【公募増資・売出(PO)は買いか？】アドバンス・レジデンス投資法人(3269)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのアドバンス・レジデンス投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、ラサールロジポート：2.5%
• ジャパンリアルエステート、ＧＬＰ、日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券、大和証券、ＳＢＩ証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／20(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 現在の総資産有利子負債比率（LTV）並びに１口当たり当期純利益及び１ 口当たり分配金の水準等に留意しつつ、不動産・金融市場の動向等を勘案して検討を行った結果、新投資口の発行による資金調達を決議した。
  なお、2023年7月期末の総資産LTV（※１）49.5％で、取得予定資産取得後は総資産LTV48.2％（1.3ポイント減）となる予定。
  ※１：総資産LTV＝有利子負債（リース債務を含む。）÷総資産
• 本資金調達は、新たな特定資産（賃貸マンション 11物件、取得予定価格 225億円）の取得による資産規模の拡大及び収益安定性の向上を図る一方で、
  新投資口の発行に伴う出資総額の増加及び手取金の一部による有利子負債の返済によって、LTV 水準を引き下げて財務基盤の強化を図りながら、借入余力の拡大を通じた今後の更なる外部成長余地を確保することを目的としている。

としています。

今回の資金調達によって、賃貸マンション11物件（取得予定価格 225億円）を2023年９月～2024年４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、287物件、取得金額は4,940億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約3.29%（第三者割当を含めると、最大約3.46%）で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

コンフォリア・レジデンシャル(2023年２月実施) 2.93%、東海道リート 37.1%、コンフォリア・レジデンシャル(2023年８月実施) 2.83%でしたので、それらと比較すると中間的な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,934口、25日平均は2,642口で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、東京都心部を中心に全国に分散して投資を行うとともに、

シングルタイプやコンパクトタイプを中心として学生寮やシニア物件を含めた全住戸タイプに投資し、賃貸マンションを主たる投資対象とするJ-REITです。

伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な業種の取引先との取引基盤等を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等多角的な支援を受けることにより基本戦略の実現を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【ポートフォリオ構築方針】

• 投資対象エリア
  • 東京23区 70～100%
  • その他地域（首都圏(東京23区を除く)、政令指定都市及びこれに準ずる都市） ０～30%
    （その他地域とは、東京23区を除く首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、の1都3県をいいます。）、政令指定都市及びこれに準ずる都市を指す。）
• 住戸タイプ
  • シングル ～50%
  • コンパクト 20～40%
  • ファミリー 20～40%
  • ラージ ～10%

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 276物件、取得価格 4,714億円 （2023年８月１日現在） 、稼働率 96.1%（2023年８月度）

＜投資エリア別＞

• 東京23区 70.3%
• 首都圏 8.8%
• 政令指定都市及びこれに準ずる都市 20.9%

となっており、「東京23区」が７割を占めています。

＜住戸タイプ別＞

• シングル 36.5%
• コンパクト 27.7%
• ファミリー 25.9%
• ラージ 4.6%
• ドミトリー 1.2%
• 事務所・店舗 4.0%

となっており、「シングル」が４割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年７月期の運用実績と2024年１月期以降の見通し】

（2023年９月12日発表）

表２のとおり、前期(2023年７月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の結果でした。

今期の2024年１月期(2023年８月～2024年１月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2024年１月期は前期比 20円増、2024年７月期は同20円増の予想となっています。

【2023年７月期の運用状況】

「長期安定的な利益分配の実現」のため、当期においては以下の施策を実施しました。

＜内部成長＞

高稼働率を維持（期中平均96.5%）するとともに、賃料水準の引上げと募集関連収支の改善、更新時の賃料引き上げ、

そしてリノベーション工事による物件競争力の強化を促進しました。

＜外部成長＞

第三者から１物件（取得価格19億円）を取得し、２物件（取得価格合計16億円）を売却しました。

＜財務戦略＞

有利子負債の平均支払金利の低減・残存年数の長期化等を行い、財務基盤の強化を推進しています。

なお、当期末の総資産LTVは49.5％（前期末比 0.2ポイント増）です。

＜サステナビリティ＞

保有物件共用部の2022年度電力及び熱エネルギー消費量について、実質再生可能エネルギーを導入し、

2022年度温室効果ガスScope2排出量の100％オフセットを達成しました。

【2024年１月期の見通し】

＜内部成長戦略＞

賃貸住宅市場の動向を注視しながら、募集条件の緩和等、稼働率維持・向上を優先とした運営を行う方針です。

一方で、賃料の上昇が期待できる住戸においては、引き続き賃料の引上げを行う計画です。

また、保有物件の築年数の経過に伴い、専有部内の経年劣化による賃料下落リスクが想定され、

賃料上昇を企図としたリノベーション工事を計画的に推進していくことにより、物件競争力の維持・向上に努める方針です。

＜外部成長戦略＞

スポンサーからの物件供給及び、同資産運用会社のソーシング（調達）活動により入手する情報を活かし、ポートフォリオの質及び収益力の向上に資する物件取得を目指しています。

