【公募増資・売出(PO)は買いか？】ラサールロジポート投資法人(3466)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのラサールロジポート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ＣＲＥロジスティクスファンド、平和不動産リート：2.5%
• ジャパンリアルエステート、ＧＬＰ、日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、６／28(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、新投資口の発行による資金調達により、投資方針に適合する中長期に安定した収益の見込める資産及び将来的なアップサイドを期待できる資産を取得することで、資産規模の拡大及びポートフォリオの強化並びに発行済投資口の総口数の増加等を通じた時価総額の拡大による投資口価格の更なる安定化及び投資口の流動性の向上が図れる。
• 取得余力の向上及び 1 口当たり分配金の持続的成長等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設３物件（ロジポート京都（京都府）、愛西物流センター（愛知県）、刈谷物流センター（同）、取得予定価格 231億円）を2023年７月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、22物件、取得金額は3,809億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.41%（第三者割当を含めると、最大約4.64%）で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

ＣＲＥロジスティクス 11.1%、ＧＬＰ 4.52%、日本プロロジスリート 3.25%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,293口、25日平均は3,187口で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2016年２月に東証に上場し、ラサール不動産投資顧問株式会社をスポンサーとし、物流施設を主たる投資対象としているJ-REITです。

近年、物流不動産の投資市場規模は着実に拡大を続けていますが、同投資法人は、その中でもテナント基盤に厚みがあり、安定的なスペース需要の期待できる東京エリア・大阪エリアを主たる投資エリアとし、企業の物流高度化・効率化ニーズに応え得る優良物流施設を中心にポートフォリオを構築しています。

ラサール・グループは、世界有数の不動産投資顧問であると同時に、日本の物流不動産の世界においては、先駆者として豊富な開発・投資実績を誇っています。

同投資法人は、ラサール・グループのサポートのもと、内部成長戦略、外部成長戦略、財務戦略の各要素において着実に成果を積み重ね、資産価値とキャッシュフローの長期安定的な成長を図っていく方針です。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【ポートフォリオ構築方針】

＜エリア別投資比率の目処＞

• 東京エリア(JR東京駅から60km圏内)、大阪エリア(JR大阪駅から45km圏内) 合計80%以上
• その他 20%以下

同投資法人は、消費地へのアクセス、交通アクセス、用途地域及び雇用の確保に着目した厳選投資を行うことで、競争力の維持・向上を実現することができると考えています。

＜大規模・高機能へのこだわり＞

大規模・高機能な物流施設は、テナントの物流機能の集約・統合ニーズや物流事業の効率化ニーズに対応可能であり、高い競争力を有するものと考えており、

延床面積は概ね16,500㎡以上としています。

【ポートフォリオの概要】(2023年５月31日現在)

ポートフォリオの合計　物件数：19件、取得価格：3,578億円、稼働率：99.0%

＜エリア別比率＞

• 東京エリア 63.6%
• 大阪エリア 36.4%

となっており、東京エリアが６割強を占めています。

＜延床面積別比率＞

• 100,000㎡以上 86.4%
• 100,000㎡未満 13.6%

となっています。

直近の運用状況

【2023年２月期の運用状況と2023年８月期以降の見通し】

（2023年４月17日発表）

表２のとおり、前期(2023年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

今期(2023年８月期)は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいます。

次期の2024年２月期(2023年９月～2024年２月)は、こちらも今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年８月期は前期比 12円減、2024年２月期は同51円増の予想となっています。

【2023年２月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

先進的物流施設の賃貸市場では、引き続きサード・パーティ・ロジスティクス（3PL）(※１)事業者等を主体とした築古拠点の集約及び統合、新規拡張や用途の多様化などの流れは継続しており、全国的な物流網の構築も、先進的物流施設に対する構造的な需要の拡大を後押しするものと考えられます。

※１：「サードパーティー・ロジスティクス」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委託することで実現するものをいう。

このような環境下、首都圏の物流施設市場では過去最高水準の新規供給が続き、賃貸用物流施設の空室率は上昇基調にあるものの、幅広い業種からの賃貸需要は継続しています。

また、近畿圏の空室率は低水準に留まり、需給の逼迫が継続しています。

このような状況下、同投資法人は、当期末までの保有19物件（取得価格合計3,578億円、賃貸可能面積1,480,887㎡）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の当期末時点の稼働率は99.3％と良好な稼働状況です。

当期末時点のテナント数は173テナントとテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。

＜資金調達の概要＞

2023年２月17日に合計151億円の借入金返済を行い、同額の新規借入金を調達しました。

上記の結果、当期末における有利子負債の残高は1,606億円、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は41.8％（前期末比 変わらず）となりました。

【2023年８月期の見通し】

以下のような運用を行い、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長による投資主価値の向上を図っています。

＜外部成長戦略＞

ラサールグループから提供される物件情報及び同資産運用会社独自の物件情報獲得能力を最大限活用し、優良な投資機会に厳選投資することで外部成長を図っています。

同投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンド（ラサールグループが組成、運用するファンド）の保有物件につき売却情報の提供を受けることができるため、

