【公募増資・売出(PO)は買いか？】ヒューリック(3003) ＜2024年12月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから不動産業種のヒューリックです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、大株主（損害保険ジャパン、東京海上日動火災保険、東京建物、他２社）からの株式の売出しです。売出価格等決定日や受渡期日、売出数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、ゆうちょ銀行(6178) 2.08%、デンソー(3387) 3.02%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券、野村證券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／10(火)の夕刻に、会社側から売出価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【株式売出しの目的】

• 同社は現在、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値の向上を実現する企業グループを目指す姿とする「中長期経営計画（2020-2029）」を推進して企業価値の向上に取り組んでいる。
• そのような環境下、市場において政策保有株式見直しの動きが進んでおり、一部の株主様から同社株式の売却意向を確認したため、最適な株式売却の手法を検討してきた。
• その結果、株主に同社株式の円滑な売却機会を提供することで、資本市場における同社株主による市場売却の懸念に対応し、株主層の裾野拡大並びに多様化を実現して株主構成の再構築を行い、コーポレートガバナンスの一層の改善を図るべく、本売出しを決定した。
• 本売出しを通じて中長期的な成長戦略を投資家に理解・支援してもらい、更なる企業価値向上を目指していく。

としています。

また、今回の株式の売出数量は、発行済み株式総数の最大約12.7%（OAを含む）で、

直近の株式の売出を含むPOの売出株数比率(OAを含む)は、ユー・エス・エス 3.26%、ウェザーニューズ 7.93%、ダブルエー 14.9%でしたので、それらと比較するとやや多い数量です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株数）の５日平均は46,559百株、25日平均は24,924百株（11/29時点）で、流動性はかなり高い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

半世紀以上にわたって都心に保有する多くのオフィス・商業ビル等を中心とした不動産賃貸事業を営んでいる会社です。

都心の好立地に多くの事業基盤を有する強みを持っています。

具体的には、将来の変化を予測し、都心駅近のオフィス・商業ビル・観光地のホテル・旅館や高齢者施設への積極的な投資や開発を行っています。

一方で、マンション開発、地方のオフィスへの投資や大規模開発は人口動向や事業リスクを考えて行わない方針で、

経営資源を「選択と集中」することで、大きな成長を続けています。

事業セグメントは、「不動産事業」、「保険事業」及び「ホテル・旅館事業」の３つがあり、それぞれ、

• 不動産事業
  不動産賃貸業務、不動産開発業務、アセットマネジメント業務等
• 保険事業
  保険代理店業務
• ホテル・旅館事業
  ホテル・旅館の運営業務

を行っています。

2023年12月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産事業 89.9%
• 保険事業 0.8%
• ホテル・旅館事業 8.3%
• その他（建築工事請負業務、設計・工事監理業務等） 0.9%

となっており、「不動産事業」が９割を占めています。

直近の経営概況

【2024年12月期３Q（2024年１月～９月）の経営成績】

（2024年10月28日発表：日本基準（連結））

表２の通り、前年同期比 増収減益で、売上高は１割強増、利益面は微減～１割弱減でした。

今期（2024年12月期）通期の業績は、今３Q決算発表と同時に上方修正（表４参照）しており、前期比 増収増益で、売上高は３割強増、利益面は１割弱増を予想しています。

この通期予想に対する進捗率は、３Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割強で遅れ気味です。

【2024年12月期３Qの状況、経営成績の要因】

当３Q連結累計期間の連結業績は、前連結会計年度及び当３Q連結累計期間に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移しています。

また、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどにより、

• 営業収益 3,149億円(前年同期比13.0％増)
• 営業利益 888億円(同2.3％減)
• 経常利益 816億円(同2.3％減)
• 親会社株主に帰属する四半期純利益 545億円(同6.9％減)

となりました。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

主力の「不動産事業」は前年同期比増収減益、

その他の事業は、増収増益となっています。

セグメント別の状況は以下です。

＜不動産事業＞

同社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約119万㎡を活用した不動産賃貸事業です。

環境変化に対応した競争優位性のある高品質な賃貸ポートフォリオを構築する観点から、継続的な物件の入れ替えや耐震・環境配慮に優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでいます。

