【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人(3487)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＣＲＥロジスティクスファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル、イオンリート、東海道リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券、みずほ証券）はじめ、引受人（大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／28(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、主に築浅・好立地・高稼働率のスポンサー開発物件を、投資主価値が向上するよう適正な価格で、時機を捉えて機動的に取得することにより、
  質の高い、長期安定的な資産運用に資するポートフォリオを構築し、投資主に良質な投資機会を提供することを目指しており、
  本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて公表した資産（物流施設２物件）の取得はこの投資基準に合致している。
• 取得予定資産の取得を検討するに際し、１口当たり分配金水準、１口当たりＮＡＶ(Net asset value:純資産の総額)水準、ＬＴＶ(Loan to Value:総資産有利子負債倍率)及びマーケット動向等を勘案の上、今回の新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設２物件（取得予定価格 225億円）を2023年４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、21物件、取得金額は1,595億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約10.6%（第三者割当を含めると、最大約11.1%）で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

ＳＯＳｉＬＡ物流リート 6.73%、日本プロロジスリート 3.01%、東海道リート 37.1%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,707口、25日平均は1,942口で流動性は少し高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2018年２月に東証に上場した、物流施設の賃貸管理会社「シーアールイー」がスポンサーのJ-REITです。

物流不動産分野で50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【特徴】

1. ロジスクエア（※１）に重点をおいたポートフォリオ
   テナントニーズを満たすために必要である立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えている良質な物流関連施設に投資
   ※１：「ロジスクエア」とは？
   「ＣＲＥ開発」＋「立地」＋「基本仕様」＋「拡張性・快適性」
2. 長期的な資産運用
   長期賃貸貸借契約とＣＲＥの高い管理能力
3. 明確な外部成長戦略
   CREとのスポンサー契約により、CREが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会が提供される。

があります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 投資資産の用途別投資比率
  物流関連施設：原則100%（取得価格ベース）
• 投資エリア
  • 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県）及び関西圏（大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県及び和歌山県） 80%以上
  • その他 20%以下
• 投資対象物件の投資基準
  • 物件規模：延床面積 5,000㎡以上
  • 築年数：原則 30年以内
  • 耐震性能：PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)値原則 15%以下

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 19物件、取得価格 1,370億円、稼働率 100%（2023年２月28日現在）

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞

• 首都圏 79.1%
• 関西圏 18.9%
• その他 2.1%

となっており、首都圏が８割弱を占めています。

＜築年数（取得価格ベース）＞

1. 3年未満 40.3%
2. 3年以上5年未満 12.7%
3. 5年以上10年未満 42.4%
4. 10年以上 4.7%

となっており、「5年以上10年未満」と「3年未満」がそれぞれ４割を占め、平均は5.1年となっています。

直近の運用概況

【2022年12月期の運用状況と2023年６月期以降の見通し】

（2023年２月16日発表）

表２のとおり、前期(2022年12月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は５割弱増、利益面は８～９割強の増益でした。

今期(2023年６月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は３割弱減、利益面は４割前後の減益を予想しています。

次期の2023年12月期(2023年７月～12月)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年６月期は前期比 2,648円減、2023年12月期は同159円増の予想となっています。

【2022年12月期の運用状況】

当期（2022年12月期）においては、１物件（ロジスクエア狭山日高（準共有持分20％ 取得価格36.1億円））を追加取得し、

１物件（ロジスクエア千歳 譲渡価格32億円・取得価格13億円）を譲渡した結果、当期末時点で保有する資産は19物件、取得価格総額1,370億円となっています。

当期の分配金が前期比 2,697円増加しているのは、ロジスクエア千歳の売却益による一時的な増益によるものです。

＜投資環境と運用実績＞

当期（2022年12月期）におけるわが国経済は、2022年７月から新型コロナウイルス感染症が再拡大しましたが、行動制限が徐々に緩和され、個人消費を中心に持ち直しが継続しています。

J-REIT市場の環境は、ロシアによるウクライナ侵攻に端を発する資源価格の高騰、インフレーションに対処するための主要国における長期金利の上昇傾向を受け、東証REIT指数は引き続き不安定な推移を見せています。

一方、物流事業に係る事業環境として、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化や通信販売・電子商取引といった巣ごもり消費の急速な拡大とそれらに伴う宅配取扱個数の増加、供給制約への対処として荷主企業における在庫保管量の拡充、3PL（サードパーティロジスティクス）事業者の利用の拡大等を背景として、

物流不動産に対する需要は引き続き強く、今後も増加すると見込まれています。

加えて、こうした市場の拡大に伴い物流不動産の利用者のすそ野が広がっている結果として、大規模な物流不動産だけではなく、高いスペックを有しつつ、多様な施設機能や規模を有する物流不動産への需要も高まっており、

更には昨今の人手不足の観点から庫内作業を請け負う人員の確保が困難となっていることから、雇用が容易な立地に存する物流不動産への需要が特に高まっています。

資源価格の高騰に伴うインフレーションの発生により、日本経済のみならず世界経済に減退が生じ、企業業績が悪化することには留意する必要があると思われるものの、

通信販売・電子商取引の更なる拡大や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」、更には高度経済成長期やバブル経済期に建設された物流施設が老朽化しており、

それら施設の建て替え需要が今後も継続することに伴い、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移するものと同投資法人は考えています。

このような状況下、同投資法人は、当期末における保有19物件について、株式会社シーアールイー（以下「ＣＲＥ」といいます。）と連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100％と良好な稼働状況を維持しています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、返済期日の到来した長期借入金24億円の返済原資とするため、2022年７月29日に12億円を借入れ（グリーンローン）により調達した他、残額については、手元資金を活用し返済を行いました。

