今回は、東証J-REITのＯｎｅリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート：2.5%
• 日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「分配金の持続的な成長」と「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針とし、運用を継続してきた。
  今回、新たな特定資産（オフィスビル１、ホテル５の計６物件）を取得することで、内部成長基盤の強化を図り、有利子負債比率（LTV）に留意しつつも中長期的な分配金成長による投資主価値向上を実現できると考え、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件、ホテル５物件の計６物件（取得予定価格 299億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、34物件、取得金額は1,521億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約20.6%（第三者割当を含めると、最大約21.6%）で、

直近のオフィスビル又はホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.9%、MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2021年９月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の大引で売却した場合の騰落率は-0.2～+1.3%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2021年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)、大和証券リビング投資法人(8986)、タカショー(7590)

どんな投資法人？

みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特徴】

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指しています。

• 用途別投資割合
  オフィスビル 50%以上、ホテル・住宅・商業施設・その他用途 50%以下
  • 運用実績と豊富な知見を有するオフィスビルへの投資割合は過半を維持
  • 資産入替を機動的に推進すべく、市場環境に応じてオフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に検討できるよう「ホテル・住宅・商業施設・その他用途」の各投資対象を設定

２．中小規模のオフィスビルにおける投資運用実績と豊富な知見

同投資法人がオフィスビル投資において重点投資対象とする中小規模のオフィスビルは、市場でのストックが多いために売買における流動性が高く、

また、中小企業を中心としたテナントの代替性が相対的に高いことから賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

３．スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用

同投資法人のスポンサーであるみずほ信託銀行は顧客の保有、運用する不動産にかかる情報に対して、高いアクセス力を有しています。

また、MONEグループ（みずほリートマネジメント（同資産運用会社）、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問）は2002年のグループ創業来築き上げてきた私募ファンド事業で培われた独自のネットワークにより、

不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等からの独自の情報を収集しています。

４．金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築

スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメーションにより、安定的な財務基盤を構築しています。

また、利益相反取引管理や情報管理等を、金融機関におけるノウハウを活かした厳格なルールに基づいて遂行しています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年１月30日現在)

保有物件数：28件、取得価格の合計：1,225億円、稼働率97.4%（2026年１月）

（以下は、取得価格ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

となっており、「オフィス」が９割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県） 59.8%
• 大阪圏 18.0%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京圏」が最も多く６割、次に「大阪圏」が多く２割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地しました。

前期（2026年２月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割弱減の予想となっています。

増資後の今期（2026年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

オフィスビル賃貸市場については、従業員の新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業務拡大による館内増床や立地改善のための移転など、テナント需要は引き続き好調であり、賃料については上昇傾向が続くことが見込まれています。

同投資法人においては、ポートフォリオの質的改善並びに良好な売却環境を活かした資産入替戦略の一環として、

2025年３月11日付で南品川JNビル、南品川Nビル及び南品川Jビルの３物件（譲渡価格6,700百万円）、同年同月19日付でMY熊本ビルの準共有持分55%（譲渡価格1,028百万円）をそれぞれ譲渡し、

同年同月21日付でコンフォートイン名古屋栄駅前(取得価格7,740百万円)を取得しました。

また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。

当期は、ONEST横浜西口ビル、ONEST上野御徒町ビル及びフィールド北参道においてCASBEE不動産評価認証のAランク（大変良い）を取得しました。

この結果、当期末現在の同投資法人の保有資産合計は29物件（取得価格合計1,237億円。なお、匿名組合出資持分は含まない。）、総賃貸可能面積は159,275㎡、また、当期末現在の稼働率は98.3％（前期末比 0.1ポイント減）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2025年７月31日に返済期限が到来した既存借入金15億円の返済資金及び2025年８月６日に償還期限が到来した投資法人債15億円の償還資金に充当するため、

2025年７月30日付で29億円の投資法人債の発行を行いました。

このうち、10億円は、グリーンボンド（環境改善や再生可能エネルギーなどのグリーンプロジェクトに必要な資金を調達するために発行される債券）による資金調達となりました。

この結果、当期末現在での有利子負債残高は653億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.3％（前期末比 変わらず）となりました。

【前期（2026年２月期）の見通し】

＜投資環境＞

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング（テナント誘致、客付け）活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も堅調に推移することが期待しています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

同投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行をスポンサーとして、

物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指しています。

かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、同投資法人は、同資産運用会社、MONE及びMREM（MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社）の運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、

スポンサーであるみずほ信託銀行のサポートを最大限に活用する方針です。

スポンサーは、MONE及びMREMと連携し、同投資法人が従来から重点投資対象としてきた中小規模のオフィスビル以外の資産の取得検討への活用を目的として、ホテルパイプライン情報及び必要な人材やノウハウの提供等を強化しています。

（外部成長）

同投資法人は、中小規模のオフィスビル（※１）を重点投資対象としつつ、ホテル、住宅、商業施設等も組入れるポートフォリオ構築方針のもと、

個別物件の立地や建物仕様、用途特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指しています。

※１：中小規模のオフィスビル

延床面積が概ね33,000㎡（約10,000坪）未満で入居テナントのニーズを充足する一定のビルスペックを有したオフィスビルをいう。

投資対象地域については、日本国内において、ポートフォリオの地域分散を考慮しながら投資対象となる資産の用途に適した地域とし、

オフィスビル、住宅、商業施設は「東京経済圏を中心とした五大都市圏（※２）、地方政令指定都市等」（※３）を対象とし、

ホテルは日本全国の主要都市及びその周辺地域又は観光地を対象としています。

※２：五大都市圏

東京経済圏、大阪圏（大阪市）、名古屋圏（名古屋市）、福岡圏（福岡市）、札幌圏（札幌市）及びその近郊の地域

※３：地方政令指定都市等

五大都市圏以外に所在する政令指定都市及び地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市

＜内部成長戦略＞

同投資法人は、下記のような取組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図る方針です。

• プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
• テナントリレーションの構築・強化
• マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
• 戦略的CAPEX（資本的支出）（※４）の活用による物件価値の維持・向上
• 既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
• ESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化

