2026年１月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)

【特徴】

• 2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、
  長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、東急不動産、ＮＥＣキャピタルソリューション及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約、オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理を行い、長期的なキャッシュ・フローを生み出している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月１日現在）

物件数：57物件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2025年７月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜タイプ別＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 医療関連施設等 2.4%

＜エリア別＞

• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏） 82.4%
  （内訳）首都圏 46.2%、近畿圏 35.2%、中部圏 0.9%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、「三大都市圏（首都圏）」が５割弱、「三大都市圏（近畿圏）」が４割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：117,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
• 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年１月 3,250円、2026年７月 3,150円）、利回り：5.46%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,164～3,282円で推移しており、最大と最小の差は118円です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、各決算期（１月末日・７月末日）の投資主は、同投資法人が保有するヘルスケア施設に入居検討中の方のみが対象ですが、

介護施設などの無料体験入居（１泊２日食事付）や無料昼食付見学が進呈（対象者：投資主を含むその親族）されます。

ご家族の中で、入居を検討中の方はうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(113,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に高値(120,800円)をつけました。

しかしその後は、一旦は下落基調で推移しましたが、直近では全ての移動平均線の上に浮上しています。

ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)

【特徴】

• 東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT。
• スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用して着実な成長をしている。
• 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月19日現在）

物件数：79物件、取得価格：2,835億円、平均稼働率：98.4%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ別＞

• オフィス 26.4%
• ホテル 39.2％
• 住宅 13.0%
• 商業施設 10.3%
• 物流施設 10.6%
• 学生専用レジデンス 0.6%

となっており、「ホテル」が４割、「オフィス」が３割弱を占めてます。

＜エリア別＞

• 東京圏 65.0%
• 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.3%
• 主要都市圏（上記以外） 15.7%

となっており、「東京圏」が７割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：62,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：18.3倍
• 年間分配金（法人予想）：3,395円（2026年１月 1,745円、2026年７月 1,650円）、利回り：5.48%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,524～1,803円で推移しており、最大と最小の差は279円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(49,100円)をつけるまでは、下落トレンドで推移しましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(64,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(58,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し11月中旬に年初来高値(64,000円)をつけました。

その後は調整していますが、直近では、全ての移動平均線の上に浮上しており、再び年初来高値を目指し上昇中です。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月１日現在）

物件数：29物件、取得価格：612億円、稼働率：99.6%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住宅系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：114,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,511円（2026年１月 3,311円、2026年７月 3,200円）、利回り：5.67%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月中旬に年初来高値(118,200円)をつけました。

そしてその後は調整しています。

まとめ

2026年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台半ば～後半で僅差となりました。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降、ほとんどの銘柄は上昇基調が継続しており、上昇の勢いは衰えていない状況です。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、分配金も安定しています。

ただ、2023～2025年の１月に３年連続公募増資(PO)を実施しており、2026年もその可能性がないとはいえませんので、PO発表後の急落（ただし、大抵は、PO受渡日以降に投資口価格は元に戻ります。）には注意が必要かもしれません。

「スターアジア不動産」は、もっとも投資口価格のモメンタムがよく、今後の投資口価格の上昇に期待が持てます。

１口当たり10万円以下で、投資しやすいのも魅力です。

「ヘルスケア＆メディカル」は、昨今の高齢化社会のニーズにマッチしており、安定した収益が見込めそうです。

投資口優待がありますので、ご自身やご家族で高齢者向け施設の入居を検討している方にとって魅力的ですね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、ヘルスケア＆メディカルの次に利回りが高い、

産業ファンド(3249)は利回り5.36％(12/26時点)、霞ヶ関ホテルリート(401A) 5.32%(同)で、いずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年１月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：１/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月５日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月１日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,576億円、入居率：97.1%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年３月31日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 68.8%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.9%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.7%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京都心５区が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.2%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.4%
4. 小売・飲食 6.6%
5. 金融 6.1%
6. 電気機器 5.6%
7. 専門サービス（コンサルティング等） 5.4%
8. メディア・広告 4.9%
9. 機械 4.0%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.0%
13. 医療 2.2%
14. 公務・各種団体 1.9%
15. 通信 1.8%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：127,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：25.9倍
• 年間分配金（法人予想）：5,047円（2024年９月 2,511円、2025年３月 2,536円）、利回り：3.95%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,333.4～2,487円（2025年１月１日付１／５分割後換算）で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは下落基調でしたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年８月に高値(130,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(115,900円)をつけた後は、右肩上がりの上昇基調で推移し、8/21に年初来高値(130,800円)をつけました。

ただ、その後は調整しています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、
  地域比率は、３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月３日現在）

物件数：243物件、取得価格：3,991億円、稼働率：98.2%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2025年７月３日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 73.2%
• ヘルスケア 26.8%

＜賃貸住宅＞

（タイプ別投資比率）

• ワンルーム 72.7%
• ファミリー 27.3%

（地域別投資比率）

• 東京都23区 45.3%
• 三大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 44.3%
• 政令指定都市等 10.4%

＜ヘルスケア施設＞

（タイプ別投資比率）

• 有料老人ホーム 99.4%
• サービス付き高齢者住宅 0.6%

（地域別投資比率）

• 三大都市圏 95.0%
• 中核都市圏 5.0%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：106,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.8倍
• 年間分配金（法人予想）：5,070円（2025年９月 2,670円、2026年３月 2,400円）、利回り：4.77%

直近５営業期間の分配金は、表２のように１口当たり2,200～2,730円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設（介護施設）の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年９月に高値(116,700円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(86,300円)をつけました。

しかし、2025年に入った後は、右肩上がりの上昇が続いています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

右肩上がりの上昇基調が継続しており、9/2に年初来高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：グローバル・ワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資して、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月25日現在）

物件数：14物件、取得価格：1,837億円、稼働率：97.9%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.2%
• その他東京都内23区 21.5%
• 東京周辺都市部 21.8%
• その他３大都市圏 18.4%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.1%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 84.6%
• ５分超 15.4%

＜築年数別比率＞

• 10年以内 9.1%
• 10年超15年以内 17.6%
• 15年超20年以内 27.0%
• 20年超 46.3%

となっており、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が８割強となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：144,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.0倍
• 年間分配金（法人予想）：7,515円（2025年９月 4,126円、2026年３月 3,389円）、利回り：5.21%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,528～3,835円で推移しており、上下の差は1,307円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけた後は、その年の年末までヨコヨコで推移していましたが、

翌年に入り急上昇しはじめ、９月に高値(149,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、9/1に年初来高値(149,200円)をつけました。

しかし、その後は連続陰線で調整しています。

まとめ

2025年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回のJ-REITの利回りは４％弱～５％強でした。

どの銘柄も投資口価格は上昇基調を崩しておらず、投資口価格の上昇（キャピタルゲイン）も期待できそうです。

利回りが一番低い「ジャパンリアルエステイト」は、直近の投資口価格の上昇は勢いがあり、その分、利回りが低くなったともいえます。

そして、「大和証券リビング」と「ジャパンリアルエステイト」は、連続増配を継続しているところが魅力的ですね。

今後も、増配が大いに期待できます。

個別では、「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

この点が、直近の投資口価格の上昇に反映されている可能性があります。

「大和証券リビング」は、ヘルスケア施設に投資しており、高齢化社会のニーズに応えています。

ヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく、財務健全性を追求している点は安心感があります。

2025年９月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：９/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年９月６日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月１日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,502億円、入居率：96.2%（2024年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2022年９月30日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 66.7%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.9%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.8%
• 大阪市・京都市 8.7%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京都心５区が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.9%
2. サービス 11.4%
3. 不動産 10.2%
4. 小売・飲食 6.2%
5. 金融 6.0%
6. 電気機器 5.5%
7. メディア・広告 5.3%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 5.2%
9. 機械 4.5%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.3%
12. 建設 2.9%
13. 医療 2.2%
14. 通信 1.9%
15. 公務・各種団体 1.8%
16. 電気・熱供給業 1.5%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：586,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.83倍
• 年間分配金（法人予想）：24,200円（2024年９月 12,100円、2025年３月 12,100円）、利回り：4.13%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり11,400～12,216円で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(653,000円)をつけた後は、長期間、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが続いていましたが、

