今回は、東証J-REITのグローバル・ワン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はモルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、岡三証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／１(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル２物件、取得価格：267億円）を取得することで、ポートフォリオの質の向上及び収益安定化のための資産規模拡大を行うとともに、引き続き特定資産を機動的に取得していくために、財務基盤の更なる強化を図ることを目的としている。
• このため、不動産売買市場の状況、J-REIT 市場の動向、現在のＬＴＶ（総資産有利子負債比率）水準及び１口当たり分配金水準等を勘案のうえ、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（取得予定価格 267億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、16物件、取得価格は2,350億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約12.0%（第三者割当を含めると、最大約12.6%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2022年12月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+0.0～+0.7%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2022年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法人(8958)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・インフラファンド(9287)、ＳＯＳｉＬＡ物流リート(2979)、グローバル・ワン不動産(8958)

どんな投資法人？

2003年9月にオフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。

長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REITです。

中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行っています。

特徴としては、

• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資
• 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮

があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月５日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,221億円、稼働率：98.3%（2026年２月28日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月30日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.7%
• その他東京都内23区 19.3%
• 東京周辺都市部 19.7%
• その他３大都市圏 22.0%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.3%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 85.7%
• ５分超 14.3%

となっており、地域別では、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月19日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増で着地しました。

今期の2026年３月期（2025年10月～2026年３月）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を見込んでいます。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込んでいます。

【2025年９月期の運用概況】

＜投資環境＞

東京のオフィスの賃貸マーケットは、2020年に底打ちして以降、テナント需要は現在も力強く増加しています。

好立地・高グレードビルへの移転や拡張移転・館内増床等の面積拡張需要により空室は減少し、賃料の上昇基調が継続しています。

また、東京周辺部や地方都市においても、堅調な需要を背景に、賃料上昇の傾向が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、

Ａクラスビルの物件情報は引き続き限定的であることから、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。

＜運用の実績＞

2025年４月11日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格5,550百万円）、2025年４月25日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分25％、譲渡価格6,067百万円）をそれぞれ譲渡し、

2025年４月25日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の25％相当、取得価格6,032百万円）を取得しました。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。

有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。

当期においては、2025年９月30日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で6,000百万円の借入れを行いました。

また、物件売却により得た資金で、2023年３月31日に借入れを行った2,600百万円と2023年４月28日に借入れを行った200百万円について、2025年４月30日に期日前弁済を行いました。

なお、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、資本効率の向上と投資主還元を目的として、

2025年３月３日から2025年９月12日までを取得期間として、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより自己投資口の取得を行うことを決議し、自己投資口の取得を実施しました（取得した投資口の総数：30,800口、取得価額の総額：3,869百万円）。

また、９月30日付で同投資法人が保有する全ての自己投資口（26,278口）をそれぞれ消却しました。

2025年９月30日現在の出資総額（純額）は941億円、発行済投資口の総口数は972,337口、借入金残高は722億円、投資法人債発行残高は157億円です。

なお、当期末（2025年９月末）現在で、LTV(Loan to Value（総資産に占める有利子負債の割合）)は44.4%(簿価ベース：前期末比変わらず)となっています。

【今期（2026年３月期）の見通し】

＜基本方針＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産（以下、「運用資産」）の着実
な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことにしています。

同投資法人及び資産運用会社のグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主価値の最大化」を最終目的とし、資産運用を行っています。

＜ポートフォリオ戦略＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う予定です。

具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求しています。

1. 競争力の高い優良不動産への重点投資
   中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識。
   そのため、「近」（利便性の高い）「新」（築年数が浅い）「大」（大型）の各要素を考慮するが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行う。
2. 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
   運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図る。
   ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもある。
3. 高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
   テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指す。
   また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化する。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の予想】

2026年３～４月に予定している資産取得（オフィスビル２物件、取得価格 267億円）に伴い、

2026年９月期の運用状況と分配金予想の修正および2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況の予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割前後の増額修正しています。

なお、分配金予想に関しては変更ありませんでした。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.0倍
• 年間分配金（会社予想）：6,400円（2026年９月 3,200円、2027年３月 3,200円）、利回り：5.02%

分配金利回り（予想）は5.02%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.28%(３/25時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけました。