※４：戦略的CAPEX（資本的支出）

長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施することをいう。

【2026年８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計６物件の取得に伴い、

2026年８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年８月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしています。

この運用状況の予想は、今回の新規取得資産（計６物件）と譲渡予定資産（２物件）が含まれています。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。

2027年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／６(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：84,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：85.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,340円（2026年８月 2,170円、2027年２月 2,170円）、利回り：5.13%

分配金利回りは5.13%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.20%(３/６時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）となっており、上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、

３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落しました。

今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指している。
• 前々期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 増資後の今期（2026年８月期）の運用予想は、今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、前回予想から営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしており、
  前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増だが、経常利益と純利益は微減を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.13％(３/６時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.20%(同)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）で上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっている。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 85円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開だったが、
  ３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／24(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益を確保すべく、環境に応じたインフレ耐性の強化と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、
  新たな特定資産（住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件）を取得するため、市場動向、LTV水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。

としています。

今回の資金調達によって、住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件（取得予定価格 173.89億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：85物件、取得価格：1,930億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.2%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は過去５回（2021年以降）公募増資を実施しており、その時のPOの結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2021年９月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は0.0～2.0%の損益マイナスでしたが、

それ以外の直近の４回は0.3～4.4%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2024年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年９月実施＞
• 前回（2024年９月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、福岡リート(8968)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長
3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

＜エリア別投資比率（取得価格ベース）＞

• コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏） 70%以上
• サブエリア（上記以外） 30%以下

＜用途別投資比率＞

• 住居 35%以上かつ最上位比率
• オフィス、商業施設、ホテル 65%以下、ただし各用途の投資比率は住宅を超えないものとする。

【保有資産】

保有物件(2026年１月30日現在)は80物件、取得価格合計 1,779億円、稼働率 98.5%(2026年１月31日現在)となっています。

ポートフォリオの分散状況（2026年１月30日現在）は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

＜エリア別投資比率＞（コアエリア 84.1%）

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月22日発表）

表３のとおり、前期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期（2026年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減の予想となっています。

今回の増資後の2026年８月期は、同じく上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は１割弱増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、堅調な企業収益が設備投資を後押しし、賃上げの動きも緩やかに広がりつつありました。

家計へのプラス効果が徐々に表れる中、インバウンドによる消費の拡大などが国内需要を下支えし、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の成長停滞に伴う下振れリスク、アメリカの通商政策による市場への影響には、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、日銀によるマイナス金利解除後もレンダーの貸出態度は緩和的な状況が続いている中、J-REITを含む国内投資家による投資は依然堅調であり、

2025年9月に公表された都市未来総合研究所の不動産売買実態調査によると、2025年8月期の上場企業等による国内不動産の売買取引額は約6,601億円、取引額（3か月後方移動平均）の前年同期比増減率は＋63.5％で、3ヶ月連続でプラスとなりました。

住宅賃貸市場は、引き続き活発な求人市場を背景とする東京23区を中心とした転入超過や、外国人労働者の増加等に伴い、需給は更にタイト化に向かっており、同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスは、供給量は限定的な水準にとどまり、需給が逼迫している状況により賃料は上昇基調を続けています。

商業施設は、景気回復の継続やインバウンド消費の拡大を受け、小売販売額は堅調に推移し、主要都市にとどまらず、地方都市でも緩やかな改善が見られました。

ホテルは、国内観光需要の安定した伸びに加え、アジア諸国や北米・欧州からのインバウンドの回復とさらなる増加が全体の市場を支えています。

2025年8月までの段階での推測値で訪日外国人旅行者数は2,838万人と、前期比で438万人増加しました。

これにより外国人宿泊客の増加がホテル稼働率や収益性の回復を一層押し上げる要因となっています。

＜運用実績＞

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング（テナント誘致、客付け）による稼働率の上昇や賃料の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

また、手元資金の活用により、2025年3月31日付で新たにスプリングサニーホテル名古屋常滑駅前（取得価格22億円）を取得しました。

一方、2025年3月14日付で仙台日興ビルの50％の信託受益権準共有持分を、2025年4月24日付でウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘を譲渡し、当期末日（2025年8月31日）現在の物件数は79物件、取得価格の総額は1,732億円となっています。

＜資金調達の状況＞

当期末日（2025年８月31日）時点における借入金残高は91,220百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」）は48.7％（前期末比 変わらず）となっています。

【今期（2026年２月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

同投資法人は、MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社）との更なる連携を更に強化することで、

高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの、良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって「外部成長の実現」を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する豊富な実績に裏打ちされた専門性、同資産運用会社が個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」、「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

＜外部成長戦略＞

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等について、当初予定していた物件の譲渡は一巡しましたが、

当期以降も状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う方針です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討や保有物件のLED化工事の実施、電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく計画です。

＜財務戦略＞

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

• 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
  資産の取得や修繕等、同投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、
  経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施する。
• 資金調達（デット・ファイナンス）
  資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う。
  また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する。
• LTV
  LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とする。
  （LTV（％）＝a／b×100（％）、a＝期末有利子負債残高、b＝期末総資産額）

