直近で立会外分売の実施を発表した銘柄に関して、分売で買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証スタンダードから情報・通信業種の東計電算です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 立会外分売とは？

新規株主を増やすことを目的として、上場会社が大株主である銀行やオーナー経営者などの保有株を小口に分けて、証券取引所の立会外で不特定多数に売り出すこと。
取引開始前など取引時間外（＝立会外）に売り出されることからこのように呼ばれる。

• 立会外分売の魅力
  • 前日終値より安く購入可能
    • 立会外分配における買付側の購入価格は確定値段（1本値）で、分売実施日の前日終値よりディスカウントされるのが一般的。過去の例では、約3～5％のディスカウントで実施されています。
      （ディスカウント率は取引所の規定により最大10％）
  • 買付手数料はかからない
    • 立会外分売による買付は、通常の立会時間内の取引と種類が異なるため一般的に手数料はかからない。（売却時には通常の手数料が発生）
  • 即日売却OK
    • 立会外分売で取得した株式は、実施日（買付当日）から売却することが可能
• デメリット：抽選で外れることもある
  • 買い申し込みが多いと、抽選ではずれて購入できないこともある。

立会外分売の概要

実施日や株数は以下です。販売価格は、会社側から実施日前日に発表があります。

分売数量は決まっていて、100株単位で最大5,000株まで購入できます。

早ければ５/14(木)の夕刻に、会社側からの適時開示で分売値段のお知らせがあります。このブログでも追記しますので、チェックしてくださいね💖

【立会外分売実施の目的】

• 一定数量の売却意向があり、検討した結果、同社株式の分布状況改善および流動性向上を目的とするもの。

としています。

今回の分売数量は、発行済み株式総数の約3.20%と多い数量（※１）です。

※１：一概に言えませんが、目安として、５%以上：かなり多い、３%以上５％未満：多い、１％以上３％未満：ほどほど、１％未満：少ないとしています。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株式の数量）の５日平均は415百株、25日平均は263百株(５/８時点)で、流動性は低い水準です。

そして、今回の分売数量(6,000百株)は、１日の出来高(25日平均：百株)の約23倍で、この銘柄の平均的な出来高からすると分売数量は多めといえます。

【過去の立会外分売結果】

ご参考までに、この会社は、昨年５月と12月にも立会外分売を実施しており、その時の分売値段と分売日以降の株価の動きは、表２のようになっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

分売値段で購入し、分売日の寄付や大引、分売日１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+2.6～+6.4%でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくるとは思いますが、ご参考まで。

【参考記事】

（前回（2025年12月実施）の分売）：【立会外分売は買いか？】東計電算(4746) ＜2025年12月実施＞

（前回予想の振り返り）：【2025年第４四半期 立会外分売】騰落率ランキング✨

（前々回（2025年５月実施）の分売）：【立会外分売は買いか？】東計電算(4746)

（前々回予想の振り返り）：【2025年第２四半期 立会外分売】騰落率ランキング✨

どんな会社？

創業以来約50年にわたり、時代が情報産業に求めるITサービスを提供している会社です。

事業内容は、「情報処理・ソフトウェア開発業務」（ソフトウェア開発業務・システム運用業務・ファシリティサービス業務等）、

「機器販売業務」（サーバー、パソコン、プリンター、周辺機器等のハードウェアの販売業務）、

「リース等その他の業務」（各種事務用機器のリース、ビル・マンションの不動産賃貸業務）を行っています。

事業セグメントは、上記３つのセグメントで構成され、

2025年12月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 情報処理・ソフトウェア開発業務 89.8%
• 機器販売業務 8.5%
• リース等その他の業務 1.7%

となっており、「情報処理・ソフトウェア開発業務」が９割を占めています。

直近の経営概況

【2026年12月期１Q（2026年１月～３月）の経営成績】

（日本基準（連結）：2026年５月７日発表）

表３の通り、前年同期比 増収増益で、売上高は微増、利益面は１割弱～２割弱増でした。

今期（2026年12月期）通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は１割弱増、利益面は微増～１割弱増を見込んでいます。

その通期予想に対する進捗率は１Q終了時点で、売上高、利益面ともに２～３割でそこそこです。

【2026年12月期１Qの状況、経営成績の要因】

同社の属する情報サービス業界においては、ユーザー企業における情報化投資計画は、業務のＩＴ化、デジタル化への推進に関心が高まり、比較的堅調な水準にあるものの、先行き、原油価格の上昇が及ぼす影響が懸念されています。

このような環境のなかで、同社グループは、システムインテグレータとして、多様化する顧客のニーズに対応し、積極的に営業展開を進めました。

具体的には、同社の情報システム資産を活用したサービス商品の拡販を重点課題とし、商品化の促進やシステム運用業務売上の拡大に取り組みました。

以上の結果、当１Q連結累計期間の業績は、表３の数値の前年同期比 増収増益となりました。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表４の結果になりました。

主力の「情報処理・ソフトウェア開発業務」と「機器販売業務」は前年同期比 増収増益、

「リース等その他の業務」は減収減益となっています。

セグメント毎の状況は以下です。

＜情報処理・ソフトウェア開発業務＞

システム運用業務が堅調に推移しました。

＜機器販売業務＞

ハードウェアの入替え需要が増加しました。

＜リース等その他の業務＞

建設業界向け事務機器レンタル収入は堅調に推移したものの、

賃貸用不動産の一部を売却し、仲介手数料の支払い等が発生しました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2026年12月期１Q末時点で80.7%と前期末(79.6%)から1.1ポイント増加しました。

負債及び純資産の、主な前期末比の増減は以下となっています。（単位：百万円）

• 負債  △714
  • 流動負債 △1,157
    （内訳）賞与引当金 +352、買掛金 △251、未払法人税等 △806、その他流動負債 △436
  • 固定負債 +443
    （内訳）繰延税金負債 +445
• 純資産 +612
  • 株主資本 △497
    （内訳）利益剰余金 △509、自己株式（自己株式数は減少） +24.9
  • その他包括利益累計額 +1,095
    （内訳）その他有価証券評価差額金 +1,096

自己資本比率の数値としては良好なレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2026年12月期）通期業績の見通し】

経済情勢は、物価上昇の動向、人手不足の深刻化、金利上昇への警戒感が懸念材料となっています。

当業界においても、利上げがユーザー企業の情報化投資計画に及ぼす影響が懸念されるものの、システム開発の需要は今後も根強く存在するものと予想しています。

同社グループにおいては、このような経営環境、産業動向のもと「コンピュータ市場の変化、技術の進捗状況に対応し、顧客のニーズにマッチしたサービスの提供ができるよう、常に変化を先取りし、積極的に提案する営業姿勢を全社的に徹底すること」を経営の基本姿勢とし、

自社データセンターを活用してシステム運用業務の更なる拡大に注力する方針です。

以上により、今期の業績は、表２の数値の前期比 増収増益を見込んでいます。

なお、今１Q決算発表時は、2026年２月２日の決算短信で公表された通期の連結業績予想に変更はありませんでした。

株価指標と動向

【2026／５／８(金)終値時点の数値】

• 株価：4,125円
• 時価総額：771億円
• PER（株価収益率（予想））：13.4倍

PERは、同業で時価総額が近い、オービック(4684) 22.3倍、さくらインターネット(3778) 151倍、アイネス(9742) 16.2倍と比較すると、低い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：1.47倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：12.4倍
• 年間配当金（予想）：173円（年２回 ６月 86.5円、12月 86.5円）、利回り：4.19%（配当性向 56.5%）