また、一時的な市場トレンドに振り回されることなく、引き続きテナント及びエリア分散を念頭においた投資を行っていく方針です。

同投資法人は、今回のPOにより、有利子負債比率が低下することから、総資産LTV50%までの取得余力についても、当期末の約46億円から増加する見込みであり、

今後は取得余力を活用し、ポートフォリオの更なる成長に注力していく方針です。

なお、巡行LTVの運用方針は総資産LTV53%及び鑑定LTV50％（※２）を上限としています。

※２：鑑定LTV＝（借入金＋投資法人債）÷鑑定評価額の合計

＜財務戦略＞

金利動向を注視し、金融コストの維持及び借入金等の返済期限の分散化を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施する計画です。

これにより、金融環境の変化に耐えうる強固な財務基盤の構築を図る方針です。

＜サステナビリティ＞

持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、保有物件の省エネ対策、温室効果ガス排出削減につながる施策を推進していく計画です。

【2024年１月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年７月期の予想】

2023年９月～2024年４月に予定している資産取得（賃貸マンション11物件）に伴い、2024年１月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年１月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.78%の増加率(4,714億円→4,940億円)からすると、

営業収益と利益面の増額の割合は、今回の新規物件取得の増加割合以上となっており、資産取得の効果が出ているといえます。

また、分配金は前回予想から１口当たり90円増で、前期(2023年７月期)比で20円増です。

2024年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年７月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：
  発行体格付「AA－」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／９／14(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：333,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：6.67倍
• 年間分配金（法人予想）：11,760円（2024年１月 5,870円、2024年７月 5,890円）、年間利回り：3.52%

利回りは3.52%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.19%(９/13時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較するとやや低い水準です。

直近５期の分配金は、表４のように１口当たり5,646～5,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に高値(384,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、2023年３月に安値(304,000円)をつけました。

しかしその後は、安値切り下げは起こらず、340,000円前後で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月下旬に高値(368,500円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/15に安値(328,000円)をつけました。

その後は８月下旬まで上昇しましたが、以降は下落基調で推移しており、今回のPO発表の翌営業日(9/13)は、長めの上髭をつけ前日比 7,500円安(-2.2%)と下落基調を継続しています。

今後は、8/15の直近の安値(328,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下落基調を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、東京都心部を中心に全国に分散して投資を行い、
  シングルタイプやコンパクトタイプを中心として学生寮やシニア物件を含めた全住戸タイプに投資し、賃貸マンションを主たる投資対象とするJ-REIT。
• 伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な業種の取引先との取引基盤等を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等多角的な支援を受けることにより基本戦略の実現を図っている。
• 前期(2023年７月期)の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の結果で着地。
• 今期(2024年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着実な成長を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.78%の増加率(4,714億円→4,940億円)からすると、営業収益と利益面の増額の割合は、今回の新規物件取得の増加割合以上となっており、資産取得の効果が出ているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 3.52％は、東証プライム上場会社の単純平均2.19%(９/13時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べるとやや低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり5,646～5,850円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2024年１月期の分配金は前回予想から１口当たり90円増で、前期(2023年７月期)比で20円増、2024年７月期は同20円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,934口、25日平均は2,642口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に高値(384,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、2023年３月に安値(304,000円)をつけた。
  しかしその後は、安値切り下げは起こらず、340,000円前後で推移。
• 直近の投資口価格は、７月下旬に高値(368,500円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/15に安値(328,000円)をつけた。
  その後は８月下旬まで上昇したが、以降は下落基調で推移し、今回のPO発表の翌営業日(9/13)は、長めの上髭をつけ前日比 7,500円安(-2.2%)と下落基調を継続。
• 今後の投資口価格は、8/15の直近の安値(328,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下落基調を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でおねがいします。