2024年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年６月26日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：38物件、取得価格：696億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 11.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中京圏 7.3%
• 九州圏 21.6%
• 北海道圏 1.9%
• その他 8.7%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.97倍
• 年間分配金（法人予想）：6,467円（2024年７月 3,193円、2025年１月 3,274円）、利回り：5.24%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(102,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(129,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/2に年初来高値(129,400円)をつけた後は下落基調で推移し、6/14に安値(117,500円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、現時点(6/26)は全ての移動平均線の上で推移しています。

ＴＯＰ２：産業ファンド投資法人(3249)

【特徴】

• 日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している。
• 物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（鉄道関連、空港・港湾関連、自動車交通関連、データセンター・通信関連施設等）（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指している。
• 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：108物件、取得価格：4,987億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 50.0%
• 工場・研究開発施設等 34.0%
• インフラ施設 16.0%

となっており、「物流施設」が５割を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 88.2%
• ２年以上10年未満 11.3%
• ２年未満 0.5%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：126,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2,583倍
• 年間分配金（法人予想）：6,780円（2024年７月 3,390円、2025年１月 3,390円）、利回り：5.35%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,060～3,434円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年７月に高値(188,900円)をつけた後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年２月に安値(120,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/17と18に安値(121,900円)をつけました。

しかしその後は切り返しており、現時点(6/26)では、25日移動平均線（赤線）の上に浮上しています。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月２日現在）

物件数：22物件、取得価格：530億円、稼働率：99.5%（2024年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,635円（2024年７月 3,255円、2025年１月 3,380円）、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり2,446～3,351円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(111,000円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は上昇に転じて、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/1に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/14に安値(120,200円)をつけました。

ただその後は、一旦は切り返して25日移動平均線（赤線）の上で推移しています。

まとめ

2024年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高分配で、差はほとんどありません。

ＴＯＰ１の「東海道リート」とＴＯＰ２の「産業ファンド」は、分配金利回り僅差で、連続増配を継続している点は魅力的です。

ただ、「産業ファンド」は投資口価格が長期間、下落基調というところが懸念点です。

「エスコンジャパンリート」は、分配金利回りは他の２つよりも低いですが、それほど差はなく、直近では投資口価格が上昇基調ですので、その点は安心材料です。

今回ご紹介していない2024年７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い

スターアジア不動産(3468)は利回り5.12％(2024/６/26時点)、いちごホテルリート(3463) 5.08%も利回りが５%超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年７月の権利付き最終日は29日(月)です（権利落ち日：７/30）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2024年２月の東海道リート、産業ファンド、３月のタカラレーベン不動産です。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

発行価格とその後の投資口価格推移

まずは、発行価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

全ての銘柄は全ての段階で損益プラスでした。

特に、産業ファンドは受渡日の１週間後（５営業日後）の寄付で売却した場合は、9.1%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます！

ちなみに私は購入なしでした。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：東海道リート(2989)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITで、

産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っていました。

2023年７月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は４割増、利益面は５割前後の増益でした。

2024年１月期は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでおり、

今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしました。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約17.2%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っていましたね。

分配金の利回り(予想) 5.21％(１/18時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.17%(１/17時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり2,446～3,342円で推移しており、連続増配を継続中でしたが、2024年１月期は減配予想となっていました。

今回の増資後の2024年７月期の分配金は前回予想から１口当たり５円増で、前期(2024年１月期)比で82円減、次期の2025年１月期は同125円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に安値(103,900円)をつけた後は、長い間、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2024年に入り１月に上場来高値(128,800円)をつけていました。

直近の投資口価格は、122,000～128,000円のレンジ内での推移でしたが、直近でレンジを上抜けし、1/17に上場来高値(128,800円)をつけました。

そして、今回のPO発表の翌営業日(1/18)は、反応は薄く、前日比 400円安(-0.31%)で終了し、５日移動平均線を下抜けましたね。

PO発表後は、再び上場来高値を更新し上昇基調を継続するのか、25日移動平均線や75日移動平均線を下抜けて、下落基調に転じるのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降はしばらくヨコヨコの展開でしたが、１月末の分配金権利落ちで窓を開けて下落しました。

しかし、受渡日(2/2)以降はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念が解消してきて、上昇基調で推移しました。

ただ、J-REIT全体が２月初め以降下落基調が続いたため、それに引きずられて２月中旬以降は下落に転じています。

要因分析：産業ファンド(3249)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している、日本で唯一の産業用不動産REITで、

中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して物件の選定を行っていました。

2023年７月期の運用状況は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は２割強増でした。

2024年１月期は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでおり、

今期(2024年７月期)は、POによる資金調達により、新規物件（物流施設28物件（取得予定価格 1,082億円））を取得し、

前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を予想していましたね。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約27.0%の増加率からすると、新規物件取得の規模の割合と、営業収益と利益面の増額の割合がほぼ同じなので、妥当な増額修正といえました。

分配金の利回り(予想) 5.36％(２/16時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.18%(２/15時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり3,060～3,380円で推移しており、連続増配を継続中のところは魅力的でしたね。

