【公募増資・売出(PO)は買いか？】ケネディクス商業リート投資法人(3453)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのケネディクス商業リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、大和証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／12(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大と分散の進展を通してポートフォリオ収益の安定性の強化を図るため、新たな特定資産（生活密着型商業施設２物件）を取得を予定している。
• 上記の資産取得のため、資金調達方法の検討をするにあたり、金融市場の動向や資金調達が財務の健全性、投資口の流動性及び１口当たり分配金水準に与える影響等を勘案した結果、新投資口の発行による資金調達を行うこととした。

としています。

今回の資金調達によって、生活密着型商業施設２物件（イーアス春日井（準共有持分70％）、コープさっぽろ春光店、取得予定価格 156億円）を2022年10月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、70物件、取得金額は2,692億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約3.43%で、

直近の商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

イオンリート 9.1%、アクティビア・プロパティーズ 6.7%、日本プライムリアルティ 4.2%でしたので、それらと比較すると小規模な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,282口、25日平均は2,491口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地またはロードサイド等、日常生活圏に立地する「生活密着型商業施設」に重点投資を行う日本初のリートとして、2015年2月10日に東京証券取引所に上場し、

その後、継続的かつ着実に資産を積み上げ、約７年間で2,500億円を超える安定したポートフォリオを構築しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2022年10月６日現在)は、68物件 2,536億円となっており、稼働率は99.3%です。

このJ-REITの特徴や投資戦略は以下になっています。

【特徴と戦略】

生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、 地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、 中長期にわたる安定した資産運用を目指しています。

具体的には、

• 生活密着型商業施設への重点投資
  商業施設を主な投資対象とし、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を通じて投資主価値の最大化を目指しています。
  また、商業施設の中でも生活密着型商業施設を重点投資対象としており、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行います。
• 安定的なキャッシュ・フローの創出及び賃料のアップサイドポテンシャルの追求
  生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローを創出することを目指しています。
  賃貸契約の大半は固定賃料であるものの、物件又はテナントの特性等に応じて一部に変動賃料を導入し、アップサイドポテンシャルも追求しています。また、生活密着型商業施設の堅実な運営を通じて安定的な収益を確保し、投資主価値の最大化を目指しています。
• スポンサー及びサポート会社による多様なサポートの活用
  同資産運用会社の親会社であるケネディクスを中心とするケネディクス・グループ並びにサポート会社である三井住友ファイナンス＆リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、地主株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングから幅広いサポートを受け、多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した成長戦略を推進しています。

【ポートフォリオの分散状況】（2022年５月18日現在）

＜物件タイプ別比率＞

「物件タイプ」は、生活密着型商業施設におけるNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）、SM（スーパーマーケット）、CSC（コミュニティショッピングセンター）、都市駅前型、SS（スペシャリティストア）、物流施設（L）の６つのタイプに分類。

• NSC 65.2%
• SS 12.1%
• 都市駅前型 10.6%
• SM 6.0%
• CSC 0.0%
• 物流施設 6.2%

＜地域別比率＞

• 首都圏 47.2%
• 大阪圏 20.5%
• 名古屋圏 8.7%
• 福岡圏 5.5%
• 政令指定都市・中核市等 18.0%

となっており、物件別では「生活密着型商業施設におけるNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）」、地域別では「首都圏」の比率が大きくなっています。

直近の運用概況

【2022年３月期の運用状況と2022年９月期以降の見通し】

（2022年５月17日発表）

表２のとおり、2022年３月期は、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減でした。

2022年９月期(2022年４月～2022年９月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに１割弱減を見込んでいます。

増資した後の2023年３月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

１口当たりの分配金の予想は、2023年３月期は前期比 95円減、2023年９月期はさらに前期比 120円減の予想となっています。

【2022年３月期の運用状況の概況】

＜運用環境＞

当期における日本経済の状況は、2022年初からの新型コロナウイルス変異株の感染急拡大やそれに伴うまん延防止等重点措置の発令の影響により、サービス支出を中心に個人消費に弱い動きがみられる等、依然として厳しい状況が続きました。

同投資法人が重点投資を行う生活密着型商業施設については、新型コロナウイルスの感染拡大の環境下において飲食店を含むサービス系店舗や一部のアパレル店舗が売上を落としていますが、

食品スーパー、ホームセンター等の生活必需品を扱う専門店は引き続き底堅い需要を維持しています。

金融環境は、資源価格の高騰、地政学リスクの顕在化等の影響を受けた世界経済の動向、米国等における金融引き締め路線への転換等の影響で不安定な環境が続いています。

不動産売買市場は、国内での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動産への投資意欲は継続しており、活発な取引が行われています。

＜運用状況＞

当期において３物件（キテラタウン福岡長浜：取得価格6,000百万円、キテラプラザ青葉台：取得価格2,553百万円、天理配送センター：取得価格1,070百万円）を取得し、

３物件（代官山アドレス・ディセ（準共有持分30％）：譲渡価格1,993百万円・取得価格1,617百万円、ケーズデンキ湘南藤沢店（底地）及びプライムスクエア自由が丘：２物件譲渡価格合計6,360百万円・２物件取得価格合計5,989百万円）を譲渡しました。

