（中止(3/28決定)）【公募増資・売出(PO)は買いか？】いちごホテルリート投資法人(3463)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのいちごホテルリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル、イオンリート、東海道リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／27(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• ポートフォリオの地域分散を進めるとともに、収益の安定性ならびに成長性を高めることが、投資主価値の最大化に資するものと考え、市場動向や１口当たり分配金の水準等について総合的に勘案した結果、
  一般募集により調達する手取金、取引銀行からの借入金および自己資金により、ホテル５物件の特定資産を取得することを予定している。
• この資産取得により、同投資法人の資産規模は30ホテル、698億円となる予定であり、資産規模の拡大と併せて、流動性の向上にも寄与するものと考えている。

としています。

今回の資金調達によって、宿泊主体・特化型ホテル（※１）５物件（取得予定価格 150.8億円）を2023年４月に取得予定です。

※１：「宿泊主体・特化型ホテル」とは、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣、高速道路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、または最小限にして宿泊を主体としたホテルおよび宿泊に特化したホテルのこと。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約42.2%（第三者割当を含めると、最大約44.3%）で、

直近のホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

スターアジア不動産 7.93%、マリモ地方創生リート 23.4%、タカラレーベン不動産 8.25%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,163口、25日平均は1,272口で流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

商号に冠する「いちご」は、千利休が説いた茶人の心構えである「一期一会」に由来し、一期一会のもつ「人との出会いを大切に」という精神を理念とし、投資主を始めとした各ステークホルダーと強固な信頼関係を築くことを目指しており、

いちごの「心築」を軸としたビジネスモデルを最大限活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リートです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【ポートフォリオ構築方針】

継続的な外部成長により投資主価値の向上を図るとともに、安定性を確保しつつ成長性を訴求することが可能なポートフォリオを構築することにより、さらなる成長を目指しています。

• 基本方針
  1. 外部成長戦略
     • ホテル用不動産等の大きな取得ポテンシャルを背景に、いちごの「心築」を軸としたソーシング力を最大限活かした資産規模の拡大
     • いちごのウェアハウジング機能、バックアップサポートを活用した取得
     • 取得余力を活用した機動的な物件取得
  2. 内部成長戦略
     • 変動賃料によるアップサイドの訴求
     • いちごの価値向上ノウハウおよび強固な運用体制を活用したバリューアップ戦略
  3. 財務戦略
     • さらなる財務基盤強化を目指した資金調達施策の実施検討
     • 調達余力の拡大
• 投資対象
  同投資法人が主な投資対象とするホテルタイプは以下です。
  • 宿泊主体・特化型ホテル
    駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣、高速道路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、または最小限にして宿泊を主体としたホテルおよび宿泊に特化したホテル
  • リゾートホテル
    観光地、景勝地、レジャー施設近隣に位置し、比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会議室、スポーツ施設などより多様な付帯施設・設備を有するホテル
  • フルサービスホテル
    駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の都市および市街地近郊に位置し、
    宿泊施設に加え、レストランなどの飲食施設・設備、宴会・会議場等の付帯建設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル
  • その他宿泊施設
    交通の利便性が高い都市部、都市近郊、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣等に位置し、
    旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設で、ホテル以外の各宿泊施設及びサービスアパートメント等

【投資基準】

投資対象物件の取得における事業調査結果を踏まえ、当該ホテル事業の生み出すキャッシュフロー、賃料収入の予想およびそれに基づく収益価格等の投資採算性についての検証を実施し、投資判断を行っています。

【保有資産状況】

物件数 25物件、取得価格 547億円、総客室数 3,989 室（2023年１月31日現在）

となっています。

直近の運用概況

【2023年１月期の運用状況と2023年７月期以降の見通し】

（2023年３月16日発表）

表２のとおり、前期(2023年１月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は３割弱増、利益面は４割～６割強の増益の結果でした。

今期(2023年７月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は１割弱の増益ですが、経常利益と純利益は微減の減益を予想しています。

