【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プライムリアルティ投資法人(8955) ＜2025年12月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本プライムリアルティ投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（今回は、大和証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／３(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（事務所１、商業施設１、ホテル１の計３物件）の取得による外部成長とともに、
  低位な有利子負債比率（LTV）の維持とデット調達余力の拡大による持続的な成長に向けた基盤強化を図るため、新投資口の発行をすることにした。

としています。

今回の資金調達によって、事務所、商業施設、ホテルの計３物件（取得予定価格 319億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡３物件を含む）は、66物件、取得金額は5,520億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.53%（第三者割当を含めると、最大約2.66%）で、

直近のオフィスビル又は商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%、日本ビルファンド 1.70%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去のPO結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-3.4～+1.2%でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プライムリアルティ投資法人(8955)

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REITです。

東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、

一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、

収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【投資方針】

＜用途別投資比率＞

• オフィス 70～90%
• 都市型商業施設等 10～30%

＜エリア別投資比率＞

• 東京（※１） 80～90%
• 地方（上記、「東京」以外） 10～20%

※１：投資エリアとして定義する「東京」は、「東京都心」及び「東京周辺部」を総称している。

エリア区分の定義は、「東京都心」：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区、

「東京周辺部」：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県。

＜主な投資基準＞

オフィス：収益の安定性の高い立地・スペック・改修可能性等を重視

都市型商業施設等：高い収益性を見込むことができる繁華性の高いエリアに立地することを重視

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年11月28日現在）

物件数：65物件、取得価格：5,268億円、稼働率：（2025年10月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 東京23区・オフィス 53.9%
• 東京23区・底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地） 6.7%
• 東京23区以外の東京圏オフィス 9.6%
• 地方オフィス 10.8%
• 商業施設等 17.8%
• ホテル 1.2%

となっており、「東京23区・オフィス」が５割強を占めています。

＜エリア別＞

• 東京都心 47.2%
• その他東京18区 20.7%
• 東京23区以外の東京都 16.9%
• 地方 15.1%

となっており、「東京都心」が５割弱、「その他東京18区」が２割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用実績と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増でした。

今期（2025年12月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から上方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減の予想となっています。

次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

【2025年６月期の運用状況】

＜運用状況＞

（新規物件の取得及び資産の入替え）

主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域・用途の分散に留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。

当期においては、2025年１月にＪＰＲ上野イーストビル（譲渡価格61.5億円）を譲渡し、２月に中野セントラルパークイースト（取得価格241.07億円、準共有持分47％）を取得しました。

中野セントラルパークイーストは2024年３月に取得した準共有持分53％と併せて100％所有物件となります。

この結果、2025年６月末時点における保有資産残高は66物件、5,340億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は508,247㎡、テナント数は1,237となっています。

（保有資産の運用管理）

当期のオフィス賃貸市場は、堅調なオフィス需要を背景にテナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが増加傾向にあることから、空室率は低下しています。

このようななか、同投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。

その結果、期末稼働率は前期末 0.7ポイント上昇し98.8％となり、引き続き高い水準を維持しました。

管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している同投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。

また、環境に対する様々な取組みを行っています。

工事面においてはＣＯ2の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新、トイレ改修等を複数ビルで実施しました。

環境認証の取得についても継続的に進めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。

当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除く）として200億円の調達を行いました。

当期末の借入金残高は2,025億円、投資法人債残高は279億円、有利子負債残高は2,304億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額））は43.6%（前期末比0.8ポイント増）、長期固定金利比率は87.4％（同5.7ポイント減）、平均デットコスト（※２）は0.84％（同0.06ポイント増）、平均残存年数（※３）は4.9年（同0.6年増）となっています。

※２：平均デットコスト

各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高

※３：平均残存年数

全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出。

また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。

【2025年12月期、2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2025年12月に予定している新規資産取得（事務所、商業施設、ホテルの計３物件）と2025年11月～2026年１月に予定している資産譲渡（３物件）に伴い、

2025年12月期と2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年12月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正をしています。

分配金は、前回予想から１口当たり55円増です。

2026年６月期、2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

• 日本格付研究所（ＪＲＣ）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）
  （※ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「ＡＡー」（安定的）
  （※ＡＡ：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2025／11／28(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,217円（2025年12月 2,090円、2026年６月 2,127円(前回予想から77円増)）、利回り：3.96%

分配金利回りは3.96%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(11/28時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(108,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していましたが、

10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけています。

PO発表翌営業日(12/1)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

75日移動平均線（青線）や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REIT。
• 東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、
  収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としている。
• 前期（2025年６月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 今期（2025年12月期）は、今回の資金調達による資産取得（資産譲渡も含む）により、前回発表から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正しており、
  前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減を予想。
• 次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 3.96％は、東証プライム上場会社の単純平均 2.38%(11/28時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配している。
• 今回の増資後の2025年12月期の分配金は、当初予想から１口当たり55円増で、前期比 82.5円増、
  次期の2026年６月期は当初予想から１口当たり77円増で、前期比 37円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  翌年11月に高値(108,200円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していたが、
  10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけている。
• PO発表翌営業日(12/１)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  75日移動平均線や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのかのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。