直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2024年６月の平和不動産リート、星野リゾート・リート、７月のジャパン・ホテル・リートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

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発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

全ての銘柄は全ての段階で損益プラスでした。

特に、ジャパン・ホテル・リートは受渡日の大引で売却した場合は、6.5%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます！

ちなみに私は購入なしでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：平和不動産リート(8966)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REITで、

「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでおり、

多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図って収益変動リスクを極小化しており、安定感がありました。

前々期（2023年11月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割強の増益でした。

今期（2024年11月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の減益を見込んでいました。

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年11月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.5%の増加率(2,309→2,415億円)からすると、この新規物件取得の規模（増加率）営業収益と利益面の増額修正の割合がほぼ見合っているといえ、資金調達の妥当性がありました。

分配金の利回り(予想) 5.07％(５/21時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.28%と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり3,050～3,340円で推移しており、連続増配を継続中でこの点は魅力的でした。

今回の増資後の2024年11月期の分配金は前回予想より40円増額し前期比 60円増、2025年５月期は同25円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2023年５月に高値(164,200円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しましたが、

その後は下落に転じ、2023年12月に安値(129,400円)をつけました。
そしてそれ以降は、130,000～140,000円のレンジ内で推移しました。

直近の投資口価格は、3/13に年初来安値(129,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、4/10に年初来高値(144,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、今回のPO発表の翌営業日(5/21)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 5,600円安(-3.99%)と急落しましたね。

今後の投資口価格は、年初来安値(129,700円)を下抜けずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索するのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート投資法人(8966) ＜2024年５月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降は、５月末の分配権利落ちで窓を開けて大きく下落しましたが、その後はヨコヨコで、

年初来安値(129,700円)や発行価格(128,271円)を下回らず推移しています。

受渡日１週間後以降は、連続陽線をつけて上昇する場面もありました。

要因分析：星野リゾート・リート(3287)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITで、

安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設に投資し、

ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から投資対象資産を選定し、収益性が期待できました。

前々期（2023年10月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微増の増益ですが、純利益は１割弱減でした。

今期（2024年10月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を見込んでいました。

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年10月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増額修正しており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約14.0%の増加率(1,986→2,266億円)からすると、この新規物件取得の規模（増加率）営業収益と利益面の増額修正の割合はほぼ見合っているといえ、POによる資金調達の妥当性がありましたね。

分配金の利回り(予想) 3.45％(５/27時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(５/24時点)と比較して高い水準ですが、J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり7,195～8,700円で推移しており、連続増配を継続中でこの点は魅力的でしたね。

今回の増資後の2024年10月期の分配金は前回予想より400円増額し前期比 400円増、2025年４月期は同20円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2023年１月に高値(761,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

それ以降は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年２月に安値(504,000円)をつけた後は、550,000円前後で推移していました。

直近の投資口価格は、3/28に年初来高値(581,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、それ以降はほぼヨコヨコで推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(5/27)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 36,000円安(-6.38%)と急落しましたね。

今後の投資口価格は、２月につけた年初来安値(504,000円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287) <2024年５月実施>

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表翌営業日以降も下落基調で推移しましたが、年初来安値は割り込まずに、受渡日(6/6)の２営業日前に底打ちし、

その後はヨコヨコで推移しました。

要因分析：ジャパン・ホテル・リート(8985)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REITで、

「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得を通じ、投資主価値の最大化を目指していました。

前期（2023年12月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は８割弱増、利益面は3.5～4.9倍の増益でした。

今期（2024年12月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割強増、利益面は３割強の増益を見込んでいました。

今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は５％弱、利益面は４～６％の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約14.1%の増加率(3,969→4,531億円)でしたので、それからすると、営業収益と利益面の増額修正の割合はこれに比べて見劣りしており、やや物足りない印象でした。

分配金の利回り(予想) 4.93％(６/25時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(６/24時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べてもやや高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり366～3,690円で推移しており、コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しましたが、前期（2023年12月期）はコロナ前に戻りつつありました。

今回の増資後の今期の分配金は、前回予想から１口当たり42円増額し前期比 749円増の予想でしたね。

投資口価格モメンタムは、2022年７月に安値(61,100円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年１月に高値(86,200円)をつけました。

しかしその後は調整し、65,000～85,000円程度のレンジ内で推移しました。

直近の投資口価格は、5/15に年初来高値(86,000円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移していましたが、それ以降は調整しており、

今回のPO発表の翌営業日(6/25)は、POによる１口当たり利益の希薄化を懸念され、出来高を伴い窓を開けて前日比 1,800円安(-2.30%)と急落しましたね。

今後の投資口価格は、３月につけた安値(71,500円)や年始につけた年初来安値(67,900円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) ＜2024年７月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

結局、PO発表の翌営業日が底となって上昇に転じ、受渡日(7/4)までは上昇基調で推移しました。

その後は一旦は調整していますが、発行価格は下回らずに推移しています。

まとめ

平和不動産リート(8966)、星野リゾート・リート(3287)、ジャパン・ホテル・リート(8985)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、表５の結果になりました。

