2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）

物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.7%
• オフィスビル 28.4%
• ホテル 24.3%
• 住居 6.8%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
• 東京23区 6.5%
• 首都圏地域 29.4%
• 地方 43.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：176,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年１月に高値(191,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。

しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）

物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.6%
• レジデンス 48.4%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
• 東京23区 30.0%
• 首都圏 10.3％
• その他地域 31.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：146,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
• 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。

そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）

物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 69.7%
  • 大江戸温泉施設 42.4%
  • ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
• 賃貸住宅等 30.3%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：70,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口以下の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。

それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。

そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。

そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのユナイテッド・アーバン投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、大和証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、11／20(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）の取得による資産規模拡大、収益安定性の向上及び期間利益の拡大を図るとともに、
  新投資口の発行に伴う出資総額の増加によって有利子負債比率（LTV）の水準引き下げを図り、借入余力の拡大を通じた今後のさらなる外部成長余地の確保を目的として、現在のLTV 水準、不動産市場・金融市場の動向及び分配金水準等に十分留意し、
  さらには我が国経済全般の動向等をも勘案して各種検討を行った結果、新投資口の発行による資金調達を決議した。

としています。

今回の資金調達によって、商業施設２、工場１、敷地１の計４物件（取得予定価格 382億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、144物件、取得金額は7,320億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.27%（第三者割当を含めると、最大約4.48%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本都市ファンド 3.07%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REITです。

投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標としており、

そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っています。

また、地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、

首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 各用途（商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他）のポートフォリオ全体に占める割合の上限：60%
• 首都圏（１都７県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県））物件のポートフォリオ全体に占める投資割合：50％以上
  但し、首都圏を除く政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びその周辺部における投資は、１地域経済圏（１つ又は複数の大都市及びその周辺都市から成る経済圏）のポートフォリオ全体に占める割合が１／３を超えないように投資を行う。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」がそれぞれ３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

「地方」が４割強、「首都圏地域」が３割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用状況と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月17日発表）

表２のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2025年11月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

次期の2026年５月期(2025年12月～2026年５月)は、今回のPO発表と同時に修正（表３参照）しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいます。

【2025年５月期の運用状況】

＜投資環境＞

不動産賃貸市場については、当期も全体としては概ね堅調に推移しました。

ホテルについては、上記インバウンドの増加による影響が大きく、客室稼働率、客室単価いずれも改善し、RevPAR（※１）は多くのホテルで過去最高水準を越えて推移する状況にあります。

※１：RevPAR

ホテルの客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室１室当たりの売上を表す値であり、１日当たり販売可能客室数当たりの客室売上を指す。

商業施設では、経済活動の活性化及びインバウンド需要の回復を受けて、サービス系・物販系テナントともに堅調な売上げを維持しており、テナント業績は全体的に底堅く推移しています。

オフィスビルでは、東京都心部でみられた新築大型オフィスの大量供給の影響も限定的で、

面積拡張や立地改善を目的とした移転需要等により空室率は５％を下回る状況が継続しており、東京ビジネス地区の賃料は上昇傾向が続いています。

住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く稼働率は安定的に推移し、賃料においては都心部のファミリータイプを中心に上昇傾向です。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いており、稼働率は弱含みの傾向にあるものの、賃料は横ばいで推移しています。

＜物件の取得及び譲渡＞

当期は、取得４物件（商業施設２、その他２）、譲渡２物件（商業施設２）となっています。

＜ポートフォリオの概要＞

上述の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件は、商業施設36件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設２件、ホテル22件、オフィスビルとホテルの複合施設２件、住居25件及びその他21件の合計142件（取得価格の総額7,017億円）であり、

また、総賃貸可能面積は1,705,870㎡（516,025坪）、テナント総数は2,998となりました。

同投資法人は、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.0％から99.4％の間で推移し、当期末時点では99.1％（前期末比 0.1ポイント減）となっています。

＜資金調達の概要＞

当期において特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。

以下は前期末からの増減（単位：百万円）です。

• 有利子負債合計 +3,800
  • 借入金 +1,200
    （内訳）短期借入金 +1,200、長期借入金 ±０
  • 投資法人債 +2,600

【2025年11月期の見通し】

我が国を取り巻く政治や経済は依然として不透明な状況が続いているものの、足もとのインフレが継続する環境下において、国内景気は緩やかな回復基調が続くと見込んでいます。

前期に続き、今期においても不動産の売買及び賃貸市場は、全体として堅調に推移することが予想しています。

同投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されており、分散投資による収益力の安定化が図られています。

不透明な状況が続く中でも不動産売買及び賃貸市場の動向を見極めつつ、社会変化に適応し得る不動産の安定運用に取り組みながら、ポートフォリオ全体の安定性を確実なものとしていくことが肝要であると同投資法人は考えています。

このような環境認識の下、同投資法人は今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、中期成長戦略の基本方針に則り、資産の入替えを積極的に実践しポートフォリオの質的改善と売却益の還元を実施する方針です。

物件取得においては、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を駆使した厳選投資を行う方針です。

既存物件においては、インフレ環境下における賃料の引上げと稼働率の維持・向上、事業費用の抑制等を通じて、安定運用と収益力向上に引き続き注力していく方針です。

財務運営においては金利の上昇局面にある中、調達手法等の工夫により金融費用の抑制を図り、LTVコントロール、有利子負債の返済期限の分散、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていく方針です。

また、同投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、

財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力しています。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額をしています。

また、分配金は前回予想から１口当たり50円増の予想で、今期(2025年11月期)比で450円増です。

2026年11月期は、前期比 50円増（１口当たり4,600円）の予想です。

2026年11月期の運用状況の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）

（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／18(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：182,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.3倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.00%

分配金利回りは5.00%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.42%(11/17時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のように、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(191,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落しました。

今後の投資口価格は、75日移動平均線（青線）や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT。
• 投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っており、
  地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用状況は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減で着地。
• 次期（2026年５月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.00％は、東証プライム上場会社の単純平均2.42%(11/17時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は前回予想から50円増で、前期比 450円増、翌2026年11月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(191,600円)をつけた。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけた。
  そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、75日移動平均線や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ホテル＆レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／19(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）の取得による資産規模拡大及び収益安定性の向上を目的として、市場動向、LTV(有利子負債残高÷総資産額)水準及び分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、余暇活用型施設（ビジネスホテル、シティホテル）４、アコモデーション施設（住宅）４の計８物件（取得予定価格 197億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、31物件、取得金額は689億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約37.1%（第三者割当を含めると、最大約39%）で、