【2026年２月期と８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、２物件の譲渡と７物件の取得に伴い、

2026年２月期と８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

増資後の2026年８月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2027年２月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／13(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：94,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：331倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年８月 2,700円、2027年２月 2,700円）、利回り：5.71%

分配金利回りは5.71%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.18%(２/13時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.56％（2025年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REIT。
• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、
  資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指している。
• 前期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期（2025年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、次期（2026年８月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.71％は、東証プライム上場会社の単純平均2.18%(２/13時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移している。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、当初予想から変わらずで、前期比 100円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけた。
  しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移。
• 直近の投資口価格は、昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59.8%
• 大阪圏 18%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
• 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：115,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
• 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：93,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

まとめ

2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。

株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。

J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。

キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。

「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。

ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。

「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。

昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年８月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年８月４日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月21日現在）

物件数：29物件、取得価格：1,237億円、稼働率：98.4%（2025年２月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 93.7%
• その他（ホテル） 6.3%

となっており、「オフィス」が９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 64.1%
• 大阪圏 13.9%
• 名古屋圏 12.1%
• 福岡圏 8.6%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：269,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：68.3倍
• 年間分配金（法人予想）：14,471円（2025年８月 8,060円、2026年２月 6,411円（2025年９月１日付の１／３分割後は１口 2,137円））、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり6,691～7,217円で推移し、上下で526円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(274,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(220,500円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移し、直近ではすべての移動平均線を上抜けています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/22に安値(240,600円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で順調に値を伸ばしており、

8/4に年初来高値(270,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月28日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：100%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：116,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,228倍
• 年間分配金（法人予想）：6,300円（2025年８月 3,160円、2026年２月 3,140円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/30に一時的な安値(108,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

8/1に高値(117,200円)をつけています。

ＴＯＰ１：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月24日現在）

物件数：79物件、取得価格：1,732億円、稼働率：99.4%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 28%
• 商業施設 21%
• ホテル 13%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 58%
• 名古屋経済圏 11%
• 大阪経済圏 10%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：135倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年８月 2,700円、2026年２月 2,700円）、利回り：5.70%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/8に安値(85,300円)をつけた後は、順調に値を伸ばして、7/31に年初来高値(95,000円)をつけています。

まとめ

2025年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が２銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「タカラレーベン不動産」は、分配金の安定度や投資口価格モメンタムでも最高得点となっています。

J-REIT全体では、2024年までの低迷から抜け出し、上昇基調が鮮明となっていますので、買いやすいですね。

個別では、

「タカラレーベン不動産」は、上記に加え、分配金の安定度も高くなっています。

2025年４月のトランプ関税ショックでの安値からの戻りに勢いがあり、利回りが高い分、買いが集まってキャピタルゲインも期待できそうです。

「ザイマックス・リート」は、他の２銘柄に比べ、やや投資口の価格の勢いが弱いです。

ただ、投資口価格は110,000～120,000円で安定しており、高分配ランキングの常連ですので買いやすいかもしれませんね。

「Oneリート」は、2024年末からの上昇基調が継続中です。

2024年１月の高値(274,900円)のブレイクも時間の問題ですので、今後の投資口価格の上昇が楽しみです。

今回ご紹介していない８月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り5.09％(８/４時点)、ラサールロジポート(3466) 5.01%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年８月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：８/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年１月29日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：日本都市ファンド投資法人(8953)

【特徴】

• 国内最大級の総合型REITで、「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している。
• エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用している。
• 多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年11月30日現在）

物件数：145物件、取得価格：１兆2,841億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年８月31日現在 141物件ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 都市型商業施設 42.8%
• オフィス 19.0%
• 複合型 17.6%
• 郊外型商業施設 15.5%
• その他 5.1%

となっており、「都市型商業施設」が４割強を占めています。

＜エリア別＞（同）

• 東京圏 56.0%
• 大阪圏 26.9%
• 名古屋圏 5.4%
• その他 11.7%

となっており、「東京圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年１月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：67.0倍
• 年間分配金（法人予想）：5,540円（2025年２月 2,780円、2025年８月 2,760円）、利回り：5.84%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,261～2,313円で推移し、上下の幅は52円で比較的小さくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年２月に高値(104,300円)をつけた後は、92,000～104,000円のレンジ内で推移していましたが、

2024年に入り90,000円を割り込み下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に年初来安値(85,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、1/29に高値(95,900円)をつけています。

ＴＯＰ２：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年12月23日現在）

物件数：32物件、取得価格：1,236億円、稼働率：98.3%（2024年12月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 100%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 69.4%
• 地方政令指定都市 30.6%

となっており、「東京経済圏」が７割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年１月29日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：246,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：83.1倍
• 年間分配金（法人予想）：14,660円（2025年２月 7,020円、2025年８月 7,640円）、年間利回り：5.95%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり6,691～7,120円で推移し、上下で429円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(274,900円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移していましたが、

その後は下落基調で推移し、同年12月に安値(220,500円)をつけました。

そして、その後は上昇に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に年初来安値(220,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、1/29に高値(247,000円)をつけています。

ＴＯＰ１：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月12日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,734億円、稼働率：98.7%（2024年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 28%
• 住宅 39%
• ホテル 13%
• 商業施設 20%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 58%
• 名古屋経済圏 11%
• 大阪経済圏 10%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年１月29日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：88,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：138倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年２月 2,700円、2025年８月 2,700円）、利回り：6.07%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～3,008円で推移し上下の幅は391円で比較的大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,800円)をつけるまでは上昇トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、同年12月に安値(82,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に年初来安値(82,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は上昇に転じ、1/29に高値(89,200円)をつけています。

