【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産(3468)、大和ハウスリート(8984)、アドバンス・レジデンス(3269)

こんにちは！

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2023年８月のスターアジア不動産、９月の大和ハウスリート、アドバンス・レジデンスです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行（売出）価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

全ての銘柄は全ての段階で損益プラスでした。

特に、スターアジア不動産は受渡日の１週間後（５営業日後）の寄付で売却した場合は、4.1%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます！

ちなみに私は購入なしでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：スターアジア不動産(3468)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とする総合型REITとして、

収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指していました。

また、スポンサーであるスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長をしていました。

2023年１月期の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増の結果で着地していましたね。

前期(2023年７月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１～２割弱増を見込んでいました。

今回の公募増資による新規取得資産により、今期(2024年１月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、

新規資産の取得金額で約24.7%の増加率(1,941億円→2,422億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の取得資産の増加率に劣っており、物足りないといえました。

分配金の利回り(予想) 5.50％(８/８時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.24%(８/７時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり1,462～1,552円で推移しており、2022年７月期は前期比 減配でしたが、それ以外の期は増配していました。

今回の増資後の2024年１月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期比 39円減、2024年７月期は同７円増の予想でしたね。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に高値(66,400円)をつけた後は下落トレンドで推移し2023年３月に安値(52,300円)をつけました。しかしその後は上昇に転じ、上昇基調で推移していましたね。

直近は、6/15に年初来高値(59,900円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、７月末の配当落ち日に下落し、

そして今回のPO発表の翌営業日(8/8)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い前日比 3,100円安(-5.33%)と急落しました。

PO発表後は、３月につけた年初来安値(52,300円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターアジア不動産投資法人(3468) ＜2023年８月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

発行価格等決定日以降、受渡日(8/22)の２営業日前までは下落基調で推移しましたが、

POによる１口当たり利益の希薄化懸念が後退し年初来安値は下抜けずに、そこから勢いよく反転上昇しています。

要因分析：大和ハウスリート(8984)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

中核資産である物流施設、居住施設、商業施設、ホテルに加え、オフィスやヘルスケア施設等も投資対象とした「総合型リート」として、三大都市圏を中心に全国に立地する不動産等への投資・運用を行っているJ-REITで、

スポンサーの大和ハウスグループの総合力とノウハウを最大限に活用しながら、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の最大化を実現を目指していました。

2023年２月期の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地していましたね。

前期(2023年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想し、

今期(2024年２月期)は、今回のPO発表と同時に新規資産取得（ホテル１物件、物流施設１物件の計２物件、取得金額 82.3億円）により修正しており、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は微増の増益を見込んでいました。

分配金の利回り(予想) 4.25％(９/１時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.19%(８/31時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても少し高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり5,600円～6,118円で推移しており、上下518円の差がありました。

今回のPOと同時に発表された新規資産取得後の2024年２月期の分配金は前回予想から50円増で、前期比 50円増、2024年８月期は同変わらずの予想でしたね。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に高値(354,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(263,500円)をつけ、その後はこの安値を更新していませんでした。

直近は、5/31に年初来高値(306,500円)をつけた後は調整しており、280,000円前後で推移でしたが、

今回のPOと新規資産取得による運用予想の上方修正発表の翌営業日(9/1)は、POによる需給悪化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い前日比 10,700円安(-3.87%)と急落しましたね。

PO発表後は、３月につけた年初来安値(263,500円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】大和ハウスリート投資法人(8984) ＜2023年９月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の翌営業日以降はしばらくはヨコヨコで推移していましたが、受渡日(9/14)の前営業日に３月につけた年初来安値を下抜けました。

そして、その後も緩やかながらPOによる需給悪化懸念から下落基調で推移しましたが、何とか売出価格を割り込まなかったという状況です。

要因分析：アドバンス・レジデンス(3269)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、東京都心部を中心に全国に分散して投資を行い、

シングルタイプやコンパクトタイプを中心として学生寮やシニア物件を含めた全住戸タイプに投資し、賃貸マンションを主たる投資対象とするJ-REITで、

伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な業種の取引先との取引基盤等を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等多角的な支援を受けることにより基本戦略の実現を図っています。

前期(2023年７月期)の運用実績は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減でした。

今期(2024年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着実な成長を見込んでいましたね。

また、今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.78%の増加率(4,714億円→4,940億円)からすると、営業収益と利益面の増額の割合は、今回の新規物件取得の増加割合以上となっており、資産取得の効果が出ているといえました。

分配金の利回り(予想) 3.52％(９/14時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.19%(９/13時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べるとやや低い水準でした。

直近５期の分配金は、１口当たり5,646～5,850円で推移しており、連続増配を継続中のところは魅力的でしたね。

今回の増資後の2024年１月期の分配金は前回予想から90円増で、前期比 20円増、2024年７月期は同20円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に高値(384,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、2023年３月に安値(304,000円)をつけました。

しかしその後は、安値切り下げは起こらず、340,000円前後で推移していました。

直近は、７月下旬に高値(368,500円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/15に安値(328,000円)をつけました。

その後は８月下旬まで上昇しましたが、以降は下落基調で推移し、今回のPO発表の翌営業日(9/13)は、長めの上髭をつけ前日比 7,500円安(-2.2%)と下落基調を継続しましたね。

PO発表後は、8/15の直近の安値(328,000円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下落基調を継続するのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】アドバンス・レジデンス投資法人(3269)

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表翌営業日以降は、それほどPOによる１口当たり利益の希薄化懸念はそれほどなく、ヨコヨコの値動きでした。

地合いが悪い中、健闘したという印象です。

まとめ

スターアジア不動産(3468)、大和ハウスリート(8984)、アドバンス・レジデンス(3269)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、表５の結果になりました。

今回は１勝２敗、勝率0.333。反省ですm(_ _”m)

スターアジア不動産は、８月中旬から９月上旬にかけて地合いが良かったこともあり、受渡日の２営業日前から急上昇していきました。

そのほかの２つの投資法人は、地合いは良くなかったにもかかわらず、PO発表後の下落からの戻しへの期待感もあり、発行（売出）価格を下抜けずに推移しました。

今後の動向ですが、

スターアジア不動産は、９月に入ってからは、ヨコヨコの値動きが続いています。

分配金利回りが引き続き高い状態が続いており、今後の上昇の余地は残されていそうです。

大和ハウスリートは、地合いが悪いということもあり、下落基調が継続中です。

ただ底打ちしそうな気配もあり、POによる需給悪化懸念も解消してくれば、反転上昇の可能性大です。

アドバンス・レジデンスは、底値圏でのヨコヨコの値動きです。

地合いが良くなってくれば、底打ちから上昇に転じそうです。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。