今回は２勝１敗、勝率0.667。まあまあの結果でした。

今回は全ての投資法人は、PO発表以降の値動きはまちまちでしたが、POで購入して受渡日１週間後（５営業日後）に売却した場合、損益プラスでした。

ジャパン・ホテル・リートは、受渡日までは好調でしたが、勢いが良かった分それ以降は失速してしまいましたね。

今後の個別動向ですが、

平和不動産リートは、直近では勢いよく25日移動平均線を大陽線で上抜けています。

分配金利回りが高いですので、今後の投資口価格の上昇も期待です。

星野リゾート・リートは、こちらも直近で25日移動平均線を上抜けており、今後の投資口価格上昇が期待できます。

連続増配を継続中のところは魅力的で、75日移動平均線をも上抜ければ、上昇に勢いが出てきそうです。

ジャパン・ホテル・リートは、押し目を形成しつつ再び25日移動平均線を上抜けています。

ホテル業界はコロナ禍前に戻りつつあり、インバウンドを含めて活況ですので、今後の投資口価格の上昇が楽しみです。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらい、東海道リート、産業ファンド、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／30(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産である「OMO7 大阪」（リゾートホテル）の取得による収益安定性の向上を目的として、
  市場動向、１口当たり分配金の水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとしたもの。

としています。

今回の資金調達によって、リゾートホテル１物件（取得予定価格 290億円）を2024年６月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年６月に譲渡予定の１物件を含めると、69物件、取得金額は2,266億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約13.9%（第三者割当を含めると、最大約14.6%）で、

このJ-REITは、2021年11月、2022年６月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)はぞれぞれ約9.0%、4.58%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

ご参考までに、前回、前々回のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2021年11月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と１週間後の寄付で売却した場合は損益マイナスでしたが、受渡日の大引で売却した場合はかろうじて損益プラスの結果でした。

2022年６月実施時は、いずれの場合も損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますが、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年６月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287)　<2022年6月実施>

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート(3287)、東京インフラ・エネルギー(9285)、サムティ・レジデンシャル(3459)

前々回（2021年11月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】積水ハウス・リート(3309)、ＮＴＴ都市開発リート(8956) 、星野リゾート・リート(3287)

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,529口、25日平均は1,060口（５/27時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【投資方針】

• 今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設に投資。
• ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から、投資対象資産を選定。
• 具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手し、
  それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する。

としています。

星野リゾートグループ運営物件は、主に

• 「星のや」
  圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野リゾートグループの基幹ブランド
• 「界」
  地域の魅力を再発見、心地よい和にこだわった上質な温泉旅館
• 「星野リゾート リゾナーレ」
  街歩きを楽しむ都市観光のためのホテルや、地域らしさを色濃く反映したリゾートホテル
• 星野リゾート その他
  日本列島の北から南までの個性が際立つホテル
• 観光都市
  歴史的町並みや都市文化、風景、産業・文化遺産、食事、ショッピング等を楽しめる、観光を主たる目的にしたホテル
• その他
  シンプルで親しみやいカジュアルなロードサイド型ホテルや、機能性とラグジュアリーさを保ちながらも、リーズナブルな宿泊に特化したホテル等

があります。

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：69件、取得価格：1,986億円 (2024年１月１日現在)

＜投資区分別分散（取得価格ベース）＞

• 星のや 16.0%
• リゾナーレ 5.2%
• 界 14.5%
• 星野リゾート・その他 6.4%
• 観光都市 45.2%
• その他 12.7%

＜オペレーター別分散（取得価格ベース）＞

• 星野リゾートグループ 42.1%
• IHG・ANA・ホテルズ 14.3%
• イシン・ホテルズ 13.3%
• グリーンズ 12.7%
• 西武・プリンスホテルズ 7.0%
• ハイアット 3.9%
• カンデオ 2.1%
• グリーンホスピタリティ 1.9%
• コアグローバル 1.7%
• ビスタ 1.0%

＜地域別分散（取得価格ベース）＞

• 北海道・東北 4.0%
• 関東 12.6%
• 北陸 7.3%
• 中部 19.1%
• 近畿 17.2%
• 中国・四国 15.5%
• 九州 24.4%

となっており、投資区分別では「観光都市」が５割弱、オペレーター別では「星野リゾートグループ」が４割強、地域別では「九州地区」が２割強を占めています。

直近の運用概況

【2023年10月期の運用実績と2024年４月期以降の見通し】

（2023年12月18日発表）

表３のとおり、前々期（2023年10月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微増の増益ですが、純利益は１割弱減でした。

前期（2024年４月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は微増の増益予想となっています。

今期（2024年10月期）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2024年10月期は前期比 400円増、2025年４月期はさらに同20円増の予想となっています。

【2023年10月期の運用状況】

国内観光市場については、宿泊旅行統計調査における2023年１～10月の累計の延べ宿泊者数（観光庁速報値）は、2022年同期比では36.6％増、2019年同期比では2.1％減と、新型コロナウイルス感染症（以下「新型コロナ」）前に迫る水準に回復しています。

インバウンド需要については、10月の訪日外国人旅行者数は、2019年同月比100.8%の2,516,500人となり、新型コロナ拡大後初めて2019年同月を超えるなど確実に回復しています。

このような環境のもと、同投資法人は、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。

同投資法人の保有物件については、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設（以下「星野リゾートグループ運営物件」）においては、

