【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468) ＜2023年８月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのスターアジア不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、ラサールロジポート、三井不動産ロジスティクスパーク：2.5%
• 日本プロロジスリート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の各証券会社（ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、８／15(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性及び成長性の強化を目的として、取得予定資産（ホテル７物件、住宅４物件の計11物件）を取得する予定。
• これにより、着実な資産規模拡大を実現するとともに、ポートフォリオ収益の「安定性」と「成長性」を確保することで、投資主利益の最大化を図ることができると考えている。
• 取得予定資産の取得のための資金調達にあたっては、市場動向、財務の健全性及び 1 口当たりの分配金水準も留意しつつ検討を行い、新投資口発行及び投資口売出しの決定した。

としています。

今回の資金調達によって、ホテル７物件、住宅４物件の計11物件（取得予定価格 491.9億円）を2023年９月～12月に取得予定です。

また、住宅１物件（譲渡予定価格 13.1億円）を2023年８月末に譲渡することも合わせて発表しています。

これにより、取得後のポートフォリオの合計（譲渡分も含む）は、71物件、取得金額は2,422億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約23.4%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

マリモ地方創生リート 23.4%、タカラレーベン不動産 8.25%、平和不動産リート 3.25%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は19,678口、25日平均は7,541口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人は2021年８月、2022年８月に公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、2021年８月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付で売却した場合は損益マイナス、受渡日の大引や受渡日１週間後の寄付で売却した場合は損益プラス、

2022年８月実施時は全ての段階で損益プラスの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

【ご参考】

• 前回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468)　<2022年８月実施>
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】プラップジャパン(2449)、スターアジア不動産(3468)、タカラレーベン不動産(3492)
• 前々回の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468)
• 前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】イオンリート(3292)、スターアジア不動産(3468)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

不動産金融マーケットにおける豊富な経験と実績を持つメンバーを擁するスターアジア投資顧問株式会社にその運用を委託し、

オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とする総合型REITとして、

収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【特徴】

1. 東京圏（※１）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT
   • スターアジア投資顧問が独自の分析に基づき、投資対象アセットタイプ（用途）及びエリアごとの投資スタンスを決定
   • 当面は、日本の経済・文化活動の中心であり、人口が最も集積している東京圏の不動産等に集中的に投資（取得価格ベースで70%以上）する方針
   • 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資
2. スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長
   • 日本の不動産関連マーケットにおいて豊富な投資実績を誇り、海外の投資家から評価されてきたスターアジアの情報収集能力、マーケット分析力等を活用
   • スターアジアがその不動産運用における専門性を背景に取得したパイプライン物件の売却情報の提供を受けることで、取得の検討機械を獲得
3. 投資主利益第一主義追求のための施策
   • スターアジアグループが投資口を保有することで、同投資法人の利益とスターアジアの投資家利益とを共有することを意図
   • 自己投資口の取得による投資主還元と資本コストの最適化を検討　等

があります。

※１：｢東京圏」とは、オフィス・商業施設は、東京23区、川崎市及び横浜市をいい、住宅・物流施設・ホテル・学生専用レジデンスは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県をいう。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 62物件、取得価格 1,941億円 （2023年７月１日現在） 、平均稼働率 97.6%（2023年６月30日現在）

＜エリア別投資比率＞

• 都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.0%
• その他東京圏 37.6%
• その他 33.4%

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 38.5%
• 住宅 19.5%
• 物流施設 15.3%
• ホテル 12.4%
• 商業施設 14.3%

となっており、エリア別では「その他東京圏」が４割弱、

アセットタイプ別では「オフィス」が４割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年１月期の運用実績と2023年７月期以降の見通し】

（2023年３月16日発表）

表３のとおり、2023年１月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増の結果でした。

2023年７月期(2023年２月～７月)も、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を見込んでいます。

今回のPOによる増資後の2024年１月期は、前期比増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１～２割弱増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2024年１月期は前期比 39円減、2024年７月期は同７円増の予想となっています。

