【公募増資・売出(PO)は買いか？】投資法人みらい(3476) ＜2023年11月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの投資法人みらいです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～３%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 大和ハウスリート（株式の売出のみ）：3.0%
• スターアジア不動産、アドバンス・レジデンス、大和証券リビング、ＮＴＴ都市開発リート：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／21(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• ポートフォリオの着実な拡大と分散化の進展及び収益基盤の更なる強化を図るため、2023年11月14日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得及び貸借の開始に関するお知らせ（「MI テラス浜松」等 5 物件）」に記載の新たな特定資産味を取得する予定。
• 取得予定資産の取得資金の調達については、取得予定資産取得後の LTV（総資産有利子負債比率）水準及び投資口価格を含む市場動向に留意しながら複数の調達手段及び実施時期等について検討を行い、
  投資口の希薄化を上回る 1 口当たり分配金の成長が見込めること等が投資主価値の向上に繋がると判断したことから新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件、商業施設１物件、ホテル３物件の計５物件（取得予定価格 119.5億円）を2023年12月～2024年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、43物件、取得金額は1,782億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約7.31%（第三者割当を含めると、最大約7.67%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 8.25%、平和不動産リート 3.25%、スターアジア不動産 23.4%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,499口、25日平均は6,611口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この銘柄は２年前の2021年12月にPOを実施しており、その時はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日の１週間後の寄付で売却した場合は損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくると考えています。

どんな投資法人？

2016年12月に東証J-REIT市場に上場し、

日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REITです。

三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【運用理念】

1. 両スポンサーの強みが発揮されるオートフォリオ
   • オフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてポートフォリオを形成
   • グロースアセット（コアプラスアセット及びニュータイプアセット）を一定程度ポートフォリオに組み込み、持続的な成長を目指す
2. スポンサーパイプラインとグロースアセットの組み入れを企図した成長戦略
   • 三井物産グループ及びイデラ キャピタルのスポンサーパイプラインを活用した取得戦略
   • 両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、過度な競争を回避した取得戦略を推進
3. ポートフォリオ分散とキャッシュフローの増大に着目したポートフォリオ運営
   • 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指す
   • 三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュフローの増大を目指す
4. 健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制
   • メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産有利子負債比率）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営
   • 投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制の構築

【ポートフォリオの分散状況】

（取得価格ベース：2023年６月14日現在）

ポートフォリオの合計　物件数：38件、取得価格：1,662億円、平均稼働率（2023年９月末日）98.4%

＜アセットタイプ別比率＞（コアアセット：87.6%、グロースアセット：12.4%）

• オフィス 52.8%
• 商業施設 20.9%
• ホテル 15.6%
• 居住施設 1.3%
• その他 9.4%

＜エリア別＞

• 東京圏 61.9%
• 大阪圏 13.8%
• 名古屋 8.9%
• その他 15.4%

となっており、アセットタイプ別では「オフィス」が５割強、エリア別では「東京圏」が６割強を占めています。

直近の運用概況

【2023年４月期の運用状況と2023年10月期以降の見通し】

（2023年６月14日発表）

表３のとおり、2023年４月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割弱の増益でした。

前期の2023年10月期(2023年５月～10月)は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減の予想となっています。

増資した後の2024年４月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

１口当たりの分配金予想は、2024年４月期は前期比 変わらず、2024年10月期は同35円増の予想となっています。

【2023年４月期の運用状況】

当期の日本経済は、引き続き資源高の影響を受けつつも、企業収益は全体として高水準で推移しており、個人消費も物価上昇の影響を受けつつも緩やかに増加する等、景気が持ち直す動きが継続しました。

同投資法人の運用は、政府の全国旅行支援等の効果によりホテル分野で顕著な回復が見られたほか、オフィスや商業施設を中心とした水道光熱費の上昇リスクについては、エネルギー価格の沈静化によってダウンサイドリスクは一定水準に抑えられる結果となりました。

商業施設分野では全般的にコロナ禍における運営が定着しつつあり、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラにおいては新たな体験型施設の開業等により今後の観光需要取込みに向けた準備が進んでいます。

オフィス賃貸市場は、東京圏の大規模オフィスで大幅な稼働率の引上げに成功する等、継続的なリーシング（賃貸支援業務）活動が着実な成果を見せ始めています。

このような環境の下、同投資法人は、

• 2022年11月１日に「MIテラス仙台広瀬通り」（取得価格2,022百万円）
• 2023年３月30日に「MIテラス北上野」（取得価格3,557百万円）、「MIキューブ町田イースト」（取得価格1,977百万円）
• 2023年３月31日に「フィール城北」（取得価格2,210百万円）

の合計４物件を取得しました。

また、

• 2022年11月30日に「オリコ博多駅南ビル」の準共有持分50％（譲渡価格1,000百万円）
• 2023年３月28日に「マイスクエアビル」（譲渡価格3,600百万円）及び「MEGAドン・キホーテ和泉中央店」（譲渡価格2,830百万円）

