【公募増資・売出(PO)は買いか？】福岡リート投資法人(8968)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの福岡リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（野村證券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、西日本シティＴＴ証券、ＦＦＧ証券、岡三証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／４(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設１、住居１の計２物件）の取得により外部成長を図ること、また、有利子負債比率（LTV）の引き下げによる財務基盤の安定を目的として、市場動向及び １口当たりの分配金の水準等を勘案した結果、
  投資主の中長期的な利益に資すると判断し、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設１、住居１の計２物件（取得予定価格 128億円）を2025年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、36物件、取得金額は2,301億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約9.09%（第三者割当を含めると、最大約9.54%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 12.9%、平和不動産リート 3.91%、スターアジア不動産 13.2%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,244口、25日平均は2,728口（８/30時点）で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

福岡・九州地域を中心とする優良不動産を不動産投資信託に組み込むことにより国内外の優良投資家の資金を集め、地域の活性化や魅力あふれる街づくりに貢献するという、日本で最初の「地域特化型リート」としてスタートしました。

2005年６月の上場以来、投資主、スポンサー各社等の支援によって順調に成長し、安定した業績をあげています。

今年で上場20年目となる同投資法人は総合型リートとして、商業施設のほか、オフィスビル、物流施設、住居、ホテルなど35物件を保有・運営しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【基本理念】

投資対象エリアを、原則として、福岡を中心とする九州全体（沖縄県を含みます。）及び山口県（以下「福岡・九州地域」といいます。）に限定した地域特化型REITとして、

福岡・九州地域に精通した同資産運用会社の情報力とノウハウを活かし、投資主の最善の利益を目指しています。

【投資方針】

「成長余力の高いマーケット」と「競争優位性を発揮できる得意分野」が重なる領域を投資対象とすることを基本方針としています。

この方針の下、福岡・九州地域を主対象とし、デザイン性に優れているエンターテイメント型商業施設を中心に、Ａクラスオフィスビルにも投資を行っています。

• 投資エリア
  • 60～90%　福岡都市圏
  • 10～30%　その他九州地域（沖縄県及び山口県を含む）
  • ０～10%　その他
• 投資タイプ
  • 40～70％　商業施設
  • 20～50%　オフィスビル
  • ０～30%　その他

【ポートフォリオ分散状況】

（2024年８月29日現在）

取得価格 2,207億円、物件数 35物件、稼働率 98.8%（2024年６月末現在）

＜用途別投資比率＞（取得価格ベース）

• 商業施設 48.4%
• オフィスビル 37.8%
• その他 13.8%

となっており、「商業施設」が５割弱、「オフィスビル」が４割弱を占めています。

＜地域別投資比率＞（取得価格ベース）

• 福岡都市圏 79.0%
• その他九州地域 21.0%

となっており、「福岡都市圏」が８割弱を占めています。

直近の運用状況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月16日発表）

表２のとおり、前期(2024年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面はともに微増で着地しました。

今期(2024年８月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいます。

次期(2025年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱の増益を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年２月期は前期比 １口当たり50円増、2025年８月期は同変わらずとなっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

同投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、一部に弱めの動きがみられますが、緩やかに回復しつつあります。

個人消費は、物価上昇の影響を受けつつも堅調に推移しています。

生産活動はこのところ弱めの動きとなっています。

雇用・所得情勢は、緩やかに改善しています。

先行きについては、海外の経済・物価動向、コスト高とその波及、労働需給と雇用者の所得形成などが、当地の経済・金融情勢に与える影響に留意する必要があります。

地価動向については、令和６年地価公示によると、全国では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも３年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。

一方、同投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス12.6％、住宅地が前年比プラス9.6％と上昇しました。

このような環境の下、当期における同投資法人の運用状況は、物件全体として概ね堅調な運用実績となりました。

その中でも特に都心型商業施設であるキャナルシティ博多では、引き続き回復基調にあるアジアのインバウンド（中国を除く）に加え、サウスビルのリニューアルによる新店入替の結果が反映されました。

また、2023年9月1日に博多ＦＤビジネスセンターの取得、2023年11月30日に久留米東櫛原ＳＣ（準共有持分30％）の譲渡を実施しました。

同投資法人の、当期末現在のポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が79.1％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設48.4％、オフィスビル37.8％、その他13.8％となっています。

同投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社福岡リアルティでは、環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を通じたサステナビリティを推進するため、サステナビリティ方針及びサステナビリティ推進体制要領を定めています。

当期においては、同投資法人が保有する物件において、新たに、DBJ Green
Building認証を１物件及びCASBEE不動産評価認証を２物件にて取得しました。