2024年８月に安値(499,000円)をつけた後は、勢いよく上昇しはじめています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(499,000円)をつけるまでは、ほぼヨコヨコで推移していましたが、その後は一気に上昇して、8/29に年初来高値(600,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、地域比率（３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下）で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年８月２日現在）

物件数：252物件、取得価格：4,001億円、稼働率：98.4%（2024年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年８月２日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 72.5%
• ヘルスケア 27.5%

＜賃貸住宅（タイプ別）投資比率＞

• ワンルーム 71.9%
• ファミリー 28.1%

＜地域別投資比率＞

• 東京都23区 45.0%
• ３大都市圏 43.5%
• 政令指定都市等 11.5%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：101,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,600円（2024年９月 2,300円、2025年３月 2,300円）、利回り：4.54%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,180～2,300円で推移しており、2023年３月期以降は連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設（介護施設）の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(124,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年８月に安値(95,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

6/26に高値(106,100円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/5に年初来安値(95,400円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しましたが、直近では調整しており、全ての移動平均線の下で推移しています。

ＴＯＰ１：グローバルワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資し、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月31日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,085億円、稼働率：97.2%（2024年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 27.9%
• その他東京都内23区 28.0%
• 東京周辺都市部 19.5%
• その他３大都市圏 16.5%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 8.2%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 86.7%
• ５分超 13.3%

となっており、「東京都心５区」と「その他東京都内23区」がそれぞれ３割弱と多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：100,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：94.0倍
• 年間分配金（法人予想）：4,874円（2024年９月 2,427円、2025年３月 2,447円）、利回り：4.84%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,411～3,038円で推移しており、上下の差は627円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月末に高値(120,000円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、

以降は下落トレンドで推移しており、2024年８月に安値(93,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

102,000円程度のヨコヨコの値動きでしたが、８月初旬の「植田ショック」で急落し、8/5に年初来安値(93,300円)をつけました。

しかしその後は値を戻して、8/28に高値(105,500円)をつけています。

まとめ

2024年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは４％以上と高分配です。

分配金利回り重視の場合は「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

「大和証券リビング」は投資口価格モメンタムが良くないことが気になりますが、ヘルスケア施設に投資している点は特徴があり、もしヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく、財務健全性がありますので安定感があります。

2024年９月の権利付き最終日は26日(木)（権利落ち日：９/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2023年10月の大和証券リビング、11月のＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらいです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

【PR】無料でワン株買付！マネックス証券

発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

全ての銘柄は全ての段階で損益プラスでした。

特に、大和証券リビングは受渡日の１週間後（５営業日後）の寄付で売却した場合は、9.2%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます！

ちなみに私は購入なしでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：大和証券リビング(8986)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REITとして、

ワンルームタイプ及びファミリータイプの２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資し、

東京都23区及び３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資しており、安定性がありました。

前々期（2023年３月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地していました。

前期（2023年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強の増益で着実な成長を見込んでおり、

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年３月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割前後の増額修正をしました。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約9.2%の増加率からすると、営業収益の増額は今回の資産取得にほぼほぼ見合っていましたが、利益面は資産取得以上の増額といえました。

分配金の利回り(予想) 4.26％(10/３時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.25%(10/２時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり2,160円～2,230円で推移しており、2022年３月期と同年９月は同額でしたが、それ以降は増配していました。

今回の増資後の2024年３月期の分配金は前回予想から１口当たり100円増で、前期(2023年９月期)比で70円増、次期の2024年９月期は同変わらずの予想でした。

また、投資主優待があり、９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、(株)アズパートナーズが運営している施設の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引や体験入居無料（３泊４日）など、様々なヘルスケア施設の優待があり、魅力的でしたね。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に安値(101,800円)をつけた後は上昇に転じ、同年８月に高値(126,600円)をつけましたが、その後は調整しており、105,000～120,000円のレンジ内で推移していました。

直近の投資口価格は、7/27に高値(117,200円)をつけた後は調整しており、108,000～116,000円のレンジ内で推移し、

今回のPO発表の翌営業日(10/3)は、１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,400円(-2.18%)と売られ、８月の直近の安値(108,300円)を割り込んでいました。

PO発表後は、３月につけた年初来安値(106,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】大和証券リビング投資法人(8986)　＜2023年10月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降、発行価格等決定日(10/5)までは下落しましたが、

その後はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念が後退してきたことと、日経平均が底値からの上昇転換したタイミングも重なり、上昇に転じました。

要因分析：ＮＴＴ都市開発リート(8956)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスとレジデンス（住宅）を主たる投資対象とする複合型運用をしているJ-REITとして、

主として、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行っていました。

2023年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は３割弱の増益で着地していました。

2023年10月期は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を見込んでおり、

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年４月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに１割弱の増額修正をしていました。

今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約6.8%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っているといえました。

分配金の利回り(予想) 4.14％(10/24時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.34%(10/23時点)と比較すると高い水準で、J-REITの平均予想利回りと同水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり2,787円～4,054円で推移しており、上下1,267円の差がありました。

今回の増資後の2024年４月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期(2023年10月期)比で470円減の予想でしたね。

投資口価格モメンタムは、2022年４月に高値(163,700円)をつけた後は、下落トレンドで推移していましたが、

2023年５月に安値(127,900円)をつけた後は、この安値を更新していませんでした。

直近の投資口価格は、9/8に年初来高値(141,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(10/24)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い、前日比3,200円安(-2.41%)と急落しました。

PO発表後は、５月につけた年初来安値(127,900円)を下抜けずに、上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＮＴＴ都市開発リート投資法人(8956) ＜2023年10月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表翌営業日以降も下落基調は継続し、一旦は年初来安値を更新しましたが、

発行価格等決定日(10/26)の３営業日後には、１口当たり利益の希薄化懸念が後退し下げ止まり、その後は上昇に転じています。

要因分析：投資法人みらい(3476)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指しているJ-REITで、

両スポンサーの強みが発揮されるオートフォリオオフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてのポートフォリオとグロースアセットを一定程度ポートフォリオに組み込み、持続的な成長が可能でした。

2023年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割弱の増益で着地していました。

2023年10月期は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減を見込んでおり、

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年４月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は４%、利益面は５％前後の増額修正をしていました。

今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約7.2%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に対しやや物足りなかったですが、

2024年10月期も引き続き前期比 増収増益を見込んでいるので、時間をかけながら効果が出てくるといえました。

分配金の利回り(予想) 5.31％(11/15時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.29%(11/14時点)と比較すると２倍以上の高い水準で、J-REITの平均予想利回りよりも高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり1,150円～1,313円で推移しており、上下163円の差でほぼ安定していました。

今回の増資後の2024年４月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期比で155円減、2024年10月期は同35円増の予想でしたね。

また、投資主優待があり、毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、「EN HOTEL」「コートホテル」「ホテルウィングインターナショナル」等のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されましたので、この点は魅力的でした。

投資口価格モメンタムは、2021年11月に高値(56,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

2023年３月に安値(42,700円)をつけた後は、上昇基調に転じてきていました。

直近の投資口価格は、10/2に年初来高値(47,900円)をつけるまでは、緩やかながら上昇基調で推移していましたが、その後は調整し、

今回のPO発表の翌営業日(11/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い前日比 750円安(-1.68%)と急落しました。

PO発表後は、１月と３月の２回つけた年初来安値(42,700円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】投資法人みらい(3476) ＜2023年11月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、PO発表の翌営業日後はヨコヨコの値動きが続きましたが、

発行価格等決定日の３営業日後に下げ止まり、上昇に転じました。

ただ本格的な上昇には至らず、ヨコヨコの値動きが続いています。

まとめ

大和証券リビング(8986)、ＮＴＴ都市開発リート(8956)、投資法人みらい(3476)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、表５の結果になりました。

今回は１勝２敗、勝率0.333。反省ですm(_ _”m)