今回の増資後の2024年７月期の分配金は前回予想から１口当たり165円増で、前期比で10円増、次期の2025年１月期は同変わらずの予想でした。

投資口価格モメンタムは、1/9に高値(143,000円)をつけた後は、安値を切り下げながら下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(2/16)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比5,300円安(-4.02%)と急落し、再び年初来安値を更新しました。

PO発表後は、売りが出尽くして下げ止まり、上昇に転じていくのか、下値模索を継続するのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】産業ファンド投資法人(3249) ＜2024年２月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表翌営業日から発行価格決定日(2/21)の翌営業日までは下落基調でしたが、

それ以降は、１口当たり利益の希薄化懸念が後退して上昇に転じ、受渡日の５営業日後までは上昇基調で推移しました。

要因分析：タカラレーベン不動産(3492)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを有する企業をスポンサーとする総合型J-REITとして、

四大都市圏（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏）を中心とした、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築していました。

2023年８月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増でした。

2024年２月期は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を見込んでいました。

今期(2024年８月期)は、新規資産取得により、前回発表から営業収益、利益面ともに１割強の増額修正をしており、

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約13.0%の増加率からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえました。

分配金の利回り(予想) 5.40％(２/15時点)で、東証プライム上場会社の単純平均2.17%(２/14時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたね。

直近５期の分配金は、１口当たり2,617円～3,120円（上下503円差）で推移していました。

今回の増資後の2024年８月期の分配金は前回予想から１口当たり28円増で、前期比で28円増、次期の2025年２月期は同変わらずの予想でした。

投資口価格モメンタムは、2022年４月に高値(124,500円)をつけた後は下落基調で推移し、2023年３月に安値(85,300円)をつけましたが、その後は右肩上がりの上昇基調で推移していました。

直近では、昨年末に安値(95,900円)をつけた後は、上昇基調で推移し、翌月23日に年初来高値(105,800円)をつけ、そしてその後はヨコヨコで推移していましたが、

今回のPO発表の翌営業日(2/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 3,600円安(-3.48%)と急落しましたね。

PO発表後は、昨年末につけた直近の安値(95,900円)を割り込まずに上昇に転じるのか、割り込んで下値模索を継続するのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年２月実施＞

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表以降は下落基調で推移し、直近の安値(95,900円)を割り込みましたが、受渡日(3/4)に下げ止まり、

その後は１口当たり利益の希薄化懸念が後退し、上昇基調で推移しました。

まとめ

東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、表５の結果になりました。

今回は２勝１敗、勝率0.667。まあまあの結果でした。

今回は全ての投資法人で、POで購入して受渡日１週間後（５営業日後）に売却した場合、４％以上上昇しました。

総じて、受渡日又は受渡日の数営業日前に、１口当たり利益の希薄化懸念が後退して投資口価格は底を打ち、上昇に転じています。

どのJ-REITも分配金利回りが５％超と高分配でしたので、その点も底打ちが早かった要因の可能性があります。

今後の動向ですが、

東海道リートは、受渡日の１週間後以降は下落基調が続いています。

投資口価格が下がっている分、分配金利回りが上昇し割安といえますので、今後の反転上昇に期待です。

産業ファンドは、受渡日の１週間後までは上昇基調でしたが、日経平均の調整とともに25日移動平均線が上値抵抗線になり調整しています。

ただ、このJ-REITも高分配でかつ連続増配を継続中ですので、いずれ見直し買いが入ってくるものと考えています。

タカラレーベン不動産は、２月末に分配金の権利落ちしたばかりで、上昇にそれほど勢いがありません。

ただ上の２つのJ-REITと同じく、分配金利回りが高いですので、利回りの高さに着目した買いが入り、上昇の波に乗ることに期待です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの産業ファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• アドバンス・レジデンス、大和証券リビング、ＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらい、東海道リート：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／21(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設 28物件、取得予定価格 1,082億円）を取得することによるポートフォリオの収益力向上と財務安定性の向上を目的として、
  マーケット動向及び１口当たり分配金の水準等を勘案した結果、国内一般募集及び海外募集（グローバル・オファリング）による新投資口の発行を決定したもの

としています。

今回の資金調達によって、物流施設 28物件（取得予定価格 約1,082億円）を2024年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、106物件、取得金額は4,945億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約19.3%（第三者割当を含めると、最大約20.0%）で、

直近の複合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

大和証券リビング 6.45%、ＮＴＴ都市開発リート 5.73%、東海道リート 14.8%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

ご参考までに、この投資法人は昨年３月にも公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は5.7～6.2%の損益プラスでした。

その時の地合いの良し悪しにも左右されますが、ご参考まで。

（※売買手数料は考慮していません。）

【参考記事】

前回PO：【公募増資・売出(PO)は買いか？】産業ファンド投資法人(3249)

前回POの振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】大光(3160)、ゆうちょ銀行(7182)、産業ファンド(3249)

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は10,690口、25日平均は6,637口で流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、

「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【基本戦略】

あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、

物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指しています。

同投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産（以下「インダストリアル不動産」）及び、

かかる産業活動を支える基盤となる不動産（以下「インフラ不動産」）とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。