配当利回りは4.19%で、東証スタンダードの単純平均2.30%(５/７時点) と比較すると高い水準です。

表５のように、直近５年間の配当金は、年間１株あたり62.5～173円（2024年１月１日付１／２分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中です。

配当性向は、40％台～50%台で推移しています。

この会社は、

株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つとして認識しています。

安定的な経営基盤の確保と株主資本利益率の向上に努めるとともに、配当も安定的な配当の継続を業績に応じて行うことを基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年12月末に100株以上保有の株主は、おこめ券２枚（440円×２＝880円相当）が進呈されます。

100株保有の場合、配当金＋株主優待(880円相当)で利回りは4.40%となります。

個人投資家にとってうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に安値(3,545円)をつけた後は急上昇し、同年９月に上場来高値(5,070円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年３月初旬に安値(4,055円)をつけた後は上昇基調で推移し、４月初旬に年初来高値(4,620円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回の立会外分売と今１Q決算発表の翌営業日(5/8)は、分売による短期的な需給悪化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 195円安(-4.51%)と急落しました。

今後の株価は、直近の安値(4,055円)や１月につけた年初来安値(4,045円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2026年12月期）１Qの業績は、同社の情報システム資産を活用したサービス商品の拡販を重点課題とし、商品化の促進やシステム運用業務売上の拡大に取り組み、
  前年同期比 増収増益で、売上高は微増、利益面は１割弱～２割弱増。
• 今期業績予想は、自社データセンターを活用してシステム運用業務の更なる拡大に注力する方針で、
  前期比 増収増益で、売上高は１割弱増、利益面は微増～１割弱増を見込む。
• その通期予想に対する進捗率は１Q終了時点で、売上高、利益面ともに２～３割でそこそこ。

【株主還元】

• 今期の配当利回り（予想）は4.19%(５/８時点)で、東証スタンダードの単純平均 2.30%(５/７時点) と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株当たり62.5～173円で推移しており、連続増配を継続中。
  配当性向は、40％台～50%台で推移。
• 株主優待があり、毎年12月末に100株以上保有の株主は、おこめ券２枚（440円×２＝880円相当）が進呈される。
  100株保有の場合、配当金＋株主優待(880円相当)で利回りは4.40%となる。

【流動性・分売数量】

• 直近の出来高の５日平均は415百株、25日平均は263百株（５/８時点）で、流動性は低い水準。
• 分売数量は、発行済み株式総数の約3.20%と多い数量で、
  この銘柄の１日の平均的な出来高の約23倍であり、それからすると多めの数量。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2024年５月に安値(3,545円)をつけた後は急上昇し、同年９月に上場来高値(5,070円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• 直近の株価は、今年３月初旬に安値(4,055円)をつけた後は上昇基調で推移し、４月初旬に年初来高値(4,620円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、今回の立会外分売と今１Q決算発表の翌営業日(5/8)は、分売による短期的な需給悪化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比195円安(-4.51%)と急落した。
• 今後の株価は、直近の安値(4,055円)や１月につけた年初来安値(4,045円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）

物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.7%
• オフィスビル 28.4%
• ホテル 24.3%
• 住居 6.8%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
• 東京23区 6.5%
• 首都圏地域 29.4%
• 地方 43.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：176,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年１月に高値(191,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。

しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）

物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.6%
• レジデンス 48.4%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
• 東京23区 30.0%
• 首都圏 10.3％
• その他地域 31.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：146,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
• 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。

そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）

物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 69.7%
  • 大江戸温泉施設 42.4%
  • ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
• 賃貸住宅等 30.3%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：70,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口以下の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。

それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。

そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。

そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月31日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,801億円、平均稼働率（2026年２月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 57.3%
• 商業施設 16.8%
• ホテル 18.1%
• 居住施設 1.2%
• その他 6.5%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.4%

• 東京圏 54.5%
• 大阪圏 11.5%
• 名古屋 16.4%
• その他 17.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：49,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：193倍
• 年間分配金（法人予想）：2,575円（2026年４月 1,300円、2026年10月 1,275円）、利回り：5.23%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（旧「ホテルウィングインターナショナル」）
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(51,900円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は調整しており、３月下旬に安値(48,350円)をつけています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2026年２月28日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：142,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,600円（2026年４月 3,800円、2026年10月 3,800円）、利回り：5.33%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,875円で上下の差が193円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に上場来高値(151,700円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコで推移しており、2026年２月に2025年10月の高値と同値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月初旬に上場来高値(151,700円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、３月下旬に安値(139,700円)をつけています。

ＴＯＰ１：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30%以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年２月28日現在）

物件数：138物件、取得価格：5,662億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2026年３月26日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 60.9%
• オフィスビル 15.1%
• 住居（米国） 24.0%

＜エリア比率＞

• 東京圏 58.5%
• 大阪圏 10.5%
• 名古屋圏 3.4%
• 国内その他 3.6%
• 米国 24.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：91,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：19.1倍
• 年間分配金（法人予想）：5,292円（2026年４月 3,384円、2026年10月 1,908円）、利回り：5.80%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,817～2,365円で上下の差が548円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(71,600円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、

翌年12月に2026年４月期の大幅増配を発表した後に急騰して大きな陽線をつけ、その後は上昇基調で推移しており、

2026年２月に高値(95,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(88,500円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移し、今年２月下旬に昨年来高値(95,500円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

まとめ

2026年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄の利回りは、全て５％超となりました。

特に「積水ハウス・リート」は、昨年12月に2026年４月期の運用状況予想の上方修正に伴い、前回予想の２倍近い増配を発表したため、利回りも急上昇し、投資口価格も急上昇しています。

「トーセイ・リート」は、安定の高分配で、買いの安心感があります。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、投資法人みらいの次に利回りが高いJ-REITは、僅差ではありますが、

星野リゾート・リート(3287) 利回り5.22％(３/27時点)、KDX不動産(8972) 5.13%(同)といずれも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年４月の権利付き最終日は27日(月)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのグローバル・ワン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はモルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、岡三証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／１(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル２物件、取得価格：267億円）を取得することで、ポートフォリオの質の向上及び収益安定化のための資産規模拡大を行うとともに、引き続き特定資産を機動的に取得していくために、財務基盤の更なる強化を図ることを目的としている。
• このため、不動産売買市場の状況、J-REIT 市場の動向、現在のＬＴＶ（総資産有利子負債比率）水準及び１口当たり分配金水準等を勘案のうえ、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（取得予定価格 267億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、16物件、取得価格は2,350億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約12.0%（第三者割当を含めると、最大約12.6%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2022年12月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+0.0～+0.7%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2022年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法人(8958)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・インフラファンド(9287)、ＳＯＳｉＬＡ物流リート(2979)、グローバル・ワン不動産(8958)

どんな投資法人？

2003年9月にオフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。

長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REITです。

中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行っています。

特徴としては、

• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資
• 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮

があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月５日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,221億円、稼働率：98.3%（2026年２月28日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月30日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.7%
• その他東京都内23区 19.3%
• 東京周辺都市部 19.7%
• その他３大都市圏 22.0%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.3%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 85.7%
• ５分超 14.3%

となっており、地域別では、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月19日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増で着地しました。

今期の2026年３月期（2025年10月～2026年３月）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を見込んでいます。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込んでいます。

【2025年９月期の運用概況】

＜投資環境＞

東京のオフィスの賃貸マーケットは、2020年に底打ちして以降、テナント需要は現在も力強く増加しています。

好立地・高グレードビルへの移転や拡張移転・館内増床等の面積拡張需要により空室は減少し、賃料の上昇基調が継続しています。

また、東京周辺部や地方都市においても、堅調な需要を背景に、賃料上昇の傾向が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、

Ａクラスビルの物件情報は引き続き限定的であることから、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。

＜運用の実績＞

2025年４月11日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格5,550百万円）、2025年４月25日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分25％、譲渡価格6,067百万円）をそれぞれ譲渡し、

2025年４月25日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の25％相当、取得価格6,032百万円）を取得しました。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。

有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。

当期においては、2025年９月30日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で6,000百万円の借入れを行いました。

また、物件売却により得た資金で、2023年３月31日に借入れを行った2,600百万円と2023年４月28日に借入れを行った200百万円について、2025年４月30日に期日前弁済を行いました。

なお、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、資本効率の向上と投資主還元を目的として、

2025年３月３日から2025年９月12日までを取得期間として、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより自己投資口の取得を行うことを決議し、自己投資口の取得を実施しました（取得した投資口の総数：30,800口、取得価額の総額：3,869百万円）。

また、９月30日付で同投資法人が保有する全ての自己投資口（26,278口）をそれぞれ消却しました。

2025年９月30日現在の出資総額（純額）は941億円、発行済投資口の総口数は972,337口、借入金残高は722億円、投資法人債発行残高は157億円です。

なお、当期末（2025年９月末）現在で、LTV(Loan to Value（総資産に占める有利子負債の割合）)は44.4%(簿価ベース：前期末比変わらず)となっています。

【今期（2026年３月期）の見通し】

＜基本方針＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産（以下、「運用資産」）の着実
な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことにしています。

同投資法人及び資産運用会社のグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主価値の最大化」を最終目的とし、資産運用を行っています。

＜ポートフォリオ戦略＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う予定です。

具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求しています。

1. 競争力の高い優良不動産への重点投資
   中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識。
   そのため、「近」（利便性の高い）「新」（築年数が浅い）「大」（大型）の各要素を考慮するが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行う。
2. 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
   運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図る。
   ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもある。
3. 高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
   テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指す。
   また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化する。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の予想】

2026年３～４月に予定している資産取得（オフィスビル２物件、取得価格 267億円）に伴い、

2026年９月期の運用状況と分配金予想の修正および2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況の予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割前後の増額修正しています。

なお、分配金予想に関しては変更ありませんでした。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.0倍
• 年間分配金（会社予想）：6,400円（2026年９月 3,200円、2027年３月 3,200円）、利回り：5.02%

分配金利回り（予想）は5.02%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.28%(３/25時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけました。

しかしその後はやや下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけました。

しかしその後は下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落しました。

今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REIT。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資しており、収益が見込める。
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮している。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増。
• 今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル２物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、
  前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込む。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 5.02％で、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(３/25時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きい。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期（2026年３月期）比では385円減。
  翌2027年３月期は前期比で変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけた。
  しかしその後はやや下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけた。
  しかしその後は下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのジャパンリアルエステイト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ⽇興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、みずほ証券）はじめ、引受人（今回は⼤和証券、野村證券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、2025年10⽉17⽇付で1物件（The Link Sapporo：取得価格213億円）、2026年１⽉21⽇付で1物件（神⽥橋パークビルヂング（追加取得）：取得価格21億円）及び同年３⽉13⽇付で１物件（新宿イーストサイドスクエア（追加取得）：取得価格203億円））を取得している。
  今回の新投資⼝発⾏により調達する資⾦はPO発表と同⽇付で取得を公表したコモレ四⾕（取得予定価格155億円）の追加取得資⾦及び新宿イーストサイドスクエアの追加取得に際し借り⼊れた短期借⼊⾦（元本150 億円）の返済の⼀部に充当する。
• また、新投資⼝発⾏に伴うLTV（総資産有利⼦負債⽐率）⽔準引き下げによる借⼊余⼒拡⼤を通じて、１物件（サッポロアーチビル：取得予定価格81億円）の取得を予定している。
• これらの⼀連の取り組みがポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上及び外部成⻑余地の拡⼤に資すると判断し、不動産売買市場の状況、現在のLTV⽔準、J-REIT市場の動向及び分配⾦⽔準等を勘案の上、新投資⼝の発⾏を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル３物件（取得予定価格 440億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、78物件、取得金額は11,999億円（譲渡２物件含む）に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.26%（第三者割当を含めると、最大約2.37%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2023年４月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-1.3～-0.8%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2023年４月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ＣＲＥロジスティクスファンド(3487)、ジャパンリアルエステート(8952)、Ｍａｃｂｅｅ Ｐｌａｎｅｔ(7095)

どんな投資法人？

日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人です。

日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【外部成長方針】

• 取得の指針
  • 用途に関するポートフォリオ構成
    主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則としています。
  • ポートフォリオの地域分散
    地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、以下の地域分散を考慮した運用を行っています。
    • 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上
    • その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下
  • 投資対象物件選定の基準
    • 規模
      原則として延床面積 3,000㎡以上
    • 耐震性
      新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物
    • その他
      立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容に加え、ビルのESG（Environment、Social、Governance）対応を評価基準に組み込み、総合的に評価

• 売却の指針
  中長期での運用を基本原則としており、短期間での売却を特に意図した運用は行っていません。
  個々の不動産等関連資産の売却は、以下を考慮のうえ、総合的に判断しています。
  • 将来における収益予想
  • 資産価値の増減及びその予測
  • 不動産等関連資産の所在地域の将来性・安定性
  • 不動産等関連資産の劣化または陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
  • ポートフォリオの構成

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 78物件、取得価格 １兆1,888億円（2026年３月13日現在）、入居率 97.8%（2026年１月31日現在）

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年９月30日現在）

• 東京23区 78.6%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.8%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京23区が８割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 12.8%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.7%
4. 金融 6.6%
5. 小売・飲食 6.5%
6. 電気機器 5.7%
7. メディア・広告 4.6%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 5.5%
9. 機械 4.5%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.1%
13. 医療 2.2%
14. 通信 1.8%
15. 公務・各種団体 1.6%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.8%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月17日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を予想しています。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を見込んでいます。

【2025年９月期の運用状況】

＜概況＞

賃貸オフィス市場は、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした移転等の賃借ニーズが引き続き旺盛であり、東京都心部の空室率は低下を続けています。

また、賃料水準については、上昇基調が加速しています。

同投資法人においては、このような賃貸マーケット基調の中、ポートフォリオ全体の入居率の維持・向上及び収益の持続的な成長を目指し、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めています。