2023年初頭から労働力不足は発生しているものの、今夏の需要を取りきるための施策の展開により、2023年10月期の運営は安定的に推移しました。

また、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設（以下「星野リゾートグループ以外運営物件」）についても、インバウンド観光客が増加した影響もあり、回復基調にあります。

【財務状況】

当期末（2023年10月31日）現在の有利子負債残高は84,298百万円で、総資産に占める有利子負債の割合）は39.0％となり、

前期末(2023年４月) 36.7%から、2.3ポイント増加しました。

【2024年４月期の見通し】

＜運用環境＞

日本経済においては、コロナ禍から経済社会活動の正常化が進み、緩やかに回復しています。

今後についても、雇用・所得環境の改善が見込まれるもとで、民間需要主導の緩やかな成長が続くと見込まれます。

他方、世界的な金融引き締めの長期化等による海外景気の下振れリスク、物価上昇や金融資本市場の変動等が与える影響には十分注意する必要があります。

観光市場においても、円安の影響により、一人当たり消費額の高水準維持に加え、引き続き訪日客数の増加が期待されています。

ただし、光熱費や食材原価等のコスト上昇や人手不足による影響等は注視していく必要があります。

このような状況下、同投資法人は、中長期的な視点から、安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長及び適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施していく方針です。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

上記の環境の中、同投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。

一般的にコモディティ化（似ている商品やサービスが大量に誕生し、それらが最適な生産性で生産され、効率的に消費者に届けられることで、どの企業も競争優位を維持できなくなる状態）の傾向が見られるホテル・旅館業界にあって、

今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、同投資法人は考えています。

こうした観点から、同投資法人は、「ソフトの優位性」（競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、ブランド力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかどうか）と

「ハードの優位性」（立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか）という２つの観点から、投資対象資産となるホテル、旅館及び付帯施設を選定していく方針です。

また、同投資法人は、具体的な投資対象資産となるホテル、旅館及び付帯施設の選定にあたり、

星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手した上で、

それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。

なお、同投資法人はホテル、旅館及び付帯施設以外の観光産業に関連する資産（以下「観光関連資産」）に投資を行う可能性があります。

具体的な投資対象資産となる観光関連資産の選定にあたっては、当該資産の収益性、並びに投資法人が保有し又は取得予定の資産若しくは当該資産が所在する地域の観光に対して有すると見込まれる効果の内容及び程度を総合的に判断し、その投資の可否を判断しています。

更に、同投資法人は、資産規模の拡大等を通じて、収益安定性を強化させると同時に、

ポートフォリオの分散を進展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、同投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。

【2024年10月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年４月期の予想】

2024年６月に予定している新規資産取得（リゾートホテル１物件）、に伴い、

2024年10月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年４月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年10月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約14.0%の増加率(1,986→2,266億円)からすると、

この新規物件取得の規模（増加率）と、営業収益と利益面の増額修正の割合はほぼ見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から400円増の予想で、前期(2024年４月期)比で400円増です。

2025年４月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2023年10月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「A＋」（安定的）、債券格付「A＋」
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）：
  発行体格付：「A」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／５／27(月)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：528,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：16.5倍
• 年間分配金（法人予想）：18,220円（2024年10月 9,100円、2025年４月 9,120円）、利回り：3.45%

分配金利回りは3.45%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.30%(５/24時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均予想利回り（4.44％（2024年４月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は表５となっており、１口当たり7,195～8,700円で推移して、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年１月に高値(761,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

それ以降は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年２月に安値(504,000円)をつけました。

そしてその後は、550,000円前後で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/28に年初来高値(581,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、それ以降はほぼヨコヨコで推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(5/27)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 36,000円安(-6.38%)と急落しました。

今後は、２月につけた年初来安値(504,000円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITで、
  安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設に投資し、ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から投資対象資産を選定し、収益性が期待できる。
• 資産規模の拡大等を通じて、収益安定性を強化させると同時に、
  ポートフォリオの分散を進展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、同投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指している。
• 前々期（2023年10月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微増の増益だが、純利益は１割弱減で着地。
• 今期（2024年10月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年10月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約14.0%の増加率(1,986→2,266億円)からすると、この新規物件取得の規模（増加率）営業収益と利益面の増額修正の割合はほぼ見合っているといえ、POによる資金調達の妥当性がある。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.45％は、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(５/24時点)と比較すると高い水準で、J-REITの平均的水準と比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり7,195～8,700円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2024年10月期の分配金は前回予想より400円増額し前期比 400円増、2025年４月期は同20円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,529口、25日平均は1,060口（５/27時点）で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年１月に高値(761,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、それ以降は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年２月に安値(504,000円)をつけた。
  そしてその後は、550,000円前後で推移しています。
• 直近の投資口価格は、3/28に年初来高値(581,000円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、それ以降はほぼヨコヨコで推移しており、
  今回のPO発表の翌営業日(5/27)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 36,000円安(-6.38%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、２月につけた年初来安値(504,000円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2022年６月28日の星野リゾート・リート投資法人、７月21日の東京インフラ・エネルギー投資法人、８月２日のサムティ・レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行（売出）価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

全ての銘柄で、全ての段階で損益プラスの結果でした。

特に、星野リゾート・リートは、受渡日の大引で売却した場合、５％もの利益がありました。

POで購入された方、おめでとうございます！

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：星野リゾート・リート投資法人(3287)

