【立会外分売は買いか？】デュアルタップ(3469)

こんにちは！

直近で立会外分売の実施を発表した銘柄に関して、分売で買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証スタンダードから不動産業種のデュアルタップです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 立会外分売とは？

新規株主を増やすことを目的として、上場会社が大株主である銀行やオーナー経営者などの保有株を小口に分けて、証券取引所の立会外で不特定多数に売り出すこと。
取引開始前など取引時間外（＝立会外）に売り出されることからこのように呼ばれる。

• 立会外分売の魅力
  • 前日終値より安く購入可能
    • 立会外分配における買付側の購入価格は確定値段（1本値）で、分売実施日の前日終値よりディスカウントされるのが一般的。過去の例では、約3～5％のディスカウントで実施されています。
      （ディスカウント率は取引所の規定により最大10％）
  • 買付手数料はかからない
    • 立会外分売による買付は、通常の立会時間内の取引と種類が異なるため一般的に手数料はかからない。（売却時には通常の手数料が発生）
  • 即日売却OK
    • 立会外分売で取得した株式は、実施日（買付当日）から売却することが可能
• デメリット：抽選で外れることもある
  • 買い申し込みが多いと、抽選ではずれて購入できないこともある。

立会外分売の概要

実施日や株数は以下です。販売価格は、会社側から実施日前日に発表があります。

分売数量は決まっていて、100株単位で最大5,000株まで購入できます。

早ければ、５/30(金)の夕刻に、会社側からの適時開示で分売値段のお知らせがあります。このブログでも追記しますので、チェックしてくださいね💖

【立会外分売実施の目的】

• 株式の流動性の向上及び株主増加並びに株式の分布状況の改善

としています。

今回の分売数量は、発行済み株式総数の約4.8%と多い数量（※１）です。

※１：一概に言えませんが、目安として、５%以上：かなり多い、３%以上５％未満：多い、１％以上３％未満：ほどほど、１％未満：少ないとしています。

また、この銘柄の流動性は、直近の出来高（売買が成立した株式の数量）の５日平均は72.6百株、25日平均は54.3百株（５/23時点）で、流動性は低い水準です。

そして、今回の分売数量(1,700百株)は、１日の出来高(25日平均：72.6百株)の約23倍で、この銘柄の平均的な出来高からすると分売数量は多めといえます。

どんな会社？

“一人でも多くのお客様の笑顔を創造し、さらなるお客様の発展をお約束する”という想いのもと、「資産としての不動産」という視点を明確にして、

不動産取引の中で重要な実務・税務・法律の各部門において、専門スタッフによるコンサルティングを行っている会社です。

事業内容は、東京23区を中心に「不動産販売事業」を主軸としており、他にも「不動産管理事業」、「海外不動産事業」及び「営業支援事業」があり、それぞれ、

• 不動産販売事業
  東京23区を中心に「XEBEC（ジーベック）」の企画・開発を行っており、個人投資家及びリート、不動産ファンド、企業法人等に分譲
• 不動産管理事業
  同社が分譲した「XEBEC（ジーベック）」その他資産運用型マンションの賃貸管理、仲介及び建物管理
• 海外不動産事業
  • 「XEBEC（ジーベック）」を主として海外の富裕層向けに分譲
  • マレーシアの主要都市において、住宅や商業施設等の建物管理
  • 海外物件を国内投資家へ紹介
• 営業支援事業
  主に製造、技術等に経営資源を集中している企業に対して、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行等、コンサルティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで総合的な支援

を行っています。

2024年６月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産販売事業 72.1%
• 不動産管理事業 21.5%
• 海外不動産事業 6.2%
• 営業支援事業 0.2%

となっており、「不動産販売事業」が７割強を占めています。

直近の経営概況

【2025年６月期３Q（2024年７月～2025年３月）の経営成績】

（2025年５月15日発表：日本基準（連結））

表２のように、前年同期比で売上高は６割強増、利益面は営業利益と純利益は黒字転換、経常利益は赤字幅縮小でした。

今期（2025年６月期）通期の業績は、前期比で、売上高は８割増、利益面は黒字転換を予想しています。

その通期予想に対する進捗率は３Q終了時点で、売上高は５割、利益面は１割に満たずともに遅れ気味です。

【2025年６月期３Qの状況、経営成績の要因】

同社グループが属する資産運用型マンション市場の動向において、2025年４月24日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2024年(令和６年)結果(移動率)」（総務省統計局）によると、

