【公募増資・売出(PO)は買いか？】霞ヶ関キャピタル(3498) ＜2025年11月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから不動産業種の霞ヶ関キャピタルです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による新株式の発行と大株主による株式の売出しです。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、ゆうちょ銀行(6178) 2.08%、デンソー(3387) 3.02%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／５(水)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【資金調達及び株式売出しの目的】

• 同社グループは、2024年10月に中期経営計画（2025年8月期～2029年8月期）を公表しており、この中期経営計画の基本戦略として、
  • 市場環境や市場課題に合わせた事業ポートフォリオの多角化
  • 事業成長にともなう成功報酬やストック収入をはじめとした収益ポートフォリオの多層化
  • 事業の多角化・事業規模の大型化によるAUM（着工済／竣工済アセット）のさらなる積み上げ
    を掲げている。
• 今回の新株式発行は、上記中期経営計画の実現に向けた、国内におけるホテル事業、物流事業及びヘルスケア事業のさらなる強化のための投資
  並びに、将来のさらなる事業領域の拡大を企図した物流事業のASEAN 諸国での展開、ドバイにおける自社主導の開発案件の取組み及びホテル事業の米国等への進出を目的として実施するもの。
• 同社は、本資金調達に際して、借入れを含めた調達手法の検討を行ってきたが、同社グループのさらなる成長に向けて各事業への継続的な投資を実行するためには、安定的な財務基盤を構築する必要があり、
  そのためには、新株式発行による資金調達を行うことが最適な財務戦略上の選択肢と判断した。
• また、新株式発行と同時に同社株式の売出しを決議している。
  本売出しは投資家層の拡大及び同社株式の流動性の向上に資するものと考えている。

としています。

【調達資金の使途】

今回の一般募集及び第三者割当増資に係る手取概算額約390億円については、

2026 年8月末までに、同社グループの不動産コンサルティング事業における開発用地取得資金及び開発資金並びに物件取得資金として、それぞれ、

• ホテル事業：約159 億円
  同社グループのホテルブランドの特徴である多人数・長期滞在型のホテルのさらなる開発及び米国等海外での事業展開
• 物流事業：約99.3 億円
  • 国内において主に冷凍冷蔵倉庫及び冷凍自動倉庫の開発
  • ASEAN諸国における物流のハブであるマレーシア・クアラルンプールでの冷凍自動倉庫の開発及びASEAN諸国への事業展開
• ヘルスケア事業：15.8 億円
  • 超高齢化社会においてニーズが見込まれるホスピス住宅の開発
  • 海外事業については、ドバイにおけるレジデンス物件の取得・開発を推進

を充当し、海外事業に係る開発用地取得資金及び開発資金並びにレジデンス物件取得資金に残額を充当する予定です。

以下のとおりです。

【新株式の発行数量／流動性】

今回の新株式の発行数量は発行済み株式総数の最大約23.6%（第三者割当を含む）、株式の売出数量は発行済み株式総数の最大約3.07%で、それぞれ、

• 直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)は、フィットイージー 3.96%、ミガロホールディングス 10.7%、ｉｓｐａｃｅ 37.9%で、それらと比較するとやや多い数量
• 直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)は、エリアリンク 4.21%、ライフドリンクカンパニー 22.4%、巴工業 6.5%で、それらと比較すると少ない数量

です。

新株式の発行は１株利益の希薄化、株式の売出しは短期的な需給悪化につながりますので、これらの要因が短期的に株価を押し下げる可能性があります。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は8,440百株、25日平均は8,485百株（10/24時点）で、流動性は高い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この銘柄は2021年12月と2023年12月にもPOを実施しており、その時の発行価格と受渡期日以降の株価の動きは、表２のようになっています。

前々回(2021年12月)は、POで購入し、受渡日の寄付や大引で売却した場合は損益プラス、受渡日の１週間後の寄付で売却した場合は損益マイナス、

前回(2023年12月)は、いずれの場合も損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくると考えていますが、ご参考まで。