不動産売買市場は、日銀が金融政策の正常化を進めているものの、海外市場との金利差等を背景に、国内外投資家の物件取得意欲は依然として高く、

優良なオフィスビルを中心とした競合状態は激しく、期待利回りも低位で推移しているため、厳しい取得環境が継続しています。

同投資法人では、このような環境において、投資主対する分配の持続的成長を目指すという運用方針の下で積極的な運用を行い、当期の１口当たり分配金は前期を24円上回る2,511円となりました。

＜運用実績＞

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、同投資法人では既存大口テナントの減床等の影響を受けたものの、

立地改善や業容拡大による拡張移転等の前向きな新規需要、並びに既存テナントの館内増床ニーズを捉えることで、空室の埋め戻しを図ることができました。

その結果、同投資法人の当期末の入居率は前期末比0.2ポイントの低下に留まり、97.4％となりました。

物件の取得・売却は、2025年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）の信託受益権の準共有持分16.7％を134億円で譲渡しました。

なお、本物件は本譲渡を始めとし６回に分けて譲渡する予定であり、２回目の譲渡については、2025年10月１日付にて準共有持分16.7％を134億円で譲渡しています。

上記の結果、当期末（2025年９月30日）において、同投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額１兆1,576億円、総賃貸可能面積872,677㎡（約263,984坪）、テナント総数1,632となりました。

なお、2025年10月17日付で、The Link Sapporo（北海道札幌市）の信託受益権（持分割合:100％）を213億円で新規取得しました。

＜資金の調達＞

総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、

併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。

物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。

当期は、短期借入金の弁済及び第４回投資法人債の償還を手元資金にて行ったほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施しました。

このような取り組みの結果、2025年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比135億円減の4,611億円となり、内、長期借入金は4,032億円（１年内返済予定の長期借入金367億円を含む。）、

短期借入金は350億円、投資法人債は229億円（１年内償還予定の投資法人債100億円を含む。）となりました。

総資産に占める有利子負債の比率(LTV)は42.8％（前期末比 0.7ポイント減 ）となっています。

【2026年３月期の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加等を背景に、国内需要の改善が見込まれ、引き続き景気回復が期待されます。

一方で、金利上昇及び物価上昇の継続が及ぼす影響については一層注視すると共に、米国の関税政策をめぐる国内外の政策動向や金融資本市場の変動等の影響に留意する必要があります。

賃貸オフィス市場は、東京都心部のオフィスビルにおいて2026年も一定の新規供給が予定されているものの、引き続き優良なオフィスビルを中心に旺盛な賃借ニーズが見込まれます。

働き方の在り方が変化しオフィスの選別が進む中で、戦略的な修繕・改修及びESG投資を推進することにより、収益の持続的成長の確保と資産価値の維持・向上を図っていく方針です。

不動産売買市場は、社会情勢の変化に伴う今後の市況動向を注視しながら、ポートフォリオの入替をより戦略的に進めていくため、引き続きスポンサーとの連携を主軸として、積極的な案件発掘を継続していく計画です。

＜物件の運営管理＞

上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管理を行っています。

（既存テナントとの信頼関係の強化）

同投資法人は、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しています。

不動産管理会社各社はそれぞれの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いていますが、

さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにすることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努める方針です。

（空室の早期解消）

空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件は、当該物件の不動産管理会社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、

当該物件の立地、特徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努める方針です。

（収益の持続的成長）

大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への移行や契約期間の適宜見直し等、柔軟な契約形態の採用を進めていく方針です。

（運営管理コストの削減）

運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施していく方針です。

＜物件の取得・売却＞

物件の取得は、以下の方針です。

• 物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓に努める。
• 物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件を選別する。
  特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備についても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することにより、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とする。
• 物件の所在地域別保有割合は、同投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とする。

このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めていく方針です。

＜財務上の指針＞

財務上の指針は以下のとおりです。

• 総資産に対する借入金（投資法人債を含む。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指す。
• 借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とする。
• 借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家）に限るものとする。
• 流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設定または随時の借入れの予約契約を締結することがある。
• 金融取引にあたっては、低廉な資金調達コストを実現するよう、金利水準、借入期間などの借入諸条件に対する総合的な判断により最良執行を目指す。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況及び分配金予想】

今回の資産取得に伴い、2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況予想は、表４となっています。

前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割前後の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、2026年３月期比では25円増となっています。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  長期発行体格付「AA＋」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）
  発行体格付「AA」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／３／19(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.00倍
• 年間分配金（法人予想）：5,147円（2026年９月 2,561円、2027年３月 2,586円）、利回り：4.04%

分配金利回り（予想）は4.04%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.30%(３/19時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

PO発表翌営業日(2/23)以降の株価は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人で、
  日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上、その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下を目安として、地域分散を考慮した運用を行っている。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減。
• 今期（2026年３月期）は、営業収益、利益面ともに微減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル３物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 4.04％で、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(３/19時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期(2026年３月期)比では25円増。翌2027年３月期は同25円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(3/23)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから卸売業種のシークスです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、大株主（りそな銀行、三井住友銀行、三菱ＵＦＪ銀行）からの株式の売出しです。

売出価格等決定日や受渡期日、売出数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、ゆうちょ銀行(6178) 2.08%、デンソー(3387) 3.02%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／16(月)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。

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【株式売出しの目的】

• 金融機関の株主より、コーポレートガバナンス・コードの趣旨及び昨今の資本市場の動向を踏まえ、同社株式を売却する意向を受けた。
  同社として、これら重要パートナーとの長年にわたる良好な関係を今後も維持しつつ、プライム市場上場企業として同社株式の市場流動性の更なる向上及び投資家層の多様化を図ることが、中長期的な株主価値の向上に資するものと判断し、本売出しを実施することとした。
• 本売出しを通じ、事業構造変革の進捗を適切に市場へ発信するとともに、ガバナンスの高度化を実現し、持続的な企業価値の向上に邁進していく。

としています。

【株式の売出し数量／流動性】

今回の株式の売出数量は、発行済み株式総数の最大約10.0%（OAを含む）で、

直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)は、東京エネシス 8.86%、明和産業 19.3%、ＮＴＴデータイントラマート 18.2%でしたので、それらと比較すると中規模の売出しです。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は2,505百株、25日平均は1,991百株（３/10時点）で、流動性は高い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

電子部品等の部材調達、ＥＭＳ(電子機器受託製造サービス)、物流等のサービスをグローバルで提供している会社です。

事業内容は、主に車載関連機器、産業機器、家電機器、情報機器、一般電子部品等に係る完成品、組立品、基板実装品、部品単体・キット、金型・成形品等を調達、製造および販売を行っています。

また、主力のＥＭＳ事業に次ぐ将来の収益基盤として、新規事業であるバイオ抗体医薬品ＣＤＭＯ事業（受託開発製造事業）の育成を中長期的な課題として掲げ、

2024年３月に、Renzoku Biologics 株式会社の完全子会社化を通じてＣＤＭＯ事業への参入を果たしており、2027年の治験薬受託製造開始に向けた準備を計画通り進めています。

同社は、顧客企業の海外事業展開に対応するため、各地域の市場特性に応じた包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、

