【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287)　<2022年6月実施>

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 三井不動産ロジパーク、ヘルスケア＆メディカル、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、ザイマックス・リート、平和不動産リート：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、６／21(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（リゾート施設「星のや沖縄」の１物件）の取得による収益安定性の向上を目的とし、
  市場動向、１口当たり分配金の水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

今回の資金調達によって、星野リゾートグループが運営するリゾート施設「星のや沖縄」の１物件（取得予定価格 122.1億円）を2022年７月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、同時に実施する資産譲渡（オフィスビル 1件）を含めて、66物件、取得金額は1,890億円に拡大します。

今回の増資される投資口数は、発行済み口数の約4.36%（OAを含めると最大約4.58%）で、

このJ-REITは、昨年(2021年)11月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は約9.0%でしたので、

その時と比較すると小規模の増資です。

ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、

受渡日の大引ではかろうじて損益プラスでしたが、受渡日の寄付と１週間後の寄付では損益マイナスとまちまちの結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,508口、25日平均は992口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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このJ-REITの保有物件(2021年12月15日現在)は、65物件 1,768億円となっています。

投資方針は、

• 今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設に投資。
• ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から、投資対象資産を選定。
• 具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手し、
  それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する。

としています。

星野リゾートグループ運営物件は、主に

• 「星のや」
  圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野リゾートグループの基幹ブランド
• 「界」
  有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別で快適なステイを提供することを目的したブランド
• 「星野リゾート リゾナーレ」
  大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトとし、
  四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することを目標としており、ファミリー層から支持を受けるブランド
• 星野リゾート その他
  日本列島の北から南までの個性が際立つホテル
• 観光都市
  歴史的町並みや都市文化、風景、産業・文化遺産、食事、ショッピング等を楽しめる、観光を主たる目的にしたホテル

があります。

2021年12月１日現在のポートフォリオは、

＜投資区分別分散（取得価格ベース）＞

• 星のや 11.1%
• リゾナーレ 4.7%
• 界 16.3%
• 星野リゾート・その他 5.9%
• 観光都市 48.9%
• その他 13.1%

＜オペレーター別分散（取得価格ベース）＞

• 星野リゾートグループ 37.9%
• IHG・ANA・ホテルズ 16.1%
• ハイアット 13.4%
• イシン・ホテルズ 11.8%
• ソラーレ 11.4%
• カンデオ 2.4%
• グリーンホスピタリティ 2.2%
• コアグローバル 1.9%
• グリーンズ 1.7%
• オークラ　ニッコー 1.2%

＜地域別分散（取得価格ベース）＞

• 北海道・東北 4.5%
• 関東 10.9%
• 北陸 8.2%
• 中部 21.5%
• 近畿 19.3%
• 中国・四国 15.2%
• 九州 20.5%

となっており、投資区分別では「観光都市」、オペレーター別では「星野リゾートグループ」、地域別では「中部地区」と「九州地区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

【2022年４月期の運用実績と2022年10月期以降の見通し】

（2022年６月15日発表）

表３のとおり、2022年４月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益と好調な結果でした。

2022年10月期(2022年５月～10月)は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割程度の増益の予想となっています。

その次の期の2023年４月期は、引き続き、前期比 増収増益予想となっています。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年10月期は2022年４月期から412円増、2023年４月期はさらに724円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね！

【2022年４月期の運用状況】

新型コロナウイルス感染症は、観光関連産業に深刻な打撃をもたらしてきましたが、その影響力はかつてほどの強さを失いつつあり、

新型コロナウイルス感染症の新規感染者数の増加が観光関連産業に対する需要に与える負の影響は徐々に弱まってきているものと同投資法人は考えています。

多くの現代人にとって大切な娯楽であると考えられる旅行に対する需要は、2021年12月にはコロナ禍以前と同水準を示すまでに回復しています。

一方で、物価の上昇や円安の進行、ウクライナ情勢、米国金利の上昇等、日本経済へのマイナス影響が懸念される局面でもあることから、同投資法人は引き続きこれらの動向を注視しています。