【ご参考】

前回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】霞ヶ関キャピタル(3498) ＜2023年12月実施＞

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】トモニホールディングス(8600)、山善(8051)、霞ヶ関キャピタル(3498)

前々回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】霞ヶ関キャピタル(3498)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ドラフト(5070)、投資法人みらい(3476)、霞ヶ関キャピタル(3498)

どんな会社？

2011年創業。2018年11月に東証マザーズ（当時）に上場し、

「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」×「社会的意義のある事業」にて事業展開をしている不動産会社です。

具体的な事業内容は、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業です。

同社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、

重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しています。

同社は、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントで、「ホテル事業」「物流事業」「ヘルスケア事業」「海外事業」を展開しています。

直近の経営概況

【2025年８月期通期（2024年９月～2025年８月）の経営成績】

（2025年10月２日発表：日本基準（連結））

表３の通り、前期比 増収増益で、売上高は５割弱増、利益面は２～2.2倍の増益で着地しました。

今期（2026年８月期）通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は６割弱増、利益面は４～６割強増を見込んでいます。

【2025年８月期通期の状況、経営成績の要因】

同社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、依然として金利上昇に対する警戒感はあるものの、

現在は不動産市場の堅調さやインカム重視の投資需要を背景に堅調な市況となっています。

＜ホテル事業＞

同社グループでは観光立国の実現や地域創生への貢献を目的に多人数向けホテルの開発に取り組み、

自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』およびカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しており、

このブランドの多角化により、幅広い土地や既存ホテルの取得・売却が実現しています。

さらに、８月には同社が開発の企画立案をおこなったホテル合計15物件が、連結子会社である霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社が資産の運用を受託する霞ヶ関ホテルリート投資法人へ売却され、同社のビジネスモデルを完遂しました。

あわせて、積極的な土地の仕込みを進め、事業は順調に推移しています。

＜物流事業＞

同社グループでは冷凍冷蔵に「自動化」の要素を加えた冷凍自動倉庫の開発を推進しています。

冷凍冷蔵倉庫は、継続した高い冷凍食品需要から新規の冷凍冷蔵倉庫需要も高いことに加え、現在稼働している冷凍冷蔵倉庫の多くが、築30年以上かつ特定フロンや代替フロンを用いた物件であり、

特定フロンに対する規制や代替フロンの温室効果の大きさから、自然冷媒を用いた冷凍冷蔵倉庫への建替需要の増加が期待されています。

このような良好な需給環境に加えて、「2024年問題」による人手不足や冷凍倉庫内での過酷な労働環境といった課題に対応するソリューションとして冷凍自動倉庫の開発に積極的に取り組んでいます。

加えて、名古屋エリアなど、「2024年問題」への対応策として国土交通省が期待している解決策の一つである中継輸送に適した立地でも開発を進めています。

５月には合計８物件を組入れ資産とした冷凍冷蔵倉庫特化型の長期運用ファンドの組成もおこない、順調に事業を推進しています。

＜ヘルスケア事業＞

同社グループでは、超高齢社会である日本において終末期医療や在宅看護、在宅介護の需要増加が強く見込まれており、

同社の開発するホスピス住宅が最期を迎える場所として重要な役割を担っていく存在となると考えており、施設開発のみにとどまらず運営面まで一貫しておこなうことで既存のサービスとの差別化を図るべく鋭意取り組んでいます。

当連結会計年度においては、『CLASWELL小竹向原』『CLASWELL信濃町』
『CLASWELL下石神井』が開業を迎えるとともに、７月に同社が開発の企画立案をおこなったホスピス住宅合計６物件を運用フェーズに移行し、事業は順調に推移しています。