直近のホテル又は住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施分) 32.1%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2024年12月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益マイナスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2024年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

どんな投資法人？

温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていましたが、

2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、

新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能としました。

そして、2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、

アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

ビジネスホテル・シティホテル等と住宅等をバランスよく組み合わせ、年間200億円程度を目標として資産積み上げを図り、

３年後（2026年末）を目途に、資産規模1,000億円を目指しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率：（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

となっており、余暇活用型施設の「大江戸温泉施設」が最も多く６割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用実績と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月23日発表）

表３のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益でした。

今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増の予想となっています。

今回の増資後の2026年５月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は１割強～２割強増の予想です。

【2025年５月期の運用状況】

第18期（2025年5月期）には余暇活用型施設を２物件（取得価格合計5,741百万円）、アコモデーション施設を２物件（取得価格合計7,367百万円）取得しました。

また、第18期において、物件取得のため一般募集については2024年12月2日、第三者割当については2024年12月30日を払込期日として新投資口の発行（合計75,676口）を行い、

この結果、当期末現在の同投資法人が保有する施設の合計は23物件（取得価格合計490億円）、当期末現在における同投資法人の発行済投資口の総口数は311,023口となっています。

＜運用実績＞

（外部成長）

2024年12月に公募増資と新規借入を実施し、スポンサーサポートの活用と資産運用会社独自のネットワークによって、アパホテル２物件及びアコモデーション施設６物件の合計８物件を取得しました。

これにより取得後の保有物件数は23物件、取得総額は490億円に拡大し、大江戸温泉物語グループが運営する施設の割合は63.3％に低減しました。

（内部成長）

余暇活用型施設は、インバウンド及び国内観光需要も底堅く推移したことから、
RevPAR（※１）について、「アパホテル〈浅草橋駅前〉」は12,688円(前年同期比プラス20.0％)、「アパホテル〈なんば南　大国町駅前〉」は9,458円(前年同期比プラス27.7％)、大江戸温泉施設は26,938円(前年同期比プラス7.7％)となりました。

結果として変動賃料は99百万円と前期38百万円から大幅な増加となり、また、翌期以降も安定的に変動賃料の発生が期待しています。

アコモデーション施設は、期中累計稼働率（※２）は97.8％となり、効果的なテナント誘致等によって安定的な稼働を維持しました。

※１：RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載。

※２：「期中累計稼働率」は以下の計算式によって求められる数値

期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

当期末現在で同投資法人が保有する施設23物件の鑑定評価額は、合計で534億円となりました。

当期に取得した８物件を除く15物件の鑑定評価額について、前期末に取得した鑑定評価額との比較では還元利回りについては変動がありませんでしたが、

一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で50百万円の増加となりました。

当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該23物件の減価償却等により含み益が増加し、7,457百万円（前期末比 1,578百万円増）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において手元資金により2025年1月末日及び2025年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。

その結果、当期末時点での有利子負債総額は212億円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は43.4％(前期末比 7.8ポイント増)となっています。

今後もスポンサーサポートを最大限活用しつつ、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図り、外部成長に合わせた機動的な財務戦略を実行していく方針です。

【今期（2025年11月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

• 重点投資対象

同投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略としています。

その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、

アコモデーション施設の割合を増加させるとともに、余暇活用型施設の中でも、これまで保有する大江戸温泉関連施設と比べて安定的な収益が見込まれると考えられるビジネス・シティホテルを取得することで、ポートフォリオ分散の進展とリスク軽減の推進を図る方針です。

• 資産運用会社独自のネットワークの活用

同資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行っていく方針です。

余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、

並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

アコモデーション施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、

物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

• アパグループによるスポンサーサポートの活用

2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、同投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されており、

また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

さらに、同投資法人は、第三者が保有する同投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。

同投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていく方針です。

＜内部成長戦略＞

• 余暇活用型施設
  同投資法人は、主に余暇活用型施設に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、同資産運用会社によるモニタリングを行っています。
  また、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用しています。
  さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、
  テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（※３）等の経営指標を参考に、同資産運用会社によるモニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指しています。
  ※３：GOP
  売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいう。
• アコモデーション施設
  保有するアコモデーション施設において、賃料固定型のマスターリース契約の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図っています。
  パス・スルー型（入居者からの賃料直接支払い型契約）の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取り組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図る方針です。

＜財務戦略＞

保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していく方針です。

デット（負債）・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図る計画です。

また、アパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループによる同投資法人借入金に対する債務保証等、取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。

今後も、スポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図る方針です。

エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していく方針です。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対して妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり40円増の予想です。

2026年11月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年２月28日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／13(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：83,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,035円（2026年５月 2,008円、2026年11月 2,027円）、利回り：4.83%

分配金利回りは4.83%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(11/12時点)）と比較すると、約２倍の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイント（以下「優待ポイント」）が付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけました。

その後は、一旦2025年4月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  その後、アコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代して、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益で着地。
• 今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.83％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(11/12時点)と比較して約２倍の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は、当初予想から１口当たり40円増で、前期比 447円減、翌2026年11月期は同19円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが保有口数に応じて付与される。
  １口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になる。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけた。
  その後は、一旦2025年４月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけている。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年10月31日終値時点)が高い上位４銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ４：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

【特徴】

• 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
• 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
  投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。
• 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
  高稼働率と高い収益性が見込まれる。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月１日現在）

物件数：17物件、取得価格：1,420億円、平均稼働率：100%（2025年３月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年７月１日現在）

＜用途別比率＞

• 物流不動産 94.3%
• インダストリアル不動産 5.7%

＜エリア別比率＞

• 関東エリア 65.4%
• 関西エリア 33.8%
• その他のエリア 0.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.5倍
• 年間分配金（法人予想）：5,690円（2025年11月 3,040円、2026年５月 2,650円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,628～3,024円で推移しており、上下で396円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(126,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、同年12月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

８月初旬と９月初旬に安値(116,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

10月下旬に年初来高値(124,700円)をつけています。

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：186,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：53.0倍
• 年間分配金（法人予想）：8,600円（2025年11月 4,100円、2026年５月 4,500円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,229～4,010円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年10月に高値(188,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、10/27に年初来高値(188,500円)をつけています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：133件、取得価格：2,561億円、稼働率（2025年９月30日現在）97.5%