今回は全ての投資法人で、受渡日１週間後（５営業日後）に売却した場合、３％以上上昇しました。

大和証券リビングは日経平均が底打ちしたタイミングと重なった要因がありますが、

総じて、受渡日前から受渡日にかけて、１口当たり利益の希薄化懸念が後退して投資口価格が底を打ち、上昇に転じました。

今後の動向ですが、

大和証券リビングは、10月下旬に高値をつけた後は、下落基調で推移していましたが、

直近(12/15)に大陽線をつけて、10月初旬の安値とダブルボトムの形になっており、底打ちの気配を見せています。

10月下旬に高値越えを目指した動きに期待です。

ＮＴＴ都市開発リートは、11月初旬に一旦は上昇に転じていましたが、その後はヨコヨコの値動きです。

しばらくもみ合った後、反転上昇しそうです。

投資法人みらいも、同じような値動きで、直近はヨコヨコで推移しています。

ただ、下値は固く大きく崩れそうもありませんので、底打ちからの上昇に期待です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの大和証券リビング投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～３%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 大和ハウスリート（株式の売出のみ）：3.0%
• 三井不動産ロジスティクスパーク、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、大和証券）はじめ、引受人（今回は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、SMBC 日興証券、みずほ証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／５(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による調達資金により新たな特定資産（賃貸住宅 16物件、ヘルスケア施設 ３物件の計19物件、取得予定価格 453億円）を取得することで、資産規模の拡大及びポートフォリオの質の更なる向上を図る。
• 不動産売買市場、市場動向、分配金水準及び負債比率（LTV）等に留意しつつ、目的の達成可否について検討した結果、築年数や立地の改善が図られると判断し、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、賃貸住宅16物件、ヘルスケア施設３物件の計19物件（取得予定価格 453億円）を2023年10月～2024年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡分を含む）は、253物件、取得金額は3,977億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約6.15%（第三者割当を含めると、最大約6.45%）で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート 37.1%、コンフォリア・レジデンシャル 2.83%、アドバンス・レジデンス 3.46%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,692口、25日平均は4,767口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、前回と前々回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合、

前々回(2021年10月)は１～３%程度の損益マイナス、前回(2022年10月)は１～２%程度の損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくると考えています。

どんな投資法人？

ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

保有物件(2023年10月２日現在)は、235物件 3,535億円となっており、稼働率(2023年８月31日現在)は98.3%です。

ポートフォリオ構築方針、投資戦略は以下になっています。

【ポートフォリオ構築方針】

• （用途比率）賃貸住宅セクター 60%以上、ヘルスケア施設セクター 40%以下
• （地域比率）３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下

としています。

【投資戦略】

＜賃貸住宅セクター＞

1. 物件タイプの組合せ
   • ワンルームタイプ（※１）及びファミリータイプ（※２）の２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資
     ※１ ワンルームタイプ：1R、1K、1DK、1LDK
     ※２ ファミリータイプ：2K、2DK、2LDK以上
2. 東京都23区及び３大都市圏を中心とした全国の賃貸住宅への分散投資
   • 東京都23区及び３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資
3. 投資比率（取得価格ベース）
   • （賃貸住宅カテゴリー別）
     • ワンルーム 50～80%
     • ファミリー 20～50%
   • （投資対象エリア別）
     • 東京都23区 30～70%
     • ３大都市圏 30～60%
     • 政令指定都市 ０～25%

＜ヘルスケア施設セクター＞

高齢化の進展にともない、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考え、当面の間は、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象としています。

また、高齢者施設・住宅の中でも、民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心としています。

1. 物件タイプの組合せ
   • 高齢者施設・住宅（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、その他の高齢者施設・住宅） 60%以上、医療施設 40%以下、その他 10%以下
2. 東京圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏を中心とした全国のヘルスケア施設への分散投資
   ヘルスケア施設は、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行う。
3. 投資比率（取得価格ベース）
   • ３大都市※ 50%以上、中核都市部 50%以下、その他 10%以下
     • 「３大都市圏」・・・東京圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、中京圏：愛知県、三重県、岐阜県、近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
     • 「中核都市部」・・・人口20万人以上の都市（三大都市圏を除く）
     • 「その他」・・・人口20万人未満の都市（三大都市圏を除く）

としています。

【ポートフォリオの分散状況】（2023年4月3日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 70.3%
• ヘルスケア 29.7%

＜賃貸住宅（タイプ別）投資比率＞

• ワンルーム 68.4%
• ファミリー 31.6%

＜地域別投資比率＞

• 東京都23区 44.8%
• ３大都市圏 42.1%
• 政令指定都市等 13.1%

となっています。

直近の運用概況

【2023年３月期の運用状況と2023年９月期以降の見通し】

表３のとおり、2023年３月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

前期の2023年９月期(2022年４月～９月)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強の増益の予想となっています。

増資した後の2024年３月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

１口当たりの分配金の予想は、2024年３月期は前期比 70円増、2024年９月期は変わらずの予想となっています。

【2023年３月期の運用状況の概況】

＜当期の投資環境＞

住宅系上場REIT各社が保有する賃貸マンションについては、他セクターと比較して安定した稼働率を維持するなど、相対的に安定した運用環境下にありました。

一方、不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローへの投資家の関心は根強く、日本国内では未だ低金利環境も継続しているため、国内外投資家による物件の取得競争は引き続き厳しい環境下にあります。

ヘルスケア施設に関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっています。

＜当期の運用実績＞

投資口価値向上のため、ａ. 新規物件の取得による外部成長、b. オペレーション全般の継続強化、c. 資金調達の強化、d. サステナビリティに関する取組みに注力しました。

ａ. 新規物件の取得による外部成長

当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、賃貸住宅７物件（取得価格112億円）とヘルスケア施設１物件（同62.8億円）の合計８物件（同175億円）を取得しました。

これらの物件は、同投資法人の当期の収益に寄与するとともに、来期以降の収益拡大に寄与する予定です。

ｂ. オペレーション全般の継続強化

ⅰ.賃貸住宅の運用戦略

同資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は98.6％（前期比 0.7ポイント増）となりました。

また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数1,268件のうち850件で前賃料比の増額を実現し、

件数ベースの上昇比率が67.0％、賃料ベースの上昇が＋1.9％（前期比0.4ポイント増）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。

賃貸事業費用は、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制等の既存諸施策に注力しました。

当期は、アフターコロナや経済情勢の変化による生活様式に変わりつつある賃貸市場の動向を勘案し、成約キャンペーンや条件改定等を行い、稼働率は前期より向上することが出来ました。

ⅱ．ヘルスケア施設の運用戦略

同資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、

運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。

当期は前期から引き続き、新型コロナウイルス感染症の影響を注視しつつ、施設への訪問やWeb会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。

当期末時点で新型コロナウイルス感染症による業績への影響はありません。

またオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。

上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は100.0％となっています。

ｃ. 資金調達の強化

同投資法人は、当期において、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金に充当するため、新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行っています。

ｄ. サステナビリティに関する取組み

同投資法人は、資産運用に当たりＥＳＧを重視することが中長期的な企業価値向上に資するという認識のもと、同資産運用会社が定めるサステナビリティ方針に基づき、サステナビリティに関する取組みを推進しています。

環境への取組みとしては、環境負荷低減に向けた省エネ性能の高いＬＥＤ等の設置導入による省エネルギーと温室効果ガス排出削減、節水等の限りある資源の有効活用を通じてポートフォリオにおける環境負荷低減に取組んでいます。

社会への取組みとしては、保有不動産に関係する社外関係者との間に良好な関係を構築し、連携・協働していくことで、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展の貢献に努めています。

当期は国内の優良なヘルスケア施設の更なる供給促進を図るため、2021年５月付で策定したソーシャルファイナンス・フレームワークに基づき、2023年５月23日現在、ソーシャルローンによる借入（99.2億円）、ソーシャルボンドの発行（20億円）を実施しています。

ガバナンスへの取組みとしては、資産運用会社において、利益相反の防止、リスク管理及び法令遵守を徹底しており、投資主利益との連動性を重視し、運用成果に連動した資産運用報酬体系を導入しています。

