20万円以下で購入できる！6月権利確定　高配当J-REIT 3選

今回は、6月末権利確定で分配金がいただける、20万円以下で購入可能なJ-REIT（多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品）を3つご紹介します。

※利回りは5/17(月)終値で計算しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるものです。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数の銘柄を保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

昨年の3月のコロナショック時にJ-REITの株価が、日経平均以上（下落前の半値以上）下落している銘柄もありましたが、現在はコロナショック前の水準に戻しつつあります。

では、一つ一つ見ていきましょう！

3470　マリモ地方創生リート投資法人　配当利回り 5.3%

“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念として、地方の魅力的なレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場に投資し地域社会へ貢献している、地域・用途分散を図った総合型リートです。

分譲マンションを手掛ける「マリモ」がスポンサーです。

ポートフォリオ構築の基本方針としては、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指しています。

地域別投資比率（取得地価ベース）は、地方70%以上、東京圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）30%以下で、投資対象は、レジデンス（住宅）、商業施設を中心としてホテル、オフィス、駐車場にも投資することにしています。

保有物件（2021年2月26日現在）は、32物件　305億円となっており、稼働率（2021年4月30日現在）は、97.5%です。

地域別投資比率は、

1. 九州・沖縄 32.8%
2. 東京圏 17.4%
3. 北海道・東北 14.9%

が上位を占めています。

用途別投資比率は、

1. レジデンス（住宅） 46.1%
2. 商業施設 44.9%
3. オフィス 6.6%
4. ホテル 2.4%

となっており、住宅が半分弱を占めています。

【前期(2020年12月期)の運用状況】

新型コロナウイルス感染症に関する緊急事態宣言の全面解除後、日本経済は回復傾向となり、物件所在エリアやテナント分散の効果もあり、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的。運用面においては、内部成長策として、バリューアップ工事による賃料増額、電子ブレーカー導入によるコスト削減、OAフロア及び空調・ダクト工事の新設といった顧客満足度向上に繋げる運用も行っています。

その結果は以下です。

【前期 2020年12月期の運用実績】

• 営業収益 12.8億円（前期(2020年6月期)比 1.2%増 ）
• 営業利益 5.8億円（同 1.8%増）
• 経常利益 4.8億円（同 2.4%増）
• 当期純利益 4.8億円（同 2.4%増）
• １口当たり分配金（利益超過分配金含む）3,546円

となっています。

【今期（2021年6月期）の見通し】

全国6拠点のマリモと緊密な連携を取ることにより、全国各地から集まる多種多様な不動産情報を共有し、世帯数の増加に伴い賃貸需要が比較的安定している「レジデンス」及び日常生活における必需品を販売する食品スーパーマーケット・ドラッグストア・ホームセンター・ディスカウントストア等の「商業施設」を中心に取得機会を増加させ、今後の外部成長につながる活動を行い、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い総合型ポートフォリオを構築する方針です。

【今期 2021年6月期の運用状況の予想】

• 営業収益 13.1億円（前期(2020年12月期)比 2.1%増 ）
• 営業利益 5.6億円（同 3.0%減）
• 経常利益 4.7億円（同 1.6%減）
• 当期純利益 4.7億円（同 1.6%減）

と、増収減益の予想となっています。ですので、分配金予想も前期よりは微減となっています。

• 週足チャート（2年間）：

株価は、コロナショック時に以前の半値程度(67,000円)まで落ち込みましたが、現在はコロナショック前の水準に戻しています。

現在は130,000円付近でもみ合っていますので、これを上抜けると一段高が期待できます。

3487　CREロジステックファンド投資法人　配当利回り 4.1%

物流施設の賃貸管理会社「シーアールイー」がスポンサーのJ-REITです。

物流不動産分野において50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指しています。

特徴としては、

1. テナントニーズを満たすために必要である立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えている良質な物流関連施設に投資
2. 長期的な資産運用
3. 明確な外部戦略として、CREとのスポンサー契約により、CREが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会

があります。

取得物件（2021年4月30日現在）は、19物件　1,123億円となっており、稼働率（2021年4月30日現在）は、100%です。稼働率が高いですね！

地域別投資比率は、首都圏が90%以上を占めています。

1. 首都圏 93.2%
2. その他 6.8%

となっています。

築年数（取得価格ベース）は、5年未満の比較的新しい物件が80%以上を占めています。

1. 3年未満 41.5%
2. 3年以上5年未満 41.1%
3. 5年以上10年未満 11.7%
4. 10年以上 5.7%

【前期（2020年12月期）の運用状況】

物流事業の事業環境として、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化や通信販売・電子商取引といった巣ごもり消費の急速な拡大とそれらに伴う宅配取扱個数の増加、3PL（サードパーティロジスティクス）事業者の利用の拡大等を背景として、物流不動産に対する需要は引き続き強く、今後も増加すると見込まれています。加えて、こうした市場の拡大に伴い物流不動産の利用者のすそ野が広がっている結果として、大規模な物流不動産だけではなく、多様な施設機能や規模を有する物流不動産への需要も高まっており、更には昨今の人手不足の観点から庫内作業を請け負う人員の確保が困難となっていることから、雇用が容易な立地の物流不動産への需要が特に高まっています。

新型コロナウイルス感染症の拡大により、日本経済のみならず世界経済に更なる減退が生じ、企業業績が悪化することには留意する必要があると思われるものの、通信販売・電子商取引の更なる拡大や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」が起きることに伴い、物流不動産の賃貸市場については今後も堅調に推移するものと考えおり、このような状況下、本投資法人は、保有16物件について、株式会社シーアールイーと連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100％と良好な稼働状況を維持しています。その結果、