ポートフォリオの分散状況：（2025年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 49.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.7%
• 東京23区 30.1%
• 首都圏 10.7％
• その他地域 28.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：154,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：15.8倍
• 年間分配金（法人予想）：7,940円（2025年11月 3,950円、2026年５月 3,990円）、利回り：5.14%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に高値(156,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、10/27に年初来高値(156,100円)をつけています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月４日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：81,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：35.1倍
• 年間分配金（法人予想）：4,324円（2025年11月 2,356円、2026年５月 1,968円）、利回り：5.31%

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっており、１口当たり1,444～2,003円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.53%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は、一気に上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。

そして、その後は下落基調で推移しましたが、2025年４月に底をつけた後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの緩やかな上昇基調で推移しており、10月中旬に年初来高値(83,000円)をつけています。

まとめ

2025年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位２銘柄が利回り５％超となりました。

そしてＴＯＰ３と４は僅差で、4.6％となっています。

今回のＴＯＰ４どの銘柄も、今年に入り投資口価格の上昇基調が継続しています。

そして、ＳＯＳｉＬＡ物流リート以外は、連続増配を継続中の点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分将来的な成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、10万円以下で投資できる点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、年初から上昇の勢いが顕著です。

どこまで投資口価格が伸びるのか注目ですね。

「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は、こちらも昨年12月から投資口価格の上昇基調が継続しています。

2024年５月の高値(126,500円)を上抜けてくれば、もう一段の上昇が期待できそうです。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、ＳＯＳｉＬＡ物流リートの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.26％(10/31時点)、日本プロロジスリート(3283) 4.24%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年11月の権利付き最終日は26日(水)（権利落ち日：11/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの平和不動産リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 福岡リート、タカラレーベン不動産、日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• 日本都市ファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、野村證券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（岩井コスモ証券、岡三証券、東洋証券、水戸証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／22(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル２物件、レジデンス１物件の計３物件）を取得することで、ポートフォリオの収益性の改善及び質的向上を目指している。
• また、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の引き下げによる財務基盤の強化を目的として、
  不動産売買市況、投資口市場動向、分配金水準及び 1 口当たりＮＡＶ（Net asset value:純資産の総額）の水準等を勘案して検討した結果、
  １口当たり分配金の成長が投資口の希薄化を上回る見込みであり、更なる投資主価値向上に寄与すると判断したことから、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（内１物件は追加取得）、レジデンス１物件の計３物件（取得予定価格 69.6億円）を2025年６～12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年５～６月に譲渡予定の３物件を含めると、131物件、取得金額は2,512億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.51%（第三者割当を含めると、最大約4.73%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本都市ファンド 3.07%、日本ホテル＆レジデンシャル 32.1%、東海道リート 13.8%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,943口、25日平均は3,457口（５/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2024年６月、2023年６月、2022年６月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2024年６月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート投資法人(8966) ＜2024年５月実施＞

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート(8966)、星野リゾート・リート(3287)、ジャパン・ホテル・リート(8985)

前々回（2023年６月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート投資法人(8966) ＜2023年５月実施＞

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ＧＬＰ投資法人(3281)、日本プロロジスリート(3283)、平和不動産リート(8966)

どんな投資法人？

2005年の上場以来、東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITです。

基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、

投資主価値の最大化に向けて取り組んでいます。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特色】

1. 戦略的なポートフォリオの構築
   • 高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアにあるオフィス及びレジデンス」に集中投資
   • 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化
2. 平和不動産とのスポンサーシップ
   • 信用力・ブランド力の向上
   • 財務基盤の強化
   • 物件稼働率の向上
   • 物件取得のサポート

【ポートフォリオ構築方針】

厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っています。

オフィス及びレジデンス各々の投資メリットを効率的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50％（取得価格ベース）を目処としています。

また投資エリアは、第一投資エリア（東京23区）を主たる投資地域と位置付けていますが、

各エリアのマーケット状況（取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等）を勘案しながら、

第二投資エリア（第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県における主要市街地）及び地方投資エリア（第一・第二投資エリアを除く大都市圏における主要市街地）にも投資する方針です。

＜用途別投資比率＞

• オフィス 原則50%(30～70%)
  第一投資エリア：50～100%
  第二投資エリア：０～50%
• レジデンス 原則50%(30～70%)
  第一投資エリア：50～100%
  第二投資エリア：０～50%
• その他の資産 10%以内

＜投資額＞

• オフィス
  原則１物件当たり10億円以上。ただし、１物件の投資額は、ポートフォリオ全体（取得価格ベース）の20%以内
• レジデンス
  原則１物件当たり５億円以上。ただし、１物件の投資額は、ポートフォリオ全体（取得価格ベース）の10%以内

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：132物件、取得価格：2,477億円 （2025年５月９日現在） 、稼働率：96.7%（2025年４月30日現在）

＜用途別比率＞（2024年11月30日現在）

• オフィス 51.7%
• レジデンス 48.3%
• その他 ０%

となっており、「オフィス」と「レジデンス」がほぼ半々です。

＜エリア別比率＞（同上）

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.6%
• 東京23区 27.5%
• 首都圏 11.2％
• その他地域 26.7%

となっており、都心５区と東京23区を合わせると６割を占めています。

直近の運用概況

【2024年11月期の運用状況と2025年５月期以降の見通し】

（2025年１月17日発表）

表３のとおり、前期(2024年11月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期(2025年５月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱増を見込んでいます。

次期の2025年11月期(2025年６月～11月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は微増～１割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年11月期は前期比 100円増、2026年５月期は同15円増の予想となっており、連続増配を継続する予定です。

【2024年11月期の運用状況】

＜運用環境＞

（オフィスビル賃貸マーケット）

三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの平均空室率は、新築ビルや既存ビルそれぞれで成約が進み、拡張移転の動きも見られたことから、前期末（2024年５月末）の5.48％から当期末（2024年11月末）4.16％へと改善しました。

また、平均賃料については、2024年２月以降10ヵ月連続で上昇となり、前期末の19,944円/坪から当期末には20,243円/坪と改善しました。

空室率についても、2023年のオフィス大量供給後も安定した需要が続いており、賃料の上昇傾向も鮮明になってきています。

また、テナント側のオフィス戦略を見直す意思も一層の高まりを見せており、同投資法人の運用資産における稼働率は、テナントニーズを捉えた適切な賃料設定や募集施策により高水準を維持するものと考えています。

（レジデンス賃貸マーケット）

アットホーム株式会社によれば、2024年11月の全国主要都市（首都圏１都３県、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の10エリア）のマンション平均募集家賃は、東京都下（東京23区を除く）・埼玉県・千葉県・札幌市・大阪市・福岡市が全面積帯で前年同月を上回りました。

