【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年１月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのコンフォリア・レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 三菱地所物流リート、スターツプロシード、SOSiLA 物流リート、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券）はじめ、引受人（三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、資産規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性向上を図ることを目的として追加の物件取得（レジデンス６物件、老人ホーム１物件の計７物件、取得価格 114億円）を行うことを予定しているが、
  当該物件取得に伴い、市場動向、財務の健全性及び１口当たりの分配金水準等にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、レジデンス６物件、老人ホーム１物件の計７物件（取得予定価格 114億円）を2023年２月～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、155物件、取得金額は2,945億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.79%（第三者割当を含めると、最大約2.93%）で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

大和証券リビング 2.53%、スターツプロシード 11.3%、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト 2.35%でしたので、それらと比較するとやや小規模な増資です。

ご参考までに、この投資法人はちょうど１年前に公募増資(受渡日：2022年２月２日)を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は0.5～2.6%の損益マイナスの結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,950口、25日平均は2,551口で流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人？

2013年２月に東証に上場し、

「成長性を重視した居住用資産への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、

主に、東京圏の賃貸住宅を中心に、単身・小家族世帯をターゲットとした都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【基本方針】

• 居住用資産へ投資し、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立する。
  • 賃貸住宅の特性
    賃貸住宅は、一般的に景気や資産価格の変動の影響を受けにくいため、賃料水準に下方硬直性が認められる。
    また、賃貸借契約自体が小口であり、契約締結時期も分散しているため、一度に大量の空室や大幅な賃料減額が発生し、収益性が急激に悪化するリスクが相対的に低い資産である。
  • 成長性の重視
    社会・経済環境の変化の中で、人口や世帯数の増加に伴う賃貸住宅ニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行う。
• 東急不動産ホールディングスグループの活用
  • 同資産運用会社のスポンサーである東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループ会社の事業と同資産運用会社及び同投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖（バリューチェーン）が、
    資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高める。
  • 東急不動産ホールディングスグループ各社は、同資産運用会社との間で締結されるスポンサーサポート契約及びサポート契約、並びに運用資産について締結されるプロパティ・マネジメント契約を通じて、
    資産規模拡大（外部成長）及び外部成長戦略に資するサポート体制、資産価値の維持・向上（内部成長）及び運用ノウハウの構築と改善に資するサポート体制を整えている。

【ポートフォリオ構築方針】

• 投資対象
  • 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率 80%以上
  • 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅」 20%以下
• 投資エリア
  • 賃貸需要が厚く見込める「東京都心」(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)、「準都心」(「東京都心」を除く東京23区)、「その他東京圏」(上記を除く賃貸需要が厚く見込まれるエリア) 80%以上
  • その他中核都市（上記以外の政令指定都市等の住宅集積地） 20%以下

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 148物件、取得価格 2,831億円 （2022年12月１日現在） 、稼働率 95.7%（2022年11月30日現在）

＜投資エリア＞

• 東京都心 34.7%
• 準都心 53.6%
• その他東京圏 7.2%
• その他中核都市 4.5%

となっており、「東京都心」と「準都心」合わせて９割弱を占めています。

＜投資対象＞

• 賃貸住宅 93.3%
• 運営型賃貸住宅 6.7%

「賃貸住宅」が９割強を占めています。

直近の運用概況

【2022年７月期の運用実績と2023年１月期以降の見通し】

（2022年９月15日発表）

表３のとおり、前期(2022年７月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

今期(2023年１月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と純利益は微増ですが、経常利益は微減を予想しています。

次期の2023年７月期(2023年２月～７月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 220円増、2024年１月期は同30円増の予想となっています。

【2022年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期の国内景気は、新型コロナウイルス感染症の再拡大により依然として厳しい状況が継続しています。

こうした中、賃貸住宅市場においては、需給が弱含んだ状況がみられ、同投資法人の稼働率もやや低下する動きとなりましたが、足許は回復傾向がみられています。

一方、不動産投資市場においては、政府、日本銀行による財政金融政策を受け、低金利環境が継続する中、国内外投資家の旺盛な物件取得意欲がみられ、取引価格水準は引き続き高値圏で推移しています。

