【2026年８月権利確定】高分配Ｊ－ＲＥＩＴ ＴＯＰ３✨

こんにちは！

2026年８月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年８月３日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、オフィスビルや商業施設、ホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年７月30日現在）

物件数：34物件、取得価格：1,512億円、稼働率：98.0%（2026年６月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 75%
• ホテル 25%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 54.8%
• 大阪圏 14.3%
• 名古屋圏 9.2%
• 福岡圏 9.8%
• 札幌圏 2.7%
• その他 9.2%

となっており、最も多いのが「東京経済圏」で５割弱、２番目は「大阪圏」で１割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月３日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：78,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1,065倍
• 年間分配金（法人予想）：4,884円（2026年８月 2,440円、2027年２月 2,444円）、利回り：6.246%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2026年１月に高値(93,400円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移していましたが、

その後は下落基調で推移し、今年６月に安値(72,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月初旬に年初来安値(72,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は緩やかながら、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、７月下旬に高値(80,800円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月30日現在）

物件数：20物件、取得価格：505億円、稼働率：99.6%（2026年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 62.0%
• 商業施設 25.4%
• ホテル 10.8%
• その他（住宅） 1.8%

となっており、「オフィス」が６割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京圏（東京23区） 36.1%
• 東京圏（その他（東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）） 22.0%
• 名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県） 19.7%
• 大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県） 2.1%
• その他 20.1%

となっており、「東京圏（東京23区）」が４割弱、「東京圏（その他）」が２割強、「名古屋圏」が２割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月３日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：103,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5,776倍
• 年間分配金（法人予想）：6,486円（2026年８月 3,343円、2027年２月 3,143円）、利回り：6.249%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,226～3,728円で推移し、上下502円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年８月に高値(121,900円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、

その後はしばらくヨコヨコで推移した後、2026年に入り下落基調で推移し、同年６月に安値(103,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月初旬と下旬に年初来安値(103,400円)をつけるまでは下落基調でしたが、

その後は緩やかに上昇してきています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月３日現在）

物件数：85物件、取得価格：1,930億円、稼働率：99.1%（2026年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 27%
• 商業施設 20%
• ホテル 16%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 57%
• 名古屋経済圏（愛知県、岐阜県、三重県） 11%
• 大阪経済圏（大阪府、京都府、兵庫県） 11%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月３日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：81,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：584倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年８月 2,700円、2027年２月 2,700円）、利回り：6.63%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,672～2,800円で推移し上下の幅は128円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に高値(99,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

その後は一旦は上昇基調で推移しましたが、2026年に入り再び下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月初旬に年初来安値(80,900円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、ほぼヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは全て６％超となりました。

その中でも、ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」が突出しています。

分配金の安定度も高く、安心して保有できる点もいいですね。

J-REIT全体では、年初から下落基調が一旦は収まりつつあります。

この底値からの反発に期待したいところです。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、2024年４月につけた安値に接近しています。

投資口価格が安くなっているため、利回りが高くなっているともいえます。

これから８月末に向けて投資口価格の反発も期待したいですね。

「セントラル・リート」は、資産規模は小さいですが、高分配ランキングでは常連です。

安定した高分配の点は魅力的です。

「Oneリート」は、今年６月につけた安値からの反発が顕著です。

昨年の投資口分割で、投資口価格が10万円以下で買いやすくなっている点もいいですね。

今回ご紹介していない８月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

ヒューリックリート(3295)は利回り5.14％(８/３時点)、日本都市ファンド(8953) 5.12%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年８月の権利付き最終日は27日(木)（権利落ち日：８/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。