なお、同投資法人は2018年よりＧＲＥＳＢ(Global ESG Benchmark for Real Assets)リアルエステイト評価に継続的に参加しており、

2022年ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価では、ＥＳＧ推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と、

保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者に与えられる「Ｇｒｅｅｎ Ｓｔａｒ」評価を取得しました。

また、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるＧＲＥＳＢレーティングで「２スター」を取得しています。

【今期（2023年９月期）の見通し】

同資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指しています。

1. 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
2. アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で同投資法人が取得後に収益を改善できる蓋然性が高い物件）
3. 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）

賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行っています。

賃貸住宅の投資対象地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むものとし、投資対象地域を日本全国に分散させています。

また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投資を行っています。

投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ及びファミリータイプとしています。

個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上で、総合的に判断しています。

ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行っています。

個々のヘルスケア施設への投資に当たっては、

1. 経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因
2. 立地エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。）等の地域要因
3. 建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別物件要因

を総合的に判断した上で投資判断を行っています。

【2024年３月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2024年９月期の予想】

2023年10月～2024年３月に予定している資産取得（賃貸住宅16物件、ヘルスケア施設３物件の計19物件）に伴い、2024年３月期の運用状況と分配金の予想の修正と2024年９月期の運用状況と分配金の予想をしています。

2024年３月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割前後の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産（譲渡分も合算）は取得金額で約9.2%の増加率(3,640.5億円→3,977億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、営業収益の増額は今回の資産取得にほどほどに見合っていますが、利益面は資産取得以上の増額といえます。

また、分配金は前回予想から１口当たり100円増で、前期(2023年９月期)比で70円増です。

2024年９月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年２月10日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA－」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：
  発行体格付「A＋」（ポジティブ）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／10／３(火)終値時点の数値と分配金推移】

• 投資口価格（１口当たり）：107,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：6.22倍
• 年間分配金（会社予想）：4,600円（2024年３月 2,300円、2024年９月 2,300円）、年間利回り：4.26%

利回りは4.26%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.25%(10/２時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,160円～2,230円で推移しており、

2022年３月期と同年９月は同額ですが、それ以降は増配しています。

【投資主優待制度】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【チャート分析】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に安値(101,800円)をつけた後は上昇に転じ、同年８月に高値(126,600円)をつけました。

しかしその後は調整しており、105,000～120,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/27に高値(117,200円)をつけた後は調整しており、108,000～116,000円のレンジ内で推移しています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(10/3)は、地合いが悪かったという要因もありますが、１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,400円(-2.18%)と売られ、８月の直近の安値(108,300円)を割り込みました。

今後は、３月につけた年初来安値(106,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT。
• ワンルームタイプ及びファミリータイプの２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資して、
  東京都23区及び３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資しており、安定性がある。
• 前々期（2023年３月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 前期（2023年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強の増益で着実な成長を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年３月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割前後の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約9.2%の増加率からすると、営業収益の増額は今回の資産取得にほどほど見合っているが、利益面は資産取得以上の増額といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.26％は、東証プライム上場会社の単純平均2.25%(10/２時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,160円～2,230円で推移しており、2022年３月期と同年９月は同額だが、それ以降は増配している。
• 今回の増資後の2024年３月期の分配金は前回予想から１口当たり100円増で、前期(2023年９月期)比で70円増、次期の2024年９月期は同変わらずの予想。
• 投資主優待があり、９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、
  (株)アズパートナーズが運営している施設の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引や体験入居無料（３泊４日）など、様々なヘルスケア施設の優待がある。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,692口、25日平均は4,767口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に安値(101,800円)をつけた後は上昇に転じ、同年８月に高値(126,600円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、105,000～120,000円のレンジ内で推移。
• 直近の投資口価格は、7/27に高値(117,200円)をつけた後は調整しており、108,000～116,000円のレンジ内で推移。
  今回のPO発表の翌営業日(10/3)は、１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,400円(-2.18%)と売られ、８月の直近の安値(108,300円)を割り込んだ。
• 今後の投資口価格は、３月につけた年初来安値(106,000円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でおねがいします。

2022年に公募増資・売出(PO)が実施されたJ-REIT(インフラファンド含む)の中で、一番利益が出た銘柄は何か？

受渡日当日と受渡日１週間後の投資口価格上昇率を、ランキング形式で集計しました。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

【受渡日当日の寄付で売却した場合】投資口価格上昇率ＴＯＰ５

まずは、発行価格で買って受渡日の寄付で売却した場合の、投資口価格上昇率ＴＯＰ５を見てみましょう。

※売買手数料は考慮していません。

ＴＯＰ１のスターツプロシードは10％超、その他も５％超の上昇となりました。

時期としては２月が多く（５銘柄中２銘柄）、日付は全て２日ですが、J-REITは月初めの２日に受渡日を設定するPOが多いためです。

2022年２月は、年初から３月初めにかけて、日経平均が下落している真っ最中でしたので、ヘルスケア＆メディカルと三井不動産ロジパークは健闘したのではと考えています。

これらの銘柄を公募で購入できた方、おめでとうございます！

【受渡日当日の大引で売却した場合】投資口価格上昇率ＴＯＰ５

次に、発行価格で買って受渡日の大引で売却した場合の、投資口価格上昇率ＴＯＰ５を見てみましょう。

ここでは、ヘルスケア＆メディカルがＴＯＰ１に浮上しています。そして、すべての銘柄は６％超の上昇を見せています。

そして、物流施設を投資対象としているJ-REITが３銘柄ランクインしています。昨今の巣ごもり需要によるEC販売が物流施設の重要性を際立たせていますね。

三菱地所物流リートは昨年３月と10月の２回POを実施したのですが、２回ともランクインしています。

また、オフィスビルに投資している銘柄は１銘柄もランクインしていません。

【分売日１週間（５営業日）後の寄付で売却した場合】投資口価格上昇率ＴＯＰ５

次に、発行価格で買って受渡日の１週間（５営業日後）の寄付で売却した場合の、投資口価格上昇率ＴＯＰ５を見てみましょう。

ここでは、10％超の上昇率の銘柄が３銘柄と多くなっています。

そして、ＴＯＰ５の顔ぶれは変わっていないですが、受渡日の寄付や大引よりも上昇率が高くなっており、全ての銘柄は７％超の上昇率です。

まとめ

2022年に公募増資・売出(PO)が実施されたJ-REIT(インフラファンド含む)の、受渡日以降の投資口価格上昇率は、次のような傾向があることが分かりました。

• 受渡日の１週間（５営業日後）の寄付で売却した場合、ＴＯＰ５は７％超の上昇率となっており、公募増資・売出(PO)の日本株と同じく、受渡日の寄付や大引で売却するよりも上昇率は高い。
• 投資口価格上昇率は、立会外分売で見られた「受渡日の寄付」＜「受渡日の大引」＜「受渡日の５営業日後」の傾向があった。
• 投資対象は、「物流施設」が最も多い（15銘柄中７銘柄(47%)）。
• 昨今のコロナ禍で在宅勤務が増加していることを反映してか、「オフィス」に投資しているJ-REITの上昇率は高くない傾向（15銘柄中２銘柄(13%)）。
• 実施時期は、日本株は３月が最も多かった（15銘柄中11銘柄(73%)）が、J-REITの場合は偏りはほどんどない。

※ご参考：【2022年公募増資・売出】株価上昇率ランキング　ＴＯＰ５✨（日本株編）

以上、参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2022年12月のケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、野村総合研究所、日本プロロジスリートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行価格とその後の株価推移

まずは、発行（売出）価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

ケネディクス・レジデンシャル・ネクストと野村総合研究所は全ての段階で損益プラス、

日本プロロジスリートは、受渡日の寄付や大引で売却した場合は損益プラスでしたが、受渡日の１週間後の寄付で売却した場合は損益マイナスの結果でした。

特に、野村総合研究所は受渡日の大引で売却した場合は、7.8%の利益が出ています。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクストと野村総合研究所をPOで購入された方、おめでとうございます！