しかしその後はやや下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけました。

しかしその後は下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落しました。

今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REIT。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資しており、収益が見込める。
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮している。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増。
• 今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル２物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、
  前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込む。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 5.02％で、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(３/25時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きい。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期（2026年３月期）比では385円減。
  翌2027年３月期は前期比で変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけた。
  しかしその後はやや下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけた。
  しかしその後は下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのジャパンリアルエステイト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ⽇興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、みずほ証券）はじめ、引受人（今回は⼤和証券、野村證券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、2025年10⽉17⽇付で1物件（The Link Sapporo：取得価格213億円）、2026年１⽉21⽇付で1物件（神⽥橋パークビルヂング（追加取得）：取得価格21億円）及び同年３⽉13⽇付で１物件（新宿イーストサイドスクエア（追加取得）：取得価格203億円））を取得している。
  今回の新投資⼝発⾏により調達する資⾦はPO発表と同⽇付で取得を公表したコモレ四⾕（取得予定価格155億円）の追加取得資⾦及び新宿イーストサイドスクエアの追加取得に際し借り⼊れた短期借⼊⾦（元本150 億円）の返済の⼀部に充当する。
• また、新投資⼝発⾏に伴うLTV（総資産有利⼦負債⽐率）⽔準引き下げによる借⼊余⼒拡⼤を通じて、１物件（サッポロアーチビル：取得予定価格81億円）の取得を予定している。
• これらの⼀連の取り組みがポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上及び外部成⻑余地の拡⼤に資すると判断し、不動産売買市場の状況、現在のLTV⽔準、J-REIT市場の動向及び分配⾦⽔準等を勘案の上、新投資⼝の発⾏を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル３物件（取得予定価格 440億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、78物件、取得金額は11,999億円（譲渡２物件含む）に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.26%（第三者割当を含めると、最大約2.37%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2023年４月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-1.3～-0.8%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2023年４月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ＣＲＥロジスティクスファンド(3487)、ジャパンリアルエステート(8952)、Ｍａｃｂｅｅ Ｐｌａｎｅｔ(7095)

どんな投資法人？

日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人です。

日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【外部成長方針】

• 取得の指針
  • 用途に関するポートフォリオ構成
    主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則としています。
  • ポートフォリオの地域分散
    地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、以下の地域分散を考慮した運用を行っています。
    • 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上
    • その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下
  • 投資対象物件選定の基準
    • 規模
      原則として延床面積 3,000㎡以上
    • 耐震性
      新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物
    • その他
      立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容に加え、ビルのESG（Environment、Social、Governance）対応を評価基準に組み込み、総合的に評価

• 売却の指針
  中長期での運用を基本原則としており、短期間での売却を特に意図した運用は行っていません。
  個々の不動産等関連資産の売却は、以下を考慮のうえ、総合的に判断しています。
  • 将来における収益予想
  • 資産価値の増減及びその予測
  • 不動産等関連資産の所在地域の将来性・安定性
  • 不動産等関連資産の劣化または陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
  • ポートフォリオの構成

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 78物件、取得価格 １兆1,888億円（2026年３月13日現在）、入居率 97.8%（2026年１月31日現在）

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年９月30日現在）

• 東京23区 78.6%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.8%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京23区が８割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 12.8%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.7%
4. 金融 6.6%
5. 小売・飲食 6.5%
6. 電気機器 5.7%
7. メディア・広告 4.6%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 5.5%
9. 機械 4.5%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.1%
13. 医療 2.2%
14. 通信 1.8%
15. 公務・各種団体 1.6%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.8%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月17日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を予想しています。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を見込んでいます。

【2025年９月期の運用状況】

＜概況＞

賃貸オフィス市場は、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした移転等の賃借ニーズが引き続き旺盛であり、東京都心部の空室率は低下を続けています。

また、賃料水準については、上昇基調が加速しています。

同投資法人においては、このような賃貸マーケット基調の中、ポートフォリオ全体の入居率の維持・向上及び収益の持続的な成長を目指し、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めています。

不動産売買市場は、日銀が金融政策の正常化を進めているものの、海外市場との金利差等を背景に、国内外投資家の物件取得意欲は依然として高く、

優良なオフィスビルを中心とした競合状態は激しく、期待利回りも低位で推移しているため、厳しい取得環境が継続しています。

同投資法人では、このような環境において、投資主対する分配の持続的成長を目指すという運用方針の下で積極的な運用を行い、当期の１口当たり分配金は前期を24円上回る2,511円となりました。

＜運用実績＞

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、同投資法人では既存大口テナントの減床等の影響を受けたものの、

