【公募増資・売出(PO)は買いか？】三菱地所物流リート(3481)　＜2022年10月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの三菱地所物流リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券）はじめ、引受人（みずほ証券、野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／19(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 本募集に係る新投資口発行に係る手取金、借入金及び手元資金等により、新たな特定資産である「ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟（共有持分45％）」、「ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟（共有持分45％）」、「ロジクロス横浜港北」、「MJロジパーク船橋2」、「MJロジパーク印西1」、「MJロジパーク高槻1」、「MJロジパーク東大阪1」及び「MJインダストリアルパーク川西（底地）」の８物件（以下「取得予定資産」）を取得する予定。
• この取得予定資産を取得することにより、着実な資産規模の拡大を実現するとともに、投資主価値の向上を図ることができると考えている。
• 資金調達においては、マーケット動向や１口当たり分配金、LTV（総資産有利子負債比率）水準等を総合的に勘案した結果、
  新投資口発行により約234億円（上限）、借入れにより220億円（消費税ローン及び第三者割当ローンを除く）を調達することが、安定した中長期的な成長、ひいては投資主価値の向上に資すると判断し、グローバル・オファリングでの新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設７物件、その他１物件の計８物件（取得予定価格 約454億円）を2022年10月～12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、32物件、取得金額は2,616億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.3%（第三者割当を含めると、最大約11.9%）で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

三井不動産ロジスティクスパーク 6.3%、三菱地所物流リート(2022年２月実施時) 15.0%、アドバンス・ロジスティクス 12.3%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、受渡日の寄付と大引１週間後の寄付きは６～８%程度の損益プラスの結果でした。この時は日経平均の地合いが悪かった中、堅調に推移しました。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,248口、25日平均は1,468口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

2017年９月に東証に上場した、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所をスポンサーとして、物流施設を主な投資対象としたJ-REITです。

投資主価値の最大化をめざし、三菱地所の強力な物流施設開発力に基づく豊富なスポンサーパイプラインや、長年の法人顧客リレーションによって培ったテナントリレーション等をフル活用するとともに、

不動産証券化黎明期からの運用実績を誇る三菱地所投資顧問の不動産ファンド運用力も活かし、両社の強みをハイブリッド活用することで、安定的かつ着実な成長を実現しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2022年３月１日現在)は、24物件 2,162億円となっており、稼働率(2022年８月31日現在)は100%です。

投資戦略、ポートフォリオ構築方針は以下になっています。

【投資戦略】

物件の「立地」「建物特性」「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された高い競争力が期待できる物流施設への厳選投資を通じ、長期安定的なポートフォリオを構築することを目指しています。

【ポートフォリオ構築方針】

• アセットタイプ別投資比率（取得価格ベース）
  • 物流施設 80%以上
  • その他 20%以下
• 地域別投資比率（取得価格ベース）
  • 首都圏 50%以上
  • その他エリア 50%以下
• 立地
  • 首都圏、近畿圏及び中部圏※の三大都市圏を中心に「消費者立地」及び「産業立地」を繋ぐ物流網の結節点への重点投資
  • 物流施設において重要度が高まっている従業員確保の容易性に着眼
  • 三菱地所の本店・支店が所在するエリアを中心に地場のネットワークを活用
    ※「首都圏」・・・東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県
    　「近畿圏」・・・大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県
    　「中部圏」・・・愛知県、三重県、岐阜県
• 建物特性
  • 原則として、延床面積10,000㎡以上の規模を有し、長期安定稼働を見込める物流施設に投資
  • テナントが扱う荷物の種類や物流施設の使用目的の多様化に鑑み、将来にわたり幅広いテナントニーズに対応できる汎用性を重視
  • テナント分散を実現しやすい柔軟な区画割りが可能な構造、仕様となっているかにも着目
  • 「物流施設に関連し又は親和性のある不動産」（工場、研究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産）にも投資
• 安定性
  • ポートフォリオ全体の収益の安定性を考慮したテナントとの賃貸借契約の締結
  • ポートフォリオにおけるテナント分散の実現
  • 三菱地所グループの法人顧客リレーションを積極的に活用し、物流事業者や荷主との良好な関係を構築

【ポートフォリオの概要】

＜エリア別比率＞

• 首都圏 58.1%
• 近畿圏 20.0%
• 中部圏 13.0%
• その他 8.9%

となっており、首都圏が６割弱を占めています。

＜規模別比率＞

• 30,000㎡以上 89.3%
• 10,000㎡以上30,000㎡未満 14.7%
• 10,000㎡未満 1.4%

となっており、30,000㎡以上の物件が９割弱を占めています。

＜物件タイプ別比率＞

• 物流施設 94.3%
• その他 5.7%

となっており、物流施設が９割強を占めています。

直近の運用概況

【2022年８月期の運用状況と2023年２月期以降の見通し】

（2022年10月14日発表）

表３のとおり、前期(2022年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は２割強増、利益面は２割前後の増益の結果でした。

2023年２月期(2022年９月～2023年２月)は、今回のPO発表と同時に修正しており（表４参照）、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割強の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、2023年２月期は前期比 275円増、2023年８月期はさらに同204円増の予想となっています。