【2023年１月期の運用状況】

同投資法人の保有ポートフォリオにおいては、

• オフィス：新規テナントの入居面積が退去面積を上回り稼働率の一定の上昇を実現
• 商業施設：若干のテナント退去があった新規入居もあり、稼働率及び賃料収入は安定的に推移
• 住宅：シングルタイプ、ファミリータイプ共に稼働率は安定的に推移し、特にファミリータイプの賃料は上昇傾向を維持
• 物流施設：稼働率及び賃料収入共に安定的に推移
• ホテル：固定賃料部分は約定通りに収受でき、更に変動賃料体系の2ホテルから変動賃料を収受

という運用概況でした。

当期における内部成長に関しては、マーケットに即した機動的な賃貸条件の微修正等によりオフィスと住宅の稼働率の維持向上及び賃料増額に注力し、その成果が見られました。

また、同資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社（以下「日本管財グループ」）の協力を得て、

資材高騰による工事費の増加傾向の中、発注方法の見直しやVE（ヴァリューエンジニアリング）などにより費用を抑えつつ、修繕費及び資本的支出の最適化に注力しました。

また、外部成長に関しても、公募増資による調達資金等により、同資産運用会社独自のネットワークを活用して物件取得を実行し、資産規模を拡大しています。

同投資法人は、今後もスターアジアグループのサポートを活用した外部成長、資産入替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン（銀行や信用金庫等の金融機関の借入金よりも返済順位が低い）債権への投資、自己投資口の取得等、様々な施策を検討し、投資主利益の最大化に資する運用を展開していく予定です。

【資金調達の状況】

＜エクイティ・ファイナンス（新投資口の発行）＞

新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格の状況等に配慮し、

新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定しています。

当期においては、2022年8月に実施した公募増資により7,007百万円を資本市場から調達しました。

＜借入れの状況＞

当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リスクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っています。

当期においては、以下のとおり借入金の借入れ及び借換えを行いました。

• 2022年8月18日に1物件に係る不動産信託受益権（取得価格9,500百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、7,200百万円の借入れをグリーンローンで実行
• 2022年8月31日に返済期限の到来した借入金5,600百万円のリファイナンスにあたり、同日付で5,600百万円の借入れ　

この結果、当期末日（2023年1月31日）現在の有利子負債残高は968億円（借入金残高958億円、投資法人債残高10億円）となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は46.4％（前期末比 0.1ポイント増）となりました。

なお、当期末後の2023年2月20日に借入金5,100百万円の期限前弁済を行いました。

また、当該期限前弁済を行った5,100百万円及び2023年2月20日に返済期限の到来した借入金4,690百万円のリファイナンスにあたり、同日付で9,790百万円の借入れを実行しており、

2023年３月16日現在の有利子負債残高は968億円（借入金残高 958億円、投資法人債残高10億円）となっています。

【2023年７月期の見通し】

運用方針及び対処すべき課題は以下のようになっています。

＜外部成長戦略＞

同投資法人は、投資主利益の最大化を基本理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、学生専用レジデンス及び底地を投資対象アセットタイプとする総合型リートとして、

各アセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、厳選投資を行うことにより、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできるポートフォリオの構築を追求しています。

2021年3月に策定した中期計画の実現に向けて、スターアジアグループによるスポンサーサポートを最大限に活用し、かつ同資産運用会社独自のネットワークによる案件発掘にも注力し、資産規模の拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

管理運営に係る基本的な考え方として、各運用資産の特性に応じた最適なプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」）及びビルディング・マネジメント会社（以下「BM会社」）を選定し、

PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき適切にモニタリングし、常に最適なPM会社及びBM会社を起用できる体制を構築することにより、各運用資産の収益の最大化、支出の最適化を目指しています。

特に、修繕費及び資本的支出に関しては、同資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財グループの物件管理運営に係る知見を活用し、工事費の最適化を図っています。