また、ファミリー向きマンションは仙台市・神戸市を除く11エリアで前年同月を上回り、中でも東京23区・東京都下（東京23区を除く）・埼玉県・千葉県・札幌市・京都市・福岡市の７エリアは2015年１月以降最高値を更新しました。

また、2024年11月の「建築着工統計調査報告」によると新設住宅着工戸数（貸家）は、2024年６月以降、前年同月比で増減を繰り返し2024年11月は前月に続き２ヵ月連続で前年同月比減少となりました。

今後も東京都の人口流入の増加や新築マンションの価格高騰等により特にファミリー向きマンションの賃貸ニーズが好調に推移しており、賃貸マンションの需給環境は引き続き良好な状況が続くものと考えています。

加えて、その他の主要都市においても安定的な需要が継続していることから、高い稼働率を維持するものと考えています。

また、需給環境が良好であることに起因して、賃料の上昇傾向が継続的に見込まれることを踏まえ、収益向上を目指しています。

（不動産市況）

2024年９月に発表された2024年７月１日時点の都道府県地価調査における地価については、三大都市圏では全用途平均は４年連続、住宅地は３年連続、商業地は12年連続で上昇し、いずれも上昇率が拡大しました。

東京圏・大阪圏・名古屋圏では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも上昇し、いずれも上昇率が拡大しました。

また、地方圏では、全用途平均・住宅地・商業地がいずれも２年連続で上昇し、全用途平均・商業地は上昇率が拡大し、住宅地は前年と同じ上昇率となりました。

同投資法人が投資対象と考えている地方における政令指定都市についても、住宅地、商業地ともに上昇率が拡大し、上昇傾向が継続しています。

＜運用実績＞

（外部成長）

同投資法人は、資産規模の拡大並びにポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、また、財務基盤の強化を目的として、2024年６月に公募増資等を行いました。

その資金等により、2024年６月にオフィス１物件（取得価格：1,535百万円））及びオフィス１物件（信託受益権、取得価格：5,001百万円）を取得し、

また、2024年６月にオフィス１物件（信託受益権（準共有持分25％）、取得価格：1,130百万円））を追加取得し、１棟完全保有となりました。

また、2024年６月にオフィス１物件（信託受益権、取得価格：1,900百万円）の残りの準共有持分の50％及び2024年11月にレジデンス１物件（信託受益権、取得価格：430百万円）を売却しました。

この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス44物件、レジデンス83物件の合計127物件（取得価格の合計：2,372億円）となっています。

（内部成長）

同投資法人は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めてきましたが、

当期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動（物件の客付けやテナント付けのサポート）及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。

こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、当期末時点で97.5％（前期末比 0.2ポイント減）となり、前期末時点の97.6％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、

期中月末平均稼働率は97.5％（前期末比 0.3ポイント減）と高水準となりました。

また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。

そのほか、従来から継続して取り組んでいる運用資産の名称変更についても、当期首から2025年１月17日現在までに２物件において実施しました。

名称変更により、既存テナントへの安心感の提供、テナント候補者への訴求力の向上、より効率的なリーシングを目指しています。

＜資金調達＞

当期末時点での有利子負債額(※１)は、1,140億円（期末総資産有利子負債比率(※２)：45.7％（前期末比 1.1ポイント減））となりました。

※１：有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

※２：期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

【2025年５月期の見通し】

同投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」「平和不動産グループとの連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的とし、

東京23区に所在するオフィス及びレジデンスを中心に、質の高いポートフォリオを構築・運営してきました。

上記方針に従い、ポートフォリオの安定的な運用を行いつつ、着実な成長戦略の推進によって、更なる投資主価値の極大化を目指しています。

＜外部成長＞

前期(2024年５月期)から当期にかけて３物件を売却するとともに良質な新規５物件を取得することにより、ポートフォリオの量の拡大、質の改善と収益向上を図りました。

今後も、継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産の入替えの検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の極大化を目指しています。

資金調達環境や景気の回復に伴う物件価格の上昇については状況が変わる可能性はあるものの、競合他社の取得意欲の急速な減退は想定しにくく、物件の取得環境は引き続き厳しい環境が続く可能性があると考えられます。

そのために、平和不動産のパイプラインの活用及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、優良物件情報の早期入手に努めています。

基本戦略として、平和不動産が保有・開発する物件取得や、他のデベロッパーが保有・開発する物件取得等、取得機会の増加に努め、中長期的な安定収益の確保に貢献するポートフォリオの拡大を目指しています。

＜内部成長＞

平和不動産グループ及びプロパティ・マネジメント会社が培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、

賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細やかなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることが可能になると同法人は考えています。

オフィスビルの賃貸市場については、2022年に需要がプラスに転じて以降、その勢いはなおも拡大傾向にあります。

質の高いオフィスを求めるテナントニーズは一層の高まりを見せており、オフィス戦略を人材獲得のための投資として捉える向きが大変強まってきていると同投資法人は考えています。

そのような環境の下、今後もテナントニーズに応えるべく多様な貸し方を模索し価値の向上に根ざした運用を行う方針です。

また、レジデンスの賃貸市場については、今後も東京都の人口流入の増加や新築マンションの価格高騰等により特にファミリー向きマンションの賃貸ニーズが好調に推移しており、賃貸マンションの需給環境は引き続き良好な状況が続くものと考えています。

加えて、その他の主要都市においても安定的な需要が継続していることから、高い稼働率を維持するものと考えています。

また、需給環境が良好であることに起因して、賃料の上昇傾向が継続的に見込まれることを踏まえ、収益向上を目指していく方針です。

引き続きマーケット状況を注視しながら個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行っています。

運用においては、引き続き賃料水準の維持・向上及び退去者数低減に重点を置いたテナント対応や、退去者発生から新規入居者獲得までの期間短縮のための原状回復工事期間の短縮等のリーシング管理を行っていく予定です。

更に、物件競争力強化のための運用資産の修繕・改修工事については、物件毎の築年数や設備水準等を勘案し、中長期的な資産価値の維持・向上を図るためのバリューアップ投資を引き続き積極的に行っていく予定です。

＜財務戦略＞

財務基盤の安定化を図り、持続的な成長を可能とすることを目的とした施策に鋭意取り組んでいます。

投資口の発行は、既存の投資主の権利の希薄化及び投資口の取引価格に与える影響等を考慮しつつ資金調達手段の一つとして検討し、

調達した資金については、物件取得を通じた資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性及び質の向上、あるいはＬＴＶの引き下げによる財務基盤の強化等に充てることで、