まとめ

2025年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに全て利回りが５％超で、特にタカラレーベン不動産は６％超の利回りです。

J-REIT全体では投資口価格は下がりっぱなしでしたが、直近では１月の日銀政策決定会合の決定を受け堅調な値動きを示しており、今が買い時の感があります。

また、利回りが高いためインカムゲインが期待でき、日本株よりも値動きが穏やかですので、2025年のNISA枠を活用した投資の期待もあります。

個別では、

「タカラレーベン不動産」は、利回りは最も高く、高利回りランキングの常連で、直近の４期ほどは分配金も１口当たり2,700円程度で安定しています。

今が安値で買える絶好の機会かもしれませんね。

「Ｏｎｅリート」は東京を中心としたオフィス特化型で、今後、オフィスの空室率が下がってくれば、投資口価格は上昇する可能性があります。

気になるのは、流動性がやや低いことと、投資口価格が若干高めというところでしょうか。

「日本都市ファンド」は、資産規模が大きく安定感があります。

分配金も安定していますので、買いやすいですね。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、日本都市ファンドの次に利回りが高い、

ザイマックス・リート(3488)は利回り5.80％(１/29時点)、サンケイリアルエステート(2972) 5.46%とどちらも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年２月の権利付き最終日は26日(水)（権利落ち日：２/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本都市ファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産、マリモ地方創生リート、福岡リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券）はじめ、引受人（野村證券、大和証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／30(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件）を取得することで多様性のあるポートフォリオを構築し、
  ひいては投資主価値を向上させることを目的として、マーケット動向等を勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件（取得予定価格 570億円）を2024年10月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、145物件、取得金額は１兆2,840億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.92%（第三者割当を含めると、最大約3.07%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

マリモ地方創生リート 18.6％、福岡リート 9.54%、タカラレーベン不動産 16.6%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は30,738口、25日平均は26,633口（９/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している国内最大級の総合型REITです。

エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用しています。

また、多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以下、総称して「中核物件」）等への厳選投資を行っています。

なお、かかる投資に際しては、用途や地域、賃借人の属性による分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築する方針です。

マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、最適なポートフォリオを構築しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：１兆2,288億円、稼働率：99.1%

ポートフォリオの分散状況：（2024年2月29日現在 133物件ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 都市型商業施設 43.4%
• オフィス 19.2%
• 複合型 17.8%
• 郊外型商業施設 15.9%
• その他 3.7%

となっており、「都市型商業施設」が４割強を占めています。

＜エリア別＞（同）

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 26.9%
• 名古屋圏 5.5%
• その他 12.0%

となっており、「東京圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月19日発表）

表２のとおり、前々期(2024年２月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減でした。

前期(2024年８月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減の予想となっています。

今回の増資後の2025年２月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割強増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年２月期は前期比 480円増、2025年８月期は同120円減の予想となっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

（マクロ経済動向）

当期における日本経済 は、2023年10～12月期（2024年3月11日公表の2次速報値）の実質国内総生産（GDP）成長率が前期比+0.1％（年率+0.4％）に上方修正され、2024年3月22日公表の消費者物価指数2024年(令和6年)2月分では前年同月比+2.8％となるなど、

デフレからインフレへの転換が意識される中で、個人消費は賃金の上昇も伴い回復傾向にあり、企業による設備投資も拡大するなど、全体として景気は緩やかに回復の動きが続いています。

資本市場では、日経平均株価は2023年初から上昇基調を維持していましたが、7月以降は国内外の金利動向、ウクライナや中東情勢を巡る地政学リスクの影響等を受け一進一退の動きとなりました。

その後、国内マイナス金利の解除後も緩和的な金融環境が続くことが期待され始めると再び上昇基調に転じ、2024年2月には34年ぶりにバブル期の最高値を更新し、当期末である2024年2月末時点では39,166円となりました。

J-REIT市場においては、期中を通して国内の金融政策動向が警戒され東証REIT指数は軟調に推移し、当期末の2024年2月末時点で1,698ポイントとなっています。

一方で、3月には国内マイナス金利の解除により国内の金融政策に対する不透明感が和らぎ、一転して上昇に転ずる局面も見られています。

（不動産売買市場）

不動産売買市場では、国内外の金融政策に対して警戒感が持たれる中で、海外投資家による投資額は縮小傾向にあったものの、

国内投資家を中心に投資意欲が依然旺盛であり、厳しい取得環境が続いています。

（不動産賃貸市場）

商業施設においては、国内消費のみならずインバウンド需要が回復し、引き続き売上の増加が見られており、賃貸市場においても強い需要が見受けられます。

オフィスにおいては、新規供給や二次空室の顕在化による空室率の一時的な上昇はありましたが、

景気回復の動きが見られることや、ビルのスペック・立地改善のための移転ニーズ増加により需要は底堅く推移し、空室率は緩やかな低下傾向にあります。

＜運用実績＞

このような環境の中で、保有資産の入替えの一環として、新規2物件（JMFレジデンス町田、JMFレジデンス名駅南）の取得、複数の賃貸住宅の信託受益権を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得、

及び2物件（イオンモール鶴見緑地の不動産信託受益権の準共有持分25％及びラウンドワン三宮駅前店）の売却を当期に完了しました。

また、住宅特化型私募REITである日神プライベートレジリート投資法人の投資口の追加取得を行いました。

上記等の結果、当期末現在において、同投資法人の運用資産は133物件、取得価格の総額1兆2,100億円、鑑定評価額の合計1兆3,445億円、総賃貸可能面積2,537,183.65㎡、テナント総数2,371、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3％となりました。