• インダストリアル不動産
  • 物流施設
    輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設
    具体例：消費者向け配送センター、輸出入施設、製品・原材料保管型物流センター、宅配・路線業者用ハブセンター、温度帯管理型物流センター、トランクルーム等
  • 工場・研究開発施設等
    研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設
    具体例：
    食品加工工場、飲料工場、パルプ・紙加工工場、化学品工場、石油・石炭工場、金属製品工場、一般機械・産業機械工場、輸送用機器工場、電子部品工場、印刷工場、研究開発施設等
• インフラ不動産
  交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設
  具体例：鉄道関連施設、空港・港湾関連施設、自動車交通関連施設、データセンター・通信関連施設、エネルギー関連施設、水道関連施設、その他公共施設等

【物件選定方針】

中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っています。

ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行っています。

【目標ポートフォリオ】

「物件選定方針」に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。

• アセットカテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 物流施設及び工場・研究開発施設等 50～80％
  • インフラ施設 20～50％
• 立地カテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 都市近郊型又は工業集積地型 80％以上
  • 独立立地型 20％以下
• 賃貸借契約期間（賃料収入ベース）
  • 2年未満 0～20％
  • 2年以上10年未満 20～40％
  • 10年以上 40％以上

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 78物件、取得価格 3,893億円、稼働率 99.3%（2023年７月31日現在）

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 51.0%
• 工場・研究開発施設等 34.4%
• インフラ施設 14.6%

となっており、「物流施設」が５割強を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 87.9%
• ２年以上10年未満 11.7%
• ２年未満 0.4%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年７月期の運用状況と2024年１月期以降の見通し】

（2023年９月13日発表）

表２のとおり、前々期(2023年７月期)は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は２割強増でした。

前期(2024年１月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を予想しています。

今期(2024年７月期)は、上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2024年７月期は前期比 10円増、翌2025年１月期は同変わらずの予想となっています。

【2023年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期（2023年２月～７月）における日本経済は、2023年5月に新型コロナウイルス感染症の感染症上の分類が「５類感染症」に変更されたことにより、

個人消費を中心とした回復により経済活動が正常化に向けて一層進みました。

不動産売買市場は、2023年4月に日本銀行総裁の交代後も従前と変わらず金融緩和政策の継続が示されたことから、

良好な資金調達環境の下で、国内・海外投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあり、厳しい取得環境が続いています。

一方で、2023年7月27日・28日に開催された金融政策決定会合を経て、日本銀行は長短金利操作（イールドカーブコントロール）の運用柔軟化を決定しました。

今回の決定内容は軽微であるものの、将来における金融緩和政策の修正と捉えることができ、金利上昇における資金調達環境の変化や同投資法人の調達コスト上昇などの影響を注視していく必要があると同投資法人は考えています。

また、ウクライナ情勢を受けた資源価格高騰による物価上昇の影響等が、個人消費や企業業績の回復妨げの要因になるため、資本市場の変動とともに注視していく必要があると考えます。

このような状況下、同投資法人は強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング（ターゲットの選定と交渉）活動を継続しています。

当期においては、公募増資の実施に伴い、５物件の取得を発表し、2023年3月23日付けでIIF滋賀竜王ロジスティクスセンター、IIF近江八幡ロジスティクスセンター及びIIF飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）の３物件、

2023年5月15日付けでIIF大田マニュファクチュアリングセンターの取得をし、

2023年12月25日付けでIIF厚木ロジスティクスセンターⅢ（再開発）を取得する予定です。

また、IIF神戸ロジスティクスセンターについて、2023年4月7日付けで準共有持分割合３%、2023年7月31日付けで準共有持分割合32%を譲渡し、不動産等売却益861百万円を計上しています。

これらの結果、同投資法人の2023年7月31日時点の保有資産は、78物件（物流施設48物件、工場・研究開発施設等24物件、インフラ施設６物件）、取得価格の合計は3,893億円となっています。

また、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3%となっており、良好な稼働状況を維持しています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針としています。

（エクイティファイナンス）

2023年3月に公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口43,500口の発行を行い、5,818百万円の調達を行いました。

この結果、当期末時点の発行済投資口の総口数は2,113,516口となっています。

（デットファイナンス）

当期の有利子負債の調達は、新規物件の取得を目的として2023年5月15日に長期借入金及び短期借入金4,000百万円（平均借入期間2.8年）を新規で借り入れました。

また2023年2月6日に長期借入金6,000百万円（平均借入期間3.2年）、同年3月31日に長期借入金1,700百万円（借入期間8年）、同年4月28日に長期借入金800百万円（借入期間9年）、

同年6月30日に長期借入金3,300百万円（平均借入期間6年）をそれぞれ固定金利で新規に借り入れ、返済期限を迎える同額の長期借入金及び短期借入金を返済しました。

これらの借換えを通じて、借入期間の長期固定化、金利コストの削減効果、及び将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。

これらの結果、2023年７月31日現在の有利子負債残高は2,122億円、うち、長期借入金は1,925億円（1年内返済予定の長期借入金を含む。）、短期借入金は50.0億円、投資法人債は147億円（1年内償還予定の投資法人債を含む。）となっており、

