の向上を志向して取組んだ核テナントの入替等の再リニューアル効果が出始めています。

オフィス賃貸市場においては、一部の物件で引き続き新型コロナウェルス感染症の影響が顕在化している一方、解約区画の埋め戻しも進捗しています。

このような環境下、同投資法人は、当期の物件の取得および譲渡は行いませんでした。

【資金調達の概要】

同投資法人は、2021年９月28日付で発行した第３回投資法人債 20億円及び第４回投資法人債 10億円により、2021年９月28日にコミットメントラインに基づく短期借入金 10億円及び2021年９月30日に短期借入金 20億円を返済しました。

また、2021年10月29日に返済期限の到来した借入金 15億円の返済にあたり同日付で長期借入金 15億円の資金の借入を行いました。

当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は787億円（うち、１年以内返済予定の長期借入金 100億円、長期借入金 637億円、投資法人債 50億円）となっています。

なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層の強固な財務基盤の構築を目的として、借入限度額 30億円のコミットメントラインを設定しています。（2021年12月13日現在の未実行枠残高 30億円）

【今期(2022年４月期)の見通し】

＜今後のポートフォリオ運用環境＞

オフィス賃貸市場は、引き続き企業業績の動向や働き方の変化等を踏まえ、今後の見通しを慎重に精査する必要があると同投資法人は考えています。

ホテル及び商業施設では、一部のテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれていますが、ホテルは新型コロナの軽傷者等宿泊療養施設として提供する等の特殊要因を除き変動賃料を考慮せず、

商業施設は過年度実績を参考に、一定程度リニューアル効果を考慮しつつも、比較的保守的な予測に基づく対応をとる方針です。

同投資法人の有利子負債調達は、ほぼすべて長期化・固定化を行っていることから金融環境や変動金利が業績に与える影響は軽微との認識で、引き続き健全な財務運営を継続する方針です。

＜対処すべき課題と今後の運用方針＞

同投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長をポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替や収益性の高いグロースアセットやディフェンシブ性の高い底地の組み入れなどの具体的施策を実行しました。

今後は、引き続きリスク分散の進展を収益性・安定性の確保を意識しながら、ポストコロナを見据えた将来的な成長に資する施策を推進する予定です。

【2022年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2022年１月と３月に予定している資産取得（オフィスビル１物件、商業施設２物件、インダストリアル１物件の計４物件）に伴い、

2022年４月期の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

＜2022年４月期の運用状況予想＞

2022年４月期の予想を、営業収益は３%、利益面は７％弱の増額をしています。

分配金は増減なしの予想です。

2022年10月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年12月13日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：発行体格付「A」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【12／14(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：48,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.6倍
• 年間分配金（法人予想）：2,545円（2022年４月 1,260円、2022年10月 1,285円）、年間利回り：5.2%

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.96%(12/13時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りになっています。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

分配金は、1,200～1,600円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(28,000円)をつけた後は、上昇トレンドで推移し、

今年の７月下旬に、２倍以上の高値(58,500円)をつけました。

しかしその後は、緩やかながら高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、11/25に高値(56,200円)をつけた後は、下落トレンドで推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(12/14)は、窓を開けて出来高を伴い大きく下げました。（前日比 4,400円安(-8.3%)）

今後は、下値抵抗の48,000円や45,000円で下げ止まり上昇に転じていくのか、下抜けしてさらに下落するのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指しているJ-REITである。
• 両スポンサーの強みが発揮されるオートフォリオオフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてのポートフォリオとグロースアセットを一定程度ポートフォリオに組み込み、持続的な成長が可能。
• 2021年10月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約6.9%の増加率(1,539→1,646億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益は３%、利益面は７％弱の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性があるといえる。
• １年後の2022年10月期は、引き続き前期比で微増の増収増益予想となっている。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 5.2％は、東証１部上場会社の単純平均1.96%(12/13時点)と比較して２倍以上高く、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較しても遜色ない。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は13,394口、25日平均は9,082口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(28,000円)をつけた後は、上昇トレンドで推移し、今年の７月下旬に、２倍以上の高値(58,500円)をつけた。
  しかしその後は、緩やかながら高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、11/25に高値(56,200円)をつけた後は、下落トレンドで推移しており、今回のPO発表の翌営業日(12/14)は、窓を開けて出来高を伴い大きく下げた。（前日比 4,400円安(-8.3%)）
• 今後は、下値抵抗の48,000円や45,000円で下げ止まり上昇に転じていくのか、下抜けしてさらに下落するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。