事業セグメントは、地域毎に「日本」「中華圏」「東南アジア」「欧州」「米州」の５つがあります。

2025年12月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 日本 19.6%
• 中華圏 19.9%
• 東南アジア 32.3%
• 欧州 7.4%
• 米州 20.8%

となっており、「東南アジア」が最も多く３割強、「日本」「中華圏」「米州」がそれぞれ２割を占めています。

直近の経営概況

【2025年12月期通期（2025年１月～12月）の経営成績】

（日本基準（連結）：2026年２月12日発表）

表２の通り、前期比 減収増益で、売上高は微減、利益面は営業利益と経常利益は微増～１割強増、純利益は３割強減で着地しました。

今期（2026年12月期）通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は微増、利益面は営業利益と純利益は１割弱増～2.4倍ですが、経常利益は微減を見込んでいます。

【2025年12月期通期の状況、経営成績の要因】

同社グループが関連するエレクトロニクス市場は、米国においては生成ＡＩの普及とともにインフラ面ではデータセンター投資が景気を下支えました。

中国では、米中間の追加関税の応酬や輸出規制等により、独自のサプライチェーン構築が進展し、東南アジアへの輸出攻勢が強まりました。

こうした中、足元は政策動向や顧客のＢＣＰ（事業継続計画）対応などにより市場環境が不安定であるものの、

中長期的にはＣＡＳＥやＩｏＴといった技術革新の進行とともに、気候変動対策および脱炭素対策としての自動車や産業機器の電動化ニーズがさらに拡大していく市場であると同社は認識しています。

こうした状況下、同社グループでは、日系・非日系を問わず大手グローバル企業との取引拡大を目指しています。

同社の当連結会計年度の業績は、表２の数値の前期比 減収増益となりました。

なお、当連結会計年度における同社の主要通貨の平均為替レートは、米ドルが149.71円(前連結会計年度比1.2％円高)、ユーロが169.33円(同3.3％円安)、中国元が20.83円(同0.9％円高)、タイバーツが4.56円(同5.8％円安)です。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

主力の「東南アジア」と「中華圏」「米州」は前期比 減収増益、

「日本」は減収減益、

「欧州」は減収で赤字幅拡大となっています。

セグメント別の状況は以下です。

＜日本＞

車載関連機器用部材および産業機器用部材の出荷が減少したこと等により減収、

利益面は、売上高が減少したこと等により減益となりました。

＜中華圏＞

車載関連機器用部材および家電機器用部材の出荷が減少したこと等により減収、

利益面は、製造経費の削減等により大幅増益となりました。

＜東南アジア＞

産業機器用部材および家電機器用部材の出荷が減少したこと等により減収、

利益面は、製造経費の削減等により増益となりました。

＜欧州＞

車載関連機器用部材の出荷が減少したこと等により、減収となりました 。

＜米州＞

車載関連機器用部材等の出荷が減少したことにより減収、

利益面は、製造経費の削減や輸送費の減少等により増益となりました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2025年12月期末時点で49.7%と前期末(46.2%)から3.5ポイント上昇しました。

主な負債と純資産の、前期末比の増減は以下となっています。（単位：百万円）

• 負債 △12,374
  • 流動負債 △6,863
    （内訳）未払法人税等 +1,225、短期借入金 △1,784、１年内償還予定の社債 △5,000
  • 固定負債 △5,510
    （内訳）繰延税金負債 +754、退職給付に係る負債 +181、長期借入金 △6,333
• 純資産 +2,751
  • 株主資本 +255
    （内訳）利益剰余金 +228
  • その他包括利益累計額 +2,541
    （内訳）為替換算調整勘定 +2,470、退職給付に係る調整累計額 +106

自己資本比率の数値としては問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞2025年12月期通期のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況

• フリーCF（営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計した金額 ※１）24,282百万円の収入
  • 営業活動によるCF 26,539百万円の収入（前期 23,097百万円の収入）
  • 投資活動によるCF 2,257百万円の支出（前期 9,088百万円の支出）

　※１：フリーCFの説明

• プラスの場合：会社が自由に使える資金が増える。
• マイナスの場合：会社が自由に使える資金が減る。

前期(2024年12月期)通期のフリーCF(14,009百万円の収入)から10,273百万円増加しています。

営業活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 税金等調整前当期純利益 6,618
• 減価償却費 9,171
• 棚卸資産の増減額（△は増加） 8,948

投資活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 有形固定資産の取得による支出 △3,174
• 有形固定資産の売却による収入 503
• 関係会社株式の取得による支出 △232

【今期（2026年12月期）通期業績の見通し】

2026年度の世界経済を展望すると、米州においては2025年に発足した新政権による規制緩和や段階的な金融引き締め策により企業部門は底堅く推移し、

個人部門は良好な雇用情勢と実質所得増でプラス成長が見込まれるものの、輸入関税など対外政策の影響には注視が必要です。

欧州においては地政学的リスクの長期化が懸念され、

中国では個人消費を中心とした景気の緩やかな持ち直しが見込まれるものの、不動産市況の減速にともなう景況感の下押し圧力が経済に影響を及ぼす可能性があり、依然として不確実性の高い状況を見込んでいます。

同社の関連する事業分野においては顧客の様々な電子化ニーズ等が高まっている中、車載関連機器分野を中心とした各国の需要感を考慮した結果、

売上高3,000億円(前年比3.6％増)、営業利益95億円(同7.3％増)、経常利益90億円(同2.5％減)、親会社株主に帰属する当期純利益60億円(同141％増)を予想しています。

通期の業績見通しにおける為替レートは、米ドルは150円を前提としています。

株価指標と動向

【2026／３／10(火)終値時点の数値】

• 株価：1,215円
• 時価総額：612億円
• PER（株価収益率（予想））：9.54倍

PERは、同業で時価総額が近い、東海エレクトロニクス(8071) 10.0倍、ＲＹＯＤＥＮ(8084) 15.5倍、加賀電子(8154) 6.7倍と比較すると、中間的な水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：0.55倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.12倍
• 年間配当金（予想）：50円（年２回 ６月 25円、12月 25円）、利回り：4.11%（配当性向 39.3%）

配当利回りは4.11%で、東証プライムの単純平均 2.30%(３/９時点) と比較すると高い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、１株当たり30～49円で推移しており連続増配を継続中です。

配当性向は、30％台～90%台で上下に幅があります。

この会社は、

株主に対し継続的かつ安定的に利益配分を実施することを基本としつつ、

あわせて将来の事業展開と経営基盤強化のための内部留保の充実等も勘案し配当金額を決定する方針をとっています。

また、剰余金の配当は、中間配当および期末配当の年２回を基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年12月末に100株以上保有の株主は、1,000円分のギフトカード（500株以上保有：2,000円分、1,000株以上：3,000円分）が進呈されます。

また、100株以上を１年以上継続保有の株主は、同社海外工場の視察を含む旅行に、抽選で10名が招待されます。

100株保有の場合、配当金＋株主優待(1,000円相当)で利回りは4.93%となります。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年３月に高値(1,799円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで翌年４月に安値(881円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に昨年来高値(1,431円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移していましたが、

その後は下落基調で推移しており、今回のPO発表翌営業日(3/10)は、POによる短期的な需給悪化を懸念され、出来高を伴い前日比 30円安(-2.41%)と下落しました。

