【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本ホテル＆レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• スターアジア不動産、マリモ地方創生リート、福岡リート、タカラレーベン不動産：2.5%
• 日本都市ファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／25(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（余暇活用型施設２、アコモデーション施設６の計８物件）の取得による資産規模拡大及び収益安定性の向上を目的として、市場動向、LTV(有利子負債残高÷総資産額)水準及び分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、余暇活用型施設（ビジネスホテル、シティホテル）２、アコモデーション施設（住宅）６の計８物件（取得予定価格 131億円）を2024年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、23物件、取得金額は490億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約30.6%（第三者割当を含めると、最大約32.1%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

福岡リート 9.54%、タカラレーベン不動産 16.6%、日本都市ファンド 3.07%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,011口、25日平均は849口（11/20時点）で、流動性はやや低い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていましたが、

2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、

新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能としました。

そして、2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、

アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

ビジネスホテル・シティホテル等と住宅等をバランスよく組み合わせ、年間200億円程度を目標として資産積み上げを図り、

３年後（2026年末）を目途に、資産規模1,000億円を目指しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年５月31日現在）

物件数：15物件、取得価格：359億円、稼働率：72.3%（ホテル客室稼働率）、95.9%（アコモデーション施設全体の2024年５月期末の期中累計稼働率）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 大江戸温泉施設 31%
• ビジネスホテル・シティホテル 32%
• アコモデーション施設 37%

となっており、「アコモデーション施設」が最も多く４割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年５月期の運用実績と2024年11月期以降の見通し】

（2024年７月22日発表）

表２のとおり、前期（2024年５月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増でした。

今期（2024年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想より微減の下方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微減ですが、経常利益と純利益は２割弱増の予想となっています。

今回の増資後の2025年５月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は４～５割増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年５月期は前期比 115円増、2025年11月期は同68円増の予想となっています。

【2024年５月期の運用状況】

＜運用実績＞

当期における同投資法人が保有する余暇活用型施設全体の運営状況は、宿泊単価引上げによるレベニューマネジメントにより、客室稼働率は72.3％と前年同期比マイナス4.7％である一方、

ADR（※１）は前年同期比プラス9.2％、RevPAR（※２）は同プラス4.0％となりました。

※１：ADR

平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載

※２：RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載

また、アコモデーション施設全体の期末時点の期中累計稼働率（※３）は95.9％となりました。

※３：期中累計稼働率は以下の計算式によって求められる数値

期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

また、同資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、

ESGに関する取り組みを推進しており、2024年5月には同投資法人が保有する大江戸温泉物語土肥マリンホテルについて、建築物省エネルギー性能表示制度「BELS」（国土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度） 5 段階中２の評価を取得しました。

当期末に取得した鑑定評価額は、合計で386億円となりました。

前期末に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回りについては変動がありませんでしたが、一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で140百万円の減少となりました。

当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該15物件の減価償却により含み益が増加し5,587百万円となりました。

＜資金調達の概要＞

当期においては、2024年2月29日を返済期日とする借入金5,144百万円の返済原資の一部に充当するため、

三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により739百万円、長期借入により4,204百万円、及び三井住友銀行から短期借入により195百万円の借入れを行いました。

また、2024年5月31日を返済期日とする借入金4,971百万円の返済原資に充当するため、三井住友信託銀行から短期借入により750百万円、三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により4,221百万円の借入れを行いました。

さらに、手元資金により2024年1月末日及び2024年4月末日に各々73百万円の約定返済（決められた金額の返済）を行いました。

その結果、当期末時点での有利子負債総額は127億円、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は36.0％(前期末比 0.4ポイント減)となっています。

＜2024年11月期の見通し＞

（外部成長戦略）

同投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略とし、

その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指しています。

また、同資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、

テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行う方針です。

余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、

並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

アコモデーション施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、

ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

そして、同投資法人は、スポンサーによる本投資法人の活動の支援と、相互のビジネスを拡大し発展させることを目的として、2023年12月19日付でアパグループとの間でスポンサーサポート契約を締結しています。

この中で、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されており、また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

さらに、第三者が保有する同投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。

これらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていく方針です。

＜財務戦略＞

保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していく方針です。

デット（負債）・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図る計画です。

また、アパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループから同投資法人の取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けることができます。

これらスポンサーサポートを最大限活用することで、金融コストの低減とともに、格付けの取得、負債の平均年限の長期化などを目指しています。

エクイティ（資本）・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに一口当たり分配金の希薄化に配慮し、機動的な実施を検討する方針です。

【2025年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年11月期の予想】

2024年12月に予定している新規資産取得（余暇活用型施設２、アコモデーション施設６の計８物件）に伴い、

2025年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年５月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は３割弱増、利益面は３割弱～４割増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約36%の増加率(359億円→490億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対して妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり56円減の予想です。

2025年11月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

格付けは未取得です。（2024年11月20日現在）

投資口価格の動向

【2024／11／20(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：68,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：3,932円（2025年５月 1,932円、2025年11月 2,000円）、利回り：5.75%

分配金利回りは5.75%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.49%(11/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（5.02％（2024年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,404～1,817円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待（新設）】

今回のPOと同時に、投資主優待の新設が発表され、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイント（以下「優待ポイント」）が付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.22%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年12月に安値(58,700円)をつけた後は、65,000円前後のヨコヨコで推移していましたが、

2023年12月から急上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。

しかしその後は下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/29に高値(74,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(11/19)は、窓を開けて出来高を伴い、前日比 3,200円安(-4.47%)と大きめの陰線をつけて急落しました。

今後は、11/20につけた安値(68,000円)や８月につけた年初来安値(67,000円)を下抜けずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  その後、アコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代して、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 前期（2024年５月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増で着地。
• 今期（2024年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想より微減の下方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微減だが、経常利益と純利益は２割弱増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2025年５月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は３割弱増、利益面は３割弱～４割増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約36%の増加率(359億円→490億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.75％は、東証プライム上場会社の単純平均2.49%(11/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,404～1,817円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2025年５月期の分配金は、当初予想から１口当たり56円減で、前期比 115円増、翌2025年11月期は同68円増の予想。
• 今回のPO発表と同時に投資主優待が新設され、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが保有口数に応じて付与される。
  １口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.22%になる。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,011口、25日平均は849口（11/20時点）で流動性はやや低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年12月に安値(58,700円)をつけた後は、65,000円前後のヨコヨコで推移していたが、2023年12月から急上昇し、2024年３月に高値(84,000円)をつけた。
  しかしその後は下落トレンドで推移している。
• 直近の投資口価格は、8/29に高値(74,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(11/19)は、窓を開けて出来高を伴い、前日比 3,200円安(-4.47%)と大きめの陰線をつけて急落した。
• 今後の投資口価格は、11/20につけた安値(68,000円)や８月につけた年初来安値(67,000円)を下抜けずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。