【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＧＬＰ投資法人(3281) ＜2023年５月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＧＬＰ投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、タカラレーベン不動産、ＣＲＥロジスティクスファンド：2.5%
• 産業ファンド、ジャパンリアルエステート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／18(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指し、物流施設４物件（関東圏 １（相模原市）、その他 ３（岡山、福岡、沖縄各１））に係る不動産信託受益権を新たに取得するため

としています。

今回の資金調達によって、物流施設４物件（取得予定価格 582億円）を2023年６月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、93物件、取得金額は8,969億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.45%（第三者割当を含めると、最大約4.52%）で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本プロロジスリート 3.01%、東海道リート 37.1%、ＣＲＥロジスティクス 11.1%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

ご参考までに、この投資法人は2022年10月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付で売却した場合は損益トントンでしたが、受渡日の大引や１週間後の寄付で売却した場合は2.0～6.5%の損益プラスでした。

（※売買手数料は考慮していません。）

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は9,564口、25日平均は9,842口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2012年12月に東証に上場し、最大級の資産規模を持つ物流施設特化型のJ-REITです。

先進的物流不動産や関連テクノロジ―をグローバルに展開するGLPグループをスポンサーとして、

首都圏、関西圏を中心とした「先進的物流施設」への投資を行うことで、中長期にわたる安定収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行っています。

そして、GLPグループの物流施設の運営経験を最大限に活かし、

世界各国で展開するファンドマネジメントビジネスのノウハウを基礎として、投資主価値の最大化に取り組んでいます。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2023年４月30日現在)は、89物件 8,386億円となっており、稼働率は98.8%(2023年４月30日現在)です。

投資戦略、ポートフォリオ構築方針は以下になっています。

【投資戦略】

＜先進的物流施設への重点投資＞

サードパーティロジスティクス（※１）事業及び電子商取引市場の拡大を背景として、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、

大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、主たる投資対象としています。

その中でも機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。

ほかにも、十分な柱間隔と天井高の倉庫内部、余裕を持った車路、各階アクセス可能なランプウェイ（傾斜路）などを持ち合わてせています。

※１：サードパーティロジスティクス(3PL)とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービス

＜ＧＬＰグループの高い施設運営力＞

GLPの100％子会社である日本GLP株式会社をすべての取得資産のプロパティ・マネジメント会社として選定することを予定しており、

物流施設の管理・運営について高い専門性を有するGLPグループのノウハウを活用した最適なリーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）及び管理・運営体制の下、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大に努めています。

【ポートフォリオ構築方針】

中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、先進的物流施設を中心に投資しています。

また、投資エリアを関東圏と関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで安定的なポートフォリオを構築することを目指し、

加えて、投資判断においては主に立地、規模及び機能性等を考慮しています。

＜エリア投資比率＞

• 関東圏 50～70%
• 関西圏 20～40%
• その他 ５～20%

としています。

＜投資基準＞

安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働している先進的物流施設を中心に投資を行うこととしています。

また、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、現在その上に物流施設が存在している底地（借地権が設定されている土地）又は再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地についても投資を行うこととしています。

先進的物流施設としては、以下の条件を備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。

• 稼働状況
  完成後１年以上経過しているか、稼働率が93％以上に達している物件のみに投資
• 規模
  延床面積10,000㎡以上の大規模賃貸用物流施設を中心に投資
• 機能性
  機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5ｍ以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を満たす物流施設に重点的に投資

【ポートフォリオの分散状況】

＜エリア別投資比率＞

• 関東圏 67.3%
• 関西圏 20.6%
• その他 12.0%

となっており、「関東圏」が７割弱を占めています。

＜延床面積別比率＞

• 100,000㎡以上 27.6%
• 50,000～100,000㎡ 29.6%
• 30,000～50,000㎡ 26.4%
• 10,000～30,000㎡ 16.4%
• 10,000㎡未満 0.0%

と、30,000㎡以上の物件が８割強を占めています。

直近の運用概況

【2023年２月期の運用状況と2023年８月期以降の見通し】

（2023年４月14日発表）

表３のとおり、前期(2023年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益と経常利益は１割前後の増益ですが、純利益は２割減の結果でした。