ちなみに私は購入無しでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト(3278)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指すJ-REITで、

テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行っていました。

分配金の年利回り(予想) 3.97％(11/29時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(11/28時点)と比較して高水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)と比べるとそれほど高くありませんでした。

投資口価格モメンタムは、週足ベースでは、今年２月に安値(185,500円)をつけた後は上昇基調で推移していましたが、

直近では、９月中旬に年初来高値(228,300円)をつけた後は下落基調で推移しており、今回のPO発表の翌営業日(11/29)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、前日比 5,500円安(-2.56%)と大きめの陰線をつけて売られ、全ての移動平均線を下抜けました。

その後は、直近の安値(203,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278) ＜2022年12月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

結局、発行価格等決定日(12/1)の３営業日後までは下落し、直近の安値を下抜けてしまいました。

しかしその後は上昇に転じ、受渡日やその１週間後は、発行価格(201,630円)を上回って推移しています。

要因分析：野村総合研究所(4307)

この会社のPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

今期（2023年３月期）２Qの業績は、売上収益は、コンサルティングサービスを中心に全てのサービスで増加し、特に「産業ＩＴソリューション」での豪州事業の案件活況継続や前年度に買収した北米子会社の連結影響が寄与が大きく、
前年同期比 増収増益で、売上収益は２割弱増、利益面は営業利益と経常利益は微増、四半期利益は微減の減益でした。

今期通期予想は、今２Q決算発表と同時に売上収益のみ上方修正し、前期比 増収増益で売上収益は１割強増、利益面は１割弱の増益を見込んでおり、

それに対する進捗率は２Q終了時点で、売上高、利益面は５割程度でそこそこでした。

株主還元は、配当利回り（予想）は1.46%(11/30時点) で、東証プライムの単純平均 2.32%(11/29時点) と比較すると低い水準でしたが、直近５年では連続増配を継続中でしたので、この点は良かったです。

そして、会社の方針は、連結配当性向35％を目安に、事業収益及びキャッシュ・フローの状況等を勘案して決定していましたので、安心感がありましたね。

また、今回のPO発表と同時に、今回のPOによる株式の需給悪化懸念の緩和を目的とした自社株買い(800万株、200億円(上限))の実施を発表していましたので、この点もプラス材料でした。

株価モメンタムは、2021年12月に高値(5,170円)をつけましたが、その後は下落トレンドで推移し、直近の株価は全ての移動平均線の下に位置していました。

直近は、下落トレンドで推移しており、
今回のPO発表の翌営業日(11/28)は、POによる株式売出しによる需給悪化懸念の方が、自社株買いによる需給悪化緩和より上回り、窓を開けて下落し、前日比 250円安(-7.53%)で終了して、翌々日の11/30は年初来安値を更新しました。

この後、この下落トレンドから抜け出し、上昇に転じていくのか、年初来安値(2,992円)を更新し下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】野村総合研究所(4307)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

売出価格等決定日(12/5)までは下落基調で推移しましたが、それ以降は需給悪化懸念が解消されてきて上昇に転じました。

その後、受渡日(12/12)以降は調整していますが、売出価格(3,011円)を上回って推移しています。

要因分析：日本プロロジスリート(3283)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

物流施設を主な投資対象として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模及び価値の成長を通じ、投資主価値の最大化を目指すJ-REITで、

物流施設の中でも、物流効率化に資する一定の規模、立地条件、機能性、安全性を備えた「Aクラス物流施設」に重点的に投資し、中長期的な観点に立って保有・運営していました。

分配金の年利回り(予想) 3.03％(12/６時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%と比較して高水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)と比べると低めの水準でした。

しかし、今回の増資後の2023年５月期の分配金は当初予想より19円増額し前期比 21円増、2023年11月期は同33円増の予想で、徐々にではありますが、増配が見込まれることは良かったですね。

投資口価格モメンタムは、週足ベースでは、2021年の年末に高値(412,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

今年10月下旬に安値(287,900円)をつけた後は、上昇に転じてきていました。
そして、今回のPO発表の翌営業日(12/６)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて売られ、前日比 6,000円安(-1.81%)で終了し、この下落で25日移動平均線を割り込みました。

その後は、25日移動平均線を上抜け上昇に転じるのか、直近の安値(287,900円)に向かって下落していくのか、注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プロロジスリート投資法人(3283) ＜2022年12月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降、25日移動平均線を上抜け、受渡日(12/15)までは連続陽線で上昇しました。

しかし、12/19～20日の日銀の金融政策決定会合で、従来0.25%程度としてきた長期金利の変動許容幅を20日から0.5%に拡大する方針を決定した関係で、

12/20の日中に日程平均が急落し、特に不動産株やJ-REITは金利上昇による影響が大きいということで大きく下落しました。

このJ-REITも例外ではなく、12/20以降は発行価格を下回ってしまいました。

タイミングが悪かったとしか言いようがありませんね。

まとめ

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト(3278)、野村総合研究所(4307)、日本プロロジスリート(3283)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価（投資口価格）は、表５のようになりました。

今回は０勝３敗、勝率0.000。大反省です(__)

ケネディクス・レジデンシャル・ネクストと野村総合研究所は、発行（売出）価格決定日以降、１口当たり利益の希薄化懸念や需給悪化懸念が解消して上昇してきましたが、

日本プロロジスリートは、日銀政策決定会合での長期金利の変動幅拡大の方針変更により、地合いが悪くなり、予想できない下落に見舞われてしまいました。

しかし、日銀政策変更の利上げをかなり織り込んでいますので、今後は下げ止まることも見込まれ、

どの銘柄も上昇する場面がありそうですので、株価上昇に期待です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ケネディクス商業リート、三菱地所物流リート、スターツプロシード、SOSiLA 物流リート：2.5%
• ＧＬＰ投資法人：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、野村證券）はじめ、引受人（三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、大和証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／１(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大と分散の進展を通してポートフォリオ収益の安定性の強化を図るため、新たな特定資産（居住用施設２物件、ヘルスケア施設５物件の計７物件）取得を予定している。
• かかる特定資産取得のための資金調達の方法を検討するにあたり、金融市場の動向や資金調達が財務の健全性、投資口の流動性及び 1 口当たり分配金水準に与える影響等を勘案した結果、新投資口の発行による資金調達を行うことを決定した。

としています。

今回の資金調達によって、居住用施設２物件、ヘルスケア施設５物件の計７物件（取得予定価格 109億円）を2022年12月～2023年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2022年12月に譲渡予定の居住用施設１物件を含めると、181物件、取得金額は3,027億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.24%（第三者割当を含めると、最大約2.35%）で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

サムティ・レジデンシャル 8.9%、大和証券リビング 2.5%、スターツプロシード 11.3%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

ご参考までに、この投資法人の前回(受渡日：2022年２月25日)のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、受渡日の寄付と大引で売却した場合は１～２%の損益マイナス、１週間後の寄付は2.6%の損益プラスの結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,587口、25日平均は2,453口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

2012年４月に上場した、人が居住・滞在する空間である「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指すJ-REITです。

ケネディクス株式会社の理念と人材を受け継ぐケネディクス不動産投資顧問株式会社にその資産運用を委託し、

最適と考えられる投資機会及び収益機会を「柔軟」に追求し、的確な情報収集と意思決定に基づき「機動的」に投資及び運用を行うことを通じて、投資主利益の最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【投資方針】

社会・経済構造の変化を的確に把握の上、人が居住、滞在する空間である「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指しています。

【ポートフォリオ構築方針】

主に人が居住、滞在する空間である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を投資対象とし、これらに投資を行っています。

投資にあたっては、個別不動産等の特性や立地等を踏まえた地域分析や個別分析に基づき、

テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行っています。

＜用途別投資比率＞

• 居住用施設60%以上
  • 賃貸住宅
  • 施設運営者付き住宅
    サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等
• ヘルスケア施設30%以下
  • シニアリビング施設
    有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイサービス施設等
  • メディカル施設
    病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等
• その他 10%以下
  上記に定める建物が所在する借地権が設定された土地（底地）、宿泊施設又は保育施設等