また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、主として既存物件の一部における前期末比での内部成長やキャップレート（※１）の低下等の結果として、含み益は1,949億円（前期比+236億円）となりました。なお、1口当たりNAV（※２）は、115,100円（前期比+3,500円）となりました。

※１：キャップレート

還元利回り（キャップレート）とは、不動産の収益性を表した利率のことで、不動産価格を算出する時に用いられる。

※２：1口当たりNAV（Net Asset Value）

（純資産＋含み損益-分配金総額）÷発行済投資口数で算出（百円未満切捨て）

＜資金調達の概況＞

同投資法人は、当期に返済期日を迎えた既存の借入金211億円に関して、その返済資金に充てるために206億円の借入、及び手許資金による5億円の弁済を行いました。

また、JMFレジデンス町田の取得資金の一部に充当するために、2023年9月に第6回JMFグリーンボンド（日本都市ファンド投資法人第6回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付））35億円を発行しました。

更には、2023年12月に償還期限を迎えた投資法人債75億円の償還資金の一部に充てるために、長期借入金40億円の借入を行いました。

これらの結果、同投資法人の当期末現在の有利子負債残高は5,501億円、うち、短期借入金は5億円、長期借入金は4,921億円、投資法人債は575億円となりました。

当期末現在の長期負債比率については99.9％、固定金利比率は96.4％、LTV(有利子負債残高÷総資産額)は44.1％(前期末比 変わらず)となっています。

＜2024年８月期の見通し＞

短期的には、国内外の金融政策、特に日本の利上げペースと米国の利下げ動向を要因とする金利変動や為替変動が警戒される中で、経済ファンダメンタルズや企業業績の動向を注視していく必要があります。

小売セクターについては、国内消費に加えてインバウンドも回復していることから、継続的な需要の回復が見込まれます。

オフィスセクターにおいても、引き続きビルグレードや立地の改善による移転の動きが見られ、底堅い需要は継続することが見込まれます。

ただし、中長期的には、人々の働き方や、住み方、消費形態が大きく変化をする中、都市部においては様々な用途での利用ニーズも生まれてくるものと同投資法人は考えており、

既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた物件・エリア単位でのマネジメント力が必要になってくるものと考えています。

【2025年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年10月に予定している新規資産取得（都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件）に伴い、

2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率(１兆2,270億円→１兆2,840億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対してほぼ妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり30円増の予想です。

2025年８月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年９月26日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「AA－」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／９／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：97,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：21.7倍
• 年間分配金（法人予想）：5,440円（2025年２月 2,780円、2025年８月 2,660円）、利回り：5.60%

分配金利回りは5.60%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.43%(９/25時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.67％（2024年８月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,261～2,313円（上下52円差）で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年11月に高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、

2024年３月と８月に２回安値(86,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(86,800円)をつけた後は、上昇基調で推移し、9/17に高値(101,300円)をつけました。

そしてその後はヨコヨコで推移していましたが、今回のPO発表の翌営業日(9/26)はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて前日比 2,800円安(-2.81%)と急落しました。

今後は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している国内最大級の総合型REIT。
• エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用。
• 前々期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減で着地。
• 前期(2024年８月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率(１兆2,270億円→１兆2,840億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はほぼ妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.60％は、東証プライム上場会社の単純平均2.43%(９/25時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,261～2,313円（上下52円差）で安定して推移している。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は、当初予想から１口当たり30円増で、前期比 480円増、翌2025年８月期は同120円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は30,738口、25日平均は26,633口（９/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年11月に高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、2024年３月と８月に２回安値(86,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、8/5に年初来安値(86,800円)をつけた後は、上昇基調で推移し、9/17に高値(101,300円)をつけた。
  そしてその後はヨコヨコで推移していたが、今回のPO発表の翌営業日(9/26)はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて前日比 2,800円安(-2.81%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのタカラレーベン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／５(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（住宅７、ホテル３の計10物件）を取得するため、
  市場動向、LTV（有利子負債比率）水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うことした。

としています。

今回の資金調達によって、住宅７、ホテル３の計10物件（取得予定価格 240億円）を2024年９月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、80物件、取得金額は1,734億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約15.8%（第三者割当を含めると、最大約16.6%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産（2024年３月実施） 12.9%、平和不動産リート 3.91%、スターアジア不動産 13.2%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,849口、25日平均は4,836口（８/30時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は過去４回公募増資を実施（2021年以降）しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、2021年９月は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は０～2.0%の損益マイナスでしたが、

2022年９月は0.3～2.4%の損益プラス、2023年３月は1.0～1.8%の損益プラス、2024年３月は1.0～4.4%の損益プラスでの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2024年３月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年２月実施＞
• 前回（2024年３月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長
3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

＜エリア別投資比率（取得価格ベース）＞

• コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏） 70%以上
• サブエリア（上記以外） 30%以下

＜用途別投資比率＞

• 住居 35%以上かつ最上位比率
• オフィス、商業施設、ホテル 65%以下

【保有資産】

保有物件(2024年３月４日現在)は70物件、取得価格合計 1,494億円、稼働率 98.7%(2024年７月31日時点)となっています。

ポートフォリオの分散状況（2024年３月４日現在）は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 33%
• 商業施設 24%
• ホテル ５%

＜エリア別投資比率＞（コアエリア 84%）

• 東京経済圏 56%
• 名古屋経済圏 13%
• 大阪経済圏 11%
• 福岡経済圏 ５%
• その他 16%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割強、