その結果、当期末（2022年3月31日）現在におけるポートフォリオは、合計66物件（取得価格の総額2,472億円）となりました。

ポートフォリオ全体で99.2％の稼働率となる等、良好な稼働状況で運営されており、また、保有している商業施設及び物流施設のエンドテナント数（入居しているテナント数）は519件とテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。

＜資金調達＞

資産取得のための資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、

財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮した上で実行しています。

（借入れの状況）

当期においては、資産の取得にあわせた資金の借入れ（30億円）を実施する一方、既存借入れの借換え及び投資法人債の償還資金への充当を目的とした借入れ（87.5億円）を行い、

当期末（2022年3月31日）現在の借入金残高は1,143億円、投資法人債を含めた有利子負債（有利子の敷金・保証金を除く）は1,233億円となりました。

また、既存借入れの借換を目的とした借入れの一部（70億円）は、同投資法人としては初となるグリーンローンとして調達しています。

資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、借入れを行いました。

また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用等により、金利を固定化しています。

（投資法人債の状況）

当期に20億円の投資法人債を発行し、当期末（2022年3月31日）現在の残高は90億円となりました。調達した資金は、2021年1月29日に調達した借入金の返済資金に充当しました。

以上の結果、当期末現在の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.5年、加重平均金利は0.96％、長期負債比率は99.4％、LTV（有利子負債の占める割合）は44.7％（前期末比 0.6ポイント増）となっています。

【2022年９月期の見通し】

＜投資方針及び売却方針＞

着実な資産規模の拡大及び資産価値の向上のため、同資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社を中心とするケネディクス・グループ、

同資産運用会社の親会社かつサポート会社である三井住友ファイナンス＆リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社、並びにサポート会社である地主株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングから幅広いサポートを受け、

多様なパイプラインによる外部成長機会を最大限に活用した成長戦略を推進しています。

＜保有資産の管理運用＞

安定性及び成長性の両方を追求するポートフォリオを構築するとともに、AM（アセットマネジメント）業務及びPM（プロパティマネジメント）業務を一体的に推進することで、

適切な商業施設マネジメント及び物流施設マネジメントを推進し内部成長を追求するとともに、

地域コミュニティの活性化に向けた取組みを行うことで中長期的な資産価値の向上を目指しています。

このような観点から、下記の点に注力しつつ、保有する物件の管理運用を行う計画です。

• AM業務及びPM業務の一体的な推進
• 同資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現
• 商業施設マネジメントによる内部成長の追求
• 中長期的な地域コミュニティの活性化へ資する投資・運用
• 物流施設マネジメントの推進

＜資金調達＞

今後も、金利動向等の金融環境を注視した上で、財務の安定性と資金調達コストの最適バランスを実現すべく様々な選択肢の中から、

最適な資金調達手段を検討・選択し、適切な財務基盤の構築を図る計画です。

【2023年３月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年９月期の予想】

2022年10月に予定している資産取得（商業施設２物件）に伴い、2022年９月期 と今期(2023年３月期)の運用状況と分配金の予想の修正及び、

2023年９月期の運用状況と分配金の予想をしています。

今期(2023年３月期)の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は７%強、利益面は１%強増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.15%の増加率(2,536億円→2,692億円)からすると、

修正された営業収益の増額の割合はそこそこですが、利益面は物足りない印象です。

2023年９月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年３月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA-」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／10／７(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：246,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：11.2倍
• 年間分配金（法人予想）：12,600円（2023年３月 6,360円、2023年９月 6,240円）、年間利回り：5.10%

分配金利回りは5.10%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.33%(10/６時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり6,455円～7,328円で推移しており、最大と最小で幅が873円あります。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口株価は、2020年10月に安値(198,700円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、2021年７月に高値(307,000円)をつけました。

しかしその後は調整してますが、直近では徐々に安値が切り上がってきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月につけた安値(260,200円)から上昇し、８月末に年初来高値(287,800円)をつけました。

しかしその後は調整し、今回のPO発表の翌営業日(10/7)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、大きめの陰線をつけて前日比 13,100円安(-4.71%)と売られました。

今後は、直近の安値(260,200円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを下抜け下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地またはロードサイド等、日常生活圏に立地する「生活密着型商業施設」に重点投資を行う日本初のリートとして上場し、
  安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を通じて投資主価値の最大化を目指しているJ-REIT。
• 生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローの創出が見込める。
• 2022年３月期の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年３月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は７%強、利益面は１%強増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.15%の増加率からすると、
  修正された営業収益の増額の割合はそこそこだが、利益面は物足りない印象。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 5.10％は、東証プライム上場会社の単純平均2.33%(10/６時点)と比較して２倍以上の高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり6,455円～7,328円しており、最大と最小で幅が873円ある。
• 増資後の2023年３月期の１口当たりの分配金の予想は、前期比で95円減額。2023年８月期は同じく120円減額予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,282口、25日平均は2,491口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年10月に安値(198,700円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、2021年７月に高値(307,000円)をつけた。
  しかしその後は調整しているが、直近では徐々に安値が切り上がってきている。
• 直近の投資口価格は、６月につけた安値(260,200円)から上昇し、８月末に年初来高値(287,800円)をつけた。
• しかしその後は調整し、今回のPO発表の翌営業日(10/7)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、大きめの陰線をつけて前日比 13,100円安(-4.71%)と売られた。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(260,200円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを下抜け下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。