＜海外事業＞

現在、アラブ首長国連邦（ドバイ）に注力しています。

2021年3月にドバイ政府が発表した「ドバイ都市マスタープラン2040」では、2040年までにドバイの人口を330万人から580万人まで増加させる計画であり、人口増加率が高くかつ政情が安定していることから、ドバイの不動産需要は長期的に増加すると見込んいます。

同社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、

日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めています。

以上の結果、ホテル、物流、ヘルスケアの各事業で運用フェーズに移行し、

国内３事業において同社ビジネスモデルを完遂して、当期の経営成績は、表３の数値の前期比 増収増益となりました。

なお、当期純利益の102億円は、中期経営計画（第１期）を１年前倒しで達成しています。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2025年８月期末時点で29.7%と前期末(34.6%)から4.9ポイント低下しています。

主な負債と純資産の、前期末比の増減は以下となっています。（単位：億円）

• 負債 +336
  • 流動負債 +178
    （内訳）短期借入金 +28.2、１年内返済予定の長期借入金 +83.3、未払法人税等 +34.9、未払金 +13.0
  • 固定負債 +158
    （内訳）転換社債型新株予約権付社債 +220、長期借入金 △92.6
• 純資産 +104
  • 株主資本 +90.8
    （内訳）資本金 +2.3、資本剰余金 +2.7、利益剰余金 +85.7
  • その他の包括利益累計額 +2.3
    （内訳）その他有価証券評価差額金 +1.0、為替換算調整勘定 +1.2
  • 新株予約権 +2.6
  • 非支配株主持分 +8.7

自己資本比率の数値としては危険水域に近いレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞2025年８月期累計のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況

• フリーCF（営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計した金額 ※１）116億円の支出
  • 営業活動によるCF 68.9億円の収入（前期 84.4億円の支出）
  • 投資活動によるCF 185億円の支出（同 48.0億円の支出）

　※１ フリーCFの説明：

• プラスの場合：会社が自由に使える資金が増える。
• マイナスの場合：会社が自由に使える資金が減る。

2024年８月期累計のフリーCF(132億円の支出)から15.9億円増加しています。

営業活動によるCFの主な内訳（億円）：

• 税金等調整前当期純利益 171
• 匿名組合投資損益（△は益） △82.4
• 匿名組合損益分配額 61.1

投資活動によるCFの主な内訳（億円）：

• 有形固定資産の取得による支出 △64.9
• 投資有価証券の取得による支出 △55.2
• 貸付けによる支出 △54.5

【今期（2024年８月期通期）業績の見通し】

今後の見通しは、経済活動はより一層回復していくことを基本シナリオとしています。

一方で地政学的な問題や円安に伴う原材料費高騰などのリスクが集積しており、工期やコストに関しては下振れリスクを加味した保守的なスタンスで見通しを策定しています。

ホテル市場は、国内旅行ニーズは底堅く、また円安の影響によって国内旅行やインバウンド需要がより一層伸長することを前提としています。

物流関連市場は、同社の事業領域である冷凍冷蔵倉庫に対する需要は高く、中期的にもこのトレンドは継続すると見込んでいます。

また、冷凍自動倉庫への取り組みにおいては人手不足問題や2024年問題への対策としても有効であると想定しています。

ヘルスケア市場は、人口動態や自宅での看護の困難さから、短中期的にだけではなく長期的にも需要が拡大し続けていくとの見込みです。

海外市場は、同社グループが現在注力するドバイ市場における人口の流入や経済成長の取込みから不動産需要の増加が見込まれており、中長期的に堅調に推移していくと想定しています。

これらにより、今期（2026年８月期）の業績見通しは、表３の数値の前期比 増収増益を見込んでいます。

株価指標と動向

【2025／10／24(金)終値時点の数値】

• 株価：9,890円
• 時価総額：1,959億円
• PER（株価収益率（予想））：11.8倍

PERは、同業で時価総額が近い、ロードスターキャピタル(3482) 7.1倍、いちご(2337) 9.7倍と比較すると、高い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：5.40倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.59倍
• 年間配当金（予想）：165円（年１回 ８月）、利回り：1.66%（配当性向 19.8%）

