【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951) ＜2026年１月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本ビルファンド(2025年７月実施)、ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券）はじめ、引受人（ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券、東海東京証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／14(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、
  マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（日本橋本町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、豊洲ベイサイドクロスタワー（追加取得）、取得予定価格 469億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、72物件、取得金額は15,659億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約1.81%（第三者割当を含めると、最大約1.90%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.70%(2025年７月実施分)、ユナイテッドアーバン 4.48%、日本プライムリアルティ 2.66%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月、2025年７月にも公募増資を実施したのですが、その時の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2022年１月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は‐1.1～-4.9%の損益マイナス、

一方、2025年７月実施時は、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は+1.4～+3.8%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2025年７月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951) ＜2025年６月実施＞

前々回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REITです。

東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、

不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部（１都６県（東京都（23区を除く）、 神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県及び栃木県に 所在する都市））から、

30%以下を目途として地方都市部（上記以外の道府県に所在する 主要都市）から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図っています。

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：70物件、取得価格：15,190億円 （2025年11月28日現在） 、稼働率：98.2%（2025年11月30日現在）

＜エリア別比率＞（2025年６月30日現在）

• 東京23区 80.4%
  内 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 54.1%
• 東京周辺都市部 6.4％
• 地方都市部 13.2%

となっており、東京23区が８割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用状況と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

前期（2025年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減を見込んでいます。

今期の2026年６月期（2026年１月～６月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2026年６月期は前期比 40円増、次期の2026年12月期は同５円増となっています。

【2025年６月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転など、企業のオフィスニーズ拡大が引き続き好調であり、

前期に４％台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、３％台にまで低下しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。

引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

このような環境のもと、当期においては、2025年１月に「ＮＢＦ虎ノ門ビル（建物部分）」（信託受益権、譲渡価格：860百万円）、同年３月に「芝ＮＢＦタワー」（信託受益権、譲渡価格：32,100百万円）の譲渡、

同年３月に「横浜三井ビルディング」（信託受益権、取得価格：43,190百万円）、同年６月に「Ｄタワー富山」（不動産、取得価格：9,000百万円）の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、98％台後半と期中平均稼働率は高水準を維持、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング（不動産賃貸の支援）活動に取り組んでいます。

既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。

また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

このような運用の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件数は68物件、取得価格累計は１兆4,762億円、総賃貸可能面積は1,207,586㎡となりました。

また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率は98.9％（前期比 0.9ポイント増）、当期末時点の稼働率は98.6％（前期末比 0.6ポイント増）、テナント総数は1,545（前期末比 46増）となっています。

＜資金調達の概要＞

総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

期末ＬＴＶは42.6％（前期末比 0.2ポイント増）、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は86.9％（前期末比 1.3ポイント減）となっています。

【前期（2025年12月期）の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに与える影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

このような環境下、同投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施しています。

＜新規物件の投資方針＞

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、

中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていく方針です。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っています。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施しています。

＜保有物件の運用方針＞

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境を考慮した上で、適切かつ柔軟な対応を行うことにより、賃貸事業収入の持続的な拡大を図っていく方針です。

新規リーシングについては、マーケット動向を的確に把握し、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指しています。

既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針とし、解約防止を図りつつ、賃料水準の向上に努めています。

また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施し、併せて建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めています。

＜財務戦略＞

借入れによる資金調達については、資産の長期運用、調達の安定性や今後の金利上昇への対応を考慮し、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としていますが、

借入期間を柔軟に設定し、一部を長期変動金利借入にて調達することにより、支払金利の抑制に努めています。

また、多様な調達基盤を維持するために、金融マーケットの動向を踏まえつつ、投資法人債の発行にも取り組んでいます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％としています。

また、長期固定金利比率のターゲットについては、80％以上を目標として財務運営を行っています。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施する方針です。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年12月期の予想】

2026年３月に予定している新規資産取得（オフィスビル２物件）に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想を行っています。

2026年６月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額をしています。

今回の公募増資による新規資産取得による資産の取得価格は、合計で約3.0%の増加(15,190億円→15,659億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえます。

また、分配金は前回予想から12円増の予想で、前期（2025年12月期）予想比では40円増です。

2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年11月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA＋」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）：発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／１／８(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：143,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.37倍
• 年間分配金（法人予想）：4,925円（2026年６月 2,460円、2026年12月 2,465円）、利回り：3.44%

分配金利回りは3.44%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.31%(１/７時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.46％（2025年11月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,300～2,616円で推移（2024年10月１日付１／５分割後換算）しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了しました。

今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REIT。
• 東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしている。
• 前々期（2025年６月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 増資後の今期（2026年６月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額修正をしている。
  修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.44％は、東証プライム上場会社の単純平均2.31%(１/７時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,300～2,616円で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は前回予想から12円増で、前期予想比 40円増、翌2026年12月期は同５円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了した。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。