【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＳＯＳｉＬＡ（ソシラ）物流リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 大和証券リビング、ヒューリックリート、積水ハウス・リート、NTT都市開発リート、星野リゾート・リート：2.5%
• 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、みずほ証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11/25(木)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的】

• 新たな特定資産（「SOSiLA海老名（準共有持分38％：残り62%は取得済み）」、「SOSiLA板橋」及び「SOSiLA尼崎（準共有持分10％）」の３物件、取得予定価格 149.5億円）を取得することにより、資産規模（取得（予定）価格ベース）は1,210億円に拡大し、着実な資産規模成長を実現。
• 取得予定資産の取得によって1口当たりの分配金及び1口当たりNAV（純資産投資価値(Net Asset Value)：NAV＝J-REIT不動産ポートフォリオの市場価値－ファンドの負債）を増加させ、投資主価値の向上を図る。

この資金調達によって、物流施設３物件を2021年12月（SOSiLA海老名）と2022年４月（SOSiLA板橋、SOSiLA尼崎）に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、13物件、取得金額は1,210億円に拡大します。

増資の投資口数は、発行済み口数の約10.9%（OAを含めると最大約11.4%）と、公募増資の規模としては大きな水準です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,647口、25日平均は2,208口で、流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人？

2019年12月に東証J-REIT市場に上場した、

住友商事をスポンサーとし、同社が開発する物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行う投資法人です。

「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」は、物流テナントが抱える課題（輸送費削減・多頻度配送・労働力確保）解決に資する戦略的な立地戦略・最新鋭の設備を備えつつ、

汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設です。

同投資法人は、「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、

投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 用途別投資比率の目標（取得価格ベース）・・・物流不動産 80%以上、インダストリアル不動産 20%以下
• 地域別投資比率の目標（取得価格ベース）・・・関東エリア及び関西エリア 70%以上、その他の地域 30%以下

【ポートフォリオ構築戦略】

＜物流不動産＞

消費地近接型物流施設（消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産）へ重点的に投資する。

都心配送対応型の

• 関東エリア・関西エリアを中心とする大規模消費地へラストワンマイル（物流事業者・荷主の最終配送拠点から消費者である配送先までの最終区間）のエリアに立地
• 住宅集積地の近隣に立地するため、即納性が高く、配送効率の向上と環境負荷低減を実現
• 利便性の高い立地を活かした雇用への貢献等を通じて、地域社会から評価される施設となることを目指す

＜インダストリアル不動産＞

データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産も戦略的に取得する予定。

【ポートフォリオの分散状況】（取得価格ベース：2021年10月20日現在）

ポートフォリオの合計　物件数：11件、取得価格：1061億円の内訳は、

＜用途別投資比率＞

• 物流不動産 93.4%
• インダストリアル不動産 6.6%

＜エリア別投資比率＞

• 関東エリア 69.1%
• 関西エリア 30.9%

となっており、「物流不動産」が９割強、「関東エリア」が７割を占めています。

直近の運用概況

【2021年５月期の運用状況と2021年11月期以降の見通し】

2021年５月期は、前期比 増収増益で、営業収益は３割増、利益面は２～３割の増収と好調な結果でした。

2021年11月期(2021年６月～11月)は、増収減益で営業収益は微増、利益面は微減予想となっており、ほとんど変化がありません。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年５月期(2021年12月～2022年５月)は、当初予想より営業収益は15%程度、利益面は１割強増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約14.1%の増加率(1,061→1,210億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より営業収益は15%、利益面は１割強の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

その次の期の2022年11月期に関しても、前期比で増収増益予想となっており、さらに効果が見込める予定です。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年５月期は2021年11月期から46円増、2022年11月期はさらに104円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね！

【2021年５月期の運用状況】

当期の不動産売買取引市場は、緩和的な金融環境を背景に、投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあり、同投資法人が投資対象とする優良な物流施設の利回りは低下傾向が継続しています。

物流不動産市場においては、EC市場の堅調な拡大を背景に、企業による物流業務の外部委託に伴う3PL（サード・パーティ・ロジステックスの略称で、水主からその物流機能の一部または全部を請け負う物流サービス）市場規模の拡大や物流拠点の再編への動き等により、多機能で利便性の高い物流施設へのテナントニーズは一層高まる傾向にありましたが、

新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、生活必需品の需要増加による在庫の積み増し等が追い風となり、今後も先進的物流施設への需要は一層増加するものと考えられます。

このような中、2020年12月4日に、SOSiLA海老名（準共有持分62％）及びSOSiLA西淀川Ⅱを取得価格合計231.0億円で取得しました。

この結果、同投資法人が当期末現在で保有する物件は10物件、取得価格の合計
は1,009億円となっています。

なお、当期末現在における保有10物件の稼働率は100.0％でした。

【資金調達の概要】

本投資法人は、2020年12月1日を払込期日とする公募増資により105.8億円を、2020年12月29日を払込期日とする第三者割当増資により5.3億円をそれぞれ調達し、当期末時点の出資総額（純額）は620億円となりました。