各アセットタイプに関する内部成長戦略は以下のとおりです。

（オフィス・住宅）

稼働率の維持、向上のため各運用資産の特性に応じて適切なテナント仲介会社等を選定し、迅速に多数のテナント候補を確保し、賃貸条件を比較した上で最良と考えられるテナントを選定しています。

また、賃貸借契約の更新に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行うことを検討しています。

また、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、専有部及び共用部の改修等のリノベーション工事等も積極的に実施し、テナントへの訴求性を高めています。

（物流施設・ホテル）

シングルテナント又は少数のテナントが賃借している物件が多いことから、テナントと定期的にコミュニケーションを図り、テナントからの要望等を適時に把握し、

これら要望等にきめ細かく対応することによりテナントの満足度を向上させ、賃料収入の維持、向上を図っています。

（商業施設）

一部の郊外型商業施設において、アンカーテナントとなる集客力の高いスーパーマーケットの誘致を検討しており、これが実現すれば内部成長に寄与することが想定されます。

また、一部の都市型商業施設においては、賃貸借契約の再契約のタイミングでの賃料増額を検討しています。

＜財務戦略＞

中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。

（エクイティ・ファイナンス）

資産の取得、債務の返済及び運営に係る費用（修繕費、資本的支出等）への充当を目的として、新投資口の発行を行うことを検討しています。

新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格への影響等に配慮し、

新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定しています。

（デット・ファイナンス）

デット（有利子負債）調達においては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮しています。

実際のデット調達においては、必要資金額に鑑み、利率（固定／変動の別）、返済期限、調達方法（借入金・投資法人債）等を検討し、1口当たり分配金への影響を測った上で決定しています。

また、機動的なデット調達のため、コミットメントラインの設定を検討しています。

（LTV）

LTVの水準は、デット調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限としています。

【2023年１月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年７月期の予想】

2023年９月～12月に予定している新規資産取得（ホテル７物件、住宅４物件の計11物件）に伴い、

2024年１月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年１月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約24.7%の増加率(1,941億円→2,422億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の取得資産の増加率に劣っており、物足りないといえます。

2024年１月期以降、今回の資産取得の効果が数値あらわれてくる可能性がありますが、今のところ見えていません。

分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年７月期)比で39円減です。

2024年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2021年７月２日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：
  発行体格付「A－」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／８／８(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：55,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：31.6倍
• 年間分配金（法人予想）：3,033円（2024年１月 1,513円、2024年７月 1,520円）、年間利回り：5.50%

利回りは5.50%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.24%(８/７時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり1,462～1,552円で推移しており、2022年７月期は前期比減配ですが、それ以外の期は増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に高値(66,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(52,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

6/15に年初来高値(59,900円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、７月末の配当落ち日に下落し、

そして今回のPO発表の翌営業日(8/8)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い前日比 3,100円安(-5.33%)と急落しました。

今後は、３月につけた年初来安値(52,300円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とする総合型REITとして、
  収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指している。
• スポンサーであるスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長をしている。
• 2023年１月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増の結果で着地。
  前期(2023年７月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を予想。
• 今期(2024年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１～２割弱増を見込む。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約24.7%の増加率(1,941億円→2,422億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の取得資産の増加率に劣っており、物足りないといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 5.50％（８/８時点）は、東証プライム上場会社の単純平均2.24%(８/７時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,462～1,552円で推移しており、2022年７月期は前期比 減配だが、それ以外の期は増配している。
• 今回の増資後の2024年１月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期比 39円減、2024年７月期は同７円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は19,678口、25日平均は7,541口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に高値(66,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(52,300円)をつけた。
  しかしその後は上昇に転じ、上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、6/15に年初来高値(59,900円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していたが、７月末の配当落ち日に下落し、
  そして今回のPO発表の翌営業日(8/8)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い前日比 3,100円安(-5.33%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、３月につけた年初来安値(52,300円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。