簿価LTV（総資産有利子負債比率：有利子負債有利子負債の総額÷総資産額）は2023年７月期末で49.0%(前期末比 0.3ポイント減)となっています。

【2024年１月期の見通し】

以下のような運用を行い、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指しています。

＜外部成長＞

同投資法人は、大きな成長ポテンシャルを 有するCRE（Corporate Real Estate）、PRE（Public Real Estate）の両分野において、同投資法人が強みを有する提案型取得活動の継続により、

「収益力」と「投資主利益」向上に資する「安定」した資産の取得機会を引き続き追求し、更なる資産規模拡大を目指しています。

CRE、PREの両分野において、これまで蓄積した実績、ノウハウ、ネットワークに裏打ちされた先行者メリットを活かし、競争を回避した有利な物件取得を進めるとともに、

更なるアセットカテゴリーの開拓、更なるCREニーズの開拓を目指し、独自のCRE提案型ビジネスモデルを進化させています。

本邦唯一の産業用不動産特化型REITとしての特異性を活かすとともに、スポンサー企業を含む独自の情報ルートを通じた物件情報収集、及び機動的な取得体制の構築を通じて、良質物件の積み上げによるポートフォリオの拡充に努めています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人の資産は当期末現在、平均稼働率99.3%にて稼働し、また、平均賃貸借残存期間9.8年の長期にわたる賃貸借契約により、安定的なキャッシュ・フローを生み出しています。

同投資法人は、テナントに対し価値を提供することにより、長期安定した運用+αとしての内部成長を実現するため「3C Management Cycle」によるポートフォリオ運用を継続しています。「3C Management Cycle」とは、

1. Communicate：テナントとの密接なコミュニケーションによってニーズを的確に把握し、
2. Customize：個別のニーズに応じてカスタムメイドの提案を戦略的に実施することにより、
3. Create：ニーズの解決という価値を創造すると同時に、長期運用+αという投資主価値を創造していく。

というポートフォリオ運用の考え方です。

その成果として、IIF兵庫たつのロジスティクスセンターにおいて、既存テナントと照明設備のLED化による削減効果の共有（以下、「グリーンリース」）の覚書を締結し、

またIIF新山下R&Dセンターにおいて、空調設備更新に伴うグリーンリースの覚書を締結し、環境負荷軽減策の実行と収益向上の両立を実現しています。

さらに、現在、2023年12月25日取得予定のIIF厚木ロジスティクスセンターⅢ（再開発）及びIIF羽村ロジスティクスセンターの再開発事業、IIF習志野ロジスティクスセンター（底地）にて、

現借地人であるリース会社との協働によるオフバランス（不動産等の資産を財務諸表から外す財務手法の一つ）再開発も推進中です。

このように今後も「3C Management Cycle」の取り組みによるポートフォリオの安定性の維持及び更なる収益性の向上を目指し、

建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上に必要な管理の実践と必要に応じた適切な修繕の実施、及び継続的かつ緊密なコミュニケーションを通じた賃借人との関係構築による賃料水準の維持・向上、解約の抑制に引き続き努めていく予定です。

＜財務戦略＞

「長期賃貸借契約に裏付けられた長期安定的なキャッシュ・フロー」という同投資法人のポートフォリオの特性を勘案し、「長期固定化」を基本的な負債調達の戦略に位置付けています。

そのため、物件の長期安定的なキャッシュ・フローに長期固定借入れを組み合わせるALM（Asset Liability Management）を推進しています。

また、既存借入れの借換えを通じて、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済額の平準化、返済期日の分散化を推進しています。

加えて、調達基盤の拡充を目的として、調達先、調達手法の多様化にも引き続き取り組んでいます。

【2024年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2025年１月期の予想】

2024年３月に予定している資産取得（物流施設28物件取得、２物件譲渡）に伴い、2024年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年７月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２～３割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約27.0%の増加率(3,893億円→4,945億円)からすると、

新規物件取得の規模の割合と、営業収益と利益面の増額の割合がほぼ同じですので、妥当な増額修正といえそうです。

また、分配金は前回予想から165円増で、前期(2024年１月期)比では10円増です。

次期(2025年１月期)は同変わらずの予想となっています。

2025年１月期の運用予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年11月９日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2024／２／16(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：126,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：129倍
• 年間分配金（法人予想）：6,780円（2024年７月 3,390円、2025年１月 3,390円）、年間利回り：5.36%

分配金利回りは、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.18%(２/15時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.43％（2024年１月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり3,060～3,380円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年４月に高値(193,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが続いています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

1/9に高値(143,000円)をつけた後は、安値を切り下げながら下落基調で推移しており、

今回のPO発表の翌営業日(2/16)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 5,300円安(-4.02%)と急落しました。

