【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＮＴＴ都市開発リート投資法人(8956) ＜2023年10月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＮＴＴ都市開発リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～３%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 大和ハウスリート（株式の売出のみ）：3.0%
• コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産、アドバンス・レジデンス、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券）はじめ、引受人（今回は、大和証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／26(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• スポンサーサポートを活用し、新たな特定資産（オフィスビル２物件、取得価格 184.5億円）を取得することにより、
  資産規模の拡大及びポートフォリオのリスク分散を図り、中長期的な分配金の成長性及び安定性を高めることを主な目的として、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（取得予定価格 184.5億円）を2023年11月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、61物件、取得金額は2,896億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約5.46%（第三者割当を含めると、最大約5.73%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 5.49%、スターアジア不動産 7.93%、ジャパンリアルエステイト 2.71%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,485口、25日平均は3,591口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この銘柄は２年前の2021年11月にPOを実施しており、その時はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付で売却した場合は損益マイナス、受渡日の大引や１週間後の寄付で売却した場合は損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくると考えています。

どんな投資法人？

NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスとレジデンス（住宅）を主たる投資対象とする複合型運用をしているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2023年９月30日現在)は、59物件 2,711億円となっており、稼働率(2023年８月末現在)は96.0%です。

同投資法人の特徴とポートフォリオ構築方針は以下です。

【特徴】

1. NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポート
   • オフィスビルの豊富な開発実績とパイプライン
   • 不動産賃貸事業における運用力
   • 高い信用力を背景とする資金調達力
2. オフィスとレジデンスを主たる投資対象とする複合型運用
   • オフィス「収益性」：景気回復時に強みを発揮、レジデンス「安定性」：景気後退時にも底堅い需要
   • 賃料相場における変動の相関性が低い組合わせにより景気変動による影響を軽減
     • 法人や個人といったタイプの異なるテナントの分散化
3. 東京経済圏を中心としたポートフォリオ運用
   • 人口、産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏に集中して投資
   • 投資対象エリアを地方主要都市に一部拡大（NTT都市開発との連携強化）

【ポートフォリオ方針】

• 主として、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行う。
• 具体的には投資対象エリアを都心５区、都心５区を除く東京23区、東京周辺都市及び地方主要都市のカテゴリーに区分し、都心５区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図る。
• オフィスとレジデンス各々について、各々を100％とした場合に、以下のような分散状況となることを目途として分散投資を行う。
  • 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）　オフィス 50%以上、レジデンス 50%以上
  • 都心５区を除く東京23区　オフィス ０～20%、レジデンス ０～40%
  • 東京周辺都市（東京23区を除いた東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県（千葉市等））　オフィス ０～40%、レジデンス ０～20%
  • 地方主要都市（札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及び福岡市等）　オフィス ０～20%、レジデンス ０～20%

としています。

【ポートフォリオ分散状況】（2023年９月30日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• オフィス 71.2%
• レジデンス 28.8%

＜エリア別投資比率＞

• 都心５区 69.0%
• 東京23区（都心５区を除く） 23.2%
• 東京周辺都市 3.7%
• 地方主要都市 4.0%

となっており、タイプ別では「オフィス」が７割強、エリア別では「都心５区」が７割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年４月期の運用状況と2023年10月期以降の見通し】

（2023年６月15日発表）

表３のとおり、2023年４月期は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割弱の増益でした。

今期の2023年10月期(2022年５月～10月)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減の予想となっています。

増資した後の2024年４月期は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割前後の減益の予想です。

１口当たりの分配金の予想は、2024年４月期は前期比 470円減、2024年10月期は同20円増の予想となっています。

【2023年４月期の運用状況の概況】

＜投資環境と運用実績＞

同投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下のような状況です。

（賃貸市場）

オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の拡大を防止しながら経済社会活動を継続するために行動制限が緩和されるなかで、

拠点集約や一部解約、サードプレイスの利用等オフィス戦略の見直しは継続しており、空室率については小幅に改善しているものの、賃料水準は低下傾向にあります。

一方、レジデンスについては、東京都の人口流入増加や有効求人倍率の回復を背景に出社を前提としたハイブリッドな働き方への変化が、賃貸市場の改善要因となっています。

（売買市場）

オフィスビル・レジデンスともに、国内金融緩和を背景として、国内投資家を中心に依然として投資意欲は旺盛で、安定運用が期待できるレジデンスに加え、

オフィスビルについても、アフターコロナの景気回復が期待され、キャップレート（還元利回り：不動産の収益性を表した利率のこと）は低下傾向が続いています。

一方、米国を中心とする海外投資家等は、金利引上げ等によるリスク懸念増大により不動産マーケットは軟調に推移しています。

このような中、当期において同投資法人は2023年３月14日にアーバンネット中野ビル（オフィスビル、取得価格6,400百万円）を取得しました。

一方、2004年３月に取得した六番町ビルの信託受益権の一部（オフィスビル、取得価格3,930百万円）を売却し、1,471百万円の不動産等売却益を実現しています。

この結果、2023年４月30日現在、同投資法人が保有する資産は、オフィスビル27物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計60物件であり、