また、資産の取得に合わせて2020年12月4日に新規借入れ112億円を行い、2020年12月10日に短期借入金21億円の借換えを行った結果、当期末の借入金残高は、407億円となりました。

当期末の総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は37.9％となっており、前期末(2020年11月期)の34.9%と比較すると、3.0ポイント増加しています。

なお、今期(2021年11月期)のLTV予想は37.0%であり、0.9ポイント改善の見込みです。

【今期(2021年11月期)の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行うことにしています。

同投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指しています。

また、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。

＜内部成長戦略＞

ロジスティクスマネジメント契約に基づき、本投資法人の保有物件に係るリーシング（テナント誘致）業務及びテナントマネジメント業務を、幅広い顧客ネットワークを活用したリーシングが可能な住友商事に委託しています。

住友商事の幅広い顧客ネットワークを最大限活用して顧客の物流不動産へのニーズをとらえたリーシング活動を行うことにより、高い稼働率を維持することが可能であると考えています。

更に、住友商事グループは、開発から運営管理まで一気通貫して行う住友商事グループのマネジメントによって、顧客のニーズを活かした物流施設のリーシングが可能であり、外部のプロパティ・マネジメント会社等に頼ることなく、物流施設の稼働率を高めることが可能な点も、SOSiLAシリーズ、ひいては運用資産の安定的な運営に寄与すると考えています。

＜財務戦略＞

スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。

また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指しています。

【2022年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年11月期の予想】

2021年12月と2022年４月に予定している資産取得（物流施設３物件）に伴い、2022年５月期の運用状況と分配金予想の修正および2022年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

＜2022年５月期の運用状況予想＞

2022年５月期の予想を、営業収益は15%、利益面は１割強の増額をしています。

分配金は28円増の予想で、2021年11月期比で＋46円です。

2022年11月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年２月18日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（ポジティブ）（※A：債務履行の確実性は高い。）

2021年２月18日に「安定的」→「ポジティブ」（今後格上げの方向で見直される可能性が高い）に変更されています。

投資口価格の動向

【11／18(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：163,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：8.81倍
• 年間分配金（会社予想）：5,204円（2022年５月 2,550円、2022年11月 2,654円）、年間利回り：3.2%

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.89%(11/16時点)）と比較すると、高い水準になっていますが、

J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））よりは低めの水準です。

直近４営業期間の分配金は、表５のようになっています。

2021年11月期以外は、毎期、分配金を増額しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(83,000円)を付けた後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移しており、

現在は、その安値の２倍程度の値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、９月初旬につけた高値(190,900円)から、高値切り下げの下落トレンドで推移しています。

今回の公募増資発表の翌営業日(11/17)は、それほど出来高は増えませんでしたが、前日比 5,100円安(-3.0%)と売られました。その翌営業日も-1.6%と続落しています。

今後は、10月初旬につけた直近の安値(153,600円)で下げ止まって上昇に転じていくのか、下抜けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• コロナ禍で急激に需要が拡大したＥＣ市場において、物流は重要な要素であり、消費地近接型物流施設（消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産）へ重点的に投資する同投資法人は、今後、発展・拡大が期待でき、投資の魅力あふれるJ-REITである。
• 前期の2021年５月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は３割増、利益面は２～３割の増収と好調な結果で、今期の2021年11月期(2021年６月～11月)は、増収減益で営業収益は微増、利益面は微減予想となっている。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約14.1%の増加率(1,061→1,210億円)であり、それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益は15%、利益面は１割強の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性があるといえる。
• 2022年11月期に関しても、前期比で増収増益予想となっており、さらに新規資産取得の効果が見込める。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 3.2％は、東証１部上場会社の単純平均1.89%(11/16時点)と比較して高いが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとやや物足りない。
• 分配金は毎期増配（2021年11月期以外）されており、公募増資後の2022年５月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年11月期から46円増、2022年11月期はさらに104円増額予想となっている。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,647口、25日平均は2,208口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 昨年のコロナショック時の安値(83,000円)を付けた後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移しており、現在はその安値の２倍程度の値をつけている。
• 直近の投資口価格は、９月初旬につけた高値(190,900円)から、高値切り下げの下落トレンドで推移。今回の公募増資発表の翌営業日(11/17)は、それほど出来高は増えなかったが、前日比 5,100円安(-3.0%)と売られ、その翌営業日も-1.6%と続落している。今後、10月初旬につけた直近の安値(153,600円)で下げ止まって上昇に転じていくのか、下抜けるのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。