この下落で、再び年初来安値を更新しています。

今後は、売りが出尽くして下げ止まり、上昇に転じていくのか、下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している、日本で唯一の産業用不動産REIT。
• 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して物件の選定を行っている。
• 前々期(2023年７月期)の運用実績は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は２割強増で着地。
• 前期(2024年１月期)の運用予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込む。
• 今期(2024年７月期)は、POによる資金調達により、新規物件（物流施設28物件（取得予定価格 1,082億円））を取得し、
  前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割前後の増益を予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約27.0%の増加率(3,893億円→4,945億円)からすると、
  新規物件取得の規模の割合と、営業収益と利益面の増額の割合がほぼ同じなので、妥当な増額修正といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.36％は、東証プライム上場会社の単純平均2.18%(２/15)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,060～3,380円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2024年７月期の分配金は、当初予想より165円増額し、前期比 10円増、翌2025年１月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は10,690口、25日平均は6,637口で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年４月に高値(193,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが続いている。
• 直近の投資口価格は、1/9に高値(143,000円)をつけた後は、安値を切り下げながら下落基調で推移しており、
  今回のPO発表の翌営業日(2/16)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比5,300円安(-4.02%)と急落しました。
  この下落で、再び年初来安値を更新しています。
• 今後の投資口価格は、売りが出尽くして下げ止まり、上昇に転じていくのか、下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

直近で公募増資・売出(以下、PO)を実施した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益は出たのか？

受渡期日当日と１週間後の結果を検証しました。

今回は、受渡期日が2023年３月の大光、ゆうちょ銀行、産業ファンドです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです💖

発行（売出）価格とその後の株価推移

まずは、発行（売出）価格で買って１週間（５営業日）後まで保有した場合、含み益なのか含み損なのか？確認していきましょう！

※売買手数料は考慮していません。

受渡期日の寄付又は大引けと１週間(５営業日)後の結果は、

大光と産業ファンドは全ての段階で損益プラス、

ゆうちょ銀行は受渡日の寄付と受渡日から１週間（５営業日）後の寄付は損益マイナスでしたが、受渡日の大引は損益プラス、

でした。

特に、産業ファンドは受渡日１週間（５営業日後）の大引で売却した場合は、6.2%の利益が出ています。

POで購入し、利益が出た方おめでとうございます！

ちなみに、私はゆうちょ銀行を今回のPOで100株購入し、現在保有中です。皆さんはいかがでしたでしょうか？

それでは個別に見ていきましょう！

要因分析：大光(3160)

この会社のPO発表時の評価は、表２のように判断していました。

今期（2023年５月期）２Qの業績は、主要販売先である飲食店等に対する制限が2022年３月下旬に解除され、同社の売上高も回復傾向にあり、当１Q・２Qの売上高は、コロナ前の水準まで回復して、

利益面では、主力の「外商事業」が業務の効率化による人件費の削減や物流費をはじめとした経費の抑制に取り組んで、収益性の向上を図り、

前年同期比 増収増益で、売上高は２割弱増、利益面は黒字転換で好調でした。

今期通期予想は、今回のPO発表を同時に販売価格の見直しや経費抑制に取り組み収益性が改善していることから、上方修正しており、前期比 増収増益で、売上高は１割強増、利益面は２～22倍増を予想しており、

それに対する進捗率は、２Q終了時点で、売上高は１／２程度でそこそこ、利益面は１／４程度で遅れ気味でしたね。

株主還元は、配当利回り（予想）は1.48%(３/２時点) で、東証スタンダードの単純平均 2.21%(３/１時点) と比較すると低い水準で、

直近５年間の配当金は、１株当たり７～９円で推移しており、基本的には増配傾向でした。

また、株主優待があり、毎年５月末と11月末の年２回、100株以上保有の株主は、①クオカード 500円分又は②アミカ商品券 1,000円分が進呈され、

100株保有の場合、配当金＋株主優待(クオカード 500円分×２)で利回りは 3.14%、配当金＋株主優待(アミカ商品券 1,000円分×２)で利回りは 4.79%でしたので、魅力的でしたね。

株価モメンタムは、2022年６月に高値(750円)をつけるまでは上昇基調でしたが、以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移していました。

直近では、昨年12月に高値(685円)をつけた後は調整し、今年１月中旬に安値をつけた後は上昇に転じましたが、

今回のPOと通期業績の上方修正発表の翌営業日(3/1)は、POによる１株利益の希薄化懸念が上回り、窓を開けて、前日比 52円安(-7.74%)と急落し、その翌営業日(3/2)はも続落していましたので、この点は気がかりでしたね。

その後は、下がり過ぎた株価が急落前の株価に戻っていくのか、更なる安値更新を続けていくのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】大光(3160)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の３営業日後までは下落しましたが、その後は発行価格等決定日(3/8)までは上昇しました。

そして、受渡日(3/16)は発行価格(594円)近辺で下げ止まり、それ以降は１株利益の希薄化懸念が解消されてきて、緩やかながら上昇基調で推移しています。

要因分析：ゆうちょ銀行(7182)

この会社のPO発表時の評価は、表３のように判断していました。

今期（2023年３月期）３Qの業績は、前年同期（上場来最高益）比401億円の減益でしたが、2023年３月期は外貨調達コストの増加等、市場環境の変化を予め想定しており、