今後の株価は、この日つけた安値(1,204円)や節目の1,100円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 前期（2025年12月期）通期の業績は、主力の東南アジアにおいて、産業機器用部材および家電機器用部材の出荷が減少し、利益面は製造経費の削減等により、
  前期比 減収増益で、売上高は微減、利益面は営業利益と経常利益は微増～１割強増、純利益は３割強減で着地。
• 今期（2026年12月期）通期予想は、同社の関連する事業分野においては顧客の様々な電子化ニーズ等が高まっている中、車載関連機器分野を中心とした各国の需要感を考慮し、
  前期比 増収増益で、売上高は微増、利益面は営業利益と純利益は１割弱増～2.4倍だが、経常利益は微減を見込む。

【株主還元】

• 配当利回り（今期予想）は4.11%(３/10時点)で、東証プライムの単純平均 2.30%(３/９時点)と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり30～49円で推移しており、連続増配を継続中。
  配当性向は、30％台～90%台で上下に幅がある。
• 会社の還元方針は、株主に対し継続的かつ安定的に利益配分を実施することを基本としつつ、将来の事業展開と経営基盤強化のための内部留保の充実等も勘案し配当金額を決定する方針をとっている。
• 株主優待があり、毎年12月末に100株以上保有の株主は、1,000円分のギフトカード（500株以上保有：2,000円分、1,000株以上：3,000円分）が進呈される。
  100株保有の場合、配当金＋株主優待(1,000円相当)で利回りは4.93%となる。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の株式の売出数量(OAを含む)は、発行済み株式総数の最大約10.0%で、
  直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)（東京エネシス、明和産業、ＮＴＴデータイントラマート）と比較すると中規模売出し。
• 直近の出来高の５日平均は2,505百株、25日平均は1,991百株（３/10時点）で、流動性は高い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2024年３月に高値(1,799円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで翌年４月に安値(881円)をつけた。
  しかしその後は上昇基調で推移している。
• 直近の株価は、２月下旬に昨年来高値(1,431円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移していたが、
  その後は下落基調で推移しており、今回のPO発表翌営業日(3/10)は、POによる短期的な需給悪化を懸念され、出来高を伴い前日比 30円安(-2.41%)と下落した。
• 今後の株価は、この日つけた安値(1,204円)や節目の1,100円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上のことから、

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのＯｎｅリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート：2.5%
• 日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「分配金の持続的な成長」と「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針とし、運用を継続してきた。
  今回、新たな特定資産（オフィスビル１、ホテル５の計６物件）を取得することで、内部成長基盤の強化を図り、有利子負債比率（LTV）に留意しつつも中長期的な分配金成長による投資主価値向上を実現できると考え、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件、ホテル５物件の計６物件（取得予定価格 299億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、34物件、取得金額は1,521億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約20.6%（第三者割当を含めると、最大約21.6%）で、

直近のオフィスビル又はホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.9%、MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2021年９月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の大引で売却した場合の騰落率は-0.2～+1.3%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2021年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)、大和証券リビング投資法人(8986)、タカショー(7590)

どんな投資法人？

みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特徴】

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指しています。

• 用途別投資割合
  オフィスビル 50%以上、ホテル・住宅・商業施設・その他用途 50%以下
  • 運用実績と豊富な知見を有するオフィスビルへの投資割合は過半を維持
  • 資産入替を機動的に推進すべく、市場環境に応じてオフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に検討できるよう「ホテル・住宅・商業施設・その他用途」の各投資対象を設定

２．中小規模のオフィスビルにおける投資運用実績と豊富な知見

同投資法人がオフィスビル投資において重点投資対象とする中小規模のオフィスビルは、市場でのストックが多いために売買における流動性が高く、

また、中小企業を中心としたテナントの代替性が相対的に高いことから賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

３．スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用

同投資法人のスポンサーであるみずほ信託銀行は顧客の保有、運用する不動産にかかる情報に対して、高いアクセス力を有しています。

また、MONEグループ（みずほリートマネジメント（同資産運用会社）、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問）は2002年のグループ創業来築き上げてきた私募ファンド事業で培われた独自のネットワークにより、

不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等からの独自の情報を収集しています。

４．金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築

スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメーションにより、安定的な財務基盤を構築しています。

また、利益相反取引管理や情報管理等を、金融機関におけるノウハウを活かした厳格なルールに基づいて遂行しています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年１月30日現在)

保有物件数：28件、取得価格の合計：1,225億円、稼働率97.4%（2026年１月）

（以下は、取得価格ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

となっており、「オフィス」が９割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県） 59.8%
• 大阪圏 18.0%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京圏」が最も多く６割、次に「大阪圏」が多く２割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地しました。

前期（2026年２月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割弱減の予想となっています。

増資後の今期（2026年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

オフィスビル賃貸市場については、従業員の新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業務拡大による館内増床や立地改善のための移転など、テナント需要は引き続き好調であり、賃料については上昇傾向が続くことが見込まれています。

同投資法人においては、ポートフォリオの質的改善並びに良好な売却環境を活かした資産入替戦略の一環として、

2025年３月11日付で南品川JNビル、南品川Nビル及び南品川Jビルの３物件（譲渡価格6,700百万円）、同年同月19日付でMY熊本ビルの準共有持分55%（譲渡価格1,028百万円）をそれぞれ譲渡し、

同年同月21日付でコンフォートイン名古屋栄駅前(取得価格7,740百万円)を取得しました。

また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。

当期は、ONEST横浜西口ビル、ONEST上野御徒町ビル及びフィールド北参道においてCASBEE不動産評価認証のAランク（大変良い）を取得しました。

この結果、当期末現在の同投資法人の保有資産合計は29物件（取得価格合計1,237億円。なお、匿名組合出資持分は含まない。）、総賃貸可能面積は159,275㎡、また、当期末現在の稼働率は98.3％（前期末比 0.1ポイント減）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2025年７月31日に返済期限が到来した既存借入金15億円の返済資金及び2025年８月６日に償還期限が到来した投資法人債15億円の償還資金に充当するため、

2025年７月30日付で29億円の投資法人債の発行を行いました。

このうち、10億円は、グリーンボンド（環境改善や再生可能エネルギーなどのグリーンプロジェクトに必要な資金を調達するために発行される債券）による資金調達となりました。

この結果、当期末現在での有利子負債残高は653億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.3％（前期末比 変わらず）となりました。

【前期（2026年２月期）の見通し】

＜投資環境＞

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング（テナント誘致、客付け）活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も堅調に推移することが期待しています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

同投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行をスポンサーとして、

物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指しています。

かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、同投資法人は、同資産運用会社、MONE及びMREM（MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社）の運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、

スポンサーであるみずほ信託銀行のサポートを最大限に活用する方針です。

スポンサーは、MONE及びMREMと連携し、同投資法人が従来から重点投資対象としてきた中小規模のオフィスビル以外の資産の取得検討への活用を目的として、ホテルパイプライン情報及び必要な人材やノウハウの提供等を強化しています。