エリア別では「東京経済圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月19日発表）

表３のとおり、前期(2024年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期(2024年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増の予想となっています。

今回の増資後の2025年２月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年２月期は前期比 変わらず、2025年８月期も同変わらずの予想となっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費の回復、インバウンド需要の拡大等は底堅く推移し、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクには、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、J-REITを含む国内投資家の投資額が増加しました。

日銀の金融政策の変更を受けて金利が上昇しているものの、主要国と比較して利回りスプレッドは高く、国内優良物件に対する国内投資家の需要は堅調であるため、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。

住宅の賃貸市場については、新規求人数の増加等による東京23区への転入超過や入国規制緩和による外国人入国超過の持続的な増加等を背景に需給は更にタイト化に向かっています。

同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスについては、東京23区において新築ビルが空室を抱えて竣工している一方で、既存ビルにおいて移転需要や館内増床等により空室消化が進んだため、空室率は横ばいで推移しています。

オフィス賃料は、競争力のあるビルでは成約が進んだものの、空室を抱えるビルでは賃料調整が続き、全体として緩やかな下落傾向が継続しています。

商業施設については、外出機運の高まりや国内外の旅行客の増加影響により、小売販売額は全体で堅調に推移しています。

立地別では、インバウンド客の来館があった大都市ターミナル駅周辺のSCの販売増加が目立っています。

ホテルについては、国内の観光促進策である全国旅行支援が徐々に終了する中でも、需要の減退は見られず、国内需要は底堅く推移しました。

また、コロナ禍前の2019年に総数の約３割を占めていた中国からのインバウンドが本格的な回復には至っていない一方で、

韓国、米国、シンガポール等の国・地域からのインバウンドが牽引し、全体として回復が顕著となりました。

＜運用実績＞

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング（テナント誘致、客付け）による稼働率の上昇や賃料の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

＜資金調達の状況＞

当期末日（2024年2月29日）時点における借入金残高は67,150百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」）は47.1％（前期末比 変わらず）となっています。

＜今後の運用方針＞

同投資法人は、2024年3月29日付でPAG Real Estate Holding LimitedからMIRARTHホールディングスへ同資産運用会社の株式が譲渡されたことにより、メインスポンサーであるMIRARTHホールディングスの保有比率が発行済株式総数の60％から90％に高まり、

MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社）との更なる連携強化を進めました。

また、これに伴い、同資産運用会社は「MIRARTH不動産投資顧問株式会社」に商号変更しました。

今後、より一層の「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって外部成長の実現を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスが有する独自のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、

「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」、「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

＜外部成長戦略＞

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等も実施してきましたが、予定していた物件の譲渡は一巡しました。

当期以降は状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う計画です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討や保有物件のLED化工事の実施、電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく予定です。

＜財務戦略＞

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

• 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
  資産の取得や修繕等、同投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、
  経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施する。
• 資金調達（デット・ファイナンス）
  資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う。
  また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する。
• LTV
  LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とする。
  （LTV（％）＝a／b×100（％）、a＝期末有利子負債残高、b＝期末総資産額）

【2025年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年９月に予定している新規資産取得（住宅７、ホテル３の計10物件）に伴い、

2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約16.0%の増加率(1,494→1,734億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2025年８月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年６月７日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「A－」（ポジティブ）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／８／30(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：94,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：62.3倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年２月 2,700円、2025年８月 2,700円）、利回り：5.73%

分配金利回りは5.73%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(８/30時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.72％（2024年７月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,617円～3,008円（上下391円差）で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(85,300円)をつけるまでは下落基調で推移しましたが、

その後は上昇に転じ、2024年１月に高値(105,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、直近では全ての移動平均線の下で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/19に高値(101,000円)をつけるまでは、ヨコヨコでの推移でしたが、

その後は急激に下落し、8/5に年初来安値(91,600円)をつけました。

そしてその後は上昇基調で推移していましたが、2024年８月期の分配金権利落ちで窓を開けて下落し、

その翌営業日(8/30)もPOによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,000円安(-2.08%)と急落しました。

今後は、8/5につけた年初来安値(91,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REIT。
• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、
  資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指している。
• 前期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期(2024年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約16.0%の増加率(1,494→1,734億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.73％は、東証プライム上場会社の単純平均2.38%(８/30時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,617円～3,008円（上下391円差）で推移している。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は、当初予想から変わらずで、前期比も変わらず、翌2025年８月期も同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,849口、25日平均は4,836口（８/30時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2023年３月に安値(85,300円)をつけるまでは下落基調で推移したが、その後は上昇に転じ、2024年１月に高値(105,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、直近では全ての移動平均線の下で推移。
• 直近の投資口価格は、7/19に高値(101,000円)をつけるまでは、ヨコヨコでの推移だったが、その後は急激に下落し、8/5に年初来安値(91,600円)をつけた。
  そしてその後は上昇基調で推移していたが、2024年８月期の分配金権利落ちで窓を開けて下落し、その翌営業日(8/30)もPOによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,000円安(-2.08%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、8/5につけた年初来安値(91,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、
  割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの福岡リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（野村證券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、西日本シティＴＴ証券、ＦＦＧ証券、岡三証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／４(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設１、住居１の計２物件）の取得により外部成長を図ること、また、有利子負債比率（LTV）の引き下げによる財務基盤の安定を目的として、市場動向及び １口当たりの分配金の水準等を勘案した結果、
  投資主の中長期的な利益に資すると判断し、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設１、住居１の計２物件（取得予定価格 128億円）を2025年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、36物件、取得金額は2,301億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約9.09%（第三者割当を含めると、最大約9.54%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 12.9%、平和不動産リート 3.91%、スターアジア不動産 13.2%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,244口、25日平均は2,728口（８/30時点）で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