立地改善や業容拡大による拡張移転等の前向きな新規需要、並びに既存テナントの館内増床ニーズを捉えることで、空室の埋め戻しを図ることができました。

その結果、同投資法人の当期末の入居率は前期末比0.2ポイントの低下に留まり、97.4％となりました。

物件の取得・売却は、2025年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）の信託受益権の準共有持分16.7％を134億円で譲渡しました。

なお、本物件は本譲渡を始めとし６回に分けて譲渡する予定であり、２回目の譲渡については、2025年10月１日付にて準共有持分16.7％を134億円で譲渡しています。

上記の結果、当期末（2025年９月30日）において、同投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額１兆1,576億円、総賃貸可能面積872,677㎡（約263,984坪）、テナント総数1,632となりました。

なお、2025年10月17日付で、The Link Sapporo（北海道札幌市）の信託受益権（持分割合:100％）を213億円で新規取得しました。

＜資金の調達＞

総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、

併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。

物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。

当期は、短期借入金の弁済及び第４回投資法人債の償還を手元資金にて行ったほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施しました。

このような取り組みの結果、2025年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比135億円減の4,611億円となり、内、長期借入金は4,032億円（１年内返済予定の長期借入金367億円を含む。）、

短期借入金は350億円、投資法人債は229億円（１年内償還予定の投資法人債100億円を含む。）となりました。

総資産に占める有利子負債の比率(LTV)は42.8％（前期末比 0.7ポイント減 ）となっています。

【2026年３月期の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加等を背景に、国内需要の改善が見込まれ、引き続き景気回復が期待されます。

一方で、金利上昇及び物価上昇の継続が及ぼす影響については一層注視すると共に、米国の関税政策をめぐる国内外の政策動向や金融資本市場の変動等の影響に留意する必要があります。

賃貸オフィス市場は、東京都心部のオフィスビルにおいて2026年も一定の新規供給が予定されているものの、引き続き優良なオフィスビルを中心に旺盛な賃借ニーズが見込まれます。

働き方の在り方が変化しオフィスの選別が進む中で、戦略的な修繕・改修及びESG投資を推進することにより、収益の持続的成長の確保と資産価値の維持・向上を図っていく方針です。

不動産売買市場は、社会情勢の変化に伴う今後の市況動向を注視しながら、ポートフォリオの入替をより戦略的に進めていくため、引き続きスポンサーとの連携を主軸として、積極的な案件発掘を継続していく計画です。

＜物件の運営管理＞

上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管理を行っています。

（既存テナントとの信頼関係の強化）

同投資法人は、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しています。

不動産管理会社各社はそれぞれの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いていますが、

さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにすることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努める方針です。

（空室の早期解消）

空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件は、当該物件の不動産管理会社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、

当該物件の立地、特徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努める方針です。

（収益の持続的成長）

大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への移行や契約期間の適宜見直し等、柔軟な契約形態の採用を進めていく方針です。

（運営管理コストの削減）

運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施していく方針です。

＜物件の取得・売却＞

物件の取得は、以下の方針です。

• 物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓に努める。
• 物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件を選別する。
  特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備についても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することにより、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とする。
• 物件の所在地域別保有割合は、同投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とする。

このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めていく方針です。

＜財務上の指針＞

財務上の指針は以下のとおりです。

• 総資産に対する借入金（投資法人債を含む。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指す。
• 借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とする。
• 借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家）に限るものとする。
• 流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設定または随時の借入れの予約契約を締結することがある。
• 金融取引にあたっては、低廉な資金調達コストを実現するよう、金利水準、借入期間などの借入諸条件に対する総合的な判断により最良執行を目指す。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況及び分配金予想】

今回の資産取得に伴い、2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況予想は、表４となっています。

前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割前後の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、2026年３月期比では25円増となっています。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  長期発行体格付「AA＋」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）
  発行体格付「AA」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／３／19(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.00倍
• 年間分配金（法人予想）：5,147円（2026年９月 2,561円、2027年３月 2,586円）、利回り：4.04%

分配金利回り（予想）は4.04%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.30%(３/19時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