【前期（2020年12月期）の運用実績】

• 営業収益 26.0億円（前期(2020年6月期)比 28.2%増 ）
• 営業利益 15.2億円（同 32.3%増）
• 経常利益 13.0億円（同 33.9%増）
• 当期純利益 13.0億円（同 34.0%増）
• １口当たり分配金（利益超過分配金含む）3,392円

となっています。

【今期（2021年6月期）の見通し】

首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県）を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資を重点的に行います。昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しており、物流不動産の利用者の個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得する予定です。

これを、運用戦略の独自性につなげ、物流不動産分野において50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指す、としています。

【今期（2021年6月期）の運用状況の予想】

• 営業収益 31.6億円（前期(2020年12月期)比 21.2%増 ）
• 営業利益 17.9億円（同 17.5%増）
• 経常利益 15.1億円（同 16.2%増）
• 当期純利益 15.1億円（同 16.2%増）

と、前期に引き続き、2桁の増収増益の予想となっています。勢いを感じますね！

分配金予想も前期よりは微減となっています。

• 週足チャート（2年間）：

こちらのリートの価格は、昨年3月のコロナショック前の水準を上回って推移しています。昨今の巣ごもり消費で、物流施設のニーズの高まりにより、本リートも市場の評価が高まってきています。

8987　ジャパンエクセレント投資法人　配当利回り 3.8%

不動産会社の「日鉄興和不動産」と生命保険会社の「第一生命保険」がコアスポンサーの、経済環境や不動産・金融市場の変化に対応し、時代にマッチした戦略を実施することで、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長に努めているJ-REITです。

今後の戦略は、

1. 外部成長の軸足を資産入替から中期的な資産規模拡大へ
2. 厳しい取得状況が継続する見込みながら、物件を厳選した投資を継続
3. スポンサーパイプライン、第三者物件等、あらゆるソースを活用

としています。

取得物件（2020年12月31日現在）は、34物件　2,723億円となっており、稼働率（2021年3月31日現在）は、98.0%です。比較的に規模が大きいJ-REITです。

地域別投資比率は、比率が大きい順に、

1. 東京都心6区 （千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区） 51.7%
2. 1の「東京都心6区」を除く東京都及び東京中心地域 33.6%
3. 大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部を除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等 8.8%
4. 大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部 6.0%

となっており、東京を中心とした首都圏で、85%以上占めています。

用途別では、オフィスビルが93%占めています。

1. オフィスビル 93.0%
2. その他 7.0%

【前期(2020年12月期)の運用状況】

不動産売買市場においては、資金調達環境に変調の兆しが見られない中、市場参加者の投資意欲は引続き強く、取引価格は高止まりの状況が継続しています。

オフィスビル賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心５区の空室率は上昇傾向にあり、
2020年12月末の空室率は4.4％と2020年６月末に比べて2.5％上昇しました。また平均賃料単価は2020年7月以降低下に転じ、2020年12月の同賃料は2020年7月に比べて3.9％低下しました。

こうした中、既存テナントの館内増床や新規テナント等の需要を取り込む一方で、拠点集約による解約等が年末にかけて増加した結果、当期末の稼働率は98.0％と前期末比で1.6％減となりました。

【前期 2020年12月期の運用実績】

• 営業収益 110.4億円（前期(2020年6月期)比 13.2%減 ）
• 営業利益 49.2億円（同 21.7%減）
• 経常利益 42.9億円（同 23.8%減）
• 当期純利益 42.9億円（同 23.8%減）
• １口当たり分配金（利益超過分配金含む）3,000円

となっています。

【今期（2021年6月期）の見通し】

不動産売買市場においては、金融緩和基調の継続と市場参加者の旺盛な投資意欲等を背景に、当面は堅調な取引価格での推移となるものと想定しますが、新型コロナウイルス感染症の拡大による影響を注視。

オフィスビル賃貸市場においては、足許の空室率の上昇、新規成約賃料の弱含みの動きの中で、今後は新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた企業業績の動向やリモートワークの導入の動き等によるオフィス床の需要への影響を注視していく必要があり、リーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）については、空室の発生による選択肢の広がりや賃料の低下期待等から、やや厳しい状況が継続するとしています。

【今期 2021年6月期の運用状況の予想】

• 営業収益 105.7億円（前期(2020年12月期)比 4.3%減 ）
• 営業利益 45.0億円（同 8.5%減）
• 経常利益 39.0億円（同 9.2%減）
• 当期純利益 39.0億円（同 9.2%減）

と、前期に引き続き、減収減益の予想となっています。

分配金予想も前期よりは微減となっています。

• 週足チャート（2年間）：

株価は、昨年のコロナショック前の高値(200,000円)には戻っていません。安値からは半値戻し(約140,000円)は達成していますので、今後どこまで回復してくるのかが注目点です。

まとめ

6月権利確定のJ-REITの中では、昨今の経済状況にマッチして、巣ごもり消費の恩恵を一番受けそうな、物流施設が主体で収益の伸びの勢いがある「CREロジステックファンド投資法人(3487)」が一番魅力的でしょうか。

また、首都圏だけでなく、地方にも元気を出していただきたいという意味で、配当利回りが高い「マリモ地方創生リート(3470)」も魅力的と考えます。

アフターコロナ、ウィズコロナでオフィスビルの稼働率がどれだけ戻ってくるかがカギの大規模REITの「ジャパンエクセレント投資法人(8987)」も今後期待です！

※株式投資は、自己判断、自己責任でお願いします。