福岡・九州地域を中心とする優良不動産を不動産投資信託に組み込むことにより国内外の優良投資家の資金を集め、地域の活性化や魅力あふれる街づくりに貢献するという、日本で最初の「地域特化型リート」としてスタートしました。

2005年６月の上場以来、投資主、スポンサー各社等の支援によって順調に成長し、安定した業績をあげています。

今年で上場20年目となる同投資法人は総合型リートとして、商業施設のほか、オフィスビル、物流施設、住居、ホテルなど35物件を保有・運営しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【基本理念】

投資対象エリアを、原則として、福岡を中心とする九州全体（沖縄県を含みます。）及び山口県（以下「福岡・九州地域」といいます。）に限定した地域特化型REITとして、

福岡・九州地域に精通した同資産運用会社の情報力とノウハウを活かし、投資主の最善の利益を目指しています。

【投資方針】

「成長余力の高いマーケット」と「競争優位性を発揮できる得意分野」が重なる領域を投資対象とすることを基本方針としています。

この方針の下、福岡・九州地域を主対象とし、デザイン性に優れているエンターテイメント型商業施設を中心に、Ａクラスオフィスビルにも投資を行っています。

• 投資エリア
  • 60～90%　福岡都市圏
  • 10～30%　その他九州地域（沖縄県及び山口県を含む）
  • ０～10%　その他
• 投資タイプ
  • 40～70％　商業施設
  • 20～50%　オフィスビル
  • ０～30%　その他

【ポートフォリオ分散状況】

（2024年８月29日現在）

取得価格 2,207億円、物件数 35物件、稼働率 98.8%（2024年６月末現在）

＜用途別投資比率＞（取得価格ベース）

• 商業施設 48.4%
• オフィスビル 37.8%
• その他 13.8%

となっており、「商業施設」が５割弱、「オフィスビル」が４割弱を占めています。

＜地域別投資比率＞（取得価格ベース）

• 福岡都市圏 79.0%
• その他九州地域 21.0%

となっており、「福岡都市圏」が８割弱を占めています。

直近の運用状況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月16日発表）

表２のとおり、前期(2024年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面はともに微増で着地しました。

今期(2024年８月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいます。

次期(2025年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱の増益を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年２月期は前期比 １口当たり50円増、2025年８月期は同変わらずとなっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

同投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、一部に弱めの動きがみられますが、緩やかに回復しつつあります。

個人消費は、物価上昇の影響を受けつつも堅調に推移しています。

生産活動はこのところ弱めの動きとなっています。

雇用・所得情勢は、緩やかに改善しています。

先行きについては、海外の経済・物価動向、コスト高とその波及、労働需給と雇用者の所得形成などが、当地の経済・金融情勢に与える影響に留意する必要があります。

地価動向については、令和６年地価公示によると、全国では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも３年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。

一方、同投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス12.6％、住宅地が前年比プラス9.6％と上昇しました。

このような環境の下、当期における同投資法人の運用状況は、物件全体として概ね堅調な運用実績となりました。

その中でも特に都心型商業施設であるキャナルシティ博多では、引き続き回復基調にあるアジアのインバウンド（中国を除く）に加え、サウスビルのリニューアルによる新店入替の結果が反映されました。

また、2023年9月1日に博多ＦＤビジネスセンターの取得、2023年11月30日に久留米東櫛原ＳＣ（準共有持分30％）の譲渡を実施しました。

同投資法人の、当期末現在のポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が79.1％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設48.4％、オフィスビル37.8％、その他13.8％となっています。

同投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社福岡リアルティでは、環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を通じたサステナビリティを推進するため、サステナビリティ方針及びサステナビリティ推進体制要領を定めています。

当期においては、同投資法人が保有する物件において、新たに、DBJ Green
Building認証を１物件及びCASBEE不動産評価認証を２物件にて取得しました。

全ポートフォリオにおけるグリーンビル認証取得率は2030年目標85％以上に対し84.6％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において40.0億円のリファイナンスを行うとともに、124億円の新規資金調達及び25.0億円の返済を行った結果、当期末における有利子負債残高（投資法人債を含みます。）は96,350百万円となりました。

期末総資産有利子負債比率（投資法人債を含む）は44.9％（前期末比 2.5ポイント増）、期末固定化比率（有利子負債の中で固定金利の借入が占める割合。投資法人債を含む）は90.9％（前期末比 1.9ポイント減）となっています。

また、西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約（極度額：70.0億円）について、コミットメント期間を１年延長し、コミットメントラインの残存期間を３年にしています。

返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めつつ、金利上昇に伴う調達コスト増加の軽減について、調達期間の短縮等を含めて検討していく方針です。

【2024年８月期の見通し】

同投資法人は、スポンサーを含むプロパティマネジメント会社との連携により、運営力・リーシング（テナント誘致、客付け）力を更に強化し、物件の持つ強みを最大限に生かし安定稼働を維持確保していく方針です。

投資については、今後も規約に定める基本方針及び「成長余力の高いマーケット」と「競争優位を発揮できる得意分野」の重なる領域を投資対象とするという基本的な考え方に基づいて行う計画です。

投資対象エリアでは、福岡・九州地域のうち、福岡都市圏に対する投資比率を60～90％と設定していますが、

その福岡都市圏は将来的にも高い人口成長率が見込まれる地域であり、福岡都市圏以外の主要都市においても、地元に密着したローカルの視点から、投資メリットを確保できる地域又は物件について投資を行う方針です。