このJ-REITは、一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件に対し投資しており、

ポストコロナ、ウィズコロナで外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在でした。

そして、ポストコロナで、国内観光市場は徐々に回復していき、このファンドの収益の増加が期待できました。

2022年４月期の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益と好調な結果でした。

今期(2022年10月期)は、引き続き前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割程度の増益の予想となっていました。

分配金の利回は2.55%(６/16時点)で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.46%(６/15時点)）と比較すると少し高い水準でしたが、J-REITの平均的な利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りなかったですね。

投資口価格のモメンタムは、昨年11月に高値(754,000円)をつけた後は調整していましたが、今年１月に年初来安値(604,000円)をつけた後は、安値切り下げはなく、上昇基調で推移していました。

直近の投資口価格は、５月末に年初来高値(708,000円)をつけるまで上昇基調で推移していましたが、

PO発表の３営業日前から下落を開始し、今回のPO発表の翌営業日(6/16)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、長い陰線をつけて出来高を伴い大きく売られ、前日比 37,000円安(-5.61%)で終了しましたので、

年初来安値(604,000円)を割り込まずに上昇に転じてくるのか、これを下抜け、下値模索を続けるのか注目していましたが、

結局、この年初来安値を割り込まずに踏みとどまり、需給が改善されてきたせいか、上昇に転じていきましたね。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287)

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表後の投資口価格は、PO発表の２営業日後までは下落しましたが、

それ以降は上昇に転じ、上昇基調で推移しています。

要因分析：東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)

このインフラファンドは、永続的なインフラ資産への投資・運営を通じて、将来世代のための低炭素エネルギー基盤拡充と投資主価値の最大化を目指しており、

化石燃料等の限りある資源に依存しない再生可能エネルギーへの投資は、社会貢献という意味でも、投資妙味がある投資法人でした。

2021年12月期の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は４割程度の減益の結果でした。

2022年６月期は、一転、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は５～８割程度の増益予想となっていました。

そして、今回の増資による新規取得資産は、取得金額で約50.7%の増加(197→291億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益は４割弱増、利益面は５割前後の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえました。

分配金の利回りは6.17%(７/１時点)で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.42%(６/30時点)）と比較すると２倍以上の高い利回りで魅力がありましたね。

投資口価格のモメンタムは、昨年６月に高値(106,900円)をつけた後はこの高値を超えられず調整していました。

直近の投資口価格は、6/13に年初来高値(102,400円)をつけるまで、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、その後は調整し、

今回のPO発表の翌営業日(7/1)は、１口当たり利益の希薄化懸念から、前日比 -700円(-0.71%)で終了し、75日移動平均線付近まで下落しました。

その後の投資口価格は、節目の96,000円程度で下げ止まり、上昇に転じていくのか、これを下抜けて下落基調を継続するのか注目していましたが、

需給悪化は解消されず、96,000円を割り込みましたね。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の翌営業日(7/1)以降、しばらく下げ止まらずに下落が続きました。

しかし、受渡日(7/21)を底にしてそれ以降は、少しづつですが上昇に転じてきています。

要因分析：サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)

このJ-REITは、主に日本全国の主要都市のワンルームやシングルマンションを運用し、

首都圏に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーション（宿泊施設）アセット等への投資を行って投資主価値の向上を目指しており、

日本経済を地方都市より活性化していくことを理念としている点が、投資の魅力を感じました。

2022年１月期の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割強の増益と好調な結果でした。

2022年７月期は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増の予想となっていました。

また、今回の増資による新規取得資産は、約10.1%の増加率(1,476億円→1,626億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益は１割、利益面は13％程度の増額）は、今回の資産取得に見合った増額といえました。

分配金の利回は4.21%(７/15時点)で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%）と比較すると高い水準ですが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとそれほど高くありませんでした。

投資口価格のモメンタムは、一昨年８月の安値(92,200円)から、右肩上がりで上昇し、今年６月に上場来高値(141,500円)をつけましたが、その後は少し調整していました。

直近の投資口価格は、6/7に上場来高値をつけた後は調整し、PO発表日(7/15)時点では下落基調で推移しており、

その後も、しばらくは１口当たり利益の希薄化懸念からか下落が続きましたね。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表翌営業日(7/19)以降は下落が続きましたが、受渡日(8/2)の翌日を底にして、上昇に転じてきています。

まとめ

星野リゾート・リート投資法人(3287)、東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)のPO予想と一週間（５営業日）後の投資口価格は、

でした。

今回は１勝２敗、勝率0.333でした。反省ですm(_ _”m)

星野リゾート・リートは、PO発表以前から下落基調で推移しており、PO発表後も売り込まれましたが、その後は売り込まれ過ぎたため、急速に投資口価格が回復してきました。

東京インフラ・エネルギーは、発行価格決定日以降も下落が続きましたが、受渡日以降に需給が改善され、何とかプラスに転じてきたという印象です。

サムティ・レジデンシャルは、PO発表の翌営業日の始値はなぜか高く始まりましたが、それ以降は受渡日の翌営業日まで下落が続き、その後ようやく上昇に転じてきました。

最後に、各銘柄の今後の投資口価格動向とコメントですが、

星野リゾート・リートは、ポストコロナで、国内観光市場は徐々に回復していき、このファンドの収益の増加が期待されれば、さらに投資口価格も上昇してくるものと思われます。