＜資産の取得＞

当期は2022年２月にキャンパスヴィレッジ浦安、同年３月にキャンパスヴィレッジ京都伏見他２物件、同年４月にコンフォリア秋葉原ノース他１物件、同年７月にコンフォリア北沢をそれぞれ取得しました。

その結果、当期末現在における保有資産は147物件、取得価格の合計2,810億円となっています。

＜資金調達の概要＞

当期においては、2022年２月、2022年３月及び2022年４月にコンフォリア桜上水他５物件の取得のため、また、2019年３月に借入れた借入金の返済資金（2,800百万円）に充てるため、投資口の追加発行（6,952百万円）及び資金の借入れ（9,600百万円）を実施しました。

その後、2022年６月には、2014年６月に借入れた借入金の返済資金（5,000百万円）に充てるため、資金の借入れ（5,000百万円）を実施しました。

さらに、2022年７月には、コンフォリア北沢の取得のため、また、2017年７月に発行した第２回無担保投資法人債の償還資金（1,000百万円）の一部に充てるため、資金の借入れ（4,999百万円）を実施しました。

その結果、当期末（2022年７月末日）時点における出資総額は1,367億円、有利子負債は1,524億円であり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は、当期末時点で50.7％（前期末比 0.5ポイント増）、期末における有利子負債の平均残存年数は4.5年、長期比率は87.6％、固定化比率は95.0％となっています。

【2023年１月期の見通し】

投資運用の基本方針に基づき東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行ってきました。

2023年１月期以降も、引き続き当該基本方針に基づき投資運用を行い、中長期的な成長を目指しています。

＜外部成長戦略＞

東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、同資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指しています。

具体的には、本資産運用会社が東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。

このほか、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。

かかる観点から、同資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループのうち、サポート会社７社（東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェル及び株式会社東急スポーツオアシス）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

＜内部成長戦略＞

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、

J-REIT及び「コンフォリア」シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託しています。

また、建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し、効率的な管理運営に努めています。

加えて、東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し、投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現しています。

また、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取り組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指しています。

＜財務戦略＞

今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行っています。

借入金は、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行っています。

また、新投資口の発行は、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)の上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行っています。

【2023年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年１月期の予想】

2023年２月～４月に予定している資産取得（計７物件）に伴い、2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年７月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.0%の増加率(2,831億円→2,945億円)からすると、

この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の増額の割合に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から220円増で、前期(2023年１月期)比でも220円増となりました。

2024年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年４月21日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA－」（ポジティブ）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2023／１／６(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：288,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.62倍
• 年間分配金（法人予想）：11,270円（2023年７月 5,620円、2024年１月 5,650円）、年間利回り：3.90%

上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.49%(１/６時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較するとほぼ同水準です。

直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり5,334～5,872円で推移しており、最小と最大で538円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショック時から上昇し、2021年７月に高値(383,500円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年11月下旬に高値(321,000円)をつけた後は、下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(1/6)は、引き続き出来高を伴い売られ、前日比 2,700円安(-0.93%)で終了しました。

今後は、昨年12/20につけた年初来安値(283,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 東京圏の賃貸住宅を中心とした成長性を重視した居住用資産へ投資し、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立しているJ-REITである。
• スポンサーである東急不動産を中心とする、東急不動産ホールディングスグループ会社の事業との有機的な連携による一連の価値のバリューチェーンが、
  資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高めている。
• 2022年７月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今期(2023年１月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と純利益は微増だが、経常利益は微減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期(2023年７月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.0%の増加率(2,831億円→2,945億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.90％は、東証プライム上場会社の単純平均2.49%(１/６時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べるとほぼ同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり5,334～5,872円で推移しており、最小と最大で538円の幅がある。
• 今回の増資後の2023年７月期の分配金は当初予想より220円増額し前期比 220円増、2024年１月期は同30円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,950口、25日平均は2,551口で流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年のコロナショック時から上昇し、2021年７月に高値(383,500円)をつけた。
  そして、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、昨年11月下旬に高値(321,000円)をつけた後は、下落基調で推移しており、
  今回のPO発表の翌営業日(1/6)は、引き続き出来高を伴い売られ、前日比 2,700円安(-0.93%)で終了。
• 今後の投資口価格は、昨年12/20につけた年初来安値(283,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。