前年同期比 減収減益で、経常収益は微減、利益面は１割強の減益でした。

今期通期予想は、前期比 １割弱の減益を見込んでおり、

その通期業績予想に対する進捗率は、３Q終了時点で、経常利益、純利益ともに３／４程度でそこそこでしたね。

株主還元は、配当利回り（予想）は4.25%(２/28時点) で、東証プライムの単純平均 2.39%と比較すると高い水準で、

直近５年間の配当金は、１株当たり50円で一定で、配当性向は、50%台～70％でほぼ安定していましたね。

また、今回のPO発表と同時に、今回のPOによる株式の需給悪化懸念の緩和を目的とした自社株買い(合計で１億7,000万株、1,500億円(上限))を実施を発表し、

さらにこの自社株買いで取得した全株式を消却する予定でしたので、この点は株価の支えになり、一定の安心感がありましたね。

そして、株主優待があり、毎年３月末に500株以上保有の場合、オリジナルカタログ（3,000円相当）の商品が進呈されますので、

少しハードルは高いですが、500株保有の場合、配当金＋株主優待の利回りは4.76%になっていたのは魅力的でした。

株価モメンタムは、2021年11月に安値(851円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移していました。

直近では、昨年12月に安値(999円)をつけた後は、上昇トレンドで、今年２月21日に年初来高値(1,220円)をつけていました。

そして、その翌日(2/22)に今回の日本郵政による株式の売出しの報道があり、前日比 79円安(-6.48%)と急落しましたが、

しかし、今回のPO発表の翌営業日(2/28)は、先行して株価が下落した分株価は戻し、前日比 20円高(+1.73%)となり、全ての移動平均線を上回っていましたね。

その後は、この上昇基調を保って、再び年初来高値を更新していくのか、需給悪化懸念が再燃して下落に転じるのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ゆうちょ銀行(7182)

【PO発表後の株価の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

PO発表の３営業日後までは上昇し、年初来高値を更新しましたが、

その後が続かず、売出の需給悪化懸念による売りが優勢となり下落に転じ、下落基調で推移しています。

要因分析：産業ファンド投資法人(3249)

このJ-REITのPO発表時の評価は、表４のように判断していました。

「日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している、日本で唯一の産業用不動産REITで、

中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して物件の選定を行っていました。

前期(2023年１月期)の運用実績は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の減益で着地しており、

今期(2023年７月期)は、POによる資金調達により、新規物件（物流施設２物件、工場・研究開発施設等２物件の計４物件（取得予定価格 122億円））を取得し、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱増を予想していました。

そして、今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約2.6%の増加率(3,789億円→3,888億円)からすると、新規物件取得の規模より、営業収益と利益面の増額の割合が大きいところはよかった点でした。

分配金の利回り(予想) 4.37％(３/14時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(３/13時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準でしたので、この点は魅力的でしたね。

増資後の2023年７月期の分配金は、当初予想より14円増額していましたが、前期比では38円減、2024年１月期は同81円増の予想でした。

投資口価格モメンタムは、2022年１月に高値(231,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していました。

直近では、昨年12月の高値(159,200円)をつけた後は、下落基調で推移し、今年２月に年初来安値(137,900円)をつけており、

そして今回のPO発表の翌営業日(3/14)は、最初は安く始まりましたが、引けにかけて戻し大きめの陽線で、前日比 900円安(-0.63%)で終了していましたね。

その後は、２月につけた年初来安値(137,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか注目していましたが・・・。

ご参考（PO前の分析）：【公募増資・売出(PO)は買いか？】産業ファンド投資法人(3249)

【PO発表後の投資口価格の動き】

＜日足チャート（直近３か月）＞

結局、１口当たり利益の希薄化懸念が早々に解消され、

PO発表の翌営業日を底にして、徐々にではありますが、安値切り上げの上昇基調で推移し、3/31時点では75日移動平均線（青線）に到達してきています。

まとめ

大光(3160)、ゆうちょ銀行(7182)、産業ファンド(3249)のPO予想と一週間（５営業日）後の株価は、表５のようになりました。

今回は１勝２敗、勝率0.333。反省です(__)

今回は、久々の超大型POということで、ゆうちょ銀行がかなり話題なりましたが、購入された方も多いのではないでしょうか。

配当利回りも高く、今後、自社買いや自己株式の消却も控えていますので、じっくり保有しても良い銘柄と考えています。

大光は、PO発表前から株価は１割程度下落していますので、そろそろ下げ止まり感があります。

今後、５月末の配当や株主優待の権利取りに向けての株価上昇に期待です。

産業ファンドは、PO発表後の翌営業日にはすでに底打ちを見せて、上昇転換が早かったです。

今後も更なる上昇に期待です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの産業ファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル、イオンリート、東海道リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／16(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設２物件、工場・研究開発施設等２物件（計４物件））を取得することによるポートフォリオの収益力向上と財務安定性の向上を目的として、
  マーケット動向及び１口当たり分配金の水準等を勘案した結果、公募による新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設２物件、工場・研究開発施設等２物件の計４物件（取得予定価格 122億円）を2023年３～５月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、77物件、取得金額は3,888億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.10%で、

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

ＳＯＳｉＬＡ物流リート 6.73%、日本プロロジスリート 3.01%、東海道リート 37.1%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,579口、25日平均は4,543口で流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、

「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【基本戦略】

あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指しています。

同投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産（以下「インダストリアル不動産」）及び

かかる産業活動を支える基盤となる不動産（以下「インフラ不動産」）とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。