この結果、当期末時点の有利子負債残高は606億円、当期末時点における総資産のうち有利子負債が占める割合（LTV）は43.0％（前期末比 0.9ポイント減）となりました。

【2023年６月期の見通し】

首都圏及び関西圏を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設への
投資を重点的に行う計画です。

昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しており、物流不動産の利用者の個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し保有・運用することが、運用戦略の独自性につながるものと、同投資法人は考えています。

同投資法人は、物流不動産分野において50年以上の事業経験を有するＣＲＥグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指しています。

＜長期安定的な資産運用＞

ＣＲＥが、テナントニーズに応える立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備え、賃料水準の適切なバランスを図った上で物流関連施設の開発を行うことにより、

長期間の賃貸借契約を締結することができ、安定的なキャッシュ・フローの創出が期待できると同投資法人は考えています。

また、賃貸借契約期間の長い物件を中心に取得・運用していくことにより中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図っており、

ＣＲＥグループが有するこのような様々な運営・管理ノウハウを活用し、顧客満足度を高めながらコスト削減を推進し、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指しています。

＜外部成長＞

物流不動産専業デベロッパーであるＣＲＥグループとのスポンサーサポート契約により、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受け、強力な外部成長を推進することができるものと考えています。

また、スポンサーサポート契約を通じて、ＣＲＥグループの物流不動産に関する運営、リーシング（テナント誘致、客付け）、開発、投資等に関する豊富な実績と経験により培われたノウハウに基づくパイプラインサポートを最大限活用して、外部成長の実現を目指しています。

＜財務方針＞

中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

また、長期賃貸借契約を中心に構成されるポートフォリオの特性に合わせ、LTVの水準及びマーケット環境を考慮しながら、

希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、

主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行しています。

そして、LTVの水準は45％程度とし、原則として50％を上限としていますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあるとしています。

物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。

一方、同投資法人のポートフォリオの平均築年数は5.1年と浅く、多額の資本的支出はほとんど発生しないことを見込んでいます。

そこで、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です（以下「継続的な利益超過分配」）。

継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を目途としていますが、

一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、継続的な利益超過分配に加え、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的な利益超過分配」）を行うとしています。

ただし、継続的な利益超過分配と一時的な利益超過分配の合計額は、当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額を限度としています。

【2023年６月期と2023年12月期の運用状況及び分配金予想の修正】

2023年４月に予定している資産取得（物流施設２物件）に伴い、2023年６月期と2023年12月期の運用状況と分配金予想を修正しています。

2023年６月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約16.4%の増加率(1,370億円→1,595億円)からすると、

新規物件取得の規模の割合より、営業収益と利益面の増額の割合が若干少なくなっています。

ただ、次期(2023年12月期)の営業収益と利益面の増額の割合は15％前後ですので、後々、今回の資産取得による効果が表れてくるようです。

また、分配金は前回予想から変わらずで、前期(2022年12月期)比では2,648円減となりました。

前期比で大幅な減額となっているのは、前期にロジスクエア千歳の売却益が発生しその反動減があります。

2023年６月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年６月２日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  長期発行体格付「A＋」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）
  発行体格付「A」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／３／24(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：169,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：22.6倍
• 年間分配金（法人予想）：7,411円（2023年６月 3,626円、2023年12月 3,785円）、年間利回り：4.37%

分配金利回り（予想）4.37%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.42%(３/23時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は表４のようになっており、１口当たり3,392～6,274円で推移していますが、

前期(2022年12月期)は一時的な不動産売却益が発生したため、それを除くと3,500円前後です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年８月末に上場来高値(231,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、ずっと75日移動平均線（青線）の下で推移しており、下落トレンドです。

そして、今回のPO発表の翌営業日(3/24)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い、前日比 9,500円安(-5.31%)と急落しました。

これで、２月につけた年初来安値を更新しています。

今後は、急落前の元の値に戻り、上昇に転じていくのか、さらなる下値模索を続けるのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 物流不動産分野で50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指しているJ-REIT。
• 物流施設が老朽化しており、それら施設の建て替え需要が今後も継続することに伴い、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移すると見込んでおり、
  また、前期(2022年12月期)末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100％と良好な稼働状況を維持。
• 前期(2022年12月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は５割弱増、利益面は８～９割強の増益の結果で着地。
• 今期(2023年６月期)は、POによる資金調達により、新規物件（物流施設２物件（取得予定価格 225億円））を取得し、前期比 減収減益で、営業収益は３割弱減、利益面は４割前後の減益を予想。
  減収減益だが、これは前期のロジスクエア千歳の売却益による一時的な増益の反動減が要因。
• 今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約16.4%の増加率(1,370億円→1,595億円)からすると、
  新規物件取得の規模より、営業収益と利益面の増額の割合が若干少なくなってる。
  ただ、次期(2023年12月期)の営業収益と利益面の増額の割合は15％前後なので、後々、今回の資産取得による効果が表れてくる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.37％は、東証プライム上場会社の単純平均2.42%(３/23時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,392～6,274円で推移しているが、
  前期(2022年12月期)は一時的な不動産売却益が発生したため、それを除くと3,500円前後で推移。
• 今回の増資後の2023年６月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期(2022年12月期)比では2,648円減。2023年12月期は同159円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,707口、25日平均は1,942口で流動性は少し高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2021年８月末に上場来高値(231,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、ずっと75日移動平均線の下で推移して、下落トレンドで、
  今回のPO発表の翌営業日(3/24)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い、前日比 9,500円安(-5.31%)と急落し、２月につけた年初来安値を更新。
• 今後の投資口価格は、急落前の元の値に戻り、上昇に転じていくのか、さらなる下値模索を続けるのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。