中・長期的な視点での投資口価格、分配金及び１口当たりＮＡＶ等の投資主価値向上を目指しています。

借入金については、適切なＬＴＶをコントロールしながら、引き続き借入期間の長期化・償還期限の分散化を図る一方で、今後の金利上昇リスクの低減や金融コストの低減を推進しています。

また、金融機関とのリレーション強化を行いながら、更なるバンクフォーメーションの強化を進め、金融コストの低減効果や金融マーケットの動向を注視しつつ、投資法人債の発行についても取り組んでいます。

投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却についても検討していく予定です。

これら施策、取組みを継続して行うことで、資金調達環境に左右されない健全な財務体質の構築に努めています。

【2025年11月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年５月期の予想】

2025年12月までに予定している新規資産取得（オフィスビル２物件（内１物件は既存保有物件の完全保有）、レジデンス１物件の計３物件）に伴い、

2025年11月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年５月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年11月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずの予想で、前期(2025年５月期)比で100円増です。

2026年５月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年６月17日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）

（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2025／５／20(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：10.4倍
• 年間分配金（法人予想）：7,915円（2025年11月 3,950円、2026年５月 3,965円）、利回り：6.19%

分配金利回りは6.19%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.73%(５/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（5.08％（2025年４月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(161,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年12月に安値(114,400円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(119,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/7に年初来高値(134,000円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(5/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 3,300円安(-2.52%)と急落しました。

今後の投資口価格は、４月につけた年初来安値(119,200円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITで、
  「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図って収益変動リスクを極小化しており、安定感がある。
• 前期（2024年11月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 次期（2025年11月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は微増～１割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2023年11月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.19％は、東証プライム上場会社の単純平均2.73%(５/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2025年11月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期比 100円増、翌2026年５月期は同15円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,943口、25日平均は3,457口（５/20時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年５月に高値(161,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年12月に安値(114,400円)をつけた。
  しかしその後は上昇に転じ、直近ではすべての移動平均線の上に浮上している。
• 直近の投資口価格は、4/7に年初来安値(119,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/7に年初来高値(134,000円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(5/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 3,300円安(-2.52%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、４月につけた年初来安値(119,200円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年４月25日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

【特徴】

• 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
• 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
  投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。
• 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
  高稼働率と高い収益性が見込まれる。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：1,446億円、平均稼働率：100%

ポートフォリオの分散状況：（2024年12月23日現在）

＜用途別比率＞

• 物流不動産 94.4%
• インダストリアル不動産 5.6%

＜エリア別比率＞

• 関東エリア 66.0%
• 関西エリア 33.2%
• その他のエリア 0.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年４月25日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：110,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：333倍
• 年間分配金（法人予想）：6,009円（2025年５月 2,971円、2025年11月 3,038円）、利回り：5.46%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,628～2,830円で推移しており、上下で202円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(138,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年12月に安値(102,200円)をつけました。

そしてその後は、110,000円前後のヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に年初来高値(113,300円)をつけた後は、ほぼ105,000～112,000円のレンジ内で推移しています。

ＴＯＰ２：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年１月22日現在）

物件数：23物件、取得価格：490億円、客室稼働率（2024年11月期）83.2%

※客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）

ポートフォリオの分散状況：（2024年12月時点）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 75.0%
  • 大江戸温泉施設 63.3%
  • ビジネス・シティホテル 11.7%
• アコモデーション施設 25.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年４月25日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：66,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：439倍
• 年間分配金（法人予想）：3,932円（2025年５月 1,932円、2025年11月 2,000円）、利回り：5.90%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,404～1,837円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.40%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

65,000～69,500円のレンジ内で推移していましたが、４月上旬のトランプ関税ショックで急落し、4/7に年初来安値(61,100円)をつけました。

しかしその後は回復しており、直近は66,000円前後のヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月１日現在）

物件数：128件、取得価格：2,439億円、稼働率（2025年３月31日現在）97.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.7%
• レジデンス 48.3%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.6%
• 東京23区 27.5%
• 首都圏 11.2％
• その他地域 28.7%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年４月25日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：130,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：95.6倍
• 年間分配金（法人予想）：7,800円（2025年５月 3,850円、2025年11月 3,950円）、利回り：5.98%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,130～3,640円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(114,400円)をつけました。

しかしその後は回復基調にあり、直近では全ての移動平均線の上で推移しています。　

＜日足チャート（直近３か月間）＞

120,000～130,000円程度のレンジ内で推移していましたが、

4/7に年初来安値(119,200円)をつけた後は急上昇し、4/23に年初来高値(132,400円)をつけています。

まとめ

2025年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに利回りが５％超となりました。

そして上位２銘柄は６％に近い利回りとなっています。

J-REIT全体では、ほとんどの投資法人は昨年12月に底をつけた以降は、４月初旬にトランプ関税ショックで一旦はオーバーシュートしたものの上昇基調で推移しており、一時期の低迷から抜け出しつつあります。

ただ今後も、日本株と同様に米国の関税政策の影響が見通しにくい面があります。

個別では、

「平和不動産リート」は、分配金利回りが高くなおかつ連続増配を継続しており、今後も上昇基調で推移しそうです。

「日本ホテル＆レジデンシャル」も連続増配を継続している点が魅力で、ホテルはインバウンド客による活況が期待でき、現時点では資産規模は小さめですが、その分将来的な成長が期待できそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があるのも魅力的ですね。

「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は、物流施設のJ-REIT全体でもそうですが、投資口価格の低迷が続いて、価格が下がった分、今回のランキングに入ってきた面もあります。

ただ、直近が投資口価格の底だとすれば、キャピタルゲイン（値上がり益）も狙えそうです。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ＳＯＳｉＬＡ物流リートの次に利回りが高いユナイテッド・アーバン(8960)は利回り5.13％(４/25時点)、アクティビア・プロパティーズ(3279) 5.13%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年５月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：５/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年10月29日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年５月31日現在）

物件数：45件、取得価格：5,418億円、月次稼働率（2024年８月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 28.6%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 52.3%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 19.1%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 68.7%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.6%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：327,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：38.2倍
• 年間分配金（法人予想）：18,000円（2024年11月 9,300円、2025年５月 8,700円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり9,300～9,875円で推移しており、上下の500円程度の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年11月に高値(446,000円)をつけた後は、しばらく390,000～420,000円のレンジ内での推移でしたが、

2024年４月頃から下落基調で推移し、直近の2024年10月に安値(323,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/31に高値(357,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、9/13と17に年初来安値(323,000円)をつけました。