東京インフラ・エネルギーは、値動きが安定しており、分配金利回りが高いですので長期保有に適していると考えています。

キャピタルゲイン（売却益）よりも、インカムゲイン（分配金等）狙いの銘柄ですね。

サムティ・レジデンシャルは、日本経済を地方都市より活性化していくという理念に共感が持てます。

徐々に投資口価格が徐々に上昇していますし、応援したくなる投資法人です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 三井不動産ロジパーク、ヘルスケア＆メディカル、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、ザイマックス・リート、平和不動産リート：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、６／21(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（リゾート施設「星のや沖縄」の１物件）の取得による収益安定性の向上を目的とし、
  市場動向、１口当たり分配金の水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

今回の資金調達によって、星野リゾートグループが運営するリゾート施設「星のや沖縄」の１物件（取得予定価格 122.1億円）を2022年７月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、同時に実施する資産譲渡（オフィスビル 1件）を含めて、66物件、取得金額は1,890億円に拡大します。

今回の増資される投資口数は、発行済み口数の約4.36%（OAを含めると最大約4.58%）で、

このJ-REITは、昨年(2021年)11月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は約9.0%でしたので、

その時と比較すると小規模の増資です。

ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、

受渡日の大引ではかろうじて損益プラスでしたが、受渡日の寄付と１週間後の寄付では損益マイナスとまちまちの結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,508口、25日平均は992口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

このJ-REITの保有物件(2021年12月15日現在)は、65物件 1,768億円となっています。

投資方針は、

• 今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設に投資。
• ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から、投資対象資産を選定。
• 具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手し、
  それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する。

としています。

星野リゾートグループ運営物件は、主に

• 「星のや」
  圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野リゾートグループの基幹ブランド
• 「界」
  有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別で快適なステイを提供することを目的したブランド
• 「星野リゾート リゾナーレ」
  大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトとし、
  四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することを目標としており、ファミリー層から支持を受けるブランド
• 星野リゾート その他
  日本列島の北から南までの個性が際立つホテル
• 観光都市
  歴史的町並みや都市文化、風景、産業・文化遺産、食事、ショッピング等を楽しめる、観光を主たる目的にしたホテル

があります。

2021年12月１日現在のポートフォリオは、

＜投資区分別分散（取得価格ベース）＞

• 星のや 11.1%
• リゾナーレ 4.7%
• 界 16.3%
• 星野リゾート・その他 5.9%
• 観光都市 48.9%
• その他 13.1%

＜オペレーター別分散（取得価格ベース）＞

• 星野リゾートグループ 37.9%
• IHG・ANA・ホテルズ 16.1%
• ハイアット 13.4%
• イシン・ホテルズ 11.8%
• ソラーレ 11.4%
• カンデオ 2.4%
• グリーンホスピタリティ 2.2%
• コアグローバル 1.9%
• グリーンズ 1.7%
• オークラ　ニッコー 1.2%

＜地域別分散（取得価格ベース）＞

• 北海道・東北 4.5%
• 関東 10.9%
• 北陸 8.2%
• 中部 21.5%
• 近畿 19.3%
• 中国・四国 15.2%
• 九州 20.5%

となっており、投資区分別では「観光都市」、オペレーター別では「星野リゾートグループ」、地域別では「中部地区」と「九州地区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

【2022年４月期の運用実績と2022年10月期以降の見通し】

（2022年６月15日発表）

表３のとおり、2022年４月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益と好調な結果でした。

2022年10月期(2022年５月～10月)は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割程度の増益の予想となっています。

その次の期の2023年４月期は、引き続き、前期比 増収増益予想となっています。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年10月期は2022年４月期から412円増、2023年４月期はさらに724円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね！

【2022年４月期の運用状況】

新型コロナウイルス感染症は、観光関連産業に深刻な打撃をもたらしてきましたが、その影響力はかつてほどの強さを失いつつあり、

新型コロナウイルス感染症の新規感染者数の増加が観光関連産業に対する需要に与える負の影響は徐々に弱まってきているものと同投資法人は考えています。

多くの現代人にとって大切な娯楽であると考えられる旅行に対する需要は、2021年12月にはコロナ禍以前と同水準を示すまでに回復しています。

一方で、物価の上昇や円安の進行、ウクライナ情勢、米国金利の上昇等、日本経済へのマイナス影響が懸念される局面でもあることから、同投資法人は引き続きこれらの動向を注視しています。

このような環境のもと、同投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。

同投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設は、

マイクロツーリズム需要の定着や地域連携プロジェクト等独自の施策の展開により、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。

【財務状況】

2022年４月30日現在の有利子負債残高は68,424百万円で、

総資産に占める有利子負債の割合（LTV：有利子負債残高÷総資産額（見込）×100）は35.5％となり、

前期末(2021年10月) 38.1%から、2.6ポイント減少しました。

【2022年10月期の見通し】

日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染対策に万全を期し、経済社会活動が正常化に向かう中で、