PO発表翌営業日(2/23)以降の株価は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人で、
  日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上、その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下を目安として、地域分散を考慮した運用を行っている。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減。
• 今期（2026年３月期）は、営業収益、利益面ともに微減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル３物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 4.04％で、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(３/19時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期(2026年３月期)比では25円増。翌2027年３月期は同25円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(3/23)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月５日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月１日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,576億円、入居率：97.1%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年３月31日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 68.8%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.9%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.7%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京都心５区が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.2%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.4%
4. 小売・飲食 6.6%
5. 金融 6.1%
6. 電気機器 5.6%
7. 専門サービス（コンサルティング等） 5.4%
8. メディア・広告 4.9%
9. 機械 4.0%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.0%
13. 医療 2.2%
14. 公務・各種団体 1.9%
15. 通信 1.8%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：127,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：25.9倍
• 年間分配金（法人予想）：5,047円（2024年９月 2,511円、2025年３月 2,536円）、利回り：3.95%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,333.4～2,487円（2025年１月１日付１／５分割後換算）で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは下落基調でしたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年８月に高値(130,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(115,900円)をつけた後は、右肩上がりの上昇基調で推移し、8/21に年初来高値(130,800円)をつけました。

ただ、その後は調整しています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、
  地域比率は、３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月３日現在）

物件数：243物件、取得価格：3,991億円、稼働率：98.2%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2025年７月３日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 73.2%
• ヘルスケア 26.8%

＜賃貸住宅＞

（タイプ別投資比率）

• ワンルーム 72.7%
• ファミリー 27.3%

（地域別投資比率）

• 東京都23区 45.3%
• 三大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 44.3%
• 政令指定都市等 10.4%

＜ヘルスケア施設＞

（タイプ別投資比率）

• 有料老人ホーム 99.4%
• サービス付き高齢者住宅 0.6%

（地域別投資比率）

• 三大都市圏 95.0%
• 中核都市圏 5.0%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：106,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.8倍
• 年間分配金（法人予想）：5,070円（2025年９月 2,670円、2026年３月 2,400円）、利回り：4.77%

直近５営業期間の分配金は、表２のように１口当たり2,200～2,730円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設（介護施設）の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年９月に高値(116,700円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(86,300円)をつけました。

しかし、2025年に入った後は、右肩上がりの上昇が続いています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

右肩上がりの上昇基調が継続しており、9/2に年初来高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：グローバル・ワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資して、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月25日現在）

物件数：14物件、取得価格：1,837億円、稼働率：97.9%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.2%
• その他東京都内23区 21.5%
• 東京周辺都市部 21.8%
• その他３大都市圏 18.4%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.1%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 84.6%
• ５分超 15.4%

＜築年数別比率＞

• 10年以内 9.1%
• 10年超15年以内 17.6%
• 15年超20年以内 27.0%
• 20年超 46.3%

となっており、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が８割強となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：144,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.0倍
• 年間分配金（法人予想）：7,515円（2025年９月 4,126円、2026年３月 3,389円）、利回り：5.21%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,528～3,835円で推移しており、上下の差は1,307円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけた後は、その年の年末までヨコヨコで推移していましたが、

翌年に入り急上昇しはじめ、９月に高値(149,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、9/1に年初来高値(149,200円)をつけました。

しかし、その後は連続陰線で調整しています。

まとめ

2025年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回のJ-REITの利回りは４％弱～５％強でした。

どの銘柄も投資口価格は上昇基調を崩しておらず、投資口価格の上昇（キャピタルゲイン）も期待できそうです。

利回りが一番低い「ジャパンリアルエステイト」は、直近の投資口価格の上昇は勢いがあり、その分、利回りが低くなったともいえます。

そして、「大和証券リビング」と「ジャパンリアルエステイト」は、連続増配を継続しているところが魅力的ですね。

今後も、増配が大いに期待できます。

個別では、「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

この点が、直近の投資口価格の上昇に反映されている可能性があります。

「大和証券リビング」は、ヘルスケア施設に投資しており、高齢化社会のニーズに応えています。

ヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく、財務健全性を追求している点は安心感があります。

2025年９月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：９/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年９月６日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月１日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,502億円、入居率：96.2%（2024年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2022年９月30日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 66.7%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.9%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.8%
• 大阪市・京都市 8.7%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京都心５区が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.9%
2. サービス 11.4%
3. 不動産 10.2%
4. 小売・飲食 6.2%
5. 金融 6.0%
6. 電気機器 5.5%
7. メディア・広告 5.3%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 5.2%
9. 機械 4.5%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.3%
12. 建設 2.9%
13. 医療 2.2%
14. 通信 1.9%
15. 公務・各種団体 1.8%
16. 電気・熱供給業 1.5%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：586,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.83倍
• 年間分配金（法人予想）：24,200円（2024年９月 12,100円、2025年３月 12,100円）、利回り：4.13%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり11,400～12,216円で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(653,000円)をつけた後は、長期間、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが続いていましたが、