東京都の人口は、2024年の東京都への転入者数は前期比0.56%増となり、移動の動きが活発になりつつあります。

特に年代別では、20代の転入超過が最も多くなっています。

人口流入が回復し始めているように都内の賃貸物件は徐々に需要が上がってきており、賃料も緩やかですが上昇の兆しが見えてきました。

今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えています。

このような事業環境の中、同社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってきました。（※ 同社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としている。）

新たに価値のある商品を提供するとともに、資産運用中のバリューアップに貢献する様々なオペレーションを展開しました。

その結果、「XEBEC（ジーベック）」シリーズは、投資商品としての資産価値を向上させ、安定収入が見込めるマンションブランドとして、投資家より高い評価を得ています。

なお、同社グループの主力事業である不動産販売事業における収益物件の販売は、顧客への物件引渡しをもって売上が計上されます。

そのため、物件の竣工や引渡しのタイミングにより四半期ごとの業績に偏重が生じる傾向があります。

以上の結果、当３Q連結累計期間は、表２の数値の前年同期比 増収増益となっています。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

なお、前連結会計年度まで「営業支援事業」を報告セグメントとしていましたが、

前連結会計年度で「営業支援事業」を構成していた株式会社デュアルタップグロウスの全株式を譲渡したため、今１Q連結累計期間より「営業支援事業」を報告セグメントから除外しています。

主力の「不動産販売事業」は前年同期比 増収で赤字幅縮小、

「不動産管理事業」は増収増益、

「海外不動産事業」は増収で赤字幅拡大となっています。

各セグメントの状況は以下です。

＜不動産販売事業＞

資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱ってきました。

個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めました。

当３Q連結累計期間において、当初販売計画に含めていなかった物件の売却が１件あり、当３Qで３件売却しましたが、その他開発及び専有卸物件の販売は、４Qに販売を予定しています。

＜不動産管理事業＞

賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されています。

賃貸管理は、募集賃料の見直し及び空室率の低減、賃料の適正化に注力し、管理物件の資産性向上を図りました。

建物管理は、同社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進しました。

また、当３Q連結累計期間において、新規サービスの導入等により管理コストの増加がありました。

＜海外不動産事業＞

マレーシア国内の建物管理事業では、住宅だけではなく商業施設の管理推進を図
り、管理戸数が１万戸を超えました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2025年６月期３Q末時点で37.7%と前期末(29.7%)から8.0ポイント増加しています。

主な負債と純資産の、前期末比の増減は以下となっています。（単位：百万円）

• 負債 △1,192
  • 流動負債 △1,145
    （内訳） 短期借入金 △421、１年内返済予定の長期借入金 △631、未払金 △112
  • 固定負債 △46.5
    （内訳）長期借入金 △49.6
• 純資産 +55.5
  • 株主資本 +51.6
    （内訳）資本金 +43.2、資本剰余金 +43.2、利益剰余金 △34.6

自己資本比率の数値としては問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2025年６月期）通期業績の見通し】

同社グルーブが属する資産運用型マンション市場における現状は、東京都へ人口が転入超過となり、入居率の向上が見え始め、賃料も緩やかではありますが上昇の傾向が見られます。

また、新築物件、中古物件の両方で、価格高騰や品薄感が広がっています。

さらに、円安と当面は続くとみられる日銀の大規模緩和政策の影響もあり、海外投資家からも投資先としての認識が強くなってきています。

こうした状況のなか、同社グループは資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」のコンセプト「23区・駅近・高機能マンション」を逸脱することなく、資産価値及び収益の最大化を見込める物件を開発していく方針です。