ラサールファンドからのソーシング（投資対象となる案件の調達）と第三者からのソーシングの両方を活用した多様なソーシングルートを有しています。

＜内部成長戦略＞

スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラサールグループのノウハウであるアクティブアセットマネジメント（※２）を活用して、内部成長の実現を目指しています。

※２：アクティブアセットマネジメント

市場賃料や空室率などの賃貸市場動向に関わるマクロ要因と、テナントの賃貸借条件や施設の管理運営状況等の各物件に固有のミクロ要因を精査することを通じて、保有物件における付加価値創出の機会を見つけ出し、キャッシュ・フローの増加に結び付けていく運営手法の総称

同投資法人のポートフォリオは、テナントが分散しキャッシュ・フローの安定性が高いことに加え、賃貸借契約期間の満了に伴う契約更改期日が分散しているという特徴があります。

契約更改の期日においては、市場賃料や空室率等を精査した上で、賃料の増額改定に取り組んでいます。

加えて、足元の先行き不透明な情勢を踏まえ、将来に期日が到来する契約についても、積極的に前倒しで契約更改することで、賃料収入の安定化を図っています。

また、物件の競争力に鑑み、適切に修繕、資本的支出を実施することで、物件競争力の維持・向上を図っています。

＜財務戦略＞

強固な財務体質を活かし、財務の安定性と資金調達コストのバランスを実現するべく、

調達先、調達手法の多様化や期日の分散、変動金利の活用を検討し、適切な財務基盤の構築に取り組んでいます。

【2023年８月期と2024年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2023年７月に予定している資産取得（物流施設３物件）に伴い、2023年８月期と2024年２月期の運用状況と分配金予想の修正をしています。

2023年８月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益は２％、利益面は２％前後の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.4%の増加率(3,578億円→3,809億円)からすると、

この新規物件取得の規模の増加割合に対し、営業収益と利益面の増額修正の割合に見劣りしていますが、新規物件取得後の期間が２カ月弱しかありませんので、妥当な所で、

次期(2024年２月期)の増額修正の割合は、営業収益は５％、利益面は７％強ですので、ほぼ新規資産の増加割合に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から５円増の予想で、前期(2023年２月期)比では12円減です。

2024年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年２月28日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2023／６／23(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：158,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.01倍
• 年間分配金（法人予想）：6,221円（2023年８月 3,085円、2024年２月 3,136円）、年間利回り：3.92%

利回り 3.92%（予想）は、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.24%(６/23時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））とほぼ同程度です。

直近５期の分配金は、表４のようになっており、１口当たり3,077円～3,193円で推移しており、上下116円の幅でほぼ安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年８月に上場来高値(207,800円)をつけた後は、下落トレンドで推移しています。

ただ、2022年10月に安値(148,900円)をつけた後は、この安値を更新していません。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年３月に安値(151,400円)をつけた後は、上昇基調で推移し、５月末に年初来高値(167,900円)をつけました。

しかしその後は調整し、現時点(6/23)では75日移動平均線（青線）を割り込んでいます。

今後は、今回のPOによる資産規模拡大を好感されて上昇に転じていくのか、１口当たり利益の希薄化を懸念され、下落基調を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 2016年２月に東証に上場し、世界有数の不動産投資顧問であると同時に、日本の物流不動産の世界においては、先駆者として豊富な開発・投資実績を誇っているラサールグループをスポンサーとし、物流施設を主たる投資対象としているJ-REIT。
• 物流施設の中でも、テナント基盤に厚みがあり、安定的なスペース需要の期待できる東京エリア・大阪エリアを主たる投資エリアとし、企業の物流高度化・効率化ニーズに応え得る優良物流施設を中心にポートフォリオを構築している。
• 2023年２月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今期(2023年８月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期(2023年８月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２％、利益面は２%前後の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.4%の増加率(3,578億円→3,809億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は見劣りしているが、
  次期(2024年２月期)の増額修正の割合は、営業収益は５％、利益面は７％強ですので、ほぼ新規資産の増加割合に見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 3.92％は、東証プライム上場会社の単純平均2.24%(６/23時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べると同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,077円～3,193円で推移しており、上下116円の幅でほぼ安定している。
• 今回の増資後の2023年８月期の分配金は前回予想より５円増額し前期比 12円減、2024年２月期は同51円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,293口、25日平均は3,187口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2021年８月に上場来高値(207,800円)をつけた後は、下落トレンドで推移している。
  ただ、2022年10月に安値(148,900円)をつけた後は、この安値を更新していない。
• 直近の投資口価格は、今年３月に安値(151,400円)をつけた後は、上昇基調で推移し、５月末に年初来高値(167,900円)をつけた。
  しかしその後は調整し、現時点(6/23)では75日移動平均線を割り込んでいる。
• 今後の投資口価格は、今回のPOによる資産規模拡大を好感されて上昇に転じていくのか、１口当たり利益の希薄化を懸念され、下落基調を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。