次期の2024年１月期(2023年８月～2024年１月)は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割前後の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 779円減、2024年１月期は同465円増の予想となっています。

【2023年１月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

国内のレジャー及びビジネスによる延べ宿泊者数は、外国人利用者において、2022年1～12月は前年同期比297.9％増、2019年同期比83.5％減（国土交通省観光庁）、

日本人利用者において、2022年1～12月は前年同期比40.7％増、2019年同期比1.0％減となり、国内利用者は前年と比べ回復傾向が継続しています。

特に新型コロナウイルス感染症（以下、「本感染症」）の影響下において３年ぶりとなる行動制限の無い余暇期間に加え、新たな旅行支援策やインバウンドの水際対策の緩和もあり、国内需要の回復幅は高い傾向がありました。

同投資法人が保有するホテルは、新型コロナウイルス感染症の影響緩和によりホテル需要は一定の回復が見えるものの、変動賃料が設定されている物件全てにおいて変動賃料が生じる水準までの回復には至っていません。

同投資法人は、ホテルテナントの運営状況や財務体力を注視すると共に、同感染症からの回復を見据え、新たなCAPEX投資（不動産の価値を高めるための設備投資による支出）や支出削減などの対応を検討・実施しています。

不動産投資市場は、国内外の投資家の投資意欲を背景に取引価格は依然高値圏で推移していることから、厳しい取得環境が継続しています。

しかしながら、アセットタイプによっては金融機関の融資に対する姿勢は引き続き慎重です。

今後、更なる利上げの可能性を考慮すると資金調達が困難になることが想定され、今後取得への影響が生じる可能性があります。

＜資金調達の概要＞

2022年11月及び2023年１月に返済期限の到来した借入金（合計88.0億円）の返済資金として、同月に既存取引銀行からの借入れ（合計88.0億円）を行いました。

この結果、2023年１月31日現在の借入金残高は254億円となり、総資産に占める借入金の割合(LTV)(※２)は42.6％（前期比 0.3ポイント減）となりました。

※２：LTVには投資法人債を含まない。

【2023年７月期の見通し】

＜新規物件取得（外部成長）＞

ホテル用不動産等を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保するとともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指しています。

また、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプに分類し、

個別物件の特性及び競争力等を見極めるためデュー・ディリジェンスを行った上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行ってきました。

本感染症によるインバウンド旅行者の消失及び国内の宿泊需要低迷の影響を受けたホテルマーケットは、少しずつ回復の傾向が見えはじめている状況です。

しかしながら、ホテル用不動産は地域や各ホテルタイプにより、本感染症の影響下において、依然として収益力に差が生じている状況は継続しています。

同投資法人は、引き続きホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行っていますが、本感染症の影響下及び回復局面での高い収益力等を考慮し、

現状況下でも安定した収益を確保することが可能であると考える、宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行っています。

また、同投資法人は上場以降、いちごグループのソーシング力（※３）とサポート体制を最大限に活用し、外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、

投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図ると共に、収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築に注力しています。

※３：「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力及び物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得するための総合的な力をいう。

そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指しています。

＜心築による価値向上（内部成長）＞

変動賃料物件のホテルオペレーターと月次運営会議等を通して継続的な協議を行い、価値向上CAPEXの立案、実行を行ってきました。

また、同投資法人はいちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや強力な運用体制を活用し、心築による価値向上を図っています。

同投資法人が保有するホテルは、本感染症の影響から少しずつ回復の傾向は見えるものの、引き続きホテル運営への影響は続いています。

同投資法人は、本感染症の影響下で安心してホテルを利用してもらえるよう、また、より強い回復基調となった場合に速やかにホテル需要や収益を確保できるよう、

ホテルオペレーターとの月次運営会議に加え、日々の状況変化について速やかに共有を行い、必要なCAPEX投資、支出削減策の検討及びホテルテナントの支援実施等、運営サポートや対策を講じています。