2024年８月に安値(499,000円)をつけた後は、勢いよく上昇しはじめています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(499,000円)をつけるまでは、ほぼヨコヨコで推移していましたが、その後は一気に上昇して、8/29に年初来高値(600,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、地域比率（３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下）で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年８月２日現在）

物件数：252物件、取得価格：4,001億円、稼働率：98.4%（2024年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年８月２日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 72.5%
• ヘルスケア 27.5%

＜賃貸住宅（タイプ別）投資比率＞

• ワンルーム 71.9%
• ファミリー 28.1%

＜地域別投資比率＞

• 東京都23区 45.0%
• ３大都市圏 43.5%
• 政令指定都市等 11.5%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：101,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,600円（2024年９月 2,300円、2025年３月 2,300円）、利回り：4.54%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,180～2,300円で推移しており、2023年３月期以降は連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設（介護施設）の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(124,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年８月に安値(95,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

6/26に高値(106,100円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/5に年初来安値(95,400円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しましたが、直近では調整しており、全ての移動平均線の下で推移しています。

ＴＯＰ１：グローバルワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資し、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月31日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,085億円、稼働率：97.2%（2024年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 27.9%
• その他東京都内23区 28.0%
• 東京周辺都市部 19.5%
• その他３大都市圏 16.5%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 8.2%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 86.7%
• ５分超 13.3%

となっており、「東京都心５区」と「その他東京都内23区」がそれぞれ３割弱と多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月６日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：100,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：94.0倍
• 年間分配金（法人予想）：4,874円（2024年９月 2,427円、2025年３月 2,447円）、利回り：4.84%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,411～3,038円で推移しており、上下の差は627円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月末に高値(120,000円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、

以降は下落トレンドで推移しており、2024年８月に安値(93,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

102,000円程度のヨコヨコの値動きでしたが、８月初旬の「植田ショック」で急落し、8/5に年初来安値(93,300円)をつけました。

しかしその後は値を戻して、8/28に高値(105,500円)をつけています。

まとめ

2024年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは４％以上と高分配です。

分配金利回り重視の場合は「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

「大和証券リビング」は投資口価格モメンタムが良くないことが気になりますが、ヘルスケア施設に投資している点は特徴があり、もしヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく、財務健全性がありますので安定感があります。

2024年９月の権利付き最終日は26日(木)（権利落ち日：９/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのジャパンリアルエステイト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル、イオンリート、東海道リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、大和証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／３(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法⼈は、規約に定める資産運⽤の対象及び⽅針に基づき、2023 年２⽉ 27 ⽇付で 2 物件（the ARGYLE aoyama 及び豊洲フォレシア：取得価格合計 320 億円）を取得している。今回の新投資⼝発⾏により調達する資⾦は同２物件の取得にあたり調達した借⼊⾦の返済に充当する。
• また、新投資⼝発⾏に伴う LTV（総資産有利⼦負債⽐率）⽔準引き下げによる借⼊余⼒拡⼤を通じて、２物件（新宿イーストサイドスクエア及び CIRCLES 平河町：取得価格合計 102 億円）の取得を予定している。
• これらの⼀連の取り組みが、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上及び外部成⻑余地の拡⼤に資すると判断し、不動産売買市場の状況、現在の LTV ⽔準、J-REIT 市場の動向及び分配⾦⽔準等を勘案の上、新投資⼝の発⾏を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、2023年２月にオフィスビル２物件（取得価格 320億円）を2023年４月にオフィスビル２物件（取得予定価格 102億円）取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、譲渡１物件を含め、76物件、取得金額は１兆1,163億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.54%（第三者割当を含めると、最大約2.71%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

ザイマックス・リート 11.8%、平和不動産リート 5.49%、スターアジア不動産 7.93%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,059口、25日平均は4,284口で流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人です。

日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【外部成長方針】

• 取得の指針
  • 用途に関するポートフォリオ構成
    主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則としています。
  • ポートフォリオの地域分散
    地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、以下の地域分散を考慮した運用を行っています。
    • 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上
    • その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下
  • 投資対象物件選定の基準
    • 規模
      原則として延床面積 3,000㎡以上
    • 耐震性
      新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物
    • その他
      立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容に加え、ビルのESG（Environment、Social、Governance）対応を評価基準に組み込み、総合的に評価