＜地域別投資比率＞

国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県の主要都市）に所在する不動産等、並びに

地域経済や不動産マーケットの変動、地震及び台風等の自然災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏（政令指定都市を始めとする地方都市）に所在する不動産等に分散投資を行っています。

• 東京経済圏 50%以上
  東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県の主要都市
• 地方経済圏（政令指定都市をはじめとする地方都市）、上記以外の地域 50%以下

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：175件、取得価格：2,927億円 (2022年９月28日現在) 、稼働率：98.0%(2022年10月末日現在)

＜物件タイプ別比率＞

• 居住用施設 74.9%
• ヘルスケア施設 23.4%
• その他 1.7%

となっており、「居住用施設」が３／４を占めています。

＜エリア別比率＞

• 東京経済圏 66.2%
• 地方経済圏 33.3%
• その他 0.5%

となっており、東京経済圏が２／３を占めています。

直近の運用概況

【2022年７月期の運用状況と2023年１月期以降の見通し】

表３のとおり、前期(2022年７月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

今期(2023年１月期)は、今回のPOによる資産取得により修正しており（表４参照）、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱増を見込んでいます。

次期の2023年７月期(2023年２月～2023年７月)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の減益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年１月期は前期比 80円増、2023年７月期は同41円減の予想となっています。

【2022年７月期の運用概況】

＜運用環境＞

同投資法人の主たる投資対象の一つである居住用施設は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、居住エリアや間取りへの選好の多様化といった運用環境の変化はありますが、

全般的に稼働率は安定的に推移しており、賃料についても、広い間取りのタイプを中心に賃料が上昇する傾向が見られました。

ヘルスケア施設を取り巻く環境については、我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されています。

それに呼応するように、近年においては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加していますが、高齢者向け施設への需要は引き続き増加していくものと、同投資法人は考えています。

宿泊施設については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて宿泊需要が大幅に減少しており、宿泊施設のオペレーターにとっては厳しい運営環境が続いています。

今後、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいでいくにつれて、宿泊需要も回復していくことが見込まれますが、コロナ禍以前の状況に戻るには一定の時間を要するものと考えています。

不動産売買市場については、投資家による不動産への投資意欲は旺盛であり、足もとにおいては活発な取引が行われています。同投資法人の主な投資対象である賃貸住宅については依然として期待利回りは低水準のままであり、厳しい物件取得環境が続いていくものと考えています。

＜運用実績＞

当期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、

居住用施設５物件（取得価格の総額83.3億円）、ヘルスケア施設３物件（取得価格の総額48.2億円）合計８物件（取得価格の総額131億円）を取得しました。

その結果、当期末（2022年7月31日）現在の保有物件は居住用施設が140物件（取得価格の総額219億円）、ヘルスケア施設が31物件（取得価格の総額664億円）、宿泊施設が２物件（取得価格の総額49.6億円）の計173物件（取得価格の総額2,907億円）となりました。

また、当期末（2022年7月31日）現在の保有物件の稼働率は、ポートフォリオ全体で97.5%(前期末比 0.2ポイント増)となりました。

【資金調達の概要】

資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮したうえで実行しています。

＜新投資口の発行＞

当期は、2022年2月24日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、公募増資により47,500口の新投資口の発行を行い、88.0億円の資金を調達しました。

また、2022年3月10日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、第三者割当増資により2,375口の新投資口の発行を行い、4.4億円の資金を調達しました。

これらの結果、当期末（2022年7月31日）現在の出資総額は1,255億円となっています。
＜借入れの状況＞

当期は、新規物件の取得資金として新たに38.0億円の借入れを行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として175億円の借入れを行いました。

この結果、当期末（2022年7月31日）現在の借入金残高は1,519億円、投資法人債を含めた有利子負債残高は1,596億円となり、総資産有利子負債比率（LTV）は50.5％（前期末比 1.0ポイント減）となっています。

【今期(2023年１月期)の見通し】

＜運用見通し＞

「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という３つの基本戦略に基づき、主として、主要な用途が賃貸住宅等の居住用施設及び有料老人ホーム等のヘルスケア施設へ投資を行っています。

今後も、居住用施設からヘルスケア施設まで「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を通じて、社会・経済構造の変化に沿った REIT へ進化し、「安定性」と「成長性」を高めることで投資主価値の最大化を目指しています。

なお、上記２つの主たる投資対象を前提として、同じく「人が居住・滞在する空間」であり、同投資法人のポートフォリオの中心である居住用施設との親和性が高いと考えられる保育施設を、2019年9月12日付で従たる投資対象として新たに加えています。

また、新型コロナウイルス感染症拡大を契機とする運営環境の悪化を受け、相対的な収益変動リスクの大きさを認識するに至った宿泊施設について、

長期的に安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現するという観点から、ポートフォリオ構築方針上の位置づけを2021年10月27日付で従たる投資対象に変更しています。

＜新規物件の取得＞

同投資法人は、主に人が居住、滞在する空間である居住用施設、ヘルスケア施設を投資対象とし、

投資にあたっては、個別不動産の特性や立地等を踏まえた地域分散や個別分析に基づき、テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産を厳選して投資を行っています。

居住用施設に関しては、そもそもの土地が持つ潜在的な収益力に着目して、「地位（じぐらい）の高さ」「生活利便性の高さ」「特殊マーケットの有無」といった尺度を用いて、中長期的に安定した賃貸収益を獲得できる投資機会を判別し、

東京経済圏を中心に、地方経済圏に所在する賃貸住宅等の居住用施設についても、土地が人を惹きつける力を詳細に分析した上で、その立地特性に応じて、安定的な賃貸需要が見込まれる住戸タイプを見極めながら、投資を行っています。

ヘルスケア施設に関しては、地域、規模、テナント（オペレーター）等の特性に応じた個別分析を行ったうえで、

マーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合施設の状況等を総合的に勘案して投資機会を判別し、三大都市圏（※１）を中心に分散投資を検討しています。

※１　三大都市圏：東京経済圏、大阪圏及び名古屋圏。また、大阪圏とは、大阪府、京都府、奈良県、兵庫県及び滋賀県の各都市、名古屋圏とは、愛知県、岐阜県及び三重県の各都市

＜資金調達＞

今後も、金利動向等の金融環境を注視したうえで、財務の安定性と資金調達コストの最適バランスを実現すべく様々な選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択し、適切な財務基盤の構築を図る計画です。

【2023年１月期と2023年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2022年12月～2023年３月に予定している資産取得（居住用施設２物件、ヘルスケア施設５物件の計７物件）、資産譲渡（居住用施設１物件）に伴い、

2023年１月期と2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正をしています。

2023年１月期の運用状況の予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は４%弱、利益面は５～７%増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約3.4%の増加率(2,927億円→3,027億円)からすると、

この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の修正の割合にほぼ見合っているといえます。

なお、分配金予想に関しては、前回予想から61円増となっています。

2023年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年７月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／11／29(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：209,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.67倍
• 年間分配金（会社予想）：8,321円（2023年１月 4,181円、2023年７月 4,140円）、年間利回り：3.97%

分配金利回り（予想）は3.97%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.31%(11/28時点)）と比較すると、高い水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)と比べるとそれほど高くありません。

直近５営業期間の分配金は、表５のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり4,065円～4,117円で推移しており、52円の幅で安定しています。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、各決算期末（１月・７月）の年２回、１口以上の投資主は、

• 「長谷工シニアウェルデザイン」日帰り（昼食付）施設見学
• 「シニアライフカンパニー」前払金プラン入居一時金割引（３％割引）

等々の、同投資法人とパートナーシップを構築しているサポート会社及びヘルスケア施設運営事業者各社の協力を得て、数多くのヘルスケア施設で様々な特色のあるサービスを体験できます。

詳細は、こちらをご参照ください。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年７月に高値(246,300円)をつけた後は調整し、今年２月に安値(185,500円)をつけました。