各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待されますが、

新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢等による不透明感がみられる中で、

原材料価格の高騰や人手不足や物流停滞等の供給面での制約、金融資本市場の変動等による下振れリスクに十分注意する必要があると、同投資法人は考えています。

観光市場においては、新型コロナウイルス感染症の水際対策である観光目的の入国規制の緩和が実現すれば、相応の時間を要しながらもインバウンド需要は回復していくことが見込まれます。

更に、今後、政府によるGo To トラベル事業等需要喚起施策の実施も想定されることから、それに伴う消費者の旅行意欲の上昇によって、国内観光市場は徐々に回復していくことを期待しています。

このような状況下、同投資法人は運用方針のもと、中長期的な視点から、

安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長及び適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施していく予定です。

【格付けの状況】

（2022年４月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「A」（安定的）、債券格付「A」
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2022／６／16(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：623,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.26倍
• 年間分配金（法人予想）：15,938円（2022年10月 7,607円、2023年４月 8,331円）、年間利回り：2.55%

分配金利回りは2.55%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.46%(６/15時点)）と比較すると、少し高い水準ですが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））と低めの水準です。

直近５期の分配金は、2020年10月期までは12,000～13,000円でしたが、それ以降は半分程度の6,300円～7,195円程度で推移しています。

ただ、2021年10月期(6,344円)を底にして、増加傾向にあります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年11月に高値(754,000円)をつけました。

しかしその後は調整しましたが、今年１月に年初来安値(604,000円)をつけた後は、安値切り下げはなく、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、５月末に年初来高値(708,000円)をつけるまで上昇基調で推移していましたが、

PO発表の３営業日前から下落を開始し、今回のPO発表の翌営業日(6/16)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、長い陰線をつけて出来高を伴い大きく売られ、

前日比 37,000円安(-5.61%)で終了しました。

今後は、年初来安値(604,000円)を割り込まずに上昇に転じてくるのか、

これを下抜け、下値模索を続けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しており、
  ポストコロナ、ウィズコロナで外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在であり、応援したくなるJ-REITである。
• 今後、政府によるGo To トラベル事業等需要喚起施策の実施も想定されることから、
  それに伴う消費者の旅行意欲の上昇によって、国内観光市場は徐々に回復していくことが期待され、このファンドの収益の増加が期待できる。
• 2022年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益と好調な結果で着地。
• 今回のPOによる資金調達により、今期(2022年10月期)も引き続き、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割程度の増益の予想となっている。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 2.55％は、東証プライム上場会社の単純平均2.46%(６/15時点)と比較して少し高い水準だが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとそれほど高くない。
• 直近５期の分配金は、2021年10月期(6,344円)を底にして上昇傾向。
  2022年10月期は2022年４月期から412円増、2023年４月期はさらに724円増額予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,508口、25日平均は992口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年11月に高値(754,000円)をつけた。
  しかしその後は調整し、今年１月に年初来安値(604,000円)をつけた後は、安値切り下げはなく、上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、５月末に年初来高値(708,000円)をつけるまで上昇基調で推移していたが、
  PO発表の３営業日前から下落を開始し、今回のPO発表の翌営業日(6/16)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、長い陰線をつけて出来高を伴い大きく売られ、前日比 37,000円安(-5.61%)で終了。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(604,000円)を割り込まずに上昇に転じてくるのか、これを下抜け、下値模索を続けるのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と受渡期日１週間後の結果を検証しました。

今回は、いずれもJ-REITの、受渡期日が11/2(火)の積水ハウス・リート、ＮＴＴ都市開発リート、11/25(木)の星野リゾート・リートです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行（売出）価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

ＮＴＴ都市開発リートは損益プラス、

積水ハウス・リート、星野リゾート・リートは損益マイナスの結果でした。

星野リゾート・リートは、受渡日の大引けで売却した場合は、かろうじて利益が出ていました。

11月初旬から12月初旬にかけて、J-REIT全体であまり地合いが良くなかったのも、要因の一つだったと思います。

ちなみに私は、 購入申込なしでした。

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：積水ハウス・リート(3309)

このJ-REITは、「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資と積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略により、投資主価値の最大化を目指しており、2021年４月期の運用結果は、微増でしたが増収増益で好調でした。

ただ、今回の公募増資により新規取得資産を組入れた後の、 2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は2.4%、利益面は３～４%増額修正されていましたが、取得金額で約6.8%の資産増加からすると増額率が低く、物足りない感じでした。

分配金の年利回り(3.6％：10/19時点)は、東証１部上場会社の単純平均1.83%(10/18時点)と比較して、２倍程度高いですが、J-REITの平均的な利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると低めで、こちらもやや不足感がありました。

株価モメンタムは、直近３カ月ほど下落トレンドで推移していましたので、上がる気配が感じられませんでした。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】積水ハウス・リート投資法人(3309)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

投資口価格は、PO発表の翌営業日(10/19)はそれほど下がりませんでしたが、それ以降は、受渡日までは下落が続きました。

受渡日以降は、それほど上下なく、84,000～86,000円程度で推移しています。

要因分析：ＮＴＴ都市開発リート(8956)

このJ-REITは、 ＮＴＴ都市開発による包括的なサポートを受け、オフィスの「収益性」とレジデンスの「安定性」をバランスよく配分し分散化しており、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行い、ポートフォリオの安定性強化、収益力の向上が見込めました。