また、開発・建替、バリューアッド物件のパイプラインを充実させ、出口戦略の多様化により、安定的・継続的な開発利益と運用報酬の獲得にも取り組んでいます。

当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当３Q連結累計期間に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどから、

表３の前年同期比 増収減益となっています。

＜保険事業＞

連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しています。

保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしています。

＜ホテル・旅館事業＞

連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズ及び「ビューホテル」シリーズ、

ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営を行っています。

当３Q連結累計期間においては、引き続き国内・インバウンドとも好調に推移し、稼働・客室単価とも高水準を維持しています。

＜その他＞

主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、同社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げているほか、

連結子会社である株式会社リソー教育が進学学習指導等を行っています。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2024年12月期３Q末時点で27.5%と前期末(30.8%)から3.3ポイント低下しました。

負債と純資産の、主な前期末比の増減は以下となっています。

• 負債 （億円）
  • 流動負債 +3,449
    （内訳）短期借入金 +872、短期社債 +1,748、１年内償還予定の社債 +900
  • 固定負債 △211
    （内訳）長期借入金 +200、社債 △570
• 純資産（億円）
  • 株主資本 +146
    （内訳）利益剰余金 +139
  • 非支配株主持分 +153

自己資本比率の数値としては危険水域に近いレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2024年12月期通期）通期業績予想の修正】

今３Q決算発表と同時に、2024年12月期通期の業績予想を利益面のみ上方修正をしています。

2024年12月期通期の業績予想は表４です。

前回予想と比べ、売上高は前回予想は未定だったものを前期比 ３割強増と予想し、利益面は当初予想から微増の増額修正をしています。

修正の理由は、

• 「高品質の賃貸ポートフォリオ構築」を実行し、同社の保有方針に合致しない物件の売却を進めたところ、営業利益以下全ての段階利益の見通しを上方修正した。
• これにより、全ての利益項目において過去最高益を更新するとともに、
  現在進行中の中期経営計画フェーズⅡの最終年度である2025年度の目標としていた経常利益および当期純利益を１年前倒しで達成する見通し。
• また、予測が困難として記載していなかった2024年12月期の営業収益（売上高）について、直近の業績動向を踏まえて予想をお知らせする。

としています。

また、同社は、株主への適切な利益還元を経営課題と位置付け、安定した配当の継続を基本方針としつつ業績動向を踏まえた配当を行なうことを重視し、現中期計画画（2023-2025）において配当性向40%以上を目標としており、

当期の期末配当予想としては、上記の通り親会社株主に帰属する当期純利益の見通しを上方修正したことから、普通配当として当初予想から１株当たり2.0円増額の28.0円としています。

この結果、中間配当は26.0円ですので、2024年12月期通期の配当は54.0円（前期比 ４円増）となっています。

株価指標と動向

【2024／11／29(金)終値時点の数値】

• 株価：1,349円
• 時価総額：１兆359億円
• PER（株価収益率（予想））：10.4倍

PERは、同業で時価総額が近い、東京建物(8804) 11.1倍、野村不動産HD(3231) 9.1倍、東急不動産HD(3289) 9.5倍と比較すると、中間的な水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：1.28倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.54倍
• 年間配当金（会社予想）：54円（年２回 ６月 26円、12月 28円）、利回り：4.00%（配当性向 41.7%）

配当利回りは4.00%で、東証プライムの単純平均2.50%(11/29時点) と比較すると高い水準です。

表３のように、直近５年間の配当金は、年間１株あたり31.5～50円で推移しており、連続増配を継続中です。

配当性向は、35～40%で安定して推移しています。

この会社は、

上述した通り、株主への適切な利益還元を経営課題と位置付け、安定した配当の継続を基本方針としつつ業績動向を踏まえた配当を行なうことを重視し、現中期計画において配当性向40%以上を目標としています。