しかしその後はこの安値を更新しておらず、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、９月中旬に年初来高値(228,300円)をつけた後は下落基調で推移し、10月下旬に安値(203,900円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(11/29)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、前日比 5,500円安(-2.56%)と大きめの陰線をつけて売られ、全ての移動平均線を下抜けています。

今後は、直近の安値(203,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「居住用施設」及び「ヘルスケア施設」への投資を通じて、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投資主利益の最大化を目指すJ-REITである。
• テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行っている。
• 2022年７月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年１月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は４%弱、利益面は５～７%増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約3.4%の増加率(2,927億円→3,027億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はほぼ見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 3.97％は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(11/28時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べるとそれほど高くない。
• 直近５期の分配金は、１口当たり4,065円～4,117円で推移しており、52円の幅で安定している。
• 増資後の分配金は当初予想より増額しているものの、2023年１月期は前期比 80円増、2023年11月期は同41円減の予想。
• 投資主優待があり、各決算期末（１月・７月）の年２回、１口以上の投資主は、
  同投資法人とパートナーシップを構築しているヘルスケア施設で、様々な特色のあるサービスを体験可能。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,587口、25日平均は2,453口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2021年７月に高値(246,300円)をつけた後は調整し、今年２月に安値(185,500円)をつけた。
  しかしその後はこの安値を更新しておらず、上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、９月中旬に年初来高値(228,300円)をつけた後は下落基調で推移し、10月下旬に安値(203,900円)をつけた。
  そして今回のPO発表の翌営業日(11/29)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、前日比 5,500円安(-2.56%)と大きめの陰線をつけて売られ、全ての移動平均線を下抜けている。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(203,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2022年10月の大和証券リビング、アドバンス・ロジスティクス、ケネディクス商業リートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行価格とその後の株価推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

大和証券リビングは全ての段階で損益プラス、

アドバンス・ロジスティクスは全ての段階で損益マイナス、

ケネディクス商業リートは受渡日の寄付や大引で売却した場合は損益マイナスでしたが、受渡日１週間（５営業日）後の寄付で売却した場合は損益プラスの結果でした。

大和証券リビングをPOで購入された方、おめでとうございます！

ちなみに私は購入無しでした。

皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：大和証券リビング投資法人(8986)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

特に分配金利回りは他のJ-REITと比較しそれほど高くないのですが、

分配金が直近５期で、2,160円～2,190円で推移しており安定しているところが良い点だと思います。

ただ、受渡期日(10/4)近辺は、地合いが悪かったこともあり、それほど投資口価格が上昇しなかったという印象です。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】大和証券リビング投資法人(8986)　＜2022年９月実施＞

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表(9/12)以降の株価は、徐々に下落していき、この下落トレンドは受渡日１週間後以降も続きましたが、

何とか発行価格は下回りませんでした。

その後は、受渡日１週間後以降しばらくは下落基調で推移したのですが、10/25以降は上昇に転じてきています。

要因分析：アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

このJ-REITは、主に物流施設に投資しており、伊藤忠グループと「拡張的共同関係」を構築し、交通アクセスを考慮した立地へ重点投資、特定テナントの拠点戦略に合致した、将来的なテナント誘致も見込める立地への厳選投資をして、長期安定的な運用が見込めたところが良いと思いました。

そして、分配金利回りが4.13%(10/5時点)と、J-REITの中ではそれほど高くないのですが、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.35%(10/４時点)）と比較すると高い水準であり、この点も良かったです。

ただ、投資口価格モメンタムが、８月末に高値をつけてから下落基調で推移していましたので、この点は気になっていたところです。

PO発表以降の投資口価格は、PO発表前の流れを引き継ぎ、下落基調はしばらく続きました。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表後から受渡日までは下落基調が続き、発行価格(139,620円)を下回って推移しました。

しかし、受渡日の１週間後からは上昇基調に転じ、現時点(10/26)は25日移動平均線（赤線）まで投資口価格は回復し、投資口価格を上回っています。

要因分析：ネディクス商業リート投資法人(3453)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

特に、生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローの創出が見込めるところが優れていると判断していました。

そして、分配金利回りは5.10%(10/７時点)で他のJ-REITと比較して高めのところが魅力がありましたね。

ただ、PO発表の翌営業日(10/７)に大きな陰線をつけて売り込まれていましたので、この下落基調が継続すると思わしくないと考えていました。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ネディクス商業リート投資法人(3453)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降、受渡日の２営業日後までは下落基調で推移しましたが、

その後は上昇に転じ、受渡日１週間後(10/27)は発行価格を上回って推移しています。

まとめ

大和証券リビング(8986)、アドバンス・ロジスティクス(3493)、ケネディクス商業リート(3453)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、

でした。

今回は２勝１敗、勝率0.667。勝ち越し。まあまあでした(__)。

どのJ-REITも小幅な値動きでした。

そして、ここ最近では、J-REIT全体として底を打って10/25からは上昇に転じてきており、

どの銘柄も、現時点(10/28終値)では発行価格を上回っています。

今後のさらなる上昇に期待ですね。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの大和証券リビング投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、大和証券）はじめ、引受人（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、みずほ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／14(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による調達資金により新たな特定資産（賃貸住宅６物件、ヘルスケア施設１物件の計７物件、取得予定価格 160.3億円）を取得することで資産規模の拡大及びポートフォリオの質の更なる向上を図る。
• 不動産売買市場、市場動向、分配金水準及びLTV（総資産に占める有利子負債の割合）等に留意しつつ新投資口発行の検討を行った。

としています。

今回の資金調達によって、賃貸住宅６物件、ヘルスケア施設１物件の計７物件を2022年10月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、246物件、取得金額は3,617億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.41%(第三者割当を含めると、最大約2.53%)で、

昨年(2021年)９月に公募増資を実施した時の、公募増資の発行済み総口数に対する割合(約3.44%)と比較すると小規模の増資です。

ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、受渡日の寄付と大引１週間後の寄付きは１～３%程度の損益マイナスの結果でした。この時は地合いが悪かったという要因もありました。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,678口、25日平均は3,884口で、流動性はやや高い水準です。

どんな投資法人？

ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

保有物件(2022年５月18日現在)は、240物件 3,456億円となっており、稼働率(2022年７月31日現在)は98.7%です。

ポートフォリオ構築方針、投資戦略は以下になっています。

【ポートフォリオ構築方針】

• （用途比率）賃貸住宅セクター 60%以上、ヘルスケア施設セクター 40%以下
• （地域比率）３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下

としています。

【投資戦略】

＜賃貸住宅セクター＞

1. 物件タイプの組合せ
   • ワンルームタイプ及びファミリータイプの２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資
2. 東京都23区及び３大都市圏を中心とした全国の賃貸住宅への分散投資
   • 東京都23区及び３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資
3. 投資比率（取得価格ベース）
   • （賃貸住宅カテゴリー別）
     • ワンルーム 50～80%
     • ファミリー 20～50%
   • （投資対象エリア別）
     • 東京都23区 30～70%
     • ３大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 30～60%
     • 政令指定都市 ０～25%

＜ヘルスケア施設セクター＞

高齢化の進展にともない、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考え、当面の間は、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象としています。

また、高齢者施設・住宅の中でも、民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心としています。

1. 物件タイプの組合せ
   • 高齢者施設・住宅（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅） 60%以上、医療施設 40%以下、その他 10%以下
2. 東京圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏を中心とした全国のヘルスケア施設への分散投資
   ヘルスケア施設は、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行う。
3. 投資比率（取得価格ベース）
   • ３大都市※ 50%以上、中核都市部 50%以下、その他 10%以下
     • 「３大都市圏」・・・東京圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、中京圏：愛知県、三重県、岐阜県、近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
     • 「中核都市部」・・・人口20万人以上の都市（三大都市圏を除く）
     • 「その他」・・・人口20万人未満の都市（三大都市圏を除く）

としています。

【ポートフォリオの分散状況】

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 70.5%
• ヘルスケア 29.5%

＜地域別投資比率＞

• 東京都23区 43.2%
• ３大都市圏 43.0%
• 政令指定都市等 13.7%

となっています。

直近の運用概況

【2022年３月期の運用状況と2022年９月期以降の見通し】

表３のとおり、2022年３月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

2022年９月期(2022年４月～９月)は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想となっています。