2023年８月期(2023年３月～８月)は、今回のPO発表と同時に修正しており（表４参照）、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割前後の減益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、2023年８月期は前期比 342円減、2024年２月期はさらに同78円減の予想となっています。

【2023年２月期の運用状況の概況】

＜投資環境と運用実績＞

先進的物流施設の賃貸市場は、電子商取引企業及びサードパーティロジスティクス（3PL）事業者等による新規拡張や拠点集約・統合等の流れや、人手不足やサプライチェーンの効率化といった物流業界が直面する経営課題への対応を背景とした需要が引き続き強いと同法人は考えています。

このような旺盛な需要を受けて先進的物流施設の新規供給は高水準で推移しており、一時的な需給ギャップに伴う空室率の上昇も見られるものの、

竣工後 1 年経過した先進的物流施設の空室率は 2022 年 12 月末時点で 0.9%と、旺盛な需要の取り込みを通して引き続き低水準を維持しています。

物流不動産取引市場では、金利水準が相対的に低位な日本において、底堅い需要、安定した賃料収入の見通し等を背景に、国内及び海外の機関投資家の投資意欲は依然として旺盛であり、資金流入が継続しています。

その結果、取引利回りは引き続き低下基調にあるため、物流不動産の価格は高水準となっています。

上記の市況において、同投資法人は、物流不動産への強い需要を踏まえ、資産の売却益を分配金として投資主に還元することを目的として、既存物件である GLP 深谷にかかる信託受益権を 2022 年 12 月 14 日付にて譲渡しました（譲渡価格：4,100 百万円、売却益：1,939 百万円）。

また、新規物件取得によるポートフォリオの質及び収益性の向上の両立を目的として、短縮マーケティング型のグローバル・オファリングである Accelerated Global Offering を実行し、

当該増資及び新規借入れによる調達資金をもって、GLP 開発物件 5 物件（GLP 座間（準共有持分 30％）、GLP 常総、GLP 北本、GLP 尼崎Ⅲ、GLP 野洲）及び第三者物件 1 物件（GLP 鈴鹿）の計 6 物件を 2022 年 11 月 1 日付にて取得しました（取得価格合計：629億円）。

内部成長の観点では、スポンサーである GLP グループのリーシングチームと協働し、テナントの需要をきめ細かく捉えることで、上場来 21 期連続での賃料増額を達成しています。

上記の取り組み及びグローバルに先進的物流施設を提供する GLP グループの強力なサポートの下でのポートフォリオの適切な管理・運営の結果、当期末の保有物件は 89 物件（取得価格合計 8,386億円）、当期末時点のポートフォリオ稼働率は 99.2％と高い水準を維持しています。

なお、当期末の鑑定評価額合計は 10,839億円となっており、含み益は 2,848億円、含み益率（※２）は 35.6％に達しました。

※２　含み益率＝含み益（期末鑑定評価額又は調査価額－期末簿価）／期末簿価

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、強固なバンクリレーションシップのもと、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、

返済期限の分散化を図りつつ、金利コストの上昇を抑える取り組みとともに適切な総資産有利子負債比率（LTV）水準を維持しています。

当期は、2022 年 9 月 2 日に満期日を迎える銀行借入 235 億円を満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスしました。

また、2022 年 11 月 1 日付取得 6 物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で 247 億円の新規の借入を実施しました。

さらに、2022 年 11 月 1 日に銀行借入により資金調達した全額（247 億円）を 2022 年 11 月 30 日に期限前返済し、同日付で 238 億円の銀行借入によりリファイナンスを行い、借入期間を長期化しました。

また、2022 年 12 月 20 日に満期日を迎える銀行借入 ５億円及び 2022 年 12 月 26 日に満期日を迎える第 4 回無担保投資法人債 15億円について、2022 年 12 月 23 日発行の第 21 回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）により同額でリファイナンスしました。

2023 年 2 月28 日に満期日を迎える銀行借入 101億円を満期日において同額の銀行借入によりリファイナンスしました。

上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は 3,704億円（借入金残高 3,159億円、投資法人債残高 545億円）、LTV は 44.1％（前期末比 0.1ポイント減）となっています。