• インダストリアル不動産
  • 物流施設
    輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設
    具体例：消費者向け配送センター、輸出入施設、製品・原材料保管型物流センター、宅配・路線業者用ハブセンター、温度帯管理型物流センター、トランクルーム等
  • 工場・研究開発施設等
    研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設
    具体例：
    食品加工工場、飲料工場、パルプ・紙加工工場、化学品工場、石油・石炭工場、金属製品工場、一般機械・産業機械工場、輸送用機器工場、電子部品工場、印刷工場、研究開発施設等
• インフラ不動産
  交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設
  具体例：鉄道関連施設、空港・港湾関連施設、自動車交通関連施設、データセンター・通信関連施設、エネルギー関連施設、水道関連施設、その他公共施設等

【物件選定方針】

中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っています。

ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行っています。

【目標ポートフォリオ】

「物件選定方針」に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。

• アセットカテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 物流施設及び工場・研究開発施設等 50～80％
  • インフラ施設 20～50％
• 立地カテゴリー（鑑定評価額ベース）
  • 都市近郊型又は工業集積地型 80％以上
  • 独立立地型 20％以下
• 賃貸借契約期間（賃料収入ベース）
  • 2年未満 0～20％
  • 2年以上10年未満 20～40％
  • 10年以上 40％以上

としています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 74物件、取得価格 3,789億円、稼働率 98.8%（2023年１月31日現在）

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 51.0%
• 工場・研究開発施設等 33.9%
• インフラ施設 15.1%

となっており、「物流施設」が５割強を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 88.3%
• ２年以上10年未満 11.3%
• ２年未満 0.4%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年１月期の運用状況と2023年７月期以降の見通し】

（2023年３月13日発表）

表２のとおり、前期(2023年１月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の減益の結果でした。

今期(2023年７月期)は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割前後の増益を予想しています。

次期の2024年１月期(2023年８月～2024年１月)は、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 38円減、2024年１月期は同81円増の予想となっています。

【2023年１月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期（2022年8月～2023年1月）における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大があったものの、

行動制限が緩和されたことにより、徐々に経済活動が正常化に向けて進みました。

一方で米連邦準備制度理事会（FRB）による利上げに伴う円安やウクライナ情勢を受けた資源価格の高騰の影響等が、個人消費や企業業績の回復妨げの要因となり、依然として先行きが不透明な状況が続いています。

引き続き新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に加え、資源価格を含む物価等の動向を注視していくとともに、資本市場の変動にも注視していく必要があると考えています。

このような状況下、同投資法人は強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動を継続しています。

当期においては、大手物流企業の事業拡大に伴う輸送拠点の拡張ニーズを捉え、鹿島グループとの協働によるCRE提案により、IIF四日市ロジスティクスセンター（新築棟）を2022年9月16日付で取得しました。

また、活況な不動産マーケットを捉え、中長期的に安定したポートフォリオを構築する観点から、IIF大阪南港ITソリューションセンターを2022年8月17日付で譲渡しました。

これらの結果、同投資法人の2023年1月31日時点の保有資産は、74物件（物流施設46物件、工場・研究開発施設等22物件、インフラ施設6物件）、取得価格の合計は3,789億円となっています。

また、ポートフォリオ全体の稼働率は98.8％となっており、良好な稼働状況を維持しています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針としています。

（デットファイナンス）

当期の有利子負債の調達は、新規物件の取得を目的として2022年9月16日に長期借入金55.0億円（平均借入期間9.5年）を新規で借り入れました。

また2022年8月5日に長期借入金5.0億円（借入期間10年）、同年9月15日に長期借入金7.0億円（借入期間10年）、同年9月30日に長期借入金38.0億円（平均借入期間9.5年）をそれぞれ固定金利で新規に借り入れ、返済期限を迎える同額の長期借入金を返済しました。

加えて、同年12月26日に短期借入金20.0億円（平均借入期間1年）を変動金利で新規に借り入れ、償還期限を迎えた第2回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）50.0億円の償還資金の一部に充当しました。

これらの借換え等を通じて、借入期間の長期固定化、金利コストの削減効果、及び将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。

さらに2022年9月30日付で第7回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）17.0億円（期間15年）を発行し、同日に発行額と同額の短期借入金を期限前弁済しました。

同年12月26日付で第8回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）30.0億円（期間5年）を発行し、同年12月27日に償還期限を迎えた第2回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）50.0億円の償還資金の一部に充当しました。

これらの結果、2023年1月31日現在の有利子負債残高は2,082億円、うち、長期借入金は1,898億円（1年内返済予定の長期借入金を含む。）、短期借入金は37.0億円、投資法人債は147億円（1年内償還予定の投資法人債を含む。）となっています。

（エクイティファイナンス）

当期はエクイティファイナンスによる資金調達を実施していません。

【2023年７月期の見通し】

以下のような運用を行い、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指しています。

＜外部成長＞

同投資法人は、大きな成長ポテンシャルを 有するCRE（Corporate Real Estate）、PRE（Public Real Estate）の両分野において、同投資法人が強みを有する提案型取得活動の継続により、「収益力」と「投資主利益」向上に資する「安定」した資産の取得機会を引き続き追求し、更なる資産規模拡大を目指しています。