その後は、ほぼヨコヨコで推移し、10/28に再度年初来安値をつけましたが、その安値は割り込んでいません。

ＴＯＰ２：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月30日現在）

物件数：140件、取得価格：7,031億円、稼働率（2024年９月末日現在）99.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.8%
• オフィスビル 29.4%
• ホテル 23.6%
• 住居 7.4%
• その他 9.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.3%
• 東京23区 6.8%
• 首都圏地域 30.8%
• 地方 41.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：136,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：365倍
• 年間分配金（法人予想）：7,510円（2024年11月 3,830円、2024年11月 3,680円）、利回り：5.51%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、3,112～3,629円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年９月に高値(161,100円)をつけるまでは140,000～160,000円のレンジ内で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年８月に安値(131,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(131,300円)をつけた後は急速に上昇し、8/28に高値(148,400円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

ＴＯＰ１：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年10月１日現在）

物件数：128件、取得価格：2,376億円、稼働率（2024年９月30日現在）97.6%

ポートフォリオの分散状況：（2024年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 50.2%
• レジデンス 49.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 33.9%
• 東京23区 28.3%
• 首都圏 11.6％
• その他地域 26.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：122,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1,499倍
• 年間分配金（法人予想）：6,890円（2024年11月 3,440円、2025年５月 3,450円）、利回り：5.61%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,050～3,380円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

直近の2024年10月に安値(121,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/29に高値(135,500円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

それ以降は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

まとめ

2024年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに僅差で利回りが5.5％超となりました。

J-REIT全体でもそうですが、どの投資法人も投資口価格が下落基調で推移しており、なかなか上昇のきっかけがつかめない状況です。

ただ今後は、大きなイベントとして米国の大統領選挙が控えており、それをきっかけに流れが変わる可能性もあります。

そして、投資口価格が低迷している分、分配金利回りは高くなっています。

個別では、

「平和不動産リート」は、分配金利回りが高くなおかつ連続増配を継続していますので、今後投資口価格が上昇してくればキャピタルゲインとインカムゲインの両方を享受できそうです。

「ユナイテッド・アーバン」も連続増配を継続している点が魅力で、流動性が高いところもいいですね。

「アクティビア・プロパティーズ」は、分売金利回りが僅差で３位となりました。

ただ、１口当たりの投資口価格が高い点は難点です。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、アクティビア・プロパティーズの次に利回りが高い日本ホテル＆レジデンシャル(3472)は利回り5.41％(10/29時点)、阪急阪神リート(8977) 5.11%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年11月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：11/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの平和不動産リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらい、東海道リート、産業ファンド、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、野村證券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（岩井コスモ証券、岡三証券、東洋証券、水戸証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／23(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル３物件（内１物件は既存保有物件の完全保有）、レジデンス２物件の計５物件）を取得することで、ポートフォリオの収益性の改善及び質的向上を目指している。
• また、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の引き下げによる財務基盤の強化を目的として、
  不動産売買市況、投資口市場動向、分配金水準及び 1 口当たりＮＡＶ（Net asset value:純資産の総額）の水準等を勘案して検討した結果、
  １口当たり分配金の成長が投資口の希薄化を上回る見込みであり、更なる投資主価値向上に寄与すると判断したことから、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル３物件（内１物件は既存保有物件の完全保有）、レジデンス２物件の計５物件（取得予定価格 115億円）を2024年６月までに取得予定（内２物件は取得済み）です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年６月に譲渡予定の１物件を含めると、130物件、取得金額は2,415億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約3.72%（第三者割当を含めると、最大約3.91%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

スターアジア不動産 23.4%、投資法人みらい 7.67%、タカラレーベン不動産 12.9%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は4,717口、25日平均は2,905口（５/21時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人は、2023年６月、2022年６月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますが、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2023年６月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート投資法人(8966) ＜2023年５月実施＞

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ＧＬＰ投資法人(3281)、日本プロロジスリート(3283)、平和不動産リート(8966)

前々回（2022年６月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート投資法人(8966)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート(8966)、タツモ(6266)、鈴茂器工(6405)

どんな投資法人？

2005年の上場以来、東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITです。

基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、

投資主価値の最大化に向けて取り組んでいます。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【同投資法人の特色】

1. 戦略的なポートフォリオの構築
   • 高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアにあるオフィス及びレジデンス」に集中投資
   • 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化
2. 平和不動産とのスポンサーシップ
   • 信用力・ブランド力の向上
   • 財務基盤の強化
   • 物件稼働率の向上
   • 物件取得のサポート

【ポートフォリオ構築方針】

厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っています。

オフィス及びレジデンス各々の投資メリットを効率的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50％（取得価格ベース）を目処としています。

また投資エリアは、第一投資エリア（東京23区）を主たる投資地域と位置付けていますが、

各エリアのマーケット状況（取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等）を勘案しながら、

第二投資エリア（第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県における主要市街地）及び地方投資エリア（第一・第二投資エリアを除く大都市圏における主要市街地）にも投資する方針です。

＜用途別投資比率＞

• オフィス 原則50%(30～70%)
  第一投資エリア：50～100%
  第二投資エリア：０～50%
• レジデンス 原則50%(30～70%)
  第一投資エリア：50～100%
  第二投資エリア：０～50%
• 例外的資産 5%以内

＜投資額＞

• オフィス
  原則１物件当たり10億円以上。ただし、１物件の投資額は、ポートフォリオ全体（取得価格ベース）の20%以内
• レジデンス
  原則１物件当たり５億円以上。ただし、１物件の投資額は、ポートフォリオ全体（取得価格ベース）の10%以内

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：127件、取得価格：2,309億円 (2024年４月30日現在) 、稼働率：97.3%(2024年４月30日現在)

＜用途別比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 48.8%
• その他 ０%

となっており、「オフィス」と「レジデンス」がほぼ半々です。

＜エリア別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 34.7%
• 東京23区 26.9%
• 首都圏 11.8％
• その他地域 26.7%

となっており、都心５区と東京23区を合わせると６割強を占めています。

直近の運用概況

【2023年11月期の運用状況と2024年５月期以降の見通し】

（2024年１月18日発表）

表３のとおり、前期(2023年11月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強増の結果でした。

今期(2024年５月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいます。

次期の2024年11月期(2024年６月～11月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の減益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2024年11月期は前期比 60円増、2025年５月期は同25円増の予想となっており、順調に増配する予定です。