（外部成長）

同投資法人は、中小規模のオフィスビル（※１）を重点投資対象としつつ、ホテル、住宅、商業施設等も組入れるポートフォリオ構築方針のもと、

個別物件の立地や建物仕様、用途特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指しています。

※１：中小規模のオフィスビル

延床面積が概ね33,000㎡（約10,000坪）未満で入居テナントのニーズを充足する一定のビルスペックを有したオフィスビルをいう。

投資対象地域については、日本国内において、ポートフォリオの地域分散を考慮しながら投資対象となる資産の用途に適した地域とし、

オフィスビル、住宅、商業施設は「東京経済圏を中心とした五大都市圏（※２）、地方政令指定都市等」（※３）を対象とし、

ホテルは日本全国の主要都市及びその周辺地域又は観光地を対象としています。

※２：五大都市圏

東京経済圏、大阪圏（大阪市）、名古屋圏（名古屋市）、福岡圏（福岡市）、札幌圏（札幌市）及びその近郊の地域

※３：地方政令指定都市等

五大都市圏以外に所在する政令指定都市及び地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市

＜内部成長戦略＞

同投資法人は、下記のような取組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図る方針です。

• プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
• テナントリレーションの構築・強化
• マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
• 戦略的CAPEX（資本的支出）（※４）の活用による物件価値の維持・向上
• 既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
• ESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化

※４：戦略的CAPEX（資本的支出）

長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施することをいう。

【2026年８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計６物件の取得に伴い、

2026年８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年８月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしています。

この運用状況の予想は、今回の新規取得資産（計６物件）と譲渡予定資産（２物件）が含まれています。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。

2027年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／６(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：84,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：85.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,340円（2026年８月 2,170円、2027年２月 2,170円）、利回り：5.13%

分配金利回りは5.13%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.20%(３/６時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）となっており、上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、

３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落しました。

今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指している。
• 前々期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 増資後の今期（2026年８月期）の運用予想は、今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、前回予想から営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしており、
  前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増だが、経常利益と純利益は微減を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.13％(３/６時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.20%(同)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）で上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっている。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 85円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開だったが、
  ３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから鉄鋼業種の中部鋼鈑です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、大株主（日鉄物産、岡谷鋼機、名工建設 他５社）からの株式の売出しです。売出価格等決定日や受渡期日、売出数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、ゆうちょ銀行(6178) 2.08%、デンソー(3387) 3.02%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／５(木)の夕刻に、会社側から売出価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【株式売出しの目的】

• 同社は、国内唯一の電炉厚板専業メーカーとして、資源リサイクルにより製造した環境にやさしい高品質な製品を市場に安定的に供給することで、事業のさらなる発展と循環型社会構築への貢献を目指している。
  2026 年３月期は新電気炉による製品の供給及び新電気炉の性能向上に注力し、カーボンニュートラルに向けたＣＯ２排出量の削減、効率的な操業とコストダウン、品質のさらなる向上を進めてきた。
• 資本政策の面では、事業成長に必要な投資資金を確保する一方で、資本効率の向上を重要な経営課題と位置付け、2025 年３月期よりＤＯＥ（自己資本配当率）の導入による株主還元強化に取り組んできたほか、今年２月３日には、最適資本構成の実現に向け、さらなる株主還元の強化により連結自己資本水準を 700 億円程度まで引き下げる目標を設定したうえで、今年度期末配当を増額する旨を開示している。
• 他方、日本取引所グループにおいては、主要株価指数であるＴＯＰＩＸの採用銘柄について流動性をより重視した選定を実施する方針を掲げている。
  同社としても今後企業価値を一層高めるためにはＴＯＰＩＸの選定基準を満たすことが重要であると認識しており、一部の大株主と継続的な議論を重ね、大株主順位第２位である中部鋼鈑取引先持株会に対して株式持ち分の引出しによる保有比率の引き下げを依頼するなど、ＴＯＰＩＸの選定における判断要素の一つである浮動株比率の向上に向けた取り組みを実施している。
• そうしたなか、本件売出しにおける売出人となった株主が同社株式の売却を了承したため、最適な株式売却の手法を検討した結果、同社株式の円滑な売却機会を提供するとともに、投資家層の拡大及び多様化、流動性向上を図ることが可能であることから、この度、本売出しを決議した。
• 本件売出しを通じて、同社の経営理念及び中長期的な戦略を支援する幅広い投資家に同社株式を保有してもらい、投資家層の拡大を図るとともに、同社株式の市場流動性の向上を目指していく。

としています。

【株式の売出し数量／流動性】

今回の株式の売出数量は、発行済み株式総数の最大約6.70%（OAを含む）で、

直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)は、インターライフ 11.7%、関電工 12.7%、日伝 7.21%でしたので、それらと比較すると小規模の売出しです。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は1,505百株、25日平均は912百株（２/27時点）で、流動性は平均的な水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

1950年の創業以来、東海地区最初の鋼板メーカーとして、一貫して厚板生産に携わり、2020年に創立70周年を迎えました。

電炉厚板メーカーとしての特性を活かした、小ロット・多品種・短納期生産に徹するとともに、長年にわたり培ってきた技術を駆使して開発した、被削性改良鋼板（※１）やレーザ切断用鋼板などオリジナル製品や、

高品質な製品を安定的に供給することで、需要家からは高い評価と信頼を受けている国内唯一の厚板専業メーカーです。

※１：被削性改良鋼性

特に金型などの高精度加工に使用される鋼板で、被削性を向上させるために設計されている。

事業セグメントは「鉄鋼関連事業」「レンタル事業」「物流事業」「エンジニアリング事業」の４つで構成されており、それぞれ、

• 鉄鋼関連事業
  鉄スクラップを主原料とした、電気炉による厚板鉄鋼製品の製造、販売
• レンタル事業
  業務用厨房向グリスフィルターのレンタル事業及び広告看板事業
• 物流事業
  運送・荷役事業と危険物倉庫事業
• エンジニアリング事業
  鉄鋼関連設備を中心とするプラントの設計・施工及び設備保全に関するエンジニアリング事業

を行っています。

2025年３月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 鉄鋼関連事業 93.9%
• レンタル事業 1.5%
• 物流事業 1.1%
• エンジニアリング事業 3.5%

となっており、「鉄鋼関連事業」が９割強を占めています。

直近の経営概況

【2026年３月期３Q（2025年４月～12月）の経営成績】

（日本基準（連結）：2026年２月３日発表）

表２の通り、前年同期比 減収減益で、売上高は１割強減、利益面は７～８割減でした。

今期（2026年３月期）通期の業績予想は、今回のPO発表時に下方修正（表４参照）しており、

前期比 増収減益で、売上高は微増、利益面は４割弱～６割強減を見込んでいます。

そして、その通期予想に対する進捗率は３Q終了時点で、売上高は７割強でそこそこ、利益面は営業利益は７割強でそこそこ、経常利益は９割弱で順調、純利益は６割弱で遅れ気味です。

【2026年３月期３Qの状況、経営成績の要因】

当３Q連結累計期間における国内鉄鋼需要は、全体として低調に推移しました。

同社の主需要先である産業機械・建設機械向けは持ち直しの動きは見られるものの本格的な回復には至らず、

建築・土木向けは慢性的な人手不足や建築コスト高による工期遅れや計画見直しの動きが継続し需要は低迷しました。

このような環境のもと、前連結会計年度の溶鋼漏れ事故から稼働再開した新電気炉の安定操業と生産性の改善、積極的な営業活動による受注の取り戻しに努めたものの、

市況の悪化により販売価格が前年同期を大きく下回ったことと、前期の事故による受注停止も影響し、売上高・利益ともに大きく減少しました。

その結果、当３Qの経営成績は、表２の数値の前年同期比 減収減益となりました。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