【今期（2023年８月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

中長期的な成長を目指し、以下の施策に取り組む予定です。

1. 内部成長戦略
   ポートフォリオの特徴である安定したキャッシュ・フローを享受しつつ、賃貸借契約期間の満了に伴う更新のタイミングにおいては、先進的物流施設の市場動向やマーケット賃料を踏まえ、スポンサーである GLP グループのインハウスのリーシングチームと協働することで、賃料の増額改定と高稼働の両立を目指す。
   同時に、適切な修繕や資本的支出を行うことで資産価値の維持・向上に努める。
2. 外部成長戦略
   物件取得にあたっては、Optimal Takeout Arrangement（OTA）（※３）によるブリッジスキームも活用しつつ、GLP グループ開発物件と第三者物件の取得によるポートフォリオの質と収益性の向上の両立を目指す。
   同投資法人が優先交渉権を有する優先交渉権対象物件に加えて、GLP グループが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー・パートナーシップを通じて保有する物件をスポンサー・パイプラインとして、今後も取得機会を追求する。
   ※３：一定の取得期間中の同投資法人が指定する日に物件を取得することとし、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができることとするような取組みを「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称しており、その契約形態の対象資産（OTA 対象資産）をいいます。
3. 物件売却戦略
   物流不動産市場動向を踏まえ、適切なタイミングでの売却に向けた活動を継続する。
4. 財務戦略
   資金調達環境の動向を注視しつつ、借換えによる返済期限の長期化や投資法人債の発行、公募増資等の財務活動を検討し、資金調達手段と資金調達コストの最適なバランスを図る。

【2023年８月期と2024年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2023年６月に予定している資産取得（物流施設４物件）に伴い、今期(2023年８月期) と次期(2024年２月期)の運用状況と分配金の予想の修正をしています。

2023年８月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに３%前後の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.9%の増加率(8,386億円→8,969億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合はもの足りないですが、

次期の2024年２月期の当初予想に対しては、６～８％の増額をしていますので、段階的に資産取得の効果が出てくるものと考えられます。

2024年２月期の修正後の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年８月23日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2023／５／16(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：153,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.32倍
• 年間分配金（法人予想）：5,506円（2023年８月 2,792円、2024年２月 2,714円）、年間利回り：3.59%

分配金利回り（予想）は3.59%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.30%(５/15時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較するとそれほど高くありません。

直近５営業期間の分配金は、表５のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり2,989円～3,169円で推移しており、最大と最小の差は180円です。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年８月に上場来高値(205,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、３月に安値(141,400円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(5/16)は、出来高は増加しましたが投資口価格にはそれほど影響はなく、前日比 1,400円安(-0.91%)で終了しました。

今後は、この上昇基調を継続して、５月に入ってつけた年初来高値(156,900円)を上抜いていくのか、下落に転じ直近の安値(141,400円)に近づいていくのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本最大級の資産規模を持つ物流施設特化型のJ-REITで、
  先進的物流不動産や関連テクノロジーをグローバルに展開するGLPグループをスポンサーとして、首都圏、関西圏を中心とした「先進的物流施設」への投資を行うことで、中長期にわたる安定収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行っている。
• GLPグループの物流施設の運営経験を最大限に活かし、世界各国で展開するファンドマネジメントビジネスのノウハウを基礎として、投資主価値の最大化に取り組んでいる。
• 2023年２月期の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は１割前後の増益だが、純利益は２割減の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年８月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに３%前後の増額しており、修正された営業収益や利益面の増額の割合はもの足りないが、
  次期の2024年２月期の当初予想は、６～８％の増額をしているので、段階的に資産取得の効果が出てくるものと考えられる。
  

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 3.59％は、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(５/15時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べるとそれほど高くない。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,989円～3,169円で推移しており、最大と最小の差が180円ある。
• 2023年８月期の１口当たりの分配金の予想は、前期比で342円減額。2024年２月期は同じく78円減と物足りない。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は9,564口、25日平均は9,842口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2021年８月に上場来高値(205,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、
  その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、３月に安値(141,400円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、
  今回のPO発表の翌営業日(5/16)は、出来高は増加したが投資口価格にはそれほど影響はなく、前日比 1,400円安(-0.91%)で終了。
• 今後の投資口価格は、この上昇基調を継続して、年初来高値(156,900円)を上抜いていくのか、下落に転じ直近の安値(141,400円)に近づいていくのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。