を譲渡しました。

以上の結果、当期末現在における運用資産は38物件、取得価格の合計は1,662億円、総賃貸可能面積は377,023.75㎡、稼働率は98.2％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において、2022年11月30日に返済期限の到来した借入金70億円の返済にあたり同日付で長期借入金70億円の資金の借入を行いました。

さらに「フィール城北」の取得資金に充当するため、2023年３月31日付でコミットメントラインに基づく短期借入金15億円の資金の借入を行いました。

当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は855億円（うち、短期借入金15億円、1年内返済予定の長期借入金200億円、長期借入金578億円、投資法人債62億円）となっています。

なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額30億円のコミットメントラインを設定しています（2023年６月14日現在の未実行枠残高15億円）。

【2023年10月期の見通し】

＜今後のポートフォリオ運用環境＞

オフィス賃貸市場は、引き続き企業業績の動向や働き方の変化に加えて、エネルギー価格の高騰や物価上昇の影響も踏まえて今後の見通しを慎重に精査する必要があると同投資法人は考えていますが、

ポストコロナにおける出社の重要性が再評価される動きが稼働状況に良い影響を及ぼすことを期待しています。

ホテル及び商業施設では、一部の物件でテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれています。

商業施設は過年度実績を参考に、一定程度リニューアル効果を考慮しつつも比較的保守的な予測に基づく対応を取る方針です。

一方、ホテルは全国旅行支援の効果もあり、変動賃料が継続的に発生する状況となっており、今後も海外からの旅行客の受入れを含めて2023年後半以降も成長ドライバーとしての役割を同投資法人は期待しています。

有利子負債調達は、ほぼ全て長期化・固定化を行っていることから金融環境の変化や金利変動が業績に与える影響は軽微と認識しており、引き続き健全な財務運営を継続する方針です。

＜対処すべき課題と今後の運用方針＞

同投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、

戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセット及びディフェンシブ性の高い底地（借地権が設定されている土地）の組入れ等の具体的施策を実行しました。

今後は、引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、「賢守共攻」をテーマにポストコロナを見据えた将来的な成長に資する施策を推進する予定です。

【2024年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2024年10月期の予想】

2023年12月と2024年３月に予定している資産取得（オフィスビル１物件、商業施設１物件、ホテル３物件の計５物件）に伴い、

2024年４月期の運用状況と分配金予想の修正および2024年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年４月期の運用状況と分配金予想は、表４です。

前回発表予想を、営業収益は４%、利益面は５％前後の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約7.2%の増加率(1,662億円→1,782億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に対しやや物足りないですが、2024年10月期も前期比 増収増益を見込んでいますので、時間をかけながら効果が出てくるといえます。

また、分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年10月期)比で155円減です。

2024年10月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年７月27日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：長期発行体格付「A」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／11／15(水)終値時点の数値と分配金推移】

• 投資口価格（１口当たり）：43,950円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：223倍
• 年間分配金（法人予想）：2,335円（2024年４月 1,150円、2024年10月 1,185円）、年間利回り：5.31%

利回りは5.31%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.29%(11/14時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.27％（2023年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり1,150円～1,313円で推移しており、

上下163円の差でほぼ安定しています。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待があり、毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The COURT株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）

個人投資家にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年11月に高値(56,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

2023年３月に安値(42,700円)をつけた後は、上昇基調に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10/2に年初来高値(47,900円)をつけるまでは、緩やかながら上昇基調で推移していましたが、

その後は調整し、今回のPO発表の翌営業日(11/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い前日比 750円安(-1.68%)と急落しました。

今後は、１月と３月の２回つけた年初来安値(42,700円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指しているJ-REITである。
• 両スポンサーの強みが発揮されるオートフォリオオフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてのポートフォリオとグロースアセットを一定程度ポートフォリオに組み込み、持続的な成長が可能。
• 前々期（2023年４月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割弱の増益で着地。
• 前期（2023年10月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年４月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は４%、利益面は５％前後の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約7.2%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に対しやや物足りないが、
  2024年10月期も引き続き前期比 増収増益を見込んでいるので、時間をかけながら効果が出てくるといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.31％は、東証プライム上場会社の単純平均2.29%(11/14時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均的な水準よりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,150円～1,313円で推移しており、上下163円の差でほぼ安定している。
• 今回の増資後の2024年４月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年10月期)比で155円減、
  2024年10月期は同35円増の予想。
• 投資主優待があり、毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、「EN HOTEL」「コートホテル」「ホテルウィングインターナショナル」等のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈される。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,499口、25日平均は6,611口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2021年11月に高値(56,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していたが、
  2023年３月に安値(42,700円)をつけた後は、上昇基調に転じてきている。
• 直近の投資口価格は、10/2に年初来高値(47,900円)をつけるまでは、緩やかながら上昇基調で推移していたが、その後は調整し、
  今回のPO発表の翌営業日(11/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い前日比 750円安(-1.68%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、１月と３月の２回つけた年初来安値(42,700円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でおねがいします。