このような環境のもと、同投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。

同投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設は、

マイクロツーリズム需要の定着や地域連携プロジェクト等独自の施策の展開により、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。

【財務状況】

2022年４月30日現在の有利子負債残高は68,424百万円で、

総資産に占める有利子負債の割合（LTV：有利子負債残高÷総資産額（見込）×100）は35.5％となり、

前期末(2021年10月) 38.1%から、2.6ポイント減少しました。

【2022年10月期の見通し】

日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染対策に万全を期し、経済社会活動が正常化に向かう中で、

各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待されますが、

新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢等による不透明感がみられる中で、

原材料価格の高騰や人手不足や物流停滞等の供給面での制約、金融資本市場の変動等による下振れリスクに十分注意する必要があると、同投資法人は考えています。

観光市場においては、新型コロナウイルス感染症の水際対策である観光目的の入国規制の緩和が実現すれば、相応の時間を要しながらもインバウンド需要は回復していくことが見込まれます。

更に、今後、政府によるGo To トラベル事業等需要喚起施策の実施も想定されることから、それに伴う消費者の旅行意欲の上昇によって、国内観光市場は徐々に回復していくことを期待しています。

このような状況下、同投資法人は運用方針のもと、中長期的な視点から、

安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長及び適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施していく予定です。

【格付けの状況】

（2022年４月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「A」（安定的）、債券格付「A」
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2022／６／16(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：623,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.26倍
• 年間分配金（法人予想）：15,938円（2022年10月 7,607円、2023年４月 8,331円）、年間利回り：2.55%

分配金利回りは2.55%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.46%(６/15時点)）と比較すると、少し高い水準ですが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））と低めの水準です。

直近５期の分配金は、2020年10月期までは12,000～13,000円でしたが、それ以降は半分程度の6,300円～7,195円程度で推移しています。

ただ、2021年10月期(6,344円)を底にして、増加傾向にあります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年11月に高値(754,000円)をつけました。

しかしその後は調整しましたが、今年１月に年初来安値(604,000円)をつけた後は、安値切り下げはなく、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、５月末に年初来高値(708,000円)をつけるまで上昇基調で推移していましたが、

PO発表の３営業日前から下落を開始し、今回のPO発表の翌営業日(6/16)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、長い陰線をつけて出来高を伴い大きく売られ、

前日比 37,000円安(-5.61%)で終了しました。

今後は、年初来安値(604,000円)を割り込まずに上昇に転じてくるのか、

これを下抜け、下値模索を続けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しており、
  ポストコロナ、ウィズコロナで外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在であり、応援したくなるJ-REITである。
• 今後、政府によるGo To トラベル事業等需要喚起施策の実施も想定されることから、
  それに伴う消費者の旅行意欲の上昇によって、国内観光市場は徐々に回復していくことが期待され、このファンドの収益の増加が期待できる。
• 2022年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益と好調な結果で着地。
• 今回のPOによる資金調達により、今期(2022年10月期)も引き続き、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割程度の増益の予想となっている。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 2.55％は、東証プライム上場会社の単純平均2.46%(６/15時点)と比較して少し高い水準だが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとそれほど高くない。
• 直近５期の分配金は、2021年10月期(6,344円)を底にして上昇傾向。
  2022年10月期は2022年４月期から412円増、2023年４月期はさらに724円増額予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,508口、25日平均は992口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年11月に高値(754,000円)をつけた。
  しかしその後は調整し、今年１月に年初来安値(604,000円)をつけた後は、安値切り下げはなく、上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、５月末に年初来高値(708,000円)をつけるまで上昇基調で推移していたが、
  PO発表の３営業日前から下落を開始し、今回のPO発表の翌営業日(6/16)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、長い陰線をつけて出来高を伴い大きく売られ、前日比 37,000円安(-5.61%)で終了。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(604,000円)を割り込まずに上昇に転じてくるのか、これを下抜け、下値模索を続けるのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。