• 売却の指針
  中長期での運用を基本原則としており、短期間での売却を特に意図した運用は行っていません。
  個々の不動産等関連資産の売却は、以下を考慮のうえ、総合的に判断しています。
  • 将来における収益予想
  • 資産価値の増減及びその予測
  • 不動産等関連資産の所在地域の将来性・安定性
  • 不動産等関連資産の劣化または陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
  • ポートフォリオの構成

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 75物件、取得価格 １兆1,154億円、入居率 94.3%（2023年２月27日現在）

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2022年９月30日現在）

• 東京23区 76.7%
• 首都圏（東京23区を除く） 6.1%
• 大阪市・京都市 7.6%
• 名古屋市 2.7%
• その他 6.9%

となっており、東京23区が８割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 13.3%
2. サービス 11.9%
3. 金融 9.0%
4. 不動産 9.0%
5. 小売・飲食 6.6%
6. 電気機器 5.8%
7. メディア・広告 5.8%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 4.4%
9. 機械 3.8%
10. 医薬品 3.8%
11. 保険 3.8%
12. 建設 2.4%
13. 医療 2.1%
14. 通信 2.0%
15. 公務・各種団体 1.7%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 11.5%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

直近の運用概況

【2022年９月期の運用状況と2023年３月期以降の見通し】

（2023年２月16日発表）

表２のとおり、前期(2022年９月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は微増～１割弱の増益でした。

今期(2023年３月期)は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱の減益を予想しています。

次期の2023年９月期(2023年４月～９月)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年９月期は前期比 100円増、2024年３月期は同50円増の予想です。

【2022年９月期の運用状況】

＜概況＞

賃貸オフィス市場は、働き方の変化に伴うテレワークの浸透等を背景に上昇してきた空室率は、足元では概ね横ばいで落ち着きを見せているものの、2023年のオフィス床の新規大量供給が控える等、先行きは不透明な状況にあります。

賃料水準は、引き続き小幅な低下傾向です。

同投資法人においては、このような賃貸マーケット基調を背景にしつつも、ポートフォリオ全体の安定した収益及び入居率の確保を目指し、

戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めています。

不動産売買市場は、緩和的な金融政策の継続を背景として良好な資金調達環境が継続したことや、

海外市場との金利差、為替市場の円安の進行等から、国内外投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、品薄状態にある優良なオフィスビルをめぐる競合状態は激しく、取得環境は引き続き厳しい状況にあります。

＜運用実績＞

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、立地改善や執務環境改善のための新規契約や業容拡大による館内増床等の前向きな需要を獲得する一方、

一部大口テナントの退去及びリーシング期間長期化の影響により、同投資法人の当期末の入居率は前期末比3.1％減の93.9％となりました。

物件の取得・売却においては、2022年５月31日付けで、晴海センタービル（東京都中央区）を243億円で譲渡しています。

上記の結果、当期末（2022年９月30日）において、同投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額１兆912億円、総賃貸可能面積875,648㎡（約264,883坪）、テナント総数1,499となっています。

なお、2022年12月１日付けで、晴海フロント（東京都中央区）の持分25％を97.7億円で譲渡しています。

同譲渡予定物件は３回に分けて譲渡することを予定しており、2023年４月３日付けで持分の30％を117億円、更に2024年１月12日付けで持分の45％を175億円で譲渡する予定です。

＜資金の調達＞

同投資法人は、総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、

満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。

物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。

当期は、豊洲フロント取得資金の一部として調達した短期借入金250億円を晴海センタービルの売却代金及び一部手元資金にて返済しました。

また、一部既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施したほか、15億円分相当の借入金を手元資金にて返済しました。

このような取り組みの結果、2022年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比265億円減の4,233億円となり、内、長期借入金は3,587億円（１年内返済予定の長期借入金485億円を含む。）、

短期借入金は217億円、投資法人債は429億円となりました。

総資産に占める有利子負債の比率(LTV)は42.0％（前期末比 1.5ポイント減 ）となっています。

【2023年３月期の見通し】

今後の日本経済は、新型コロナ感染症の影響は残るものの、社会経済活動の正常化が進むことで、国内需要の改善が見込まれ、景気回復が期待されています。

一方で、ウクライナ情勢の長期化とそれを背景にした世界的な物価上昇や金利上昇等の下振れリスクに留意し、金融資本市場の変動等の影響を十分に注視する必要があると考えています。