全ポートフォリオにおけるグリーンビル認証取得率は2030年目標85％以上に対し84.6％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において40.0億円のリファイナンスを行うとともに、124億円の新規資金調達及び25.0億円の返済を行った結果、当期末における有利子負債残高（投資法人債を含みます。）は96,350百万円となりました。

期末総資産有利子負債比率（投資法人債を含む）は44.9％（前期末比 2.5ポイント増）、期末固定化比率（有利子負債の中で固定金利の借入が占める割合。投資法人債を含む）は90.9％（前期末比 1.9ポイント減）となっています。

また、西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約（極度額：70.0億円）について、コミットメント期間を１年延長し、コミットメントラインの残存期間を３年にしています。

返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めつつ、金利上昇に伴う調達コスト増加の軽減について、調達期間の短縮等を含めて検討していく方針です。

【2024年８月期の見通し】

同投資法人は、スポンサーを含むプロパティマネジメント会社との連携により、運営力・リーシング（テナント誘致、客付け）力を更に強化し、物件の持つ強みを最大限に生かし安定稼働を維持確保していく方針です。

投資については、今後も規約に定める基本方針及び「成長余力の高いマーケット」と「競争優位を発揮できる得意分野」の重なる領域を投資対象とするという基本的な考え方に基づいて行う計画です。

投資対象エリアでは、福岡・九州地域のうち、福岡都市圏に対する投資比率を60～90％と設定していますが、

その福岡都市圏は将来的にも高い人口成長率が見込まれる地域であり、福岡都市圏以外の主要都市においても、地元に密着したローカルの視点から、投資メリットを確保できる地域又は物件について投資を行う方針です。

同投資法人は、地元ならではの情報収集力、土地勘あるいはスポンサーをはじめとした地元経済界や行政とのネットワークなど同投資法人の持つ強みを十分に活用して、

今後とも投資家に安心して投資してもらえる質の高い物件を取得していく方針です。

一方、資金調達面では、安定した資金調達を実現するため金融機関との良好な関係を構築するとともに、健全な財務体質の継続を図る計画です。

【2025年２月期の運用状況及び分配金予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年８月に予定している１物件の譲渡（天神ノースフロントビル）と2025年３月に予定している資産取得（計２物件）に伴い、2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は３割前後の増額をしています。

また、１口当たり分配金は前回予想から300円増の予想で、今期(2024年８月期)比で50円増です。

2025年８月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年２月末日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ－」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ+」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／８／30(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：148,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：20.3倍
• 年間分配金（法人予想）：7,800円（2025年２月 3,900円、2025年８月 3,900円）、利回り：5.25%

利回りは、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(８/29時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.72％（2024年７月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表４のようになっており、１口当たり3,523～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年10月頃から上昇に転じ、2024年３月に高値(176,500円)をつけました。

その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、2024年８月のいわゆる「植田ショック」で安値(147,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

6/3に高値(162,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、8/5に年初来安値(147,800円)をつけました。

その後はしばらく上昇していきましたが、

今回のPO発表の翌営業日(8/29)は、2024年８月期の配当権利落ちとPOによる１口当たり利益の希薄化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い、前日比 6,200円安(-3.97%)と急落しました。

この下落で、全ての移動平均線を下抜けています。

今後は、年初来安値(147,800円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 福岡・九州地域を中心とする優良不動産を不動産投資信託に組み込むことにより国内外の優良投資家の資金を集め、地域の活性化や魅力あふれる街づくりに貢献するという、日本で最初の「地域特化型リート」。
• 福岡・九州地域に精通した同資産運用会社の情報力とノウハウを活かし、投資主の最善の利益を目指している。
• 前期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面はともに微増で着地。
• 今期(2024年８月期)の運用予想は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいる。
• 2024年８月に予定している１物件の譲渡と2025年３月に予定している資産取得（計２物件）により、次期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は３割前後の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.25％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(８/29時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,523～3,850円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は当初予想より１口当たり300円増額し前期比 50円増、2025年８月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,244口、25日平均は2,728口（８/30時点）で流動性は少し低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年10月頃から上昇に転じ、2024年３月に高値(176,500円)をつけた。
  その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、2024年８月のいわゆる「植田ショック」で安値(147,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、6/3に高値(162,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、8/5に年初来安値(147,800円)をつけた。
  その後はしばらく上昇したが、今回のPO発表の翌営業日(8/29)は、2024年８月期の配当権利落ちとPOによる１口当たり利益の希薄化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い、前日比 6,200円安(-3.97%)と急落。
  この下落で、全ての移動平均線を下抜けた。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(147,800円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。