配当利回りは1.66%で、東証プライムの単純平均2.38%(10/24時点) と比較すると、低い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、年間１株あたり15～120円（2025年９月１日付の１／２分割後換算）で推移しており、

配当性向は、10％台～30%台で推移しています。

この会社は、

利益配分は、業績の推移を見据え、将来の事業の発展と経営基盤の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、

経営成績や配当性向等を総合的に勘案し、安定的かつ継続的な配当を維持することを基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年８月末に100株以上保有の株主は、以下の株数に応じて5,000種類以上の優待商品と交換できる、同社のプレミアム優待倶楽部で使えるポイントが進呈されます。（１ポイント≒１円）

• 100株以上：2,500ポイント
• 200株以上：5,000ポイント（以降100株毎に2,500ポイント追加）

（継続保有で、１年ごとに通常ポイントの0.1倍づつ増加）

100株を１年未満継続保有の場合、配当金＋株主優待(2,500円相当)で利回りは1.92%となります。

個人投資家にとってうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(3,430円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2025年10月に上場来高値(10,880円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

９月初旬に安値(8,510円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌月に上場来高値(10,880円)をつけました。

そしてその後は調整していますが、75日移動平均線（青線）の上をキープしながら推移しています。

PO発表翌営業日(10/27)以降の株価は、POによる１株利益の希薄化と短期的な需給悪化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(8,510円)や節目の8,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 前期（2025年８月期）通期の業績は、ホテル、物流、ヘルスケアの各事業で運用フェーズに移行し、国内３事業において同社ビジネスモデルを完遂して、
  前期比 増収増益で、売上高は５割弱増、利益面は２～2.2倍の増益で着地。
  また、当期純利益の102億円は、中期経営計画（第１期）を１年前倒しで達成している。
• 今期（2026年８月期）通期予想は、経済活動はより一層回復していくことを基本シナリオとし、下振れリスクを加味した保守的なスタンスで見通しを策定し、
  前期比 増収増益で、売上高は６割弱増、利益面は４～６割強増を見込む。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は1.66%で、東証プライムの単純平均 2.38%(10/24時点) と比較すると、低い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり15～120円（2025年９月１日付の１／２分割後換算）で推移しており、
  配当性向は、10％台～30%台で推移。
• 株主優待があり、毎年８月末に100株以上保有の株主は、株数に応じて5,000種類以上の優待商品と交換できる、同社のプレミアム優待倶楽部で使えるポイントが100株保有の場合、2,500ポイントが付与され、
  100株を１年未満継続保有の場合、配当金＋株主優待(2,500円相当)で利回りは1.92%となる。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約23.6%（第三者割当を含む）で、直近の新株式発行を含むPO（ミガロホールディングス、フィットイージー、ｉｓｐａｃｅ）の発行株数比率(第三者割当を含む)と比較するとやや多い数量。
  株式の売出数量は、発行済み株式総数の最大約3.07%で、直近の株式の売出のみのPO（エリアリンク、ライフドリンクカンパニー、巴工業）の売出株数比率(OAを含む)と比較すると少ない数量。
  で、この２つの要因が短期的に株価を押し下げる可能性。
• 直近の出来高の５日平均は8,440百株、25日平均は8,485百株（10/24時点）で、流動性は高い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2023年12月に安値(3,430円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2025年10月に上場来高値(10,880円)をつけている。
• 直近の株価は、９月初旬に安値(8,510円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌月に上場来高値(10,880円)をつけた。
  そしてその後は調整しているが、75日移動平均線の上をキープしながら推移している。
• 今後の株価は、PO発表翌営業日(10/27)以降の株価は、POによる１株利益の希薄化と短期的な需給悪化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(8,510円)や節目の8,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。