こんにちは！
2026年７月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年６月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)
【特徴】
- 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
- 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
- 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年４月30日現在）
物件数：36物件、取得価格：763億円、稼働率：99.7%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞
- 首都圏 18.4%
- 近畿圏 44.1%
- 中部圏 6.4%
- 九州圏 19.6%
- 北海道圏 1.7%
- その他 9.8%
となっており、「近畿圏」が最も多く４割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年６月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：116,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：48.2倍
- 年間分配金（法人予想）：7,095円（2026年７月 3,530円、2027年１月 3,565円）、利回り：6.12%
直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～3,886円で推移しており、最大と最小の差は659円で比較的に幅が大きくなっています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2024年１月期 | 3,227 |
| 2024年７月期 | 3,242 |
| 2025年１月期 | 3,474 |
| 2025年７月期 | 3,886 |
| 2026年１月期 | 3,615 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(107,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌々年１月に高値(134,200円)をつけました。
しかしその後は、下落基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
今年４月下旬に高値(123,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、６月初旬に年初来安値(111,600円)をつけました。
しかしその後はほぼヨコヨコで推移し、直近では大陽線をつけて25日移動平均線（赤線）を上抜けています。
ＴＯＰ２：霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)
【特徴】
- 2025年８月に上場したばかりの、日本の観光立国化の実現に向けて、高い観光需要が期待できる都市に立地する多人数向けホテルへ重点投資を行う、ホテル特化型リート。
- スポンサーである霞ヶ関キャピタルグループが有するホテル開発力と運営力を活用し、国内ホテルマーケットで供給が不足している多人数向けホテルに対して全国各地で積極的な投資を行っており、
これにより、観光立国としての日本の発展に寄与しつつ、持続的な成長を通じて投資主価値の向上を目指している。 - 省人化されたオペレーションによるホテル運営費用の抑制と、インバウンド需要の増加やインフレによる物価上昇等を通じた売上増加によるGOP(Gross Operating Profit：ホテル業界における営業総利益を示す指標)の増加が、同投資法人の賃料収入の増加をもたらし、ひいては分配金上昇に寄与することが期待できる賃料体系を導入している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年１月31日現在）
物件数：15物件、取得価格：492億円、客室数：726室
ポートフォリオの分散状況：
＜ホテルブランド別比率＞
- Fav 33.1%
- FAV LUX 18.2%
- seven x seven 48.6%
となっており、「seven x seven」が５割弱、「Fav」が３割強を占めています。
＜地域別比率＞
- 沖縄 38.0%
- 九州 32.5%
- 中部 6.9%
- 中国 6.8%
- 関東 6.6%
- 近畿 3.5%
- 四国 2.9%
- 北海道 2.8%
- 東北 0.0%
となっており、「沖縄」が最も多く４割弱、次に「九州」が多く３割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年６月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：99,900円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：6,288円（2026年７月 2,932円、2027年１月 3,356円）、利回り：6.29%
直近の分配金は、2025年8月に上場したばかりで１期分しかありませんが、表２のようになっています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2026年１月期 | 2,978 |
【投資主優待】
このJ-REITは投資主優待があり、毎年１月末と７月末の投資主は、自社保有の対象ホテルにおいて、使用可能なホテル宿泊割引券3,000円相当（１口当たり１回分。投資主１名当たり10回が上限）が進呈されます。
（※2026年７月期末の優待内容は未発表。実施が停止する可能性あり。）
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
新規上場の翌月に上場来高値(112,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、
翌年６月に上場来安値(93,700円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
今年６月初旬に上場来安値(93,700円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、
その後は上昇基調で推移しており、直近では全ての移動平均線を上抜けています。
ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)
【特徴】
- 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
- 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。 - ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）
物件数：34物件、取得価格：742億円、稼働率：98.0%（2026年５月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）
＜投資エリア＞
- 静岡県 30.7%
- 愛知県 39.1%
- 三重県 13.7%
- 滋賀県 10.0%
- 岐阜県 2.3%
- 神奈川県 2.1%
- 京都府 2.0%
となっており、「愛知県」が４割、「静岡県」が３割を占めています。
＜用途分散＞
- 物流アセット 23.4%
- 産業・ビジネスアセット 7.3%
- 底地アセット（産業インフラ型）6.0%
- 住居系アセット 38.2%
- 底地アセット（生活圏配送・販売型） 16.1%
- その他アセット（生活圏配送・販売型） 6.2%
- ホテルアセット 2.8%
となっており、「住宅系アセット」が４割弱、「物流アセット」が２割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年６月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：103,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：6,510円（2026年７月 3,230円、2027年１月 3,280円）、利回り：6.32%
直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2024年１月期 | 3,351 |
| 2024年７月期 | 3,284 |
| 2025年１月期 | 3,335 |
| 2025年７月期 | 3,380 |
| 2026年１月期 | 3,326 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年７月に高値(125,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。
その後は、一旦は上昇基調で推移しましたが、120,000円近辺で失速し、直近では100,000円前後で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
今年４月初旬に高値(109,800)をつけた後は下落基調で推移し、翌月中旬に年初来安値(97,700円)をつけました。
そしてその後は、102,000円前後で推移しており、直近では25日移動平均線（赤線）を大きな陽線をつけて上抜けています。
まとめ
2026年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセットタイプ | 地域分散 | 資産 規模 | 投資口価格 モメンタム | 流動性 | 投資主優待 | 分配金の安定度 | 分配金利回り [%] |
| １ | 東海道リート (2989) | 物流施設、 住宅、底地 | 東海 （静岡、愛知、三重） | 小 | △ | △ | × | 〇 | 6.32 |
| ２ | 霞ヶ関ホテルリート(401A) | ホテル | 日本全国の観光地 （沖縄、九州が多い） | 小 | △ | △ | 〇 | △ | 6.29 |
| ３ | エスコンジャパンリート(2971) | 商業施設、 住宅 | 五大都市圏 （近畿圏が多い） | 小 | △ | × | × | × | 6.12 |
今回は、上位３銘柄は利回りはいずれも６％超で僅差となりました。
ここのところ、J-REIT全体の投資口価格はさえなかったのですが、今年６月に入り底打ち感を見せ始めています。
今後の投資口価格の上昇に期待ですね！
個別では、
「東海道リート」は、安定的な高分配で、この４年間連続で１月に公募増資を行い、資産規模を拡大しています。
投資口価格は、５月に年初来安値をつけた後は底打ち感がありますね。
「霞ヶ関ホテルリート」は、2025年８月の新規上場時の公募価格(100,000円)近辺で何回か跳ね返され、なかなかこれを超えられていませんでしたが、
明確にこれを上抜いていけば今後の投資口価格の上昇に期待が持てそうです。
１口当たり10万円程度で、投資しやすいのも魅力です。
「エスコンジャパンリート」は、こちらも、直近で25日移動平均線を明確に上抜けしていますので、今後の投資口価格の上昇に期待です。
今回ご紹介していない７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い、
スターアジア不動産(3468)は利回り5.97％(６/26時点)、ヘルスケア＆メディカル(3455) 5.91%(同)で、いずれも利回りは６％近いですので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2026年７月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：７/30）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。