同投資法人は、地元ならではの情報収集力、土地勘あるいはスポンサーをはじめとした地元経済界や行政とのネットワークなど同投資法人の持つ強みを十分に活用して、

今後とも投資家に安心して投資してもらえる質の高い物件を取得していく方針です。

一方、資金調達面では、安定した資金調達を実現するため金融機関との良好な関係を構築するとともに、健全な財務体質の継続を図る計画です。

【2025年２月期の運用状況及び分配金予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年８月に予定している１物件の譲渡（天神ノースフロントビル）と2025年３月に予定している資産取得（計２物件）に伴い、2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況予想は、表３になっています。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は３割前後の増額をしています。

また、１口当たり分配金は前回予想から300円増の予想で、今期(2024年８月期)比で50円増です。

2025年８月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年２月末日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ－」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ+」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／８／30(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：148,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：20.3倍
• 年間分配金（法人予想）：7,800円（2025年２月 3,900円、2025年８月 3,900円）、利回り：5.25%

利回りは、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(８/29時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.72％（2024年７月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表４のようになっており、１口当たり3,523～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年10月頃から上昇に転じ、2024年３月に高値(176,500円)をつけました。

その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、2024年８月のいわゆる「植田ショック」で安値(147,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

6/3に高値(162,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、8/5に年初来安値(147,800円)をつけました。

その後はしばらく上昇していきましたが、

今回のPO発表の翌営業日(8/29)は、2024年８月期の配当権利落ちとPOによる１口当たり利益の希薄化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い、前日比 6,200円安(-3.97%)と急落しました。

この下落で、全ての移動平均線を下抜けています。

今後は、年初来安値(147,800円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 福岡・九州地域を中心とする優良不動産を不動産投資信託に組み込むことにより国内外の優良投資家の資金を集め、地域の活性化や魅力あふれる街づくりに貢献するという、日本で最初の「地域特化型リート」。
• 福岡・九州地域に精通した同資産運用会社の情報力とノウハウを活かし、投資主の最善の利益を目指している。
• 前期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面はともに微増で着地。
• 今期(2024年８月期)の運用予想は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいる。
• 2024年８月に予定している１物件の譲渡と2025年３月に予定している資産取得（計２物件）により、次期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は３割前後の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.25％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(８/29時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,523～3,850円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は当初予想より１口当たり300円増額し前期比 50円増、2025年８月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,244口、25日平均は2,728口（８/30時点）で流動性は少し低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2023年10月頃から上昇に転じ、2024年３月に高値(176,500円)をつけた。
  その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、2024年８月のいわゆる「植田ショック」で安値(147,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、6/3に高値(162,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、8/5に年初来安値(147,800円)をつけた。
  その後はしばらく上昇したが、今回のPO発表の翌営業日(8/29)は、2024年８月期の配当権利落ちとPOによる１口当たり利益の希薄化を懸念され、窓を開けて出来高を伴い、前日比 6,200円安(-3.97%)と急落。
  この下落で、全ての移動平均線を下抜けた。
• 今後の投資口価格は、年初来安値(147,800円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年８月権利確定のJ-REIT（全16銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年７月29日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：日本都市ファンド投資法人(8953)

【特徴】

• 国内最大級の総合型REITで、「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している。
• エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用している。
• 多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年５月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：１兆2,288億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年2月29日現在 133物件ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 都市型商業施設 43.4%
• オフィス 19.2%
• 複合型 17.8%
• 郊外型商業施設 15.9%
• その他 3.7%

となっており、「都市型商業施設」が４割強を占めています。

＜エリア別＞（同）

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 26.9%
• 名古屋圏 5.5%
• その他 12.0%

となっており、「東京圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：166倍
• 年間分配金（法人予想）：4,670円（2024年８月 2,300円、2025年２月 2,370円）、利回り：5.19%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,261～2,313円で推移し、上下の幅は52円で比較的小さくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年の８月と11月に２回同値で高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年３月に安値(86,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/2に高値(97,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、7/24に年初来安値(88,300円)をつけています。

ＴＯＰ２：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月４日現在）

物件数：70物件、取得価格：1,494億円、稼働率：98.8%（2024年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 33%
• 住宅 39%
• ホテル ５%
• 商業施設 24%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 56%
• 名古屋経済圏 13%
• 大阪経済圏 11%
• 福岡経済圏 ５%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：99,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：140倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2024年８月 2,700円、2025年２月 2,700円）、利回り：5.43%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,617～3,120円で推移し上下の幅は503円で比較的大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年８月に高値(116,100円)をつけた後は下落基調で推移し、翌年３月に安値(85,300円)をつけました。

しかしその後は安値を切り上げながら推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/7に高値(104,700円)をつけた後は下落基調で推移し、6/18に安値(97,300円)をつけました。

そしてその後は、98,000～100,000円程度のレンジ内で推移しています。

ＴＯＰ１：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループがこれまで築き上げてきた豊富な顧客基盤及び実績に基づいた情報力を活用したソーシングを通じて、資産規模の拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月29日現在）

物件数：18物件、取得価格：434.6億円、稼働率：99.7%（2024年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 58.3%
• 商業施設 29.5%
• ホテル 10.1%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 36.8%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.3%
• 政令指定都市 23.4%
• その他 7.5%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：118,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,192倍
• 年間分配金（法人予想）：6,760円（2024年８月 3,190円、2025年２月 3,570円）、利回り：5.69%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり3,159～4,019円で推移し、上下860円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年８月に高値(130,100円)をつけた後は下落基調で推移し、翌年３月に安値(106,400円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