増資した後の2023年３月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

１口当たりの分配金の予想は、2023年３月期は前期比 20円増、2023年９月期は変わらずの予想となっています。

【2022年３月期の運用状況の概況】

＜当期の投資環境＞

住宅系上場REIT各社が保有する賃貸マンションについては、他セクターと比較して安定した稼働率を維持するなど、相対的に安定した運用環境下にありました。

一方、不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローへの投資家の関心は根強く、低金利環境も継続しているため、国内外投資家による物件の取得競争は激化しています。

ヘルスケア施設に関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっています。

＜当期の運用実績＞

投資口価値向上のため、ａ. 新規物件の取得による外部成長、b. オペレーション全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、c. 資金調達の強化（借入期間の長期化及び返済期日分散等）、d. サステナビリティに関する取組みに注力しました。

ａ. 新規物件の取得による外部成長

当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、賃貸住宅３物件（取得価格7,763百万円）とヘルスケア施設４物件（取得価格6,388百万円）の合計７物件（取得価格14,151百万円）を取得しました。

これらの物件は、本投資法人の当期の収益に寄与するとともに、来期以降の収益拡大に寄与する予定です。

ｂ. オペレーション全般の継続強化

ⅰ.賃貸住宅の運用戦略

同資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は97.7％（前期は97.1％）となりました。

また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数1,273件のうち716件で前賃料比の増額を実現し、

件数ベースの上昇比率が56.2％、賃料ベースの上昇が＋0.6％（前期は＋1.5％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。

賃貸事業費用は、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制等の既存諸施策に注力しました。

当期は、直接的なコロナ禍による影響は減少しアフターコロナの生活様式に変わりつつある賃貸市場の動向を勘案し、成約キャンペーンや条件改定等を行い、稼働率は前期より向上することが出来ました。

ⅱ．ヘルスケア施設の運用戦略
同資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。

当期は前期から引き続き、新型コロナウイルス感染症の影響も鑑みて、施設への訪問を控えWeb会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。当期末時点で新型コロナウイルス感染症による業績への影響はありません。

またオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。

上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は100.0％となっています。

ｃ. 資金調達の強化（借入期間の長期化及び返済期日分散等）

同投資法人は、当期において、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金に充当するため、新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行っています。

ｄ. サステナビリティに関する取組み

同投資法人は、資産運用に当たりＥＳＧを重視することが中長期的な企業価値向上に資するという認識のもと、2016年にＥＳＧに関する方針を制定し、同投資法人の旧資産運用会社は2017年にサステナビリティ推進委員会を設置しました。

また、2021年６月にはサステナビリティへの取組みの更なる強化を企図して、資産運用会社にサステナビリティ推進室を設置する等、組織的にサステナビリティへの取組みを推進しています。

環境への取組みとしては、環境負荷低減に向けた省エネ性能の高いＬＥＤ等の設置導入による省エネルギーと温室効果ガス排出削減、節水等の限りある資源の有効活用を通じてポートフォリオにおける環境負荷低減に取組んでいます。

社会への取組みとしては、保有不動産に関係する社外関係者との間に良好な関係を構築し、連携・協働していくことで、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展の貢献に努めています。

当期は国内の優良なヘルスケア施設の更なる供給促進を図るため、2021年５月付で策定したソーシャルファイナンス・フレームワークに基づき、ソーシャルローンによる借入（7.7億円）、ソーシャルボンドの発行（20億円）を実施しました。

ガバナンスへの取組みとしては、資産運用会社において、利益相反の防止、リスク管理及び法令遵守を徹底しており、投資主利益との連動性を重視し、運用成果に連動した資産運用報酬体系を導入しています。

なお、同投資法人は2018年よりＧＲＥＳＢ(Global ESG Benchmark for Real Assets)リアルエステイト評価に継続的に参加しています。

同資産運用会社は、気候関連課題への取組み方針・体制の明確化と取組み内容の開示拡充を推進するために、

2021年12月に「気候変動・レジリエンスポリシー」を制定し、「ＴＣＦＤ（気候関連財務情報開示タスクフォース）」提言への賛同を表明しました。

2022年１月には、国内賛同企業による組織である「ＴＣＦＤコンソーシアム」に加入しています。

【今期（2022年９月期）の見通し】

同資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指しています。

1. 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
2. アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で同投資法人が取得後に収益を改善できる蓋然性が高い物件）
3. 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）

賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行っています。

賃貸住宅の投資対象地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むものとし、投資対象地域を日本全国に分散させます。

また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投資を行っています。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ及びファミリータイプとしています。

個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上で、総合的に判断しています。

ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行っています。

個々のヘルスケア施設への投資に当たっては、

1. 経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因
2. 立地エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。）等の地域要因
3. 建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別物件要因

を総合的に判断した上で投資判断を行っています。

【2023年３月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年９月期の予想】

2022年10月に予定している資産取得（賃貸住宅６物件、ヘルスケア施設１物件の計７物件）に伴い、次期(2023年３月期) の運用状況と分配金の予想の修正と2023年９月期の運用状況と分配金の予想をしています。

2023年３月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は3.5%、利益面は3.5～3.9%増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率(3,456億円→3,617億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得にほどほどに見合った増額といえます。

分配金は、当初予想から20円増加(+0.9%)の予想です。

2023年９月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年３月11日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA-」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：発行体格付「A+」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2022／９／９(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：123,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.90倍
• 年間分配金（会社予想）：4,400円（2023年３月 2,200円、2023年９月 2,200円）、年間利回り：3.57%

分配金利回りは3.57%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.33%(９/９時点)）と比較すると、高い水準です

直近５営業期間の分配金は、表５のようになっています。

上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.33%(９/９時点)）と比較すると高い水準です。

直近５期の分配金は、2,160円～2,190円で推移しており、安定しています。

【投資主優待制度】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があります。

９月末と３月末に１口以上保有の場合、(株)チャーム・ケア・コーポレーションが運営している施設「CHARM」の入居一時金割引（入居一時金から20万円割引、入居一時金ゼロ円プランの場合は家賃の１ヶ月分を割引）や体験入居無料（１泊２日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方、チェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年11月に安値(87,400円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、翌年８月末に高値(127,000円)をつけました。

その後は一旦調整しましたが、今年１月下旬から値を戻し、この高値に戻りつつあります。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月中旬に安値(111,300円)をつけた後は、右肩上がりの上昇を続け、８月初めに高値(126,600円)をつけました。

しかしその後は調整し、現在は120,000～125,000円のレンジ内で推移しています。

今後は、８月につけた年初来高値に戻っていくのか、６月の安値に近づいていくのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT。
• ワンルームタイプ及びファミリータイプの２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資し、
  東京都23区及び３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資しており、安定性がある。
• 2022年３月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
  2022年９月期(2022年４月～９月)は、引き続き前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。
• 今回のPOによる増資後の2023年３月期は、前期比 増収減益で、営業収益、利益面ともに微増の予想となっている。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年３月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は3.5%、利益面は3.5～3.9%増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得にほどほどに見合った増額といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 3.57％は、東証プライム上場会社の単純平均2.33%(９/９時点)と比較して高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,160円～2,190円で安定して推移（上下30円差）している。
• 2023年３月期の１口当たりの分配金の予想は、当初予想から20円増額はしているが、
  次期の2023年９月期は前期比 同額。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,678口、25日平均は3,884口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2021年８月末に高値(127,000円)をつけた後は一旦調整したが、
  今年１月下旬から値を戻し、この高値に戻りつつある。
• 直近の投資口価格は、６月中旬に安値(111,300円)をつけた後は、右肩上がりの上昇を続け、８月初めに高値(126,600円)をつけた。
  しかしその後は調整し、現在は120,000～125,000円のレンジ内で推移している。
• 今後の投資口価格は、８月につけた年初来高値に戻っていくのか、６月の安値に近づいていくのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。