また、期末配当による年１回の剰余金の配当をおこなうことを基本方針としていますが、中間配当制度を採用していることから、各事業年度の業績の状況を勘案し、中間配当を実施することにより、年２回の剰余金の配当をおこなう場合もあります。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年12月末に300株以上保有の株主は、

【変更前】

• ３年未満継続保有の場合、3,000円相当のグルメカタログギフト
• ３年以上継続保有の場合、3,000円相当のグルメカタログギフトを２点（6,000円相当）

が進呈されていましたが、2023年12月期から変更となり、

【変更後】（2025年12月期以降）

２年以上継続保有の場合、3,000円相当のグルメカタログギフトを２点（6,000円相当）

になりました。

ただし、2024年12月末時点で300株以上保有の場合は、２年未満の継続保有の場合でも、3,000円相当のグルメカタログギフト（１点）が進呈されます。

したがって、2024年末は、

• ３年未満300株保有の場合、配当金＋株主優待(3,000円相当)で利回りは4.74%
• ３年以上300株保有の場合、配当金＋株主優待(6,000円相当)で利回りは5.48%

となります。

2025年末以降は、一律、２年以上300株保有の場合、配当金＋株主優待(6,000円相当)となります。

個人投資家にとってうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年１月に安値(1,007円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年１月に高値(1,648円)をつけました。

しかしその後は、高値を切り下げながら下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

9/27に高値(1,518.5円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(11/28)は、POによる短期的な需給悪化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 77円安(-5.41%)と急落しました。

今後は、この日つけた安値(1302.5円)や８月につけた年初来安値(1260.5円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2024年12月期）３Qの業績は、前連結会計年度及び当３Q連結累計期間に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移、販売用不動産の売上も順調に推移したことにより、
  前年同期比 増収減益で、売上高は１割強増、利益面は微減～１割弱減。
• 今期業績予想は、「高品質の賃貸ポートフォリオ構築」を実行し、同社の保有方針に合致しない物件の売却を進めたところ、営業利益以下全ての段階利益の見通しを３Q決算発表と同時に上方修正し、これにより、全ての利益項目において過去最高益を更新する見込みで、
  前期比 増収増益で、売上高は３割強増、利益面は１割弱の増益を見込む。
• その通期予想に対する進捗率は３Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割強で遅れ気味。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は4.00%(11/29時点)で、東証プライムの単純平均 2.50%と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり31.5～50円で推移しており、連続増配を継続中。
  配当性向は、35～40%で安定。
• 会社の還元方針は、安定した配当の継続を基本方針としつつ業績動向を踏まえた配当を行なうことを重視し、現中期計画（2023-2025）において配当性向40%以上を目標としている。
• 株主優待があり、毎年12月末に２年以上かつ300株以上継続保有の株主は、3,000円相当のグルメカタログギフトを２点（6,000円相当）が進呈される。
  ただし、2024年12月末の300株以上保有の場合は、２年未満の継続保有の場合でも、3,000円相当のグルメカタログギフト（１点）が進呈され、３年未満300株保有の場合、配当金＋株主優待(3,000円相当)で利回りは4.74%になる。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の株式の売出数量（OA含む）は、発行済み株式総数の最大約12.7%で、
  直近の株式の売出を含むPOの売出株数比率(OAを含む)（ユー・エス・エス、ウェザーニューズ、ダブルエー）と比較するとやや多い数量。
• 直近の出来高の５日平均は46,559百株、25日平均は24,924百株（11/29時点）で、流動性はかなり高い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2023年１月に安値(1,007円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年１月に高値(1,648円)をつけた。
  しかしその後は、高値を切り下げながら下落基調で推移。
• 直近の株価は、9/27に高値(1,518.5円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、
  今回のPO発表の翌営業日(11/28)は、POによる短期的な需給悪化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 77円安(-5.41%)と急落した。
• 今後の株価は、この日つけた安値(1302.5円)や８月につけた年初来安値(1260.5円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。