【2023年11月期の運用状況】

＜運用環境＞

（オフィスビル賃貸マーケット）

三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの平均空室率は、解約の動きが一部で見られたものの、

新築ビルや大規模空室での大型成約や拡張移転等の動きもあったことから、前期末（2023年５月末）の6.16％から当期末（2023年11月末）6.03％へとやや改善しました。

一方、平均賃料については、2020年８月以降40ヵ月連続で下落となり、前期末の19,877円/坪から当期末には19,726円/坪となりました。

2023年のオフィス大量供給を契機とした需要を上回る余剰懸念に対し、賃料には下押し圧力が加わり、空室率はほぼ横ばいで推移しながらも弱含んだ状況が続くと思われます。

一方、テナント側においてはコロナ禍を契機としてオフィス戦略を見直す前向きな動きも増え、テナントの規模縮小、経費節減等を理由とする解約の懸念は縮小しつつあります。

同投資法人の運用資産における稼働率は、テナントニーズを捉えた適切な賃料設定や募集施策により高水準を維持するものと考えています。

（レジデンス賃貸マーケット）

アットホーム株式会社によれば、2023年11月の全国主要都市（首都圏１都３県、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の10エリア）のマンション平均募集家賃は、東京都下・埼玉県・千葉県・札幌市・名古屋市・大阪市が30㎡以下から70㎡超の全面積帯で前年同月を上回りました。

また、ファミリー向きマンションは11ヵ月連続して全10エリアで前年同月を上回り、東京23区・東京都下・神奈川県・千葉県・札幌市・仙台市・大阪市・福岡市の８エリアは2015年１月以降最高値を更新しました。

また、2023年11月の「建築着工統計調査報告」によると新設住宅着工戸数（貸家）は、2023年８月以降、４か月連続で減少となりました。

今後も東京都の人口流入の増加や有効求人倍率の回復を背景に賃貸マンションの需給環境は良好な状況であり、

その他の主要都市においても安定的な需要が継続していることから、高い稼働率を維持するものと考えています。

（不動産市況）

2023年９月に発表された2023年７月１日時点の都道府県地価調査における地価については、三大都市圏では全用途平均・商業地は、東京圏で11年連続、大阪圏では２年連続、名古屋圏では３年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。

住宅地は東京圏・名古屋圏では３年連続、大阪圏では２年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。

また、地方圏では、全用途平均・住宅地は31年ぶり、商業地は４年ぶりに上昇し、上昇率が拡大しました。

住宅地は、都心部や地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）での住宅需要が堅調であり、その周辺部にも需要が波及し地価が上昇しています。

商業地は、都市部を中心に、コロナ後の人流回復を受け店舗需要は回復傾向となり、オフィス需要も底堅く推移し、地価の回復傾向がより進んでいます。

同投資法人が投資対象と考えている地方における政令指定都市についても、住宅地、商業地ともに上昇率が拡大し、上昇傾向が継続しています。

＜運用実績＞

（外部成長）

同投資法人は、資産規模の拡大並びにポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、また、財務基盤の強化を目的として、2023年６月に公募増資等を行いました。

その資金等により、2023年６月６日付でオフィス２物件及び2023年８月３日付でオフィス１物件を取得しました。

また、2023年８月31日付でレジデンス１物件及び2023年11月30日付でレジデンス１物件を売却しました。

この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス43物件（取得価格の合計：1,169億円）、レジデンス83物件（取得価格の合計：1,115億円）の合計126物件（取得価格の合計：2,284億円）となっています。

（内部成長）

同投資法人は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めてきましたが、

空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動（物件の客付けやテナント付けのサポート）及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。

こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、当期末時点で97.7％となり、前期末時点の97.6％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、

期中月末平均稼働率は97.6％と高水準となりました。

また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。

＜資金調達＞

当期末時点での有利子負債額(※１)は、1,125億円（期末総資産有利子負債比率(※２)：46.7％（前期末比 0.6ポイント減））となりました。

※１：有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

※２：期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

【2024年５月期の見通し】

同投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」「平和不動産グループとの連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的とし、

東京23区に所在するオフィス及びレジデンスを中心に、質の高いポートフォリオを構築・運営してきました。

上記方針に従い、ポートフォリオの安定的な運用を行いつつ、着実な成長戦略の推進によって、更なる投資主価値の極大化を目指しています。

＜外部成長＞

前期から当期にかけて３物件を売却するとともに良質な新規９物件を取得することにより、ポートフォリオの量の拡大、質の改善と収益向上を図りました。

今後も、継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産の入替えの検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の極大化を目指しています。

資金調達環境や景気の回復に伴う物件価格の上昇については状況が変わる可能性はあるものの、各社の取得意欲の急速な減退は想定しにくく、物件の取得環境は引き続き厳しい環境が続く可能性があると考えられます。

そのために、平和不動産のパイプラインの活用及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、優良物件情報の早期入手に努めています。

基本戦略として、平和不動産が保有・開発する物件取得や、他のデベロッパーが保有・開発する物件取得等、取得機会の増加に努め、中長期的な安定収益の確保に貢献するポートフォリオの拡大を目指しています。

＜内部成長＞

平和不動産グループ及びプロパティ・マネジメント会社が培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、

賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細やかなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることが可能になると同法人は考えています。

オフィスビルの賃貸市場については、国内外経済動向、企業動向等の変化に加え、テレワークの利用等に伴うオフィスニーズの変化を注視していく必要はあるものの、

アフターコロナを契機にオフィス戦略を見直すテナント需要の高まりが見られつつあります。

また、レジデンスの賃貸市場については、今後も東京都の人口流入の増加や有効求人倍率の回復を背景に賃貸マンションの需給環境は良好な状況であり、その他の主要都市においても安定的な需要の継続が見られます。

引き続きマーケット状況を注視しながら、個別物件の特性に応じたきめ細やかな運用を行っていく計画です。

運用においては、引き続き賃料水準の維持・向上及び退去者数低減に重点を置いたテナント対応や、退去者発生から新規入居者獲得までの期間短縮のための原状回復工事期間の短縮等のリーシング管理を行っていく予定です。

更に、物件競争力強化のための運用資産の修繕・改修工事については、物件毎の築年数や設備水準等を勘案し、中長期的な資産価値の維持・向上を図るためのバリューアップ投資を引き続き積極的に行っていく予定です。

＜財務戦略＞

財務基盤の安定化を図り、持続的な成長を可能とすることを目的とした施策に鋭意取り組んでいます。

投資口の発行は、既存の投資主の権利の希薄化及び投資口の取引価格に与える影響等を考慮しつつ資金調達手段の一つとして検討し、

調達した資金については、物件取得を通じた資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性及び質の向上、あるいはＬＴＶの引き下げによる財務基盤の強化等に充てることで、