主力の「鉄鋼関連事業」を含め「物流事業」「エンジニアリング事業」は前年同期比 減収減益、

「レンタル事業」は増収増益となっています。

セグメント別の状況は以下です。

＜鉄鋼関連事業＞

鉄鋼市況の悪化により主要製品である厚板の販売価格が前年同期を大きく下回り、前連結会計年度の事故に伴う受注停止の影響で販売数量も前年同期を下回りました。

また、販売価格の下落が鉄スクラップ価格の下落を上回ったことでメタルスプレッドが縮小し、製造コストも増加したことから、利益も前年同期を大きく下回りました。

＜レンタル事業＞

厨房用グリスフィルターのレンタル枚数積み上げと価格改定の実施、

メンテナンス工事及び広告看板制作の受注が増加しました。

＜物流事業＞

危険物倉庫でのリチウムイオンバッテリーの取扱量が減少し、

諸コストが上昇しました。

＜エンジニアリング事業＞

設備工事の受注減少に加え、前連結会計年度計上の大型案件が剥落しました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2026年３月期３Q末時点で86.2%と前期末(89.0%)から2.8ポイント低下しました。

主な負債と純資産の、前期末比の増減は以下となっています。（単位：百万円）

• 負債 +2,519
  • 流動負債 +2,094
    （内訳）支払手形及び買掛金 +3,294、未払金 △835、未払消費税等 △398
  • 固定負債 +424
    （内訳）繰延税金負債 +524、退職給付に係る負債 △88
• 純資産 △1,214
  • 株主資本 △2,074
    （内訳）利益剰余金 △2,093
  • その他包括利益累計額 +840
    （内訳）その他有価証券差額金 +857

自己資本比率の数値としては良好なレベルです。

（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2026年３月期）通期業績予想の修正】

今回のPO発表時に、2026年３月期通期の業績予想を前回予想と比べ、売上高は１割強、利益面は５割弱～６割弱の減額修正をしています。

2026年３月期通期の業績予想は表４です。

修正の理由は、

• 同社グループの主力セグメントである鉄鋼関連事業において、主要製品である厚板の販売数量は概ね想定通りの推移を見込んでいるが、
  価格改定の浸透に時間を要していることから販売価格が想定を下回り、主原料である鉄スクラップ価格は想定を上回る見通し。

としています。

なお、配当予想に関しては、修正はありませんでした。

株価指標と動向

【2026／２／27(金)終値時点の数値】

• 株価：2,386円
• 時価総額：668億円
• PER（株価収益率（予想））：30.7倍

PERは、同業で時価総額が近い、合同製鉄(5410) 6.9倍、東京製鉄(5423) 18.8倍、中山製鋼所(5408) 14.9倍と比較すると、高い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：0.86倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.28倍
• 年間配当金（予想）：104円（年２回 ９月 50円、３月 54円）、利回り：4.35%（配当性向 256%）

配当利回りは4.35%で、東証プライムの単純平均 2.09%(２/27時点) と比較すると２倍超の高い水準です。

表５のように、直近５年間の配当金は、１株当たり18～104円で推移しており、

配当性向は、30～150％で幅があります。

この会社は、

24中期経営計画に掲げたＤＯＥ(自己資本配当率)3.5％を目途とする配当方針としており、

さらに、今３Q決算発表時に資本政策の見直しを発表しています。

同社は、24中期経営計画において、連結経常利益150億円、ＲＯＥ10％等のＫＰＩを掲げ、時価総額１千億円を目標に企業価値の向上に取り組んでいますが、

２年目となる今年度は、昨年１月に発生した電気炉からの漏鋼事故の影響に加え、鉄鋼需要の低迷等により事業環境は厳しさを増しており、より一層の経営改善が求められていると認識しています。

そのような中、株主・投資家との対話を通じた意見等も踏まえ、資本効率と企業価値の向上を図るための最適資本構成を検討した結果、安全性と成長のための資金は確保しつつ、自己資本の圧縮を図ることとしています。

具体的には、株主還元を従来以上に強化することにより、2027年度末を目途に連結自己資本を700億円程度（2025年12月末連結自己資本740億円）まで引き下げることを目指しています。

今後は、24中期経営計画で掲げた諸施策の着実な実行により利益成長を実現し、時価総額１千億円の早期達成を目指すとともに、余裕資本を積極的に株主還元に活用することで、持続的な株主価値の向上に取り組んでいく方針です。

そのため、上記で掲げた資本政策の見直しに伴う施策の一環として、今期（2026年３月期）の期末配当金を従来予想の１株当たり51円から３円増配し、54円(年間104円)に引き上げています。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年６月に上場来高値(3,075円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(1,690円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月中旬に安値(2,045円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年２月中旬に昨年来高値(2,605円)をつけました。

そして、今回のPOと業績下方修正発表があった翌営業日(2/26)は、業績下方修正とPOによる短期的な需給悪化懸念を嫌気され、出来高を伴い窓を開けて前日比 130円安(-5.16%)と急落しました。

今後の株価は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2026年３月期）３Qの業績は、市況の悪化により販売価格が前年同期を大きく下回ったことと、前期の事故による受注停止も影響し、売上高・利益ともに大きく減少し、
  前年同期比 減収減益で、売上高は１割強減、利益面は７～８割減。
• 今期通期予想は、主力セグメントである鉄鋼関連事業において、主要製品である厚板の価格改定の浸透に時間を要していることから販売価格が想定を下回り、主原料である鉄スクラップ価格は想定を上回り、今回のPO発表時に下方修正しており、
  前期比 増収減益で、売上高は微増、利益面は４割弱～６割強減を見込む。
• その通期予想に対する進捗率は、３Q終了時点で、売上高は７割強でそこそこ、利益面は営業利益は７割強でそこそこ、経常利益は９割弱で順調、純利益は６割弱で遅れ気味。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は4.35%(２/27時点)で、東証プライムの単純平均 2.09%(同)と比較すると２倍超の高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり18～104円で推移しており、
  配当性向は、30～150％で幅がある。
• 会社の還元方針は、24中期経営計画に掲げたＤＯＥ(自己資本配当率)3.5％を目途とする配当方針としており、さらに今３Q決算発表時に、資本政策を見直しを発表。
  株主還元を従来以上に強化することにより、2027年度末を目途に連結自己資本を700億円程度（2025年12月末連結自己資本740億円）まで引き下げることを目指しており、この一環として、今期（2026年３月期）の期末配当金を従来予想の１株当たり51円から３円増配し、54円に引き上げている。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の株式の売出数量(OAを含む)は、発行済み株式総数の最大約6.70%で、
  直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OAを含む)（インターライフ、関電工、日伝）と比較すると小規模の売出し。
• 直近の出来高の５日平均は1,505百株、25日平均は912百株（２/27時点）で、流動性は平均的な水準。