2021年４月期の運用成績は、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は３割以上増と好調でした。

今回の公募増資によって、新規取得資産を組入れることで、2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は３割、利益面は５割増額修正されており、今回の取得金額で約2.7%の資産増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、取得金額以上の増収増益の効果でした。

分配金の年利回り(4.3％：10/20時点)は、東証１部上場会社の単純平均1.81%(10/19時点)と比較して、２倍以上高くなっており、魅力的でしたね。

投資口価格は、下落トレンドから上昇に転じようとしている時でしたので、この後の上昇を期待できました。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＮＴＴ都市開発リート投資法人(8956)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

投資口価格は、今回のPO発表の翌営業日(10/19)はそれほど反応せず、数日上昇して、10/25に高値(157,500円)をつけました。

その後は、受渡日(11/2)まで下げたのですが、そこから上昇に転じ１週間後は何とか発行価格よりも高くなっています。

現在は、一進一退の値動きが続いていますが、12/17時点では75日移動平均線（青線）を上回ってきていますので、これから本格的な上昇をしていくのか要注目です。

要因分析：星野リゾート・リート(3287)

このJ-REITは、一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランドのリゾートホテルなどの物件に対し投資しており、外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在であり、応援したくなるファンドでした。

ただ、コロナ禍において、旅行や観光などの需要は大きく落ち込んでおり、今後回復は見込まれるものの、コロナショック前の需要が完全に戻ってくるかというと、少し疑問でした。

2021年４月期の運用状況は、前期比 減収減益で、営業収益は２割減、利益面は５割程度減少と厳しい結果でしたが、一転して、2021年10月期(2021年５月～10月)は前期比 営業収益は１割増、利益面は２割程度増の増収増益予想となっており、回復が見込まれていました。

今回の増資による新規取得資産は、取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、営業収益は同程度、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえると思います。

分配金の年利回り(2.0％:11/11時点)は、東証１部上場会社の単純平均1.89%(11/10時点)と比較してやや高い程度で、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りなかったです。

投資口価格は、直近の日足・週足ともに、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、

今回の増資発表を受け、25日移動平均線を下回ってきましたので、勢いがなくなってきている状況でした。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】星野リゾート・リート投資法人(3287)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

投資口価格は、11/8に高値(754,000円)をつけた後、PO発表以降は下落基調で、受渡日１週間後(12/2)まで下落が続きました。

ちょうどこの頃は日経平均も下落基調でしたので、これと合わせる格好でした。

直近では、ようやく下げ止まりこれから上昇していく形になっています。

まとめ

積水ハウス・リート(3309) 、ＮＴＴ都市開発リート(8956)、星野リゾート・リート(3287)のPO予想と一週間（５営業日）後の投資口価格は、

でした。

今回は０勝３敗、勝率0.000ということで３連敗。大反省ですm(_ _”m)

特に11月中旬から12月初旬は地合いが悪かったということもあり、星野リゾート・リートが予想以上に下げた印象です。今後、リゾート地の人出が活況になるといいですね。

今後の投資口価格の動向ですが、

積水ハウス・リートは、それほど上下なく、84,000～86,000円程度で推移しています。今後は、上に行くのか下に行くのか要注目です。

ＮＴＴ都市開発リートは、一進一退の値動きが続いていますが、12/17時点では75日移動平均線を上回ってきていますので、これから本格的な上昇をしていくのか楽しみです。

星野リゾート・リートは、下落基調からようやく下げ止まりこれから上昇していく形になっています。今後上昇していくかどうか楽しみです。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• Oneリート、大和証券リビング、ヒューリックリート、積水ハウス・リート、NTT都市開発リート：2.5%
• 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11/17(水)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的】

• 新たな特定資産（リゾート温泉旅館２物件（界 霧島、界 別府）、取得予定価格 112.5億円）の取得による収益安定性の向上及び財務基盤の安定性の向上を目的として、市場動向、１口当たり分配金の水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

この資金調達によって、リゾート温泉旅館２物件（界 霧島、界 別府）を2021年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、65物件、取得金額は1,768億円に拡大します。

増資の投資口数は、発行済み口数の約8.6%（OAを含めると最大約9.0%）と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は940口、25日平均は670口で、流動性はやや低い水準です。

どんな投資法人？

主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

このJ-REITの保有物件(2021年６月15日現在)は、63物件 1,656億円となっています。

投資方針は、

• 今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設
• ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から、投資対象資産を選定
• 具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手し、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築

としています。

星野リゾートグループ運営物件は、主に

• 星のや・・・独創的なテーマで圧倒的非日常へいざなうブランド
• 星野リゾート リゾナーレ・・・洗練されたデザインと豊富なアクティビティを備える西洋型リゾート
• 星野リゾート 界・・・地域の魅力を再発見、心地よい和にこだわった上質な温泉旅館
• 星野リゾート その他・・・日本列島の北から南までの個性が際立つホテル