【2022年８月期の運用状況の概況】

＜投資環境と運用実績＞

不動産売買取引市場は、アジア有数の市場規模を有し他国と比べて調達金利が低いことなどから、引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。

特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下の取引利回りは引き続き低下傾向にある状況です。

当期（2022年８月期）のJ-REIT市場は、一時調整する局面があったものの、全体的には回復基調が継続しました。

東証REIT指数は、金利上昇リスクや地政学リスク等によるリスクオフの状況を受け、３月中旬までは軟調に推移し、一時1,800ポイント前半まで下落しましたが、その後は割安感や回復期待を織り込み、2,000ポイント前後で推移しました。

６月中旬には、世界的な金利上昇が意識され一時1,900ポイントを割れる水準まで下落しましたが、その後は金利上昇リスクが後退したことや経済活動正常化に伴う不動産賃貸市況の回復期待等を背景に、2,000ポイントを上回る水準まで回復しています。

今後は、エネルギーコスト等の高騰による不動産賃貸事業損益への影響や、金利環境の変化に伴うボラティリティの上昇及び地政学リスク等に注視する必要があると考えています。

物流施設市場では、コロナ禍の外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速し、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。

旺盛な需要を背景に新規供給量は高い水準で推移しており、空室を抱えて竣工するケースもあり、首都圏全体の空室率は低位ながら若干上昇傾向で推移しています。

このような環境下、当期末（2022年８月31日）現在、同投資法人は24物件（取得価格合計2,162億円）を保有しており、ポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と高稼働を維持しています。

＜資金調達の概要＞

第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により56,000口の新投資口の発行を行い、2022年３月１日に220億円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当により2,800口の新投資口の発行を行い、2022年３月23日に11億円の資金を調達しました。

これにより、当期末（2022年８月31日）現在の出資総額（純額）は1,366億円、発行済投資口の総口数は449,935口となりました。

当期（2022年８月期）においては、第12期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として2022年３月１日付で短期借入金38億円、長期借入金210億円の借入れを行いました。

なお、短期借入金のうち11億円については、上記第三者割当による手取金を含む手元資金を原資とし、2022年４月１日付で期限前弁済しました。

これらの結果、当期末（2022年８月31日）現在の有利子負債残高は820億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は36.0％（前期末比 3.6ポイント増）となりました。

【今期（2023年２月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」「建物特性」「安定性」に着眼し、

テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

1. 外部成長戦略
   スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、同資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、
   マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指しています。
2. 内部成長戦略
   三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）力と、
   同資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては同投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指しています。
3. 財務戦略
   三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行っています。
   また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指しています。

【2023年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年８月期の予想】

2022年10月～12月に予定している資産取得（物流施設７物件、その他１物件の計８物件）に伴い、

今期(2023年２月期) の運用状況と分配金の予想の修正、そして、次期(2023年８月期)の運用状況及び分配金の予想をしています。

2023年２月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は14％、利益面は10～17%強増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約20.9%の増加率(2,162億円→2,616億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、新規物件取得の規模に対しやや見劣りしているといえます。

2023年８月期の修正後の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／10／14(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：431,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.40倍
• 年間分配金（法人予想）：15,460円（2023年２月 7,628円、2023年８月 7,832円）、年間利回り：3.58%

分配金利回り（予想）は3.58%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.37%(10/14時点)）と比較すると、高い水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)と比べるとそれほど高くありません。

直近５営業期間の分配金は、表５のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり6,003円～7,353円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショック時の安値から上昇し、2021年の年末に上場来高値(530,000円)をつけました。

しかしその後は調整しており、現時点では、全ての移動平均線の下に位置しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、８月中旬に高値(488,500円)をつけたあとは調整し、下落トレンドで推移しています。

今後は、１月下旬につけた年初来安値(419,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所をスポンサーとして、物流施設を主な投資対象としたJ-REITで、
  三菱地所の強力な物流施設開発力に基づく豊富なスポンサーパイプラインや、運用実績を誇る三菱地所投資顧問の不動産ファンド運用力も活かし、両社の強みをハイブリッド活用することで、安定的かつ着実な成長を実現している。
• 物件の「立地」「建物特性」「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された高い競争力が期待できる物流施設への厳選投資を通じ、長期安定的なポートフォリオを構築することを目指している。
• 2022年８月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割強増、利益面は２割前後の増益の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年２月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は14％増、利益面は10～17%強増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約20.9%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は新規物件取得の規模に対してやや見劣りしているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 3.58％は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(10/14時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べるとそれほど高くない。
• 直近５期の分配金は、１口当たり6,003円～7,353円で推移しており、連続増配を継続中。
• 2023年２月期の１口当たりの分配金の予想は、前期比 275円増、2023年８月期はさらに同204円増と今後も増配を継続予定。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,248口、25日平均は1,468口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年のコロナショック時の安値から上昇し、2021年の年末に上場来高値(530,000円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、現時点では、全ての移動平均線の下で推移。
• 直近の投資口価格は、８月中旬に高値(488,500円)をつけたあとは調整し、下落トレンドで推移。
• 今後の投資口価格は、１月下旬につけた年初来安値(419,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。