加えて、個人投資家だけでなく、ファンドやREITなどの販売チャネルの多様化や業務提携等に積極的に取組み収益の向上を図っていく計画です。

同社グループの2025年6月期の連結業績予想は、表２の数値の前期比で売上高は８割増、利益面は黒字転換を見込んでいます。

株価指標と動向

【2025／５／23(金)終値時点の数値】

• 株価：1,242円
• 時価総額：43.9億円
• PER（株価収益率（予想））：44.0倍

同業で時価総額が近い会社のPERは、FJネクストホールディングス(8935) 5.8倍、ミガロホールディングス(5535) 54.8倍、グッドコムアセット(3475) 9.0倍と比較すると、高い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：2.41倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間配当金（予想）：12.5円（年１回 ６月）、利回り 1.00%：（配当性向 43.0%）

配当利回りは1.00%で、東証スタンダードの単純平均2.67%(５/23時点) と比較すると低い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、１株当たり11～12.5円で推移しており、減配無しで増配傾向です。

配当性向は、10％台～330％でばらつきが大きいです。

この会社は、

株主に対する利益還元を重要な経営課題の一つとして位置付けています。

配当額会計年度の業績と内部留保資金の確保等を総合的に勘案して決定しています。

2024年６月期より、将来の企業成長と経営基盤の強化のため、中期計画を策定し実行していますが、その中で、「資本政策　及び　配当政策」の見直しを行う予定です。

株主に継続的に配当を行うことを基本方針として変更せず、業績に応じて配当額を決定していく予定です。

同社の剰余金の配当は、期末配当の年１回を基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年６月末に100株以上保有の株主は、クオカード4,000円分（１年以上継続保有の場合：1,000円分追加）が進呈されます。

100株を１年未満保有の場合、配当金＋株主優待(4,000円相当)で利回りは4.22%となります。

個人投資家にとってうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年後半から翌年４月にかけて400円前後のヨコヨコで推移しましたが、株主優待の新設を発表後に急騰して、2024年５月に高値(1,479円)をつけています。

そしてそれ以降は調整しており、現時点までは1,000～1,200円程度のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に安値(1,066円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/20に年初来高値(1,260円)をつけています。

そして、今回の立会外分売発表の翌営業日(5/26)は、分売による短期的な需給悪化懸念により軟調な展開が予想されますが、

４月につけた安値(1,066円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2025年６月期）３Qの業績は、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱い、個人投資家だけでなく、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努め、
  前年同期比で売上高は６割強増、利益面は営業利益と純利益は黒字転換、経常利益は赤字幅縮小。
• 今期通期予想は、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」のコンセプト「23区・駅近・高機能マンション」を逸脱することなく、資産価値及び収益の最大化を見込める物件を開発していき、
  前期比で、売上高は８割増、利益面は黒字転換を見込む。
• その通期予想に対する進捗率は、３Q終了時点で、売上高は５割、利益面は１割に満たずともに遅れ気味。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は1.00%(５/23時点)で、東証スタンダードの単純平均 2.67%(５/23時点)と比較すると低い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり11～12.5円で推移しており、減配無しで増配傾向。
  配当性向は、10％台～330％でばらつきが大きい。
• 株主優待があり、毎年６月末に100株以上保有の株主は、クオカード4,000円分（１年以上継続保有の場合：1,000円分追加）が進呈される。
  100株を１年未満保有の場合、配当金＋株主優待(4,000円相当)で利回りは4.22%となる。

【流動性・分売数量】

• 直近の出来高の５日平均は72.6百株、25日平均は54.3百株（５/23時点）で、流動性は低い水準。
• 分売数量は、発行済み株式総数の約4.8%と多い数量で、
  また、この銘柄の１日の平均的な出来高の約23倍であり、それからしても多めの数量。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2023年後半から翌年４月にかけて400円前後のヨコヨコで推移したが、株主優待の新設を発表後に急騰して、2024年５月に高値(1,479円)をつけている。
  そしてそれ以降は調整しており、現時点までは1,000～1,200円程度のレンジ内で推移。
• 直近の株価は、4/7に安値(1,066円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/20に年初来高値(1,260円)をつけている。
• 立会外分売発表後の株価は、分売による短期的な需給悪化懸念により軟調な展開が予想されるが、
  ４月につけた安値(1,066円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。