2021年６月１日現在のポートフォリオは、

＜投資区分別分散（取得価格ベース）＞

• 星のや 11.8%
• リゾナーレ 5.0%
• 界 10.6%
• 星野リゾート・その他 6.3%
• 観光都市 52.3%
• その他 14.0%

＜オペレーター別分散（取得価格ベース）＞

• 星野リゾートグループ 33.7%
• IHG・ANA・ホテルズ 17.1%
• ハイアット 14.3%
• イシン・ホテルズ 12.6%
• ソラーレ 12.2%
• カンデオ 2.5%
• グリーンホスピタリティ 2.3%
• コアグローバル 2.0%
• グリーンズ 1.8%
• オークラ　ニッコー 1.3%

＜地域別分散（取得価格ベース）＞

• 北海道・東北 4.8%
• 関東 11.7%
• 北陸 8.7%
• 中部 22.9%
• 近畿 20.6%
• 中国・四国 16.2%
• 九州 15.1%

となっており、投資区分別では「観光都市」、オペレーター別では「星野リゾートグループ」、地域別では「中部地区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

【2021年４月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】

2021年４月期は、前期比 減収減益で、営業収益は２割減、利益面は５割程度減少と厳しい結果でした。

2021年10月期(2021年５月～10月)は、一転して前期比 営業収益は１割増、利益面は２割程度増の増収増益予想となっていますが、純利益のみ減益ということで、分配金は62円減の予想となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は６%程度、利益面は１割増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額割合は、営業収益はほどほど、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえます。

その次の期の2022年10月期は、さらに効果が見込める予定です。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年４月期は2021年10月期から809円増、2022年10月期はさらに301円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね！

【2021年４月期の運用状況】

観光市場においては、新型コロナウィルス感染症の影響により、2020年２月以降、順次水際対策が強化されたことに伴い、

2020年３月から2021年２月までの訪日外国人旅行者数（日本政府観光局推計値）が前年同期比98.6％減と大幅に減少したことに加え、

社会経済活動の抑制により国内需要も減少し、2020年３月から2021年２月までの宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数（観光庁速報値）は前年同期比56.1％減となっています。

旅行需要の回復や観光関連消費の喚起を図ることを目的として、2020年７月から開始された「Go To トラベル事業」により、一時は国内需要に回復の動きがみられたものの、その後の同感染症の感染再拡大に伴い、2020年11月以降、同事業が一時停止となった上、緊急事態宣言の再発出もあり、2021年以降も厳しい状況が続いています。

このような環境のもと、同投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。

同投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設は、マイクロツーリズムや３密回避滞在の提唱等により、緊急事態宣言下においても、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。

【財務状況】

2021年４月30日現在の有利子負債残高は67,690百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV：有利子負債残高÷総資産額（見込）×100）は38.3％となり、前期末(2020年10月) 37.9%と比較すると、0.4ポイント増加しました。

2021年10月期末のLTVは38.1％と、前期比 0.2%ポイント減少の見込みです。

【2022年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2021年12月に予定している資産取得（リゾート温泉旅館２物件）に伴い、2022年４月期)の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

＜2022年４月期の運用状況予想＞

2022年４月期の予想を、営業収益は６%程度ですが、利益面は１割程度増額をしています。

分配金は7,153円増の予想で、2021年10月期比で＋809円です。

2022年10月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年４月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【11／11(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：732,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.59倍
• 年間分配金（法人予想）：14,607円（2022年４月 7,153円、2022年10月 7,454円）、年間利回り：2.0%

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.89%(11/10時点)）と比較すると、少し高い水準となっています。

直近５期の分配金は、2020年10月期までは12,000～13,000円でしたが、それ以降は約半分の6,300円～6,400円程度で推移しています。

コロナ禍の影響を大きく受けており、寂しい状況です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(250,000円)を付けた後は、右肩上がりで上昇をし続け、現在はその安値の３倍程度の値がついています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の日足ベースの株価も、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、

今回の増資発表を受け、翌営業日(11/11)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか出来高を伴い下げ、前日比 4,000円安(-0.5%)となりました。

25日移動平均線（赤線）を下回ってきていますので、今後75日移動平均線（青線）に支えられ再び上昇していくのか、さらに下抜けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しており、外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在であり、応援したくなる。
• コロナ禍において、旅行や観光などの需要は大きく落ち込んでおり、今後回復は見込まれるものの、コロナショック前の需要が戻ってくるかというと疑問符がつく。
• 2021年４月期は、前期比 減収減益で、営業収益は２割減、利益面は５割程度減少と厳しい結果だった。しかし一転して、2021年10月期(2021年５月～10月)は前期比 営業収益は１割増、利益面は２割程度増の増収増益予想となっている。
• 今回の増資による新規取得資産は、取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、営業収益は同程度、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(2.0％)は、東証１部上場会社の単純平均1.89%(11/10時点)と比較してやや高い程度。J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りない。
• 公募増資後の、2022年４月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年10月期から809円増、2022年10月期はさらに301円増額予想となっている。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は940口、25日平均は670口で、流動性はやや低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 昨年のコロナショック時の安値(250,000円)から現在まで、上昇トレンドを継続しており、現在の投資口価格は、その安値の３倍程度の値がついている。
• 直近の日足ベースでも上昇トレンドが継続していたが、今回の公募増資発表後の翌営業日(11/11)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、出来高を伴い下げ、前日比 4,000円安(-0.5%)となった。今後は、75日移動平均線に支えられ再び上昇していくのか、さらに下抜けるのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。