中・長期的な視点での投資口価格、分配金及び１口当たりＮＡＶ等の投資主価値向上を目指しています。

借入金については、適切なＬＴＶをコントロールしながら、引き続き借入期間の長期化・償還期限の分散化を図る一方で、今後の金利上昇リスクの低減や金融コストの低減を推進しています。

また、金融機関とのリレーション強化を行いながら、更なるバンクフォーメーションの強化を進め、金融コストの低減効果や金融マーケットの動向を注視しつつ、投資法人債の発行についても取り組んでいます。

投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却についても検討していく予定です。

これら施策、取組みを継続して行うことで、資金調達環境に左右されない健全な財務体質の構築に努めています。

【2024年11月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年５月期の予想】

2024年６月までに予定している新規資産取得（オフィスビル３物件（内１物件は既存保有物件の完全保有）、レジデンス２物件の計５物件）に伴い、

2024年11月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年５月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年11月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.5%の増加率(2,309→2,415億円)からすると、

この新規物件取得の規模（増加率）と、営業収益と利益面の増額修正の割合がほぼ見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から40円増の予想で、前期(2024年５月期)比で60円増です。

2025年５月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年６月17日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）

（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2024／５／21(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：134,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：57.4倍
• 年間分配金（法人予想）：6,825円（2024年11月 3,400円、2025年５月 3,425円）、利回り：5.07%

分配金利回りは5.07%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.28%(５/21時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.44％（2024年４月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のように、１口当たり3,050～3,340円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しましたが、

その後は下落に転じ、2023年12月に安値(129,400円)をつけています。

それ以降は、130,000～140,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/13に年初来安値(129,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、4/10に年初来高値(144,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(5/21)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 5,600円安(-3.99%)と急落しました。

今後は、年初来安値(129,700円)を下抜けずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITで、
  「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図って収益変動リスクを極小化しており、安定感がある。
• 前期（2023年11月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強増で着地。
• 次期（2024年11月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の減益を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2023年11月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.5%の増加率(2,309→2,415億円)からすると、この新規物件取得の規模（増加率）営業収益と利益面の増額修正の割合がほぼ見合っているといえ、資金調達の妥当性がある。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.07％は、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(５/21時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,050～3,340円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2024年11月期の分配金は前回予想より40円増額し前期比 60円増、2025年５月期は同25円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は4,717口、25日平均は2,905口（５/21時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年５月に高値(164,200円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移したが、
  その後は下落に転じ、2023年12月に安値(129,400円)をつけた。
  そしてそれ以降は、130,000～140,000円のレンジ内で推移。
• 直近の投資口価格は、3/13に年初来安値(129,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、4/10に年初来高値(144,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(5/21)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 5,600円安(-3.99%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(129,700円)を下抜けずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年４月25日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：アクティビア・プロパティーズ(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年11月30日現在）

物件数：46件、取得価格：5,461億円、月次稼働率（2024年２月29日現在）99.4%

ポートフォリオの分散状況：（2023年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 29.2%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 51.9%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 19.0%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 68.9%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.4%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：391,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：27.3倍
• 年間分配金（法人予想）：18,600円（2024年５月 9,300円、2024年11月 9,300円）、利回り：4.75%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり9,300～9,875円で推移しており、上下の500円程度の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(449,000円)をつけた後は下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(361,500円)をつけました。

そしてその後は一旦反発した後、364,000～420,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/13に年初来安値(364,000円)をつけた後は一気に上昇し、3/28に年初来高値(417,500円)をつけました。

そしてその後は、390,000円前後のヨコヨコの値動きとなっています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月12日現在）

物件数：127件、取得価格：2,309億円、稼働率（2024年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2023年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 48.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 34.7%
• 東京23区 26.9%
• 首都圏 11.8％
• その他地域 26.7%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：140,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：184倍
• 年間分配金（法人予想）：6,700円（2024年５月 3,340円、2024年11月 3,360円）、利回り：4.76%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり2,890～3,300円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけるまでは上昇基調で推移しましたが、

その後は下落基調で推移し、同年12月に安値(129,400円)をつけました。

そしてその後は、130,000円程度で底値固めをしながら、140,000円まで回復しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/13に年初来安値(129,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、4/10に年初来高値(144,800円)をつけました。

しかしその後は、しばらく調整しています。

ＴＯＰ１：ユナイテッド・アーバン(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月29日現在）

物件数：140件、取得価格：6,982億円、稼働率（2024年２月末日現在）98.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 28.7%
• オフィスビル 30.6%
• ホテル 23.4%
• 住居 7.5%
• その他 9.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.4%
• 東京23区 6.8%
• 首都圏地域 33.7%
• 地方 38.1%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：151,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：47.1倍
• 年間分配金（法人予想）：7,300円（2024年５月 3,500円、2024年11月 3,800円）、利回り：4.82%

直近の発表で、不動産売却益により、2024年11月期の１口当たり分配金を前回予想から300円増額しています。

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、3,100～3,371円で推移しており、上下271円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年６月に安値(134,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、2023年９月に高値(161,600円)をつけました。

その後は調整しており、直近では140,000～155,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

2/19に年初来安値(138,900円)をつけた後は上昇基調で推移し、3/27に年初来高値(155,900円)をつけました。

そしてその後は、150,000～153,000円のレンジ内で推移しています。

まとめ

2024年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、利回りの差が0.1ポイント以内の僅差となりました。

J-REIT全体では、2024年３月の日銀政策決定会合でのマイナス金利解除、大規模な金融緩和策の枠組みを維持の決定を受けて、不動産株の上昇とともに急上昇したのですが、

その後は上昇の勢いがなくなった感があります。

個別では、

「ユナイテッド・アーバン」は全国主要都市に資産を分散し、地震等のリスクの分散を図っている点と流動性が高いところが良いですね。

「平和不動産リート」は、連続増配を継続しているところが魅力的です。

「アクティビア・プロパティーズ」は、都市型商業施設と東京のオフィスビルに特化して運用し、ノウハウを蓄積しながら、競争力の高い資産を取得して資産規模を拡大している点に将来性があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、アクティビア・プロパティーズの次に利回りが高い

SoSiLA物流リート(2979) 利回り4.47%(４/25時点)、阪急阪神リート(8977)は4.33％、となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年５月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：５/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2023年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年10月27日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！