賃貸オフィス市場は、働き方の見直しに伴う選ばれるオフィスの在り方やオフィス需要の動向を注視しつつ、市況に応じた機動的なリーシングを推進し、中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図っていく予定です。

不動産売買市場は、社会情勢の変化に伴う今後の市況動向を注視しながら、ポートフォリオの入替をより戦略的に進めていくため、引き続きスポンサーとの連携を主軸としつつ、積極的な案件発掘を継続していく計画です。

＜物件の運営管理＞

上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管理を行っています。

（既存テナントとの信頼関係の強化）

同投資法人は、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しています。

不動産管理会社各社はそれぞれの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いていますが、

さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにすることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努めています。

（空室の早期解消）

空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件は、当該物件の不動産管理会社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、

当該物件の立地、特徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努めています。

（収益の安定化）

大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への切り替えや契約期間の長期化を進めています。

（運営管理コストの削減）

運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施しています。

＜物件の取得・売却＞

物件の取得は、以下の方針です。

• 物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓に努める。
• 物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件を選別する。
  特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備についても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することにより、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とする。
• 物件の所在地域別保有割合は、同投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とする。

このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めています。

＜財務上の指針＞

財務上の指針は以下のとおりです。

• 総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指す。
• 借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とする。
• 借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家）に限るものとする。
• 流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設定または随時の借入れの予約契約を締結することがある。
• 金融取引にあたっては、低廉な資金調達コストを実現するよう、金利水準、借入期間などの借入諸条件に対する総合的な判断により最良執行を目指す。

【2023年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年３月期の運用状況及び分配金予想】

今回の資産取得（４物件取得、１物件譲渡）に伴い、2023年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年３月期の運用状況と分配金予想しています。

2023年９月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約2.3%の増加率(10,912億円→11,163億円)からすると、

取得金額ベースの資産増加の割合より、営業収益と利益面の増額の割合が若干少なくなっています。

ただ、次々期(2024年３月期)は営業収益と利益面は前期比 １割弱増ですので、徐々に、今回の資産取得による効果が表れてくる模様です。

また、分配金は前回予想から200円増で、前期(2023年３月期)比では100円増となりました。

2024年３月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年３月28日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  長期発行体格付「AA＋」（安定的）（※A：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）
  発行体格付「AA」（安定的）（※A：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2023／３／29(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：539,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.96倍
• 年間分配金（法人予想）：23,050円（2023年９月 11,500円、2024年３月 11,550円）、年間利回り：4.27%

分配金利回り（予想）4.27%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.41%(３/28時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は表４のようになっており、１口当たり11,320～11,500円で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年７月の高値(711,000円)から下落に転じ、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近も、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(3/29)は、１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い売られ、前日比 6,000円安(-1.10%)で終了し、年初来安値を更新しています。

今後は、年初来安値を更新せずに上昇に転じていくのか、再度更新して、下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人で、
  日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上、その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下を目安として、地域分散を考慮した運用を行っている。
• 前期(2022年９月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は微増～１割弱の増益の結果で着地。
• 今期(2023年３月期)は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱の減益を予想。
• 次期(2023年９月期)は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル４物件）を取得（譲渡１物件）し、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は取得金額ベースで約2.3%の増加率(1,370億円→1,595億円)からすると、
  2023年９月期の運用状況予想の修正は、資産規模の増加率より、営業収益と利益面の増額の割合が若干少なくなってる。
  ただ、次々期(2024年３月期)の営業収益と利益面は前期比１割弱増なので、徐々に、今回の資産取得による効果が表れてくる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.27％は、東証プライム上場会社の単純平均2.41%(３/28時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり11,320～11,500円で安定して推移している。
• 今回の増資後の2023年９月期の分配金は、前回予想から200円増で、前期(2023年３月期)比では100円増。2024年３月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,059口、25日平均は4,284口で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2021年７月の高値(711,000円)から下落に転じ、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、
  今回のPO発表の翌営業日(3/29)は、１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い売られ、前日比 6,000円安(-1.10%)で終了し、年初来安値を更新。
• 今後の投資口価格は、年初来安値を更新せずに上昇に転じていくのか、再度更新して、下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。