CRE、PREの両分野において、これまで蓄積した実績、ノウハウ、ネットワークに裏打ちされた先行者メリットを活かし、競争を回避した有利な物件取得を進めるとともに、

更なるアセットカテゴリーの開拓、更なるCREニーズの開拓を目指し、独自のCRE提案型ビジネスモデルを進化させる計画です。

本邦唯一の産業用不動産特化型REITとしての特異性を活かすとともに、スポンサー企業を含む独自の情報ルートを通じた物件情報収集、及び機動的な取得体制の構築を通じて、良質物件の積み上げによるポートフォリオの拡充に努めています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人の資産は当期末現在、平均稼働率98.8%にて稼働し、また、平均賃貸借残存期間10.5年の長期にわたる賃貸借契約により、安定的なキャッシュ・フローを生み出しています。

同投資法人は、テナントに対し価値を提供することにより、長期安定した運用+αとしての内部成長を実現するため「3C Management Cycle」によるポートフォリオ運用を継続しています。「3C Management Cycle」とは、

1. Communicate：テナントとの密接なコミュニケーションによってニーズを的確に把握し、
2. Customize：個別のニーズに応じてカスタムメイドの提案を戦略的に実施することにより、
3. Create：ニーズの解決という価値を創造すると同時に、長期運用+αという投資主価値を創造していく。

というポートフォリオ運用の考え方です。

その成果として、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠの総賃貸可能面積の約50%を占める既存テナントと賃料増額による定期建物賃貸借契約を締結、

併せてLED化による削減効果の共有（以下、「グリーンリース」）の覚書を締結し、来期以降の収益向上を実現させることができました。

なお、IIF仙台大和ロジスティクスセンターにおいてもグリーンリースの覚書を締結し、環境負荷軽減策の実行と収益向上の両立を実現しています。

また、IIF四日市ロジスティクスセンター（新築棟）の竣工及び取得完了、IIF習志野ロジスティクスセンター（底地）にて現借地人であるリース会社との協働によるオフバランス開発もスタートしました。

このように今後も「3C Management Cycle」の取り組みによるポートフォリオの安定性の維持及び更なる収益性の向上を目指し、建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上に必要な管理の実践と必要に応じた適切な修繕の実施や、

継続的かつ緊密なコミュニケーションを通じた賃借人との関係構築による賃料水準の維持・向上、解約の抑制に引き続き努めています。

＜財務戦略＞

「長期賃貸借契約に裏付けられた長期安定的なキャッシュ・フロー」という同投資法人のポートフォリオの特性を勘案し、「長期固定化」を基本的な負債調達の戦略に位置付けています。

そのため、物件の長期安定的なキャッシュ・フローに長期固定借入れを組み合わせるALM（Asset Liability Management）を推進しています。

また、既存借入れの借換えを通じて、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済額の平準化、返済期日の分散化を推進しています。

加えて、調達基盤の拡充を目的として、調達先、調達手法の多様化にも引き続き取り組んでいます。

【2023年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年１月期の予想】

2023年３月～５月に予定している資産取得（物流施設２物件、工場・研究開発施設等２物件の計４物件）に伴い、2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年７月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約2.6%の増加率(3,789億円→3,888億円)からすると、

新規物件取得の規模の割合より、営業収益と利益面の増額の割合が大きくなっています。

また、分配金は前回予想から14円増で、前期(2023年１月期)比では38円減となりました。

2024年１月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年11月９日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2023／３／14(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：142,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：29.8倍
• 年間分配金（法人予想）：6,249円（2023年７月 3,084円、2024年１月 3,165円）、年間利回り：4.37%

上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.37%(３/13時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は表４のようになっており、１口当たり3,060～3,266円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2022年１月に高値(231,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年12月に高値(159,200円)をつけた後は、下落基調で推移し、今年２月に年初来安値(137,900円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(3/14)は、最初は安く始まりましたが、引けにかけて戻し大きめの陽線で、前日比 900円安(-0.63%)で終了しています。

今後は、２月につけた年初来安値(137,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している、日本で唯一の産業用不動産REIT。
• 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して物件の選定を行っている。
• 前期(2023年１月期)の運用実績は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の減益の結果で着地。
• 今期(2023年７月期)は、POによる資金調達により、新規物件（物流施設２物件、工場・研究開発施設等２物件の計４物件（取得予定価格 122億円））を取得し、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱増を予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約2.6%の増加率(3,789億円→3,888億円)からすると、
  新規物件取得の規模より、営業収益と利益面の増額の割合が大きい。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.37％は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(３/13)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,060～3,266円で推移している。
• 今回の増資後の2023年７月期の分配金は、当初予想より14円増額したが前期比 38円減、2024年１月期は同81円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,579口、25日平均は4,543口で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年１月に高値(231,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移。
• 直近の投資口価格は、昨年12月の高値(159,200円)をつけた後は、下落基調で推移し、今年２月に年初来安値(137,900円)をつけた。
  そして今回のPO発表の翌営業日(3/14)は、最初は安く始まったが、引けにかけて戻し大きめの陽線で、前日比 900円安(-0.63%)で終了。
• 今後の投資口価格は、２月につけた年初来安値(137,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。