取得価格の総額は2,751億円、用途別の投資比率はオフィスビル64.4％、レジデンス28.4％、その他（優先出資証券）7.2％となっています。

また、優先出資証券を除いた59物件の稼働率は、2023年４月30日現在でオフィスビルが前期末比1.5ポイント低下の94.5％、レジデンスが同0.6ポイント低下の96.2％で、全体では同1.2ポイント低下の95.1％となっています。

＜資金調達の概要＞

（資金の借入金等）

• 2022年11月30日に、2015年12月８日に借り入れた長期借入金110億円について、長期借入金110億円による借換を実施
• 2023年３月14日付で取得したアーバンネット中野ビルに係る不動産信託受益権の取得資金の一部に充当するため、短期借入金として総額5,000百万円を借り入れを実施
• 2023年３月31日に、2022年３月28日に借り入れた長期借入金3,700百万円について、短期借入金3,700百万円による借換を実施

この結果、2023年４月30日現在の有利子負債総額は1,248億円（内訳は短期借入金37億円、長期借入金1,099億円（１年内返済予定の長期借入金を含む。）及び投資法人債112億円（１年内償還予定の投資法人債を含む。））となり、

有利子負債総額中の長期有利子負債比率(※１)は97.0％となっています。

※１：長期有利子負債比率＝長期有利子負債総額÷有利子負債総額×100％

また、LTV（有利子負債比率（総資産ベース））は45.0％（前期比 0.4ポイント減）となっています。

【今期（2023年10月期）の見通し】

当面の日本経済は、雇用・所得環境が改善するもとで、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されますが、

世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっており、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

このような環境下、オフィスビルの賃貸市場は、新しい働き方に対応したオフィス戦略の見直しが進む中、大量供給が予定されていることから、

エリアによって需給バランスに影響を及ぼすとみられており、戦略的なリーシング（客付け）によりポートフォリオ全体の稼働及び収益の安定確保を目指しています。

一方、レジデンスは全体的に回復傾向にあり、大型ファミリータイプの高額物件は在宅勤務ニーズや分譲価格高騰による賃貸需要の増加で、賃料は上昇傾向にあります。

また、コンパクトタイプについても都心回帰の動きにより好調であることから、稼働率の維持向上と安定した収益性の確保に努めています。

不動産売買市場は、オフィスビル、レジデンスともに低金利を背景に引き続き国内不動産を投資対象とする投資家の投資意欲は強く推移するものと同法人は考えていますが、

投資用不動産市況・金融資本市場の動向に注視しつつ、適切に取得・売却の機会を把握し、安定成長に資するポートフォリオの形成に努めていく予定です。

【2024年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2024年10月期の予想】

2023年11月に予定している資産取得（オフィスビル２物件）に伴い、2024年４月期の運用状況と分配金の予想の修正と2024年10月期の運用状況と分配金の予想をしています。

2024年４月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産（譲渡分も合算）は取得価格で約6.8%の増加率(2,711億円→2,896億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年10月期)比で470円減です。

2024年10月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年４月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA－」（ポジティブ）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2023／10／24(火)終値時点の数値と分配金推移】

• 投資口価格（１口当たり）：129,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.96倍
• 年間分配金（会社予想）：5,380円（2024年４月 2,680円、2024年10月 2,700円）、年間利回り：4.14%

利回りは4.14%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.34%(10/23時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.16％（2023年９月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と同水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,787円～4,054円で推移しており、

上下1,267円の差があります。

【チャート分析】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年４月に高値(163,700円)をつけた後は、下落トレンドで推移しています。

ただ、2023年５月に安値(127,900円)をつけた後は、この安値を更新していません。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

9/8に年初来高値(141,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(10/24)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い、前日比3,200円安(-2.41%)と急落しました。

今後は、５月につけた年初来安値(127,900円)を下抜けずに、上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスとレジデンス（住宅）を主たる投資対象とする複合型運用をしているJ-REIT。
• 主として、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行っている。
• 前期（2023年４月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割弱の増益で着地。
• 今期（2023年10月期）は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2024年４月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約6.8%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.14％は、東証プライム上場会社の単純平均2.34%(10/23時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均的な水準と同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,787円～4,054円で推移しており、上下1,267円の差がある。
• 今回の増資後の2024年４月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年10月期)比で470円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,485口、25日平均は3,591口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年４月に高値(163,700円)をつけた後は、下落トレンドで推移しているが、
  2023年５月に安値(127,900円)をつけた後は、この安値を更新していない。
• 直近の投資口価格は、9/8に年初来高値(141,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、
  今回のPO発表の翌営業日(10/24)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い、前日比3,200円安(-2.41%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、５月につけた年初来安値(127,900円)を下抜けずに、上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でおねがいします。