＜財務戦略＞

中長期に亘り安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、資金調達環境の動向を注視しつつ、借入金利の固定化並びに借入期間の長期化及び分散化を図ってきました。

本感染症の影響下において、既存借入金のリファイナンスについては、スポンサーサポートの活用や取引金融機関と良好な関係を維持しながら、確実な借換えの実現に取り組むと共に、借入コストを抑制する予定です。

なお、資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討しています。

自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めた上で、可否を判断する予定です。

【2023年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年１月期の予想】

2023年４月に予定している資産取得（ホテル５物件）に伴い、2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年７月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益は３割弱増、利益面は４～６割の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約27.6%の増加率(547億円→698億円)からすると、

新規物件取得による資産規模の増加割合と、営業収益は同等で、利益面は増額の割合が大きくなっています。

また、分配金は前回予想から152円増で、前期(2023年１月期)比では779円減となりました。

2024年１月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

未取得（2023年３月17日現在）

投資口価格の動向

【2023／３／17(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：102,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：3,529円（2023年７月 1,532円、2024年１月 1,997円）、年間利回り：3.43%

配当利回り（予想） 3.43%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.44%(３/16時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較するとやや低い水準です。

直近５期の分配金は表４のように、１口当たり823～2,311円で推移して連続増配しており、コロナ禍からの回復が鮮明です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資主は、以下の２点が進呈されます。

• Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」
  ※試合日ごとに、Ｊ１、Ｊ２、Ｊ３それぞれにつき１試合ずつ応募可能
• 同投資法人が保有するホテルのオペレーターとの契約に基づき、対象ホテル（ホテルウィングインターナショナル、テンザホテル、チョイスホテル、グリーンズホテルズ、スマイルホテル）の宿泊代金に特別優待料金が適用される「宿泊代金割引」

個人投資家にとって、うれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2022年１月に安値(72,700円)をつけた後は、ずっと上昇トレンドを継続しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、2/27に年初来高値(119,700円)をつけるまで上昇基調で推移していましたが、その後は下落に転じ、

今回のPO発表の翌営業日(3/17)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 7,900円安(-7.15%)と急落しました。

これで、昨年の12月につけた直近の安値(102,100円)を割り込んでいます。

今後は、この下落が下げ止まり上昇に転じていくのか、下げ止まらずに下値模索を続けるのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 投資主を始めとした各ステークホルダーと強固な信頼関係を築くことを目指しており、いちごの「心築」を軸としたビジネスモデルを最大限活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リート
• 当該ホテル事業の生み出すキャッシュフロー、賃料収入の予想およびそれに基づく収益価格等の投資採算性についての検証を実施し、投資判断を行っている。
• 前期(2023年１月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は３割弱増、利益面は４割～６割強の増益の結果でコロナ禍からの回復が鮮明となっている。
• 今期(2023年７月期)は、POによる資金調達により、新規物件（ホテル５物件（取得予定価格 150億円））を取得し、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は１割弱の増益だが、経常利益と純利益は微減の減益を予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約27.6%の増加率(547億円→698億円)からすると、
  新規物件取得による資産規模の増加割合と営業収益は同等で、利益面は増額の割合が大きい。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.43％は、東証プライム上場会社の単純平均2.44%(３/16)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べるとやや低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり823～2,311円で推移して連続増配しており、コロナ禍からの回復が鮮明。
• 今回の増資後の2023年７月期の分配金は、当初予想より152円増額したが前期比 779円減、2024年１月期は同152円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,163口、25日平均は1,272口で流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年１月に安値(72,700円)をつけた後は、ずっと上昇トレンドを継続中。
• 直近の投資口価格は、2/27に年初来高値(119,700円)をつけるまで上昇基調で推移していたが、その後は下落に転じ、
  今回のPO発表の翌営業日(3/17)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 7,900円安(-7.15%)と急落。
  これで、昨年の12月につけた直近の安値(102,100円)を割り込んだ。
• 今後の投資口価格は、この下落が下げ止まり上昇に転